חוק הדירה השלישית ועידוד שכירות ארוכה אינם עובדים יחד - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
היצע וביקוש

חוק הדירה השלישית ועידוד שכירות ארוכה אינם עובדים יחד

מסוי דירה שלישית, כחלק מהניסיון להקטין את מאגר הדירות להשקעה, יוביל בהכרח לפגיעה קשה בשוכרים. אם החוק ישיג את המטרות שהציבו יוזמיו, המשקיעים ימכרו את הדירות שיועדו להשכרה. כלומר, כשהמדינה מעודדת את מכירת הדירות להשקעה — היא פוגעת בשוק השכירות

31תגובות
תל אביב
דן קינן

בתקופה האחרונה זכו שני מהלכים של השר האוצר, משה כחלון, בתחום הדיור לחשיפה נרחבת. האחד הוא תוכנית לעידוד שכירות ארוכת טווח, שלצורך קידומה הוקם צוות מיוחד במשרד האוצר; והשני הוא חוק ריבוי נכסים (חוק הדירה שלישית), שמסעיר חודשים את שוק הדיור ומיטלטל בין בג"ץ לכנסת. אבל החוט המקשר בין שני המהלכים עדיין לא נדון, אף שיש ביניהם קשר הדדי ברור.

מבנה שוק השכירות בישראל שונה באופן מהותי מהשווקים בכמה ממדינות המערב. בברלין, למשל, כ–85% מהדירות משמשות להשכרה, לעומת כ–50% מדירות המגורים בתל אביב. בגרמניה כולה שיעור הדירות המשמשות להשכרה הוא קצת פחות מ–60%, ואילו בישראל הוא כ–25%. הפערים נובעים ממגוון סיבות — ובהן העדפה של ישראלים רבים להתגורר בנכס בבעלותם, העדפה של משקיעים את שוק הנדל"ן על שוק ההון והיבטים הקשורים במסוי.

התוצאה של שוק שכירות שאינו משוכלל, בלשון המעטה, לצד היצע דירות להשכרה מוגבל, היא ברורה: שיווי המשקל בין המשכירים לשוכרים מוטה לרעת האחרונים — ככל שהיצע הדירות להשכרה גדול יותר, כך משתפרים מצב השוכרים ויכולת המיקוח שלהם.

נניח לצורך הדיון שהמצב האופטימלי (מנקודת מבטם של שוכרי דירות) הוא כזה שבו יש אלף דירות להשכרה ורק תשע מאות שוכרים. במקרה כזה, בעלי הדירות יודעים כי עליהם לנקוט צעדים דרסטיים כדי לזכות בשוכרים — ועל אחת כמה וכמה כדי לזכות בשוכרים שהם בעלי הכנסה חודשית קבועה וגבוהה. התחרות תגרום לכך שהמשכירים יציעו לשוכרים הפוטנציאליים תנאים אטרקטיביים, חוזה שכירות ארוך טווח ומחירים מפתים.

התוצאה של חוק הדירה שלישית, אם ישיג את המטרות של יוזמיו, גם היא ברורה. המדינה מנסה לגרום לבעלי הדירות להשקעה למכור אותן למי שעדיין לא רכשו דירה — ובכך להוריד את מחירי הדיור.

גם אם נניח שכל אחד משני הצעדים — חוק הדירה השלישית ורגולציה בשוק השכירות — ראוי ונכון, הם אינם יכולים להתבצע במקביל. מסוי דירה שלישית, כחלק מהניסיון להקטין את מאגר הדירות להשקעה, יוביל בהכרח לפגיעה קשה בשוכרים. אם החוק ישיג את המטרות שהציבו יוזמיו, המשקיעים ימכרו את הדירות שיועדו להשכרה. כלומר, כשהמדינה מעודדת את מכירת הדירות להשקעה — היא פוגעת בשוק השכירות.

הניסיון להחזיק את החבל בשני קצותיו הוא ניסיון פופוליסטי של שר האוצר, שרוצה לזכות באהדתם של שני צדדים יריבים: המשקעים והשוכרים. אבל אי־אפשר לצמצם את מספר הדירות להשקעה ובאותו מהלך לשאוף להוריד דמי השכירות או לשפר את תנאי השכירות.

מחירי השכירות, כמו גם תקופת השכירות ותנאיה, הם מכלול של היבטים הקשורים בשכירות חופשית למגורים, וכמו בכל שוק חופשי הם מושפעים מנקודת שיווי המשקל שבין ההיצע לביקוש. מטריד לחשוב שגם בעידן הנוכחי המחוקק משוכנע שרגולציה בשוק השכירות תנצח את כוחות השוק.

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם