צה"ל עובר דרומה - אבל אנשי הקבע לא ממש רוצים לעבור דירה לנגב - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

צה"ל עובר דרומה - אבל אנשי הקבע לא ממש רוצים לעבור דירה לנגב

מחקר חושף: צה"ל העריך כי עיר הבה"דים תוכל למשוך רק עד 3,500 אנשי קבע לנגב ■ בינתיים, הציפיות לעלייה בביקושים הקפיצו את מחירי הדירות בירוחם - והרחיקו את הזוגות הצעירים המקומיים

17תגובות
עיר הבה"דים. "הצפי של צה"ל היה 600–800 נגדים שיעברו לנגב בעקבותיה"
עופר וקנין

"מעבר צה"ל לנגב מהווה ביטוי ממשי לחזונו של דוד בן־גוריון להפרחת הנגב, ולוקח חלק מרכזי בעשייה הלאומית לפיתוח האזור. זה פרויקט התשתיות הגדול ביותר שנעשה אי פעם בישראל, והוא משקף שינוי בסדרי העדיפויות, בכך שהוא הופך את הנגב מפריפריה למרכז" — כך נכתב באתר משרד הביטחון, בהתייחס למעבר של בסיסי צה"ל להדרכה (הבה"דים), לתקשוב ולמודיעין דרומה.

לא מעט דברים ברוח דומה נאמרו, נכתבו וננאמו בשנים האחרונות על ידי גורמים שונים. החזון, שכולל בעיקר את פיתוח התשתיות בנגב, נראה נכון. ואולם מחקר חלוצי הדן בהשפעה של מעבר הבסיסים על יישובי הסביבה הביא ללא מעט ויכוחים על מידת ועל אופי ההשפעה של המעבר על יישובי הסביבה.

המחקר, שערכה ד"ר מירב אהרון גוטמן מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, במימון ובתמיכה של מכון גזית־גלוב לחקר נדל"ן בבינתחומי הרצליה, בחן כיצד מעבר בסיסי צה"ל השפיע על העיר ירוחם. התשובה הנחרצת היתה — לא הרבה.

מעבר לכך, אם פרנסי העיר היו יושבים בצד וממתינים שמשרד הביטחון יישב את השכונה הצבאית, שתוכננה לקלוט את אנשי הקבע מהבה"דים — ספק אם זו היתה מוקמת. הקביעה הזאת עוררה מחאות בקרב אנשי מינהלת המעבר דרומה במשרד הביטחון, אבל על עובדות היסוד היו חילוקי דעות מעטים בלבד.

משרד הביטחון: התהליך בעיצומו

הממשלה החליטה בעשור הקודם לבנות מחדש שלושה בסיסי ענק בנגב, כמהלך לאומי שיועיל לצבא ולמגזר האזרחי. דובר אז על מעין חילופי קרקעות שיועילו לכולם. הצבא היה אמור לקבל בסיסים גדולים וחדישים בדרום, במקום המחנות הצבאיים במרכז, שהם קטנים יחסית ומיושנים (חלקם הוקמו על בסיס מחנות של הצבא הבריטי). המגזר האזרחי היה אמור ליהנות מפינוי הקרקעות במרכז, שיאפשר להפשירן לבנייה למגורים; ומהפעלת הבסיסים החדשים, שהציפייה היתה כי יעודדו כלכלית את הנגב. חלק מהעידוד הכלכלי אמור היה להיעשות באמצעות משיכת אלפי אנשי קבע ליישובי הנגב.

כמתואר

השאלה היא כמה אנשי קבע אמורים בכלל להשתקע בנגב בעקבות ירידת הבסיסים דרומה. במחקר תואר מצב שבו אנשי מערכת הביטחון ניסו לערפל את הנתונים. היה ידוע שהבסיסים יאוישו ב–27 אלף חיילים בשירות חובה ו–7,000 אנשי קבע. היה ברור גם כי הפוטנציאל למעבר לנגב היה אצל אנשי הקבע. ואולם השאלה שאהרון גוטמן לא הצליחה למצוא לה תשובה ישירה היתה כמה מהם ירכשו או ישכרו דירה באחד מיישובי הנגב. רק לאחר שבדקה, היא מצאה באמצעות מקורות עקיפים שההערכות בקרב אנשי המקצוע היו כי הפוטנציאל נאמד ב–1,500–3,500 אנשי קבע שישתקעו ביישובי הדרום.

הנתון הזה מאכזב, מפני שאין מדובר בשינוי ניכר במאזן הדמוגרפי בנגב. ראיונות שערכה אהרון גוטמן עם גורמים אזרחיים חיזקו את ההערכות שאין ערובה לכך שאנשי קבע מעיר הבה"דים יציפו את הנגב. "מדובר בבסיס של חילות ירוקים, וקצינים מהחילות הירוקים אינם עוברים דירה בגלל שיבוץ, מכיוון שכל שנתיים יש תחלופה של סגל זוטר", הסביר לה מרואיין אזרחי שהיה שותף למהלך. "מי כן עובר דירה? הנגדים. הצפי של צה"ל הוא 600–800 נגדים". כמו כן, דובר לא מעט על חשיבותה של הרכבת בתהליך של ירידת מחנות צה"ל לדרום.

במחקר טענה אהרון גוטמן כי עובדות אלה — שהיו ברורות לדרג המקצועי הצבאי שטיפל בתהליך — לא מנעו מצה"ל לדבר בקול אחר במישור הציבורי. הצבא המשיך להציג את מעבר המחנות לנגב כ"אירוע דיורי", כלומר להמשיך לפמפם את המסר שלפיו אנשי קבע יגיעו בהמוניהם ליישובי הנגב.

הטענה הזאת עוררה זעם רב במשרד הביטחון, ונדחתה על הסף על ידי אנשי המינהלת שנכחו בכנס שבו הוצגו תוצאות המחקר. בדיון שהתקיים בעקבות הצגת ממצאי המחקר טענו יונת מרטון, ראש החטיבה למעטפת אזרחית במינהל המעבר דרומה, וחבריה למינהלת כי איש לא הסתיר מידע. הם הלינו כי במחקר נרמז שמשרד הביטחון טייח את הערכותיו באמצעות קונספירציה. מרטון הסבירה כי ההערכות אכן היו ש–1,500–3,500 אנשי קבע יעברו לנגב, אבל משרד הביטחון אינו יכול להכריח אנשים להתיישב בנגב בניגוד לרצונם. היא ציינה גם שבחלק מהמקרים הובהר כי אנשי הקבע צעירים מכפי שציפו, והם עדיין רווקים.

מרטון ואנשי מינהלת אחרים הדגישו כי עדיין מדובר בתחילת הדרך. קריית ההדרכה אוישה ביולי 2015, קריית התקשוב תאויש במלואה ב–2024, וקריית המודיעין תאויש רק ב–2030 — כך שסיום המהלך עודנו רחוק מאוד, וכך גם השפעתו.

מצד שני, מרטון חשפה נתון שלפיו מבין 300 אנשי קבע שהתחילו לשרת בקריית ההדרכה, 44 שכרו דירות ביישובי הסביבה ו–25 רכשו בהם דירות. בסך הכל 23% מאנשי הקבע שעברו עד כה לשרת בנגב התיישבו בערי הסביבה. הנתונים עוררו סערה מכיוון אחר — ניסים פרץ, מנכ"ל נתיבי ישראל, ששימש בעבר ראש המינהלת, העיר כי זמנם של המומחים בכנס שווה יותר מאשר דיון באותם 69 אנשי קבע.

עיר הבה"דים
עופר וקנין

ההנהגה העירונית דחפה את ירוחם למעלה

לפני כעשור יזם עמרם מצנע, שהיה באותה תקופה יו"ר המועצה הקרואה לירוחם, הקמת שכונה לאנשי הצבא בעיר, בשם צהלה. השכונה יועדה בעיקר לאנשי הקבע שישרתו בעיר הבה"דים הסמוכה לירוחם. אבל אז התברר כי במשרד הביטחון לא התלהבו יותר מדי מהיוזמה, מפני שלא האמינו כי אפילו 50 איש יבקשו לרכוש דירות בשכונה. הסיבה היא השם הלא טוב שהיה לירוחם באותה תקופה. במשרד הביטחון הקדישו את רוב המאמצים להקמת שכונות יוקרה בעומר, כרמית, קיבוץ נגבה ובאר שבע.

מצנע, שהבין את העניין, הציע כי חלק ניכר מ–110 הדירות שיוקמו בשכונה, ייועדו למגורים בשכירות, כדי לאפשר לאנשי הקבע לנסות את העיר לתקופה מוגבלת. לאחר מכן יוכלו הדיירים לבחור אם השכונה מתאימה להם או לא.

ואולם, כשהבינו בעיריית ירוחם כי העיר צפויה לאבד את מנוף הצמיחה החיוני הזה, החליטו לראשונה בישראל להקים שכונה צבאית ביוזמה עירונית, באמצעות החברה הכלכלית של העירייה. מתוך 110 הדירות, 85 יועדו לרכישה ו–25 להשכרה. החברה רכשה בסיוע משרד הביטחון את המגרשים מרשות מקרקעי ישראל ללא מכרז, ושינתה את תנאי המכרז מכאלה שהוגבלו לחיילי צה"ל בלבד לשיווק גם לשאר כוחות הביטחון. "בשורה התחתונה, ירוחם קונה ביוקר כרטיס המבטיח את מקומה ברכבת הפיתוח האזורית", כתבה אהרון גוטמן במחקרה.

צהלה בירוחם נהפכה לשכונה אטרקטיבית, והיא מושכת קבלנים ויזמים המבקשים ליהנות מכך, ולמכור בתים לתושבים מקומיים ואחרים, המעוניינים לגור בקרבתם של אנשי הקבע. "ירוחם פורצת בראש ובראשונה בזכות עצמה", כתבה אהרון גוטמן. "מחקירת האבולוציה של השכונה הצבאית צהלה בירוחם עולה ביתר שאת התושייה של הנהגה המקומית".

נוצר פער מהותי במחירים בין השכונות בעיר

במקביל, העיר כולה נהפכה למבוקשת מאוד על ידי משקיעים. סגנית ראש העיר ירוחם, טלי אוחנה, סיפרה כי גם כיום מוקמות בשכונה החדשה 30 וילות.העיר צוינה ב–2014 בכתבה ב–TheMarker כאתר נדל"ן אטרקטיבי. מהנתונים שפורסמו בכתבה עולה כי ב–2014 בוצעו בעיר 133 עסקות למכירת דירות — 73 מהן (55%) נעשו באמצעות משקיעים. הסיבה היחידה לרכישה המואצת היתה עיר הבה"דים. האם אותם 73 משקיעים ידעו כי בצבא לא האמינו שיותר מ–50 אנשי קבע יגיעו לעיר, וכי ממילא חלקם הגדול יפנו לרכוש דירות בצהלה?

זאת שאלה היפותטית אמנם, אך הנתונים מראים שהמחירים בעיר זינקו במאות אחוזים בעשור, בין היתר בשל הציפיות הגבוהות בעקבות הקמת עיר הבה"דים.

במחקר מצוין כי בעוד ב–2006 מחיר מ"ר בנוי בירוחם היה 1,866 שקל בממוצע — בשנה שעברה הוא כבר הגיע ל–8,425 שקל. מחירי הדירות בעיר נמוכים עדיין באופן ניכר לעומת סביבתה ובטח שביחס למרכז. עם זאת, אוחנה מסבירה כי עליות המחירים הגדולות פוגעות מאוד ביכולת של צעירי העיר לרכוש בה דירות.

דוגמה קיצונית הממחישה את להט המשקיעים התחרשה בשיכון שנמצא ברחוב הפלמ"ח 643, שבו בוצעו כ–20 עסקות בעשר השנים האחרונות. מחירי דירות 3 חדרים בשיכון בשטח של כ–50 מ"ר זינקו פי יותר מחמישה מ–53 אלף שקל ל–290 אלף שקל. קפיצת המחירים הזאת חורגת מעל ומעבר לעליות המחירים שנרשמו במקומות אחרים בישראל. אוחנה מתארת כי לפני כעשר שנים השיכון היה נטוש.

אהרון גוטמן שבחנה את שוק הנדל"ן בעיר הקטנה, הזהירה כי הקמת עיר הבה"דים, שהביאה גם להקמת שכונת צהלה, הפרה לראשונה בתולדות היישוב את השוויוניות שאיפיינה את מחירי הדירות בירוחם. ניתוח מעמיק של שכונות העיר מצא כי נוצר פער מהותי בין מחירי הדירות בשכונות השונות בירוחם. שכונת צהלה נהפכה ליקרה ביותר. בשכונות נוספות, ובהן אופק ואירוסים, חלו זינוקי מחירים שהעלו את שווי המ"ר הבנוי הרבה מעל לממוצע העירוני. לעומת זאת, שכונות כמו אלי כהן, שקד ובן־גוריון סובלות ממחירים נמוכים יותר מהממוצע.

התהליכים הנדל"ניים ובעיקר הצבאיים באזור עדיין בעיצומם. אחת הטענות שהועלו נגד המחקר היו שהוא נערך מוקדם מדי. אהרון גוטמן הגיבה כי מחקרים ראשונים על מעבר אינטל לקרית גת נעשו שנתיים לאחר המהלך. סביר להניח שבשנים הקרובות ייערכו מחקרים נוספים ביישובים אחרים, אבל למסקנה אחת נחרצת כבר ניתן להגיע — באמצעות העתקת הבסיסים לנגב צה"ל אינו פוטר את הממשלה מהצורך להשקיע בפיתוח היישובים בדרום באופן אינטנסיבי, ואינו פוטר את הרשויות המקומיות מלהיערך כראוי למהלך. ספק אם בן גוריון היה חותם בשלב זה על מימוש חזונו.

ואולי פרץ שם את הדברים בפרופורציה הנכונה, כשהגיב על ממצאי המחקר והסכים כי רוב העבודה בדרך לשינוי הנגב מוטלת ותוטל על היישובים. "הצבא הוא רק הטריגר", אמר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#