החלום הרטוב של יזמי הנדל"ן עלול להיות הסיוט של תושבי הפריפריה

יותר ויותר ערים שאינן מתאפיינות במחסור בקרקעות מתהדרות במגדלי מגורים רבי קומות ■ הרוכשים חושקים בסטטוס היוקרתי והיזמים יכולים להגדיל את רווחיהם - אך משפחות עם הכנסה ממוצעת ומטה לא יוכלו לעמוד בעלויות התחזוקה הגבוהות

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
טי טאוור בנתניה. בעיר יש הליכי בנייה מואצים של שכונות חדשות
טי טאוור בנתניה. בעיר יש הליכי בנייה מואצים של שכונות חדשותצילום: תומר אפלבאום
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

בעשור האחרון אנו עדים למגמה גוברת והולכת בענף הבנייה בישראל: הקמה של מגדלי מגורים המתנשאים לגובה רב. בעבר היו המגדלים נחלתם של הערים הצפופות, והם נתפשו ככורח המציאות עקב היצע הקרקעות המוגבל באזורי הביקוש. ואולם כיום בנייה לגובה נהפכת לנפוצה יותר, גם בערי הפריפריה שבהן אין מצוקת קרקעות.

ב־2010 היצע הדירות במגדלים היה 5,583 יחידות, לעומת זאת כיום נמצאות בתהליכי בנייה כ־9,000 דירות במגדלים, כשחלק מהן אינו בלב גוש דן. התגברות התופעה מעלה את השאלות האם מדובר בתופעה בריאה והאם זהו תהליך בלתי־נמנע בהתפתחות העירונית בארץ?

היזמים טוענים כי המודעות הצרכנית של רוכשי הדירות התפתחה, וכיום הם אומרים: "אם אנחנו לא גרים בלב תל אביב, לפחות נרגיש את סגנון החיים של המגדלים בתל אביב". היזמים גם מעודדים את הגישה הזאת, מפני שהם רוצים להגדיל את רווחיהם באמצעות מספר רב יותר של דירות על אותו שטח. גם לרשויות המקומיות יש סיבה לעודד בנייה של מגדלים בשטחן: לא להישאר מאחור. המגדלים הם הפתרון התכנוני הפשוט ביותר להגדלת היצע יחידות הדיור בשטחן, והם מסייעים לרשויות להיענות לדרישת הממשלה להגדיל את מספר הדירות במהירות.

התשובות לשאלות מורכבות. עם זאת, בחינה של פיזור המגדלים — המראה כי רובם אינם נמצאים באזורים צפופים או כאלה עם מחסור בקרקעות — יכולה לרמז כי לא תמיד מדובר בצורך אמיתי.

הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH–ISRAEL) מצא על סמך נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בפתח תקוה, רחובות, ראש העין, באר יעקב וגני תקוה חלה קפיצה של עשרות ואף מאות אחוזים בהתחלות הבנייה של מגדלים בני 16 קומות ויותר. למעשה, בחלק ניכר מהשכונות החדשות המוקמות בישראל אפשר לראות מגדלים. בראש טבלת מגדלי המגורים בישראל נמצאות ערים בהליכי בנייה מואצים של שכונות חדשות: פתח תקוה, נתניה, הוד השרון וגני תקוה. תל אביב נמצאת רק במקום הרביעי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"המגדל הוא סמל סטטוס"

"פרויקטים של בנייה לגובה הם לאו דווקא פתרון לצפיפות, הם יותר עניין של תפישה", מסביר שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד הבונה את מגדלי אפגד בעכו. העיר אינה סובלת ממצוקת קרקעות ושטחי בנייה. הפרויקט כולל שלושה מגדלים, בני 24 קומות כל אחד, ובסך הכל 280 יחידות דיור.

"מדובר בסמל סטטוס ובניסיון לשפר את רמת החיים. הדיירים מבקשים לומר 'אנחנו כמו במרכז'. ערי הפריפריה רוצות לחוש בקדמה ובמודרניות. בעתיד ברור שיותר ערים ייהפכו לצפופות, ולכן אנשים שואפים לרכוש לעצמם כבר עכשיו דירה במגדל, וליהנות מהנוף הנשקף מגובה המגדל ומהשירותים הרבים שאורח החיים הזה מספק".

העניין התדמיתי במגדל אינו חדש, ועכו אינה הראשונה שמזנקת מעלה בלי צורך ממשי. בעולם יש לא מעט דוגמאות לבנייה לגובה המבטאת יכולת בנייה ופיתוח. בעיר ג'דה שבסעודיה נבנה בימים אלה מגדל בגובה של קילומטר, שמנסה להתחרות בגובהו במגדל בורג' ח'ליפה שבדובאי — וזה לא מכיוון שנגמר המקום במדבריות. מגדל משמש פעמים רבות סוג של הצהרה. כשהטרוריסטים רצו לפגוע באומה האמריקאית הם בחרו להפיל את מגדלי התאומים, והאסון אף נקרא על שמם של הבניינים. מעבר לממדי ההרג העצומים — אירוע הטרור סימל גם את הפגיעה בגאוותה של האומה האמריקאית וביכולותיה.

על גחמת המגדלים יכול להעיד גם נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, שבנה לעצמו את Trump World Tower (מגדל טראמפ העולמי) בשדרה הראשונה במנהטן, המתנשא לגובה של 72 קומות — והיה מגדל המגורים הגבוה בעולם בין 2001 ל־2003.

מגדל טראמפ
העולמי
מגדל טראמפ העולמיצילום: MIKE SEGAR/רויטרס

צריך מגדלי מגורים בישראל?

עם זאת, יש הבדל בין ג'דה ודובאי למנהטן, ומעבר למפגן הכוח בערים מסוימות, המגדלים מציעים גם פתרון אמיתי לבעיה של צפיפות. בערים כמו מנהטן, טוקיו, הונג קונג, סינגפור — וגם תל אביב, אין עתודות קרקע שיספקו את הצורך להתגורר במרכזי הערים הגדולות. ערים אלה מאופיינות בנגישות גבוהה למרכזי התעסוקה, התרבות, האקדמיה, הפנאי, הרפואה ועוד. ספק אם צורך כזה קיים בערי המפרץ וחצי האי ערב.

עד כמה יש צורך במגדלים בישראל? התשובה הנפוצה היא שחסרות דירות. לכך מוסיפים המצדדים בבנייה לגובה את הילודה, שגובה כאן באופן ניכר מארצות המערב (שלושה ילדים בממוצע בישראל, לעומת ממוצע של 1.7 ב־OECD ב־2011) — מה שמבטיח את המשך העלייה של גרף הצפיפות. לפי הערכות של פרופ' אלון טל, ראש החוג למדיניות ציבורית באוניברסיטת תל אביב, ב־2032 צפויה להגיע האוכלוסייה בישראל ל־12 מיליון בני אדם, וב־2050 לפי אומדן שמרני היא תגיע לכ־23 מיליון בני אדם, ותוחלת החיים תמשיך לעלות. לפיכך, גם ערים פריפריאליות שאין בהן מצוקת שטח, צריכות להיערך למספר התושבים שיגדל.

"השילוב הייחודי בישראל של שיעור ילודה גבוה מצד אחד ושטח מוגבל מצד שני גורם לכולם להבין כי בנייה לגובה אינה שאלה של האם, אלא שאלה של כיצד", אומר האדריכל גיל שנהב, יו"ר CTBUH–ISRAEL. "לא משנה אם נאהב או לא את עניין הערים הצפופות, בסוף זה יגיע אלינו — ולכן עדיף להתרכז בתכנון נכון ובבנייה שלא תהיה פוגענית אלא משתלבת", הוא מסביר. "אין לנו ברירה: ישראל מבינה שיש חוסר של יותר ממיליון דירות שצריכות להיכנס לשלבי בנייה ב־20 השנה הבאות. בנייה לגובה היא סוג של תכנון נוסף של המדינה. זה דבר שאין לו תקדים ונותן למדינה הרבה הזדמנויות".

גיל שנהב, יו"ר CTBUH–ISRAEL
גיל שנהב, יו"ר CTBUH–ISRAELצילום: חן גלילי

אם כך, במבט אחראי לעתיד אנו מבינים כי יש צורך בהגברת היצע הדירות, ואל מול השטח המוגבל אפשר להניח כי ימיהן של הווילות רחבות הידיים מאחורינו. אבל האם זה אומר שישראל חייבת להפוך ליער של מגדלים? זו שאלה אחרת שהתשובה עליה אינה אחידה.

המתכנן ארי כהן כותב במחקרו "ישראל 2048 — תכנון ופיתוח המרחב בישראל לקראת שנת המאה" כי אמנם האוכלוסייה תגדל באופן דרמטי עד 2048, אבל הפיזור יהיה כזה שמחצית מהתושבים יתגוררו באזור תל אביב וגוש דן. לפיכך, אם מדברים על יער של מגדלים לקידום פני העתיד — עליו להישאר בתל אביב ובסביבתה, ואולי בערי פריפריה גדולות.

אחד הטיעונים של היזמים בעניין ההשפעות החיוביות של בנייה לגובה הוא שבנייה כזאת מאפשרת יותר שטחים ירוקים ומרחבים ציבוריים־קהילתיים. פעמים רבות הרשויות המקומיות מחייבות את היזמים להקים גם מרחבים ציבוריים ירוקים, כחלק מהיתר הבנייה. כך הם מצליחים לגייס לצדם את הירוקים ואת פעילי איכות הסביבה. לדברי היזמים, בשכונה של בתים צמודי קרקע יש שיעור נמוך מאוד של שטחים ירוקים ומרחבים ציבוריים, משום שבנייה לגובה מטפסת למעלה במקום להתפרש לצדדים, ובכך משאירה מקום פנוי לשטחים ציבוריים.

בעקבות כך, השטחים הירוקים האיכותיים מתוחזקים על ידי חברות הניהול של הבניינים במימון הדיירים, אבל אמורים לכאורה לשמש את כלל הציבור ולאפשר איכות חיים גבוהה, שתשפיע לא רק על דיירי הפרויקט. ואולם בחלק מהשכונות החדשות אפשר לראות כי שטחים פתוחים רבים הנמצאים בין המגדלים מוקצים דווקא לחניונים ופחות לשטחים ירוקים. גם כשיש שטחים ירוקים, הנגישות אליהם לציבור הרחב מוגבלת.

האחזקה במגדלים יקרה לפחות פי שניים מבניין רגיל

בחלק מהפרויקטים יזמי המגדלים מתרכזים בעיקר בחיזוק הדימוי היוקרתי של הדירות, והם מציעים לדיירים מגוון שירותים כמו חדר כושר לדיירי הבניין, ספא, בריכה ולובי מפואר. גם מועדון הדיירים או המקלט — שהיו מאובזרים בכיסאות פלסטיק ושימשו למסיבות כיתה — הם נחלת העבר. כיום היזמים מציעים ג'ימבורי לילדים בקומת המרתף, מועדון מאובזר במשחקי מחשב ובפינות ישיבה, שירותי בייביסיטר והפעלות לילדים. היזמים מסבירים כי הרוכשים מוצאים את השירותים האלה משתלמים כשהעלויות מתחלקות בין דיירי הבניין.

עם זאת, מדובר בעלויות לא נמוכות, וספק גדול עד כמה הדבר מתאים לערי פריפריה מרוחקות. ככלל, עלויות ניהול המגדלים המחליפות את מסי ועד הבית, הן לפחות פי שניים לעומת העלויות בבתים הישנים. העלויות מתחילות ב־350 שקל בבניין רב־קומות שגרתי, ויכולות להגיע גם ל־1,500 שקל בחודש, תלוי במפרט המגדל, באזור ובגודל הדירה. זו עלות לא מבוטלת שמעלה את סך ההוצאות על הנכס.

תמר, 27, זכתה עם בן זוגה אלירן באפשרות לרכוש דירה במחיר מוזל במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בקרית מוצקין. "המיקום מאפשר לנו גישה קלה יחסית לרכבת ולתעסוקה גם במרכז, אבל עדיין נדרש מאתנו להחזיק לפחות רכב אחד", מסבירה תמר. "לזה מתווספים 400–500 שקל עבור התחזוקה והניהול של הבניין. זה מרגיש קצת כמו חתול בשק — גם לנו וגם אם נרצה להשכיר את הדירה. זאת עלות שנכפית עלינו ומייקרת מאוד את הנכס".

הפריפריה עולה לגובה
מספר הדירות במגדלים שהוקמו ב־ 2014-2012

עוד בראשית העשור הקודם התריעה המתכננת פרופ' רחל אלתרמן כי במבנים בני שמונה־תשע קומות, שנבנו עבור מעמד הביניים בשנות ה־80 וה־90 ואין בהם חדר כושר או שומר, התגלו קשיים גדולים בקרב הדיירים לממן עבודות שיפוץ ואחזקה — מה שהפך אותם ל"סלאמס".

במחקר שנעשה ב־2005 על ידי צוות שאלתרמן עמדה בראשו, נכתב כי בחסות מדיניות התכנון שמטרתה לנצל את הקרקע באופן מיטבי במדינה צפופה, התקבל הכשר לבנייה גבוהה מאוד על ידי "קואליציה" נדירה של יזמים, מתכננים ארציים ומקומיים, נבחרי ציבור ואפילו הירוקים. היא מוספיה כי "הידע הבינלאומי שהצטבר על בניינים גבוהים למגורים הוא שאינם מתאימים לרוב משקי הבית ומועדים להידרדרות".

סגן הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר, ערן ניצן, התייחס לנושא באחרונה בוועידת ערים מתחדשות של TheMakrer ועיריית בת ים. ניצן אמר כי החשש הוא שרוכשי דירות בפריפריה יתקשו לעמוד בעלויות האחזקה יותר מאשר רוכשים בערי המרכז. עם זאת, ניצן, המשמש גם יו"ר הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), לא אמר שבדעת משרדו לעשות משהו בנדון.

אם נחשב תשלום חודשי של 800 שקל למגדל שבו 24 קומות, המציע חדר כושר ומועדון דיירים במשך עשר שנים, נגיע לכמעט 100 אלף שקל — סכום שעשוי להפריד בין רוכש לבין דירת גן מרווחת יותר בבניין עם פחות קומות, שדורש פחות המתנה למעלית ופחות פקקים ביציאה מהשכונה.

עלויות התחזוקה הגבוהות מכבידות על משפחות ששאפו להוריד את העלויות. בנוסף, יש סכנה שבמיזמים רבים הנעשים במסגרת התחדשות עירונית, משפחות עם הכנסה ממוצעת ומטה לא יוכלו להחזיק את הדירות, והן עלולות למצוא עצמן קורסות תחת הנטל. הציבור מבקש לקנות דירות בבניינים, מכיוון שהן נתפשות זולות יותר מבתים צמודי קרקע, אלא שבנייני היוקרה, הנחשבים לסטנדרט גם בערים הזולות, הופכים את הפתרון לבעיה קשה יותר.

הדיירים במגדלים נדרשים לשלם על שירותי ניקיון שעולים יותר, מעליות שיש לתחזק בעלויות גבוהות, דודי חימום מים חשמליים במקום דודי שמש ועוד. כמו כן, הבנייה של מגדל לגובה מחייבת סטנדרט מוקפד הרבה יותר, ושימוש בחומרים עמידים ויקרים יותר. גם העלות של אחזקת רכב גדלה, במיוחד בערי פריפריה, שבהן המרכזים המסחריים והחינוכיים לעתים אינם נמצאים בסמיכות לפרויקטים.

גם נושא החניה עלול להתפתח למטרד. בפרויקט המגדלים של אפגד בעכו לכל משפחה יש חניה אחת בלבד. אמנם כיום יש בסביבה מספיק מקומות חניה, אבל אם התחזיות יתממשו ו־500 יחידות דיור יתווספו לאזור בשנים הקרובות — מצוקת החניה תגבר. גישה למוקדי תחבורה ציבורית ופיתוח צירי תחבורה ותשתיות עבור מספר גדול של תושבים הם הכרח, והם נמדדים בעיקר בשעות העומס — השעות שבהן הילדים יוצאים לבית הספר וההורים לעבודה.

"כאן מדובר כבר באחריות של המדינה, שצריכה לקחת את הנושא כפרויקט לאומי", אומר שנהב. "העלות של בניית מקום חניה תת־קרקעי במגדל הוא 100 אלף שקל בממוצע. אם ניקח את מספר הדירות שצריכות להיבנות בשני העשורים הקרובים ונכפיל בעלות הזאת, נגיע ל־100 מיליארד שקל", הוא מסביר. "דמיינו שהמדינה היתה מקצה ב־20 השנים הבאות את הסכום הזה לפיתוח תשתיות תחבורה ציבורית ומערכות הסעת המונים איכותיות. המדינה צריכה למצוא אלטרנטיבות".

רחובות. "דיירי המגדלים מבקשים לומר 'אנו חיים כמו במרכז'"
רחובות. "דיירי המגדלים מבקשים לומר 'אנו חיים כמו במרכז'"צילום: אילן אסייג

"עיר טובה היא עיר צפופה"

נראה כי המגדלים, שהיו אמורים לסייע בהורדת המחירים, עושים את הפעולה ההפוכה. מעבר לכך, יש הטוענים כי זו תחילתו של היפוך מגמה — בתים צמודי קרקע יורדים מעט במחיר, בעוד מחירי הדירות במגדלים עולים, במיוחד במרכזי הערים.

על הצורך לצופף את הערים הגדלות אין עוררין. עם זאת, בין האיכויות והכשלים של מגדלי היוקרה והבניינים צמודי הקרקע יש שלב ביניים: גובה הביניים. בנייה עירונית של בנייני מגורים בגובה של עד עשר קומות יכולה לנצל נכון של הקרקע ולאפשר הערכות מתאימה מבחינת התשתיות.

אז מה צריך? "עיר טובה היא עיר צפופה", מסביר שנהב, ומצביע על הפוטנציאל של ערי הפריפריה כמו עכו, נהריה ואפילו ירוחם. "המאה ה־21 מזוהה עם מהפכת העיור, ועד סוף המאה הערכות שונות צופות כי יותר מ־75% מתושבי העולם יגורו בערים. המגדלים אמנם נושאים בשורת העירונית המודרנית, אבל הם לא הכרח. לעומת זאת, יש הכרח לעיור. צריך לזכור שהצפיפות היא המטרה, ולא הגובה. פריז ולונדון למשל הן ערים צפופות ונמוכות והונג קונג היא עיר גבוהה וצפופה. ניצול הקרקע בתבונה הוא האתגר".

ואולם נראה שכל עוד לא תהיה הגבלה מצד הרשויות וועדות התכנון היזמים לא יפסיקו לבנות לגובה. "הקרקע היא משאב מוגבל ויקר, והגובה הוא בלתי־מוגבל. בסופו של דבר אנשים מחפשים איכות חיים בתמורה לעלייה בגובה — ואנחנו מסוגלים להעניק אותה באמצעות פרויקטים", אומר הניג.

"זה לא רק נחשב יוקרתי — זה באמת מעניק תמורה לאנשים. בערי הפריפריה המחירים הם גורם חשוב, והמגדלים גורמים לתחרות ונותנים תמורה משמעותית למחיר, לצד איכות חיים. בעכו למשל, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים הוא 1.1 מיליון שקל, ושל דירת חמישה חדרים הוא 1.2 מיליון — כשאנחנו מציעים של תנאים טובים ומיקום שמאפשר גישה מהירה למרכזי התעסוקה בקריות. בקריות משפחות היו קונות במחיר הזה דירה מיד שנייה או ממשיכים לנסות את מזלם במחיר למשתכן". אי־אפשר לא לתהות אם הרכישה בזול של חבילה יוקרתית, לא תגבה בעוד שני עשורים מחיר יקר של הזנחת פרויקטים ותשתיות כושלות.

באר יעקב. קפיצה של מאות אחוזים בהתחלות הבנייה של מגדלי מגורים עם 16 קומות ויותר
באר יעקב. קפיצה של מאות אחוזים בהתחלות הבנייה של מגדלי מגורים עם 16 קומות ויותרצילום: עופר וקנין

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker