צניחה חופשית באיחוד האמירויות: מחירי הדירות נופלים עם הנפט - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

צניחה חופשית באיחוד האמירויות: מחירי הדירות נופלים עם הנפט

סוכנות הדירוג S&P מעריכה כי מחירי הדירות במדינות הנפט יירדו בשנה הקרובה ב־10%, לאחר שכבר צנחו בשנה שעברה בשיעור דומה עקב נפילת מחירי הנפט בעולם ■ "השוק הגיע לתחתית — נקודה שממנה אפשר רק לעלות"

דובאי. האמירות עם מספר התושבים הגדול ביותר
בלומברג

בשנות ה־60 התגלו מרבצי נפט אדירים באיחוד האמירויות, אז כלכלה דלת אמצעים ונחשלת. מאז ועד היום, פדרציית המדינות הערביות השוכנת לחופו הדרומי־מזרחי של המפרץ הפרסי נסמכת במידה רבה על הנפט המופק בשטחה. למרות צעדים רבים לגיוון הכלכלה המקומית, אחראי הזהב השחור לכ־30% מהתמ"ג שלה, ובבירה אבו דאבי — ל־50% ממנו.

ירידת מחירי הנפט ב־2016 שחקה באופן ניכר את כוח הקנייה במדינה, פגעה בהשקעות מצד גורמים אזוריים והחלישה את העניין של המשקיעים בשוק הנדל"ן. לדובאי, האמירות עם מספר התושבים הגדול ביותר, אמנם אין נפט משלה וכלכלתה אינה נסמכת עליו באופן ישיר, אבל ירידת המחירים השפיעה גם עליה — ובראש ובראשונה על שוק הנדל"ן שלה.

לפי סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית S&P) Standard & Poor’s), ענף הנדל"ן בדובאי ניצב שוב בפני שנה קשה, לאחר התיקון שחווה ב־2016. בדו"ח שפירסמה לפני כחודשיים וחצי, שהתבסס בין השאר על שיחות עם גורמים מובילים בשוק הנדל"ן המקומי, צפתה הסוכנות כי מחירי הדירות ודמי השכירות בדובאי ימשיכו ליפול ב־2017, בעקבות הצניחה המתמשכת במחירי הנפט וטלטלות המטבע בזירה הבינלאומית. זאת, לאחר שמחירי הדירות באמירות צנחו ב־2016 ב־8%–11% ודמי השכירות בה ירדו ב־6%.

דובאי: המחירים צוללים – והשכירות עמם
השינוי במחירי הדירות ובדמי השכירות, באחוזים

חברות הנדל"ן הגדולות מגודרות היטב

סאפנה ג'אגטיאני, אנליסטית S&P וממחברי הדו"ח, הסבירה בשיחה עם TheMarker כי "מחירי השוק במזרח התיכון — ובמיוחד בדובאי — מושפעים קודם כל מתחושות המשקיעים. התחושות תלויות בתיירות הנכנסת למדינה, בקצב יצירת מקומות העבודה וכמובן בשוק הנפט והגז, שירידת המחירים בו בשנים האחרונות השפיעה על סך הכסף שנכנס לדובאי על ידי גורמים אזוריים כמו סעודיה, קטאר, בחריין ועומאן".

באשר לכלל מדינות האיחוד, הדו"ח צופה כי מחירי הדיור ודמי השכירות בו יירדו בשנה הקרובה ב־5%–10%: "איננו רואים כל סימן לשיפור בשוק הנדל"ן המקומי ב־2017, למרות הפיכת הדירות לזמינות יותר בשל סביבת המטבע הנוכחית", נכתב שם. כמו כן, צוין כי נוכח הצמדתו הקבועה של המטבע המקומי לדולר (כ־3.67 דירהם לדולר), נפגעו הכנסות המדינה מתיירות מערבית: "ההתחזקות של הדולר הופכת את איחוד האמירויות ליקרה יותר ויותר עבור תיירים, ומחירי הנפט ב־2016 פגעו בכוח הקנייה המקומי והאזורי והחלישו את סנטימנט המשקיעים".

סאפנה ג'אגטיאני

חברת הדירוג הצביעה גם על נפילת הליש"ט כגורם ניכר בהשפעתו על הנדל"ן באמירויות הערביות. במהלך השנה האחרונה, בעיקר עקב הכרעת הציבור הבריטי להתנתק מהאיחוד האירופי, נחלש המטבע הבריטי מול הדולר ב־17%. בריטניה היתה אחת משלוש המדינות שאזרחיהן הם המשקיעים העיקריים בשוק הנדל"ן למגורים בדובאי במחצית הראשונה של 2016, לפי נתוני מחלקת האדמות הממשלתית באמירות.

למרות פגיעותו של השוק, ב־S&P מעריכים כי חברות הנדל"ן הגדולות באמירויות מגודרות היטב, והם אינם צופים להן הורדת דירוג ב־18 החודשים הקרובים. "חברות היזמות במדינה יהיו מסוגלות לספוג את נפילת מחירי הבתים הודות לנטל החוב הנמוך שלהן ומאזניהן הכספיים החזקים", נכתב בדו"ח סוכנות הדירוג. מלבד המינוף הנמוך של נכסיהן, הדו"ח מציין כי החברות נהנות גם משקט תעשייתי, שאותו מספק להן מבנה השכירויות ארוכות הטווח בנכסים המסחריים ובמשרדים, שהם חלק ניכר בפעילותן היזמית.

עתיד לא ברור בדובאי

דובאי
בלומברג

כמו בישראל, גם באיחוד האמירויות רוב הקרקעות הן אדמות מדינה. בעוד בדובאי המקומיים רשאים לרכוש בעלות על קרקע, תושבים זרים יכולים רק לחכור אותה לתקופה של עד 99 שנה — וגם זאת רק באזורים המיועדים לכך. באמירויות הקטנות יותר, כמו שארג'ה וראס אל ח'ימה, יש הגבלות ניכרות על משקיעים זרים ואפשרויות ההשקעה שלהם מצומצמות מאוד, אבל בדובאי ובאבו דאבי הליברליות יחסית קיים מגוון רחב של נכסים שכל אחד יכול לרכוש — ללא תלות במדינת האזרחות או התושבות שלו. מנעד המחירים בהן רחב: הוא מתחיל ב־600–650 אלף דולר עבור דירת 4 חדרים, ומגיע לכ-12-10 מיליון דולר עבור דירה דומה במתחמי היוקרה.

לדברי ג'אגטיאני, "המשקיעים הזרים נוטים יותר לדובאי, הנחשבת בעיניהם לחוף מבטחים, אך דווקא באבו דאבי, המרוחקת שעתיים נסיעה, הערך תמורת הכסף גבוה יותר, שכן המחירים למ"ר נמוכים יותר". לדבריה, מספר קטן יותר של נכסים בערים אלה מיועד באופן בלעדי לרכישה בידי אזרחי האיחוד או מדינות המפרץ השכנות.

אם עד לרבעון השלישי של 2016 היתה האופטימיות כמעט בגדר קונסנזוס בקרב גורמים בתחום, הרי שמאז דעותיהם נחלקו בשאלת יכולתו של שוק הנדל"ן בדובאי לעלות ב־2017, לראשונה אחרי שנתיים. חברת ייעוץ הנדל"ן פידאר (Phidar), שמרכזה בדובאי, חזתה בתחילת 2017 צניחות מחירים נוספות במהלך השנה נוכח התחזקות הדולר, העלאת הריבית בארה"ב וקצב צמיחה נמוך. באופן דומה, חברת הייעוץ וסוכנות הנכסים הבינלאומית קלאטנס (Cluttons) הודיעה כי היא אינה צופה עליית מחירים בשנה הקרובה.

אבו דאבי. הערך לנכסים תמורת הכסף גבוה מבדובאי
בלומברג

עם זאת, גורמים אחרים בשוק אומרים כי הוצאות ממשלת דובאי לקראת אקספו 2020, תערוכת החדשנות הבינלאומית שאותה נבחרה דובאי לארח בעוד כשלוש שנים, צפויות להביא אלפי משרות חדשות במדינה ולהגדיל את הצמיחה — דבר שידחוף את מחירי הדירות למעלה. לדברי ג'אגטיאני, האירוע המתוקשר הביא לזינוק במספר התחלות הבנייה בתחום המלונאות בדובאי בשנתיים האחרונות, ומספרן גדול אף מזה שבאבו דאבי: "המחירים אמנם נמוכים, אבל הבנייה נמשכת. אנו צופים שאקספו 2020 ישנה את שוק הנדל"ן באמירות", הסבירה.

בנוסף, כבר בסוף השנה שעברה זיהו סוחרי נדל"ן מקומיים עלייה במחירי הנכסים בכמה מהשווקים החלשים והבינוניים של דובאי. בחודש נובמבר טען אתר לוחות המודעות Dubizzle כי מחירי הדירות באמירות יתחילו לעלות ב־2017, ובדומה, גם חברת הייעוץ הלונדונית נייט פראנק (Knight Frank) העריכה כי השוק המקומי יחווה התאוששות הדרגתית במהלך השנה, עם חזרת הביטחון למשקיעים.

בתחילת פברואר צפתה אסטקו (Asteco), חברת ניהול נדל"ן היושבת בדובאי, כי תעריפי הדיור בדובאי יוסיפו להיות תחת לחץ ב־2017, נוכח תוכניותיהם של יזמים הפועלים בעיר להזרים לשוק היצע דיור רב ולהשלים את בנייתן של יותר מ־31 אלף יחידות דיור ויותר מ־12 אלף וילות בשנה הקרובה. לדברי ג'אגטיאני, אף שהיא שותפה לתחזית בדבר ירידת מחירי הדירות וירידת דמי השכירות, את ההערכות בדבר השלמות הבנייה יש לקחת בעירבון מוגבל, שכן הגשמת תחזיות אלה בשנים קודמות היתה כשליש בלבד. כך גם לפי knight frank, הצופה השלמתן השנה של 10–15 אלף יחידות דיור הנבנות כיום.

המחירים נופלים באבו דאבי
השינוי במחירי הדירות ובדמי השכירות, באחוזים

"הדו"ח שנכתב לפני כחודשיים עדיין רלוונטי לשוק. מה שאנחנו רואים הוא תיקון נורמלי, ירידה מחזורית כפי שקורה בכל כמה שנים בכל מקום, ובהחלט לא מיתון או משהו חמור כמו שראינו ב־2008", מסכמת ג'אגטיאני. לדבריה, "ממשלות האמירויות הבינו במהלך השנים האחרונות שכדי לעזור לשוק הנדל"ן לצמוח עליהן לשנות ולהתאים את הרגולציה בתחום — באמצעות חוקים חדשים, פתיחת השוק למשקיעים זרים ופיקוח הדוק יותר על מי בונה וכמה. בכך הן הפכו את השוק המקומי לבוגר יותר".

בעוד לפי S&P שוק הנדל"ן באמירויות רחוק משיאו ועתידו הקרוב גם הוא אינו מזהיר, הרי שבאופן אירוני דווקא האופטימיים יותר הם אלה שמשוכנעים שמצב השוק באמת גרוע: מקור בשוק ציין בתחילת השנה בראיון לאתר חדשות מקומי כי מחירי הדירות בדובאי נותרו שטוחים יחסית ברבעון האחרון של 2016, מה שמעיד לראייתו על כך שהשוק "הגיע לתחתית" — נקודה שממנה אפשר רק לעלות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#