מדריך: כך תבחרו משכנתא שמתאימה לכם

העקרונות שצריכים להנחות אותנו בעת לקיחת משכנתא

חיים לוי
חיים לוי
חיים לוי
חיים לוי

נגיד בנק ישראל העלה באחרונה פעמיים את הריבית ברבע אחוז. עם זאת, אנו עדים כיום לאחת מהתקופות המעניינות ביותר בתחום המשכנתאות: הריביות הניתנות על ידי הבנקים ללווים נמצאות בשפל של כמה שנים.

ריבית בנק ישראל מהווה אינדיקציה בלבד למחיר ההלוואות השקליות בריבית בנקאית. על המחיר הסופי של ההלוואה משפיעים גורמים נוספים: סוג (מסלול) ההלוואה, מרווח הבנק, מגבלות והתניות החלות על ההלוואה ועוד.

לפני שני עשורים בלבד כשביקשנו לקנות לחם במכולת, ההתלבטות היתה בין לחם לבן ללחם שחור בלבד. באופן דומה, בבואנו לבקש משכנתא בבנק היינו יכולים "להתלבט" בין סוג אחד או לכל היותר שני מסלולים שונים של משכנתאות. כיום, מבחר הלחמים המוצעים בסופר השכונתי מגוון בהרבה משני לחמים, ומספר המסלולים המוצעים על ידי הבנקים גבוה לפחות באותו היחס: משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה, משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, משכנתא צמודה בריבית חצי קבועה, משכנתא צמודה בריבית משתנה, מסלול "פריים", משכנתא צמודת דולר בריבית ליבור, צמודת יורו/יין יפני/פרנק שוויצרי בריבית ליבור ועוד.

עקרונות יסוד למשכנתא נכונה

איזו היא המשכנתא הטובה ביותר? איזו היא המומלצת? האם כדאי לקחת את מלוא הסכום במסלול אחד בלבד או שמא כדאי לפזר בין כמה מסלולים? אילו ריביות ניתן להשיג בכל מסלול?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יש שישה עקרונות ללקיחת למשכנתא נבונה, שאת הראשונים מביניהם נציג השבוע:

סוג ההלוואה: תחילה עלינו ללמוד היטב את כל המסלולים המוצעים ע"י הבנקים. שימו לב, כל בנק שונה ממשנהו באפיקים ובמסלולים המוצעים על ידו. לדוגמה, הלוואות מט"ח צמודות ליין ולפרנק השוויצרי מוצעות כיום על ידי מספר מצומצם ביותר של בנקים. מעבר לאמור, לכל בנק עלויות שונות לגיוס ההון מה שמשפיע על המחיר בו הם מציעים את ההלוואות. כך לדוגמה, בנק אחד יכול להיות מאוד תחרותי בהלוואות משכנתא שקליות בעוד האחר מתמחה בהלוואות מט"ח וכו'.

לאור האמור, מומלץ מאוד להתחיל את התהליך בלימוד יסודי של המסלולים, יתרונותיהם וחסרונותיהם היחסיים ורק אז, לאחר שגיבשנו את תמהיל המשכנתא המבוקש, להתחיל בביצוע של סקר שוק יסודי. אתרי אינטרנט ייעודיים מהווים מקור טוב לתחילת פעילות.

מחיר הכסף: מחיר הכסף "האמיתי" הוא למעשה שקלול של שער הריבית בתוספת עלויות נלוות והצמדות. לדוגמא, אם משכנתא מוצעת בריבית קבועה של 3.5% לשנה והצפי לעליית המדד הוא כ-2% בשנה הקרובה, אזי העלות הכוללת תעלה על 5.5% לשנה. כיום, לאחר משא ומתן תקיף מול הבנקים ניתן להשיג משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה ל-10 שנים של כ-3.3%-3.5%. אם נניח ששיעור עליית המדד בשנה הקרובה ינוע סביב 3%-3.5% תהיה העלות הכוללת כ-6.3%-7%. במסלול הפריים ניתן לקבל משכנתא במחיר של פריים פחות כ-1.1%, כלומר כ-3.9% לשנה.

בהתחשב בעובדה שמסלול הפריים כבר מגלם את המדד, מתברר שברגע נתון זה, ההלוואה במסלול הפריים זולה משמעותית מהלוואה צמודה בריבית קבועה. לא זה המקום להיכנס לחישובים מימוניים מורכבים יותר אך נציין כי, למרות האמור, התשלום החודשי של ההלוואה בריבית הקבועה בתחילת תקופת ההלוואה יהיה נמוך מזה של הפריים (לאור העובדה שההצמדה למדד טרם נתנה אותותיה) ורק בהמשך התקופה יעלה ויעבור אותו - תלוי כמובן במדדים החודשיים ובהשתנות ריבית הפריים.

לאור זאת, מומלץ לקחת הלוואה בריבית קבועה לתקופות קצרות יותר בעוד שלגבי הפריים אנו "אדישים" לאורך התקופה.

בשבוע הבא: שאר הגורמים שצריכים להנחות אותנו בבחירת מסלול משכנתא

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות כלכלית"

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ