לא פוגעים: 12 מדדי דיור פורסמו בשנה - לא תאמינו כמה התבררו כשגויים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לא פוגעים: 12 מדדי דיור פורסמו בשנה - לא תאמינו כמה התבררו כשגויים

מבין 12 המדדים האחרונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - רק בחודש אחד הנתון המקורי היה מדויק. שלוש פעמים המגמה עברה מעלייה לירידה, או להפך ■ למ"ס: הנתונים מתפרסמים מוקדם ככל הניתן בהתאם לבקשות, כשמדובר בנושא שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית

14תגובות
שר האוצר משה כחלון. השאיר מדד פחות יעיל
עופר וקנין

אם לא היה מדובר בסוגיה הנוגעת לכל כיס, כמעט אפשר היה להעלות חיוך. מדי 15 בחודש מתפרסם בהבלטה מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בסמוך למדד המחירים לצרכן. עלייה במדד יוצרת כותרות על אכזבה צורבת לשר האוצר ולזוגות הצעירים חסרי הדירה, וירידה בו על הישג כביר של האוצר ובשורה לזוגות צעירים. אלא שבדיעבד מתברר לא פעם, כי נתוני המדד שיצרו את הכותרות היו מאוד לא מדויקים.

דוגמה לכך סיפק מדד מאי, שפורסם ביום חמישי. הכותרות בישרו על עלייה של 0.5% במחירי הדירות, שמלמדת כי מאמצי הממשלה עדיין לא נשאו פרי של ממש. אלא שבשקט, פורסם גם תיקון של נתוני מארס. משום מה, הדבר לא בא לידי ביטוי של ממש בהודעה לעיתונות של הלמ"ס, אף שההשפעה על המדד היתה דרמטית. במקום ירידה של 0.5%, התברר כי מחירי הדירות עלו ב–0.4% במארס — תיקון של 0.9 נקודות האחוז כלפי מעלה.

כלומר, בעוד התקשורת דיווחה בהרחבה על שינוי מגמה אפשרי במחירי הדיור, באוצר טפחו הפקידים זה על שכמו של זה; והחשוב מכל — רוכשי ומוכרי דירות פוטנציאליים שקלו את שיקוליהם לאור אפשרות של ירידת מחירים — המציאות בשטח היתה שונה בתכלית מזאת שנשקפה מהמדד.

נתוני האמת העדכניים ביותר — של ינואר

בדיקה של נתוני המדד הראשוניים שהציגה הלמ"ס באפריל 2016־מארס 2017 לעומת נתוני האמת של חודשים אלה מעלה כי ב–11 מתוך 12 חודשים הנתון הסופי היה שונה מהנתון הראשוני שפורסם. בחמישה חודשים חל פער של 5.0 נקודת אחוז ויותר בין הנתון המקורי לנתון הסופי או המעודכן ביותר. בשלושה מהמקרים הביאו השינויים להחלפת סימן — ירידת מחיר מקורית שהתגלתה כעלייה, או להפך. בסך הכל עמדה הטעות הממוצעת (בערכים מוחלטים) על 4.0 נקודות האחוז.

להגנת הלמ"ס ייאמר כי היא טורחת להבהיר בקביעות כי הנתון המפורסם על ידה אינו סופי. למעי שה, הנתונים לגבי כל שלושת החוי דשים האחרונים מסומנים על ידה כ"ארעיים". כלומר, נכון לעכשיו, הנתון המאוחר ביותר שעליו סומי כת הלמ"ס את ידיה במאת האחוזים הוא של ינואר.

אך מדוע בעצם לפרסם מדד שהנתונים המובלטים והעדכניים ביותר שבו שגויים באופן עקבי?

לא ניתן להסתמך על המדד בזמן אמת

אם זהו המצב, אז מהי המשמעות של הנתון האחרון שפורסם — עליית מחירים של 0.5% באפריל? ככל הנראה, כל שניתן לומר בוודאות הוא שזהו הנתון הראשוני שפורסם על ידי הלמ"ס — ותו לא. עוד ניתן לומר, כי הסיכוי שזהו יהיה הנתון הסופי שואף לאפס.

האם יתברר כי בסופו של דבר חלה דווקא ירידה במחירי הדירות החודש, או שמא עלייה חדה בשיעור של יותר מאחוז? רק ללמ"ס הפתרונים, וגם זה רק בעוד שלושה חודשים. רק בספטמבר נדע בוודאות כיצד התנהגו המחירים באפריל. ואז, את מי זה יעניין?

גם אם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא המדויק ביותר (והוא כנראה כזה) הוא רחוק מלהתאים ככלי עבודה לקבלת החלטות בזמן אמת. לא עבור רוכשי ומוכרי הדירות, ובטח שלא עבור הממשלה, שנותרת חסרת מושג לגבי האפקטיביות של מהלכיה לבלימת המחירים.

העובדה שזהו המצב הופכת את החלטתו של כחלון מספטמבר 2016 — לגנוז את סקירת מחירי הדירות של השמאי הממשלתי הראשי — למקוממת עוד יותר. סקירת השמאי האחרונה שפורסמה היתה של הרבעון השני של 2016. מהסקירה עלה כי מחירי הדירות ממשיכים לעלות — יממה בלבד לאחר שמדד מחירי הדיור של הלמ"ס הראה ירידות מחיר לכאורה של 0.3% בחודש יוני. לכחלון ואנשיו עלה החום, וכך נולדה ההחלטה המפוקפקת בקבינט הדיור שלא לפרסם אותה יותר, ולסתום את פיו של השמאי. ההחלטה הפוליטית נועדה להעלים את המדד, שלתחושתו של כחלון והסובבים אותו החמיא להם פחות מאשר מדד הלמ"ס.

כעבור כמה חודשים תוקן הנתון הראשוני שפירסמה הלמ"ס בחצי נקודת אחוז כלפי מעלה, לעלייה של 0.2%, אך הנזק כבר נעשה, והחלטתו האימפולסיבית של כחלון השאירה אותנו עם המדד שיעיל פחות להבנת תמונת המציאות.

בינתיים, למרבה האירוניה, נראה שנעלם הרווח הפוליטי שכחלון הרוויח מהמהלך. זאת כאשר דווקא סקירת השמאי האחרונה הצביעה על ירידות מחירים קלות במהלך הרבע הראשון של השנה, ואילו מדד הדיור של הלמ"ס מראה כיום עליות מחירים. למרבה האבסורד, לאחר שהעלים משרד האוצר את סקירת השמאי, הוא נאלץ להדליף לתקשורת את תוצאותיה כאשר אלה התחילו להחמיא לו.

עם זאת, כחלון לא לגמרי טעה כשהעריך שמדד הלמ"ס "מפרגן" לו. שיעור עליית המחיר הממוצעת, כפי שזה בא לידי ביטוי בנתונים הראשוניים שהלמ"ס מפרסם, אכן נמוך יותר בעשירית אחוז וחצי משיעור העלייה החודשי האמיתי. בעוד שיעור ההתייקרות האמיתי עמד בשנה החולפת על 0.42% מדי חודש, שיקפו הנתונים הראשוניים שפורסמו עלייה חודשית ממוצעת של 0.27% בלבד. המשמעות היא שבעולם של נתוני המדד הראשוניים — עולים מחירי הדיור בקצב אטי יותר מאשר בפועל.

טעות לעולם חוזרת מדד מחירי הדירות

מחירי הדירות עדיין לא יורדים

בשורה התחתונה, כל שנותר להסיק מהמדד האחרון הן המגמות ארוכות הטווח, שניתנות לבחינה בהסתכלות שנתית. אלה נשענות על נתוני 12 החודשים של מאי עד אפריל, שתשעה מהם מוגדרים כנתונים סופיים, ולא רק על נתון אפריל המועד לפורענות.

אם כן, שיעור השינוי השנתי לעומת אפריל 2016 הוא עלייה של 4.4% ברמת מחירי הדירות. מצד אחד, לא הירידה הקלה וגם לא הבלימה שהובטחה לנו על ידי שר האוצר. מצד שני — זהו אחד מנתוני העלייה השנתית הנמוכים בעשור האחרון. ב–2015 שיעור העלייה היה 7.9%, וב–2016 — 5.7%.

אם כן, מסתמן כי בתקופת כהונתו הצליח כחלון להאט בצורה משמעותית את קצב עליית מחירי הדירות. לא יותר וגם לא פחות. ירידות מחיר עדיין אין כאן, כנראה שגם לא בלימה שלהם. ודבר נוסף שאין כאן הוא מדד מחירי דיור שניתן לסמוך על הנתונים שהוא מספק בזמן אמת.

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר: "צר לנו על הניסיון לחבל פעם נוספת בעבודתה המקצועית של הלמ"ס ולייחס לה פרסום נתונים שגויים. הלמ"ס מפרסמת את מדד מחירי הדירות כאינדיקטור כלכלי במטרה לשקף את הנעשה בשוק הנדל"ן ב'זמן אמת'. העובדה שהנתונים ארעיים ידועה לכל, וכתובה במפורש בפרקי המבוא והלוח ובסמוך לנתון עצמו, ונגזרת מדיווח על עסקות שמגיע מאוחר יותר לחישוב המדד (שהרי למבצעי עסקות יש 40 יום לדווח על כך לרשות המסים).

"פתרון אפשרי ופשוט לבעיה הוא לעכב את פרסום הנתונים למשך כמה חודשים עד שיתקבלו הדיווחים החסרים. יחד עם זאת, הלמ"ס מתבקשת על ידי גורמים שונים לפרסם נתונים מוקדם ככל שניתן, ונענית לבקשות אלה, במיוחד כשמדובר בנושא שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית במשך תקופה ארוכה".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם