2016 האבודה: צניחה של שליש במספר הבקשות להיתר בנייה של תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

2016 האבודה: צניחה של שליש במספר הבקשות להיתר בנייה של תמ"א 38

תקופת האי-ודאות הממושכת בשנה שעברה לגבי זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א, נתנה את אותותיה על הביקוש ■ למגמת הירידה תרמה גם הגברת הסמכות של הרשויות המקומיות בריסון התוכנית בתחומן ■ יותר ממחצית הבקשות ב-2016 התרכזו בשלוש ערים בלבד

5תגובות
תמ"א 38 ברעננה
עופר וקנין

מאז נחקקה לראשונה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38), אי שם במחצית העשור הקודם, גבר והלך קצב יישומה. בעוד שבשנותיה הראשונות הוגשו מדי שנה רק עשרות בקשות להיתרי בנייה בתוכנית, ומהם הונפקו בפועל בודדים בלבד, הרי שב-2013–2015 כבר הונפקו מאות היתרים מדי שנה, רובם באזור המרכז.

אלא שב-2016 חל היפוך במגמה. לפי נתוני "מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי", היתה 2016 השנה הראשונה שבה ירד מספר הבקשות להיתר - עם צניחה של 31% במספרן. בעוד שב-2015 הוגשו לוועדות התכנון המקומיות ברחבי הארץ 883 בקשות להוצאת היתר בנייה עבור פרויקטי תמ"א 38, ב-2016 פחת מספרן ל-609 בלבד. כמו כן, אחרי שב-2015 התבקשו היתרים לבניית כ-12.3 אלף דירות בפרויקטים אלה, ב–2016 צנח הנתון לכ-9,150 דירות - ירידה של 25.5%.

במספר ההיתרים שניתנו בפועל, בניגוד למספר הבקשות, דווקא חלה עלייה קלה של 5%, מ-412 היתרים שניתנו ב-2015 ל-433 היתרים ב-2016. ואולם רבים מההיתרים שהונפקו בשנה שעברה היו תולדה של בקשות שהוגשו בשנים קודמות, כך שהם מעידים על הרוח האופטימית ששררה לפני 2016.

על פניו, הירידה במספר הבקשות לא אמורה להפתיע במיוחד. רבות דובר על ההאטה החריפה בענף התמ"א 38 בשנה שעברה, בעקבות מה שכונה "מלחמת הפרשנויות" על האופן שבו יש לחשב את זכויות הבנייה המוענקות לפרויקטים הנבנים במסלול הריסה ובנייה מחדש של התמ"א.

.

בחוות דעת שהוציא המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, בספטמבר 2015, הוא קבע כי האופן שבו נהגו רשויות התכנון המקומיות לחשב את זכויות הבנייה בפרויקטים אלה, שהתבסס על מדיניות שהתווה יו"ר ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב, עו"ד מיכה גדרון, היה שגוי. לטענת קמיניץ, הוענקו זכויות בנייה נדיבות באופן חסר פרופורציה לפרויקטי התמ"א. בתוך כך התווה קמיניץ אופן חישוב זכויות שונה לחלוטין, שצימצם בחדות את הזכויות, וגרם לטענות מצד היזמים על פגיעה קשה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. מינהל התכנון ומשרד האוצר צידדו דווקא בפרשנותו של גדרון.

חילוקי הדעות גררו הליך ממושך שבו גיבשה המדינה תיקון לתמ"א, שיבהיר את היקף זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א במסלול הריסה ובנייה. בנובמבר 2016 אושר התיקון - 3א'. באופן טבעי, בתקופה של חוסר ודאות עד פרסום התיקון נמנעו רבים מהיזמים מלהגיש בקשות להיתרים עד שתתבהר התמונה, וגם ברשויות המקומיות שרר בלבול. כך נהפכה 2016 ל"שנה אבודה" בענף התמ"א.

ואולם בחינה דקדקנית של נתוני מדלן ל–2016 מעלה עובדה מפתיעה: הירידה במספר הבקשות במסלול הריסה ובנייה - שרק לגביו היתה מלחמת הפרשנויות - היתה מתונה יותר מזאת של מסלול עיבוי וחיזוק. בעוד ששיעור הירידה במספר הבקשות במסלול ההריסה והבנייה היה 24%, חלה צניחה של 36% במספר הבקשות במסלול עיבוי וחיזוק.

לדברי יובל שמרת, מנהל חטיבת התחדשות עירונית באתר מדלן, אפשר להסביר את הדברים בשני גורמים: "ראשית, השוק כולו הולך לכיוון של מסלול הריסה ובנייה מחדש. אלה פרויקטים רווחיים יותר גם ליזם וגם לדיירים. הם נכונים יותר מבחינה הנדסית, כך שגם לרשויות המקומיות יש אינטרס להעדיף אותם. הרבה חברות שצברו ותק בתחום לא מעוניינות עוד להתעסק בעיבוי וחיזוק, ולדיירים יש קושי למצוא יזמים מוכרים שעוסקים בתחום".

.

הסיבה השנייה להאטה במסלול העיבוי והחיזוק, לדברי שמרת, קשורה דווקא בתיקון שגיבשה הממשלה. "במהלך תקופת ההמתנה להשלמת התיקון היתה בשוק אופטימיות רבה לגבי ההיתכנות הכלכלית לבנייה חדשה גם בפרויקטים שלא היתה בהם היתכנות כזאת קודם לכן. לכן, גם בפרויקטים שהיו מיועדים לעיבוי וחיזוק התושבים העדיפו להמתין", הוא אומר.

"ההאטה תימשך ב–2017"

מבחינת הפרישה הגיאוגרפית של הפרויקטים לאורך 2016 - אין הפתעה. כמו בשנים קודמות, גם בשנה שעברה שיקף מספר הבקשות להיתר בכל עיר את שווי הקרקע בה. תל אביב (151 בקשות), רמת גן (101) וירושלים (65) הובילו את הרשימה, ובמצטבר הוגשו בהן 52% מכלל הבקשות. עם זאת, גם בערים אלה חלה צניחה של עשרות אחוזים במספר הבקשות ב–2016 לעומת 2015.

לעומת זאת, מספר ההיתרים שניתנו מביא לידי ביטוי את מידת הפתיחות של כל רשות לתמ"א, ושם מצויה רמת גן בראש עם 57 היתרים, ואחריה תל אביב (53), חיפה (49), הרצליה (29) ובני ברק (24).

לטענת חוקרי מדלן, תקופת ההמתנה לתיקון 3 א' פגעה בראש ובראשונה בפריפריה, בכך שהובילה להאטה במספר הבקשות. ב-2016 הוגשו בפריפריה רק 11 בקשות במסלול הריסה ובנייה, לעומת 40 ב-2015. זאת, בעוד שבמסלול חיזוק ותוספת המספרים נותרו על כנם (77 בקשות).

"נראה כי חוסר הוודאות שאיפיין את הענף בשנה האחרונה השפיע באופן חזק יותר על יישובי הפריפריה, שערכי הקרקע בהם נמוכים יותר. האזורים האלה רגישים יותר לשינויים שעלולים להוביל לצמצום זכויות הבנייה, שכן כל שינוי יכול להוביל לפגיעה בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. מנגד, באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה, קיימים שולי רווח גדולים יותר שמאפשרים דרכי התמודדות עם צמצום הזכויות. למשל, באמצעות הרחבה קטנה יותר של הדירות, או קביעת מפרט נדיב פחות בדירות החדשות".

שמרת הוסיף כי "תיקון 3 א' לא מהווה בשורה לפריפריה, מאחר שהוא לא מבחין בין בניינים באזורים שונים, ואינו מתייחס לבעיית שווי הקרקע כמפתח למימוש תמ"א 38, בפרט במסלול הריסה ובנייה היקר יותר. גם החוק לגביית היטל ההשבחה צפוי לפגוע במקומות שבהם שווי הקרקע נמוך יותר, שכן מדובר בעלות נוספת לפרויקט, שבמקרים רבים מאופיין בהיתכנות כלכלית נמוכה מלכתחילה. מיסוי שווה בפריפריה ובמרכז עתיד לחזק את הפערים הקיימים ממילא, ולגרום לכך שיהיה משתלם יותר לתכנן פרויקט באזורי הביקוש".

ואולם גם לגבי ערי המרכז, שאופיינו עד כה במאות בקשות מדי שנה, שמרת צופה כי ההאטה בפעילות תימשך למרות אישור התיקון. הסיבה היא הגדלת סמכויותיה של הרשות המקומית במסגרת התיקון. בימים אלה מגבשות רוב הרשויות המקומיות של אזור המרכז תוכניות מתאר להתחדשות עירונית, שבהן קובעת הרשות היכן ניתן לקדם פרויקטי פינוי בינוי והיכן תמ"א 38, וכן את הזכויות בכל אזור.

דוגמה לכך היא תוכנית הרובעים שקידמה עיריית תל אביב, הקובעת את זכויות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובעים 3 ו-4 שבמרכז העיר. באחרונה אושרו תוכניות מתאר להתחדשות עירונית גם בחיפה, בהרצליה וברמת השרון. ברמת גן ובגבעתיים מצויות תוכניות אלה בשלבי תכנון.

לדברי שמרת, גם לתוכניות מסוג זה, המקודמות ברוב ערי המרכז, יש השפעה המאטה את פעילות התמ"א: "בהכנת התוכניות שורר בערים חוסר ודאות לגבי הזכויות שיאושרו לבסוף, ובעלי הדירות והיזמים מעדיפים להמתין.

"בנוסף, רשויות מקומיות רבות נוקטות גישה ביקורתית כלפי התמ"א, מאחר שהיא מגדילה את מספר התושבים והצורך בתשתיות, אך אינה מאפשרת גבייה של יותר מ–25% היטל השבחה על הפרויקטים. מצב זה מוביל לכך שרשויות רבות צפויות להכין תוכניות פרטניות, שמטרתן לצמצם את מספר הפרויקטים של תמ"א 38 ולהעדיף מסלולי פינוי־בינוי, שבהם היזם נושא בעצמו בעלות ההקמה של חלק מהשירותים המוניציפליים הנדרשים עבור הדירות החדשות. בשל כל הסיבות האלה, ולמרות אישור תיקון 3א', אני לא צופה שב–2017 נראה חזרה להיקפי הפעילות של 2015".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#