כיצד תשפיע הסתערות של אלפי רוכשים צעירים על מחירי הדיור? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כיצד תשפיע הסתערות של אלפי רוכשים צעירים על מחירי הדיור?

מסיבת העיתונאים הפתאומית שכינס אתמול משרד האוצר נועדה ליצור אפקט דרמטי, כזה שיועיל בעיקר לכחלון הפוליטיקאי ■ אך לא בטוח שהנחתה של 25 אלף דירות על שוק של 110 אלף עסקות בשנה תועיל לכחלון כשר אוצר ■ כלכלנים ומומחים לנדל"ן סבורים שזו אינה הנוסחה שתפצח את קוד המחירים הגבוהים

57תגובות
משה כחלון (מימין), יואב גלנט, ושי באב"ד, במסיבת העיתונאים אתמול. ארזו את מלאי הדירות הקיים באריזה נוצצת
עופר וקנין

מה קרה בדיוק שגרם לאוצר להזעיק את העיתונאים מעכשיו לעכשיו למסיבת עיתונאים בהולה? האם נחתו בלילה דירות מהמאדים וכחלון החליט לפזר אותן להמונים? האם קרה משהו שהצדיק את הדרמה? במלה אחת — לא. ובמשפט: באוצר ארזו את מלאי הדירות הקיים באריזה נוצצת יותר והכריזו על מבצע חגיגי. שום דירה חדשה לא הצטרפה למלאי הקיים, והבהילות לא היתה יותר מאשר הצגה, שכנראה מועילה למשה כחלון הפוליטיקאי יותר מאשר למשה כחלון שר האוצר.

כפוליטיקאי, מסיבת העיתונאים המפתיעה מתיישבת עם שלטי החוצות של כחלון ושל מפלגתו, כולנו, שמפוזרים ברחבי הארץ, במעין הכנה לקראת מסע בחירות קרב. כחלון ככל הנראה נערך לבחירות, ודרמה כזאת תעשה לו יחסי ציבור מעולים.

כשר אוצר, כחלון עונה במבצע הזה על הביקורות הנוגעת לאופן שבו מתנהל מחיר למשתכן, שלפיה עריכת הגרלות נקודתיות משפיעה פחות על שוק הדיור מאשר הכללתן של כל יחידות הדיור בהגרלה אחת גדולה, שתזרים לשוק אלפי דירות חדשות ומוזלות. ההגרלה הזאת תתקיים בשוק שבו מתקיימות כ–9,000 עסקות בחודש, וכ–110 אלף עסקות בשנה. האם שיווק מתוזמן של 25 אלף דירות בשתי פעימות ישנה משהו בשוק?

לפני שנענה על השאלה הזאת נזכיר כי הדירות האלה לא צנחו משמיים, אלא הצטברו בשקט במהלך השנה האחרונה. כך, למשל, הדירות בראש העין הן תולדה של מכרזים שנסגרו ביוני 2016. ההגרלות שיבוצעו בהרצליה ובטירת הכרמל הן תוצר של מכרזי קרקעות שנסגרו בדצמבר 2016, ואילו ההגרלות ביבנה הן חדשות יחסית — תוצר של מכרזי קרקעות מפברואר השנה.

כמתואר

וכעת לשאלת המחירים: מה יקרה בדיוק למדד מחירי הדירות בתקופה שבה אלפי רוכשים צעירים יסתערו על ההגרלות? עד כה, למכרזים הבודדים היתה השפעה מועטה על מחירי הדיור, גם ברמות מקומיות. עכשיו לעומת זאת, סביר שתהיה למבצע השפעה, גם אם חלק ניכר מהדירות לא יימכרו בסופו של דבר.

מה יקרה לביקושים לדירות ביבנה (שם מוצעות כמעט 2,000 דירות במסגרת המבצעים), בראש העין (כ–1,700) בטירת הכרמל (כ–1,400) ובמקומות אחרים? במקום להגריל 300 דירות או 200 דירות, האוצר מנחית פטיש על כל השוק. גם אם דירות רבות לא יימכרו באותה הגרלה דרמטית שתיפתח ב מוצאי שבת, תיסגר ב–9 ביולי ותוצאותיה ייוודעו ב–14 באוגוסט, משהו אמור להשתנות, לא?

"עדיין חסרות בשוק אלפי יחידות דיור"

כלכלנים לא כל כך מתרשמים מהתזה הזאת. "באמת קשה לדעת. יש כאן בומבה חד־פעמית שמונחתת על השוק, אבל לטווח הארוך זה לא אמור להשפיע. מהעבר אנחנו יודעים, שכאשר השחקנים השונים בשוק נתקלים במכות פטיש כאלה, הם פשוט עוצרים על המקום, מקפיאים ומבטלים כל מה שהם יכולים, עד שהם מבינים טוב יותר לאן הדברים מובילים", אומר הכלכלן ד"ר יאיר דוכין.

"פעם אחר פעם מתעלמים מכך שהמשחקים שהאוצר מנהל עם הביקושים לדירות אינם מתנהלים מול אבנים, אלא מול יזמים וקבלנים, שעושים חישובים אם כדאי להם לבנות או לא. גם בעלי דירות יד שנייה, בעיקר במקומות שבהם מוכרים דירות במחיר למשתכן, יעשו לעצמם את החושבים, ויחליטו אם כדאי להם למכור עכשיו דירות, או שכדאי לדחות".

באוצר מעריכים כי בנוסף להגרלה הנוכחית, תצא הגרלה מסיבית נוספת לשוק לקראת סוף השנה, הפעם של כ–10,000 יחידות דיור, שתוקצה אף היא לנרשמי מחזור א' מבין הזכאים (ראו הסבר בידיעה "כך תעבוד ההגרלה הגדולה", משמאל). באוצר מניחים כי אחרי שיוגרלו 15 אלף הדירות הנוכחיות, יוכלו 30 אלף הזכאים שלא זכו באפשרות לרכוש דירה, להירשם להגרלות האחרות, שבהן ייכללו דירות בראשון לציון, מודיעין, ראש העין, אילת, בית דגן, מבשרת ציון ועוד. אולי מה שמהלומת פטיש אחת לא עושה תעשה מהלומת פטיש נוספת?

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, סבור שמכות הפטיש אמורות להיות קלות הרבה ממה שנראה: "ביום שבו נערכות ההגרלות לא קורה שום דבר כי העסקות נרשמות רק אחרי שהזוכים חותמים על חוזי רכישה מול היזמים. קשה לי להאמין שנראה 15 אלף עסקות נחתמות בבת אחת. לדעתי הן יחולקו על פני החודשים הקרובים. העסקות ישפיעו על מדד מחירי הדירות באופן ניכר יותר מהעסקות שנחתמו בטפטופים, אבל השפעתן לא תהיה גדולה, כי משקלן היחסי של העסקות האלה מכלל הדירות יישאר קטן".

גם באוצר מדברים על כך שההמתנה בין מועד קבלת ההודעה על הזכייה לבין החתימה על החוזים עשויה לארוך כמה חודשים, מה שיפזר את האופן שבו משפיעות העסקות על מדדי המחירים על פני זמן ארוך יותר, וימתן את השפעתן.

"השאלה היא מה זה יעשה לציפיות הרוכשים", ממשיך בן שחר. "בחודשים האחרונים אנו עדים לתחושה מסוימת בציבור, שעליות המחירים נבלמו. כמות העסקות קטנה, בציפייה לירידות מחירים, מה שיוצר ביקושים כבושים. ייתכן שמבצעי מחיר למשתכן יגרמו לירידות מחירים, אבל כל זה לא יעזור, כי אין הוקוס פוקוס. בכל שנה נוספים ביקושים ל–40–50 אלף יחידות דיור, וכיום חסרות עשרות אלפי יחידות דיור. לכן, מיד אחרי שהמחירים אולי יוזלו קצת, כל הביקושים הכבושים ייכנסו לשוק ומהר מאוד נראה איך היצע הדירות לא עומד בהם, והמחירים ישובו לעלות".

יש לצפות לכך ששוק הדיור יעבור טלטלה מסוימת בחודשים הקרובים, בצורה של יותר עסקות, אך מי שמצפה לנפילת מחירים בעקבות המבצעים האלה עשוי להתבדות, כי הם לא ישנו את הנתונים הבסיסיים של יחסי ההיצע־ביקוש.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#