ירושלים, תל אביב או באר שבע: איפה בישראל הכי קל לקנות דירה? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ירושלים, תל אביב או באר שבע: איפה בישראל הכי קל לקנות דירה?

הצלבה בין נתוני הלמ"ס בנוגע להכנסות של משקי הבית, לבין מחירי הדירות מעלה כי מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה קטן דווקא בערים היקרות - כי מרוויחים בהן יותר

7תגובות
בנייה בירושלים.
מהערים העניות בישראל
BAZ RATNER/רויטרס/ בז

היכן בישראל הכי קל לרכוש דירות והיכן הכי קשה, במונחים של שכר חודשי? מעת לעת מתפרסמים נתונים שונים על היחס בין מחירי הדירות במדינה לרמות השכר. ואולם, אלה מתעלמים מההכנסה הכוללת נטו למשק בית, הבדלי המחירים ורמות השכר בין היישובים השונים. הצלבת נתוני ההכנסות של משקי הבית, שפירסמה באחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), עם מחירי הדירות המתפרסמים באתר yad2 מלמדת על יכולתם של תושבי הערים הגדולות לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר מגוריהם — ובמלים אחרות, על מספר המשכורות שלהן הם יידרשו כדי שיוכלו לעמוד בעלויותיה של עסקה כזאת.

העיר שבה הכי קשה לקנות דירה היא ירושלים, שם זקוק משק בית ממוצע ל־196.1 משכורות כדי לקנות דירת 4 חדרים ממוצעת. אין זה סוד — ירושלים היא אחת מהערים העניות בישראל, ומחירי הדירות בה גבוהים במיוחד. תושבי תל אביב, לשם השוואה, זקוקים ל־178.3 משכורות כדי לרכוש דירה בעירם — אף שמחירי הדירות בה גבוהים באופן ניכר אפילו מאלה שבירושלים. הסיבה לכך היא שגם השכר הממוצע של משקי הבית בתל אביב גבוה בשיעור ניכר: בעוד בתל אביב השכר החודשי הממוצע הוא 17,920 שקל בחודש, בירושלים הוא 11,811 שקל בלבד.

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל, מסבירה כי "הבעיה אינה במספר המשכורות הנדרש כדי לרכוש דירה בירושלים — אלא בכך שאין היצע של דירות בעיר. אין כיום קרקעות חדשות בעיר לפרויקטים רגילים בשוק החופשי, אלא רק במסגרת מחיר למשתכן. זה מביא לעליית מחירים, ובסופו של דבר היכולת לרכוש דירה פוחתת גם בקרב מי שיש להם כסף. זה מעגל קסמים שנכון להיום אין ממנו יציאה".

כמו כן, בירושלים יש שליטה כמעט מוחלטת של תושבי חוץ בשוק דירות היוקרה בעיר. בתל אביב לעומת זאת, חלק גדול מדירות היוקרה נרכש על ידי ישראלים. מעורבות של גורמים חיצוניים בקביעת המחירים בעיר, תורמת להגדלת היחס בין מחירי הדירות להכנסות.

בנייה בירושלים
אוליבייה פיטוסי

"לקבלן בדרום אין אינטרס לבנות במחיר למשתכן"

העיר שלתושביה הכי קל לרכוש דירת 4 חדרים בתחומה היא באר שבע. נתוני yad2 מלמדים כי דירה ממוצעת מיד שנייה בעיר עולה 1.02 מיליון שקל, ונוכח ההכנסה הממוצעת של משקי הבית בבירת הנגב — 12.6 אלף שקל בחודש, משק בית בעיר נזקק ל־81 הכנסות חודשיות כדי לרכוש בה דירה.

אריה בר, מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן ולשעבר מנכ"ל משרדי הבינוי, הפנים והתחבורה, אומר כי "הפער במספר המשכורות בין באר שבע לאזור המרכז נובע מכמה סיבות: מחיר הקרקע הנמוך במיוחד בבאר שבע, הפער בעלויות הבנייה בגלל סטנדרט שונה, והשכר של תושבי הדרום לעומת תושבי המרכז. בבאר שבע שכר העבודה נמוך יותר מאשר במרכז — ויש לכך השפעה על מחיר הדירה וכן על הפער בהיטלים ובאגרות".

בר מדגיש כי "הסיבה המשמעותית ביותר לפער במספר המשכורות היא השליטה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על מחירי הדירות. באזור באר שבע כל הקרקעות הן בידי רמ"י, ולכן יש לה יכולת להשפיע על המחירים באמצעות שיווק קרקעות. במרכז לעומת זאת, הקרקעות הן לרוב פרטיות — ולכן גם מחיר הקרקע גבוה יותר באופן ניכר. זו גם הסיבה שמבצע מחיר למשתכן נכשל בדרום. נוצר מצב שבו מחיר הקרקעות נקבע לפי היותו משווק בפרויקט רגיל או במחיר למשתכן, ואז לקבלן בדרום כבר אין אינטרס לבנות דירות במחיר למשתכן".

גם מצבם של תושבי רחובות טוב באופן יחסי: דרושות להם 85.7 הכנסות חודשיות למשק בית כדי לרכוש דירה בעיר. עם זאת, בניגוד לבאר שבע, ההכנסה הממוצעת של משקי בית ברחובות נחשבת גבוהה — כ־19 אלף שקל בחודש. רוני טננבאום, סמנכ"לית השיווק בקבוצת יצחקי, מציינת כי "רחובות נמצאת במיקום מושלם בפאתי גוש דן, ומגיעה אליה אוכלוסייה צעירה וחזקה. עיקר הרוכשים בעיר הם עובדים בחברות היי־טק, רופאים ומדענים ממכון ויצמן". לטענתה, שכרם הממוצע הגבוה של תושבי רחובות מסביר את היכולת שלהם לרכוש בה דירה בקלות יחסית.

פרויקט פינוי-בינוי
אליהו הרשקוביץ

המשקיעים בבת ים דוחקים את תושבי העיר

בת ים היא העיר שהכנסת משקי הבית בה היא הנמוכה ביותר מבין הערים שנבדקו. לפיכך, נדרשים תושבי העיר ל־166.6 חודשי עבודה כדי לקנות דירה — במקום השלישי אחרי ירושלים ותל אביב. ליאור ברדוגו, מנכ"ל פרי נדל״ן מקבוצת אלדד פרי הבונה את פרויקט פרי הורייזן בבת ים, אומר כי "בתור עיר חוף מרכזית בגוש דן, הזינוק במחירים בבת ים והיצע הדירות הקשיח יחסית הרחיק את האפשרות לרכישת דירה מתושבי העיר. זו אחת הסיבות שאנחנו רואים בקבוצות הרכישה בעיר ביקושים מקומיים גדולים נוכח המחירים הנוחים ביחס לשוק, והבשורה שפרויקטים כאלה מביאים לתושבי העיר ולמהגרים אליה. הפיתוח האדיר של בת ים מביא אליה אוכלוסיות חזקות, והמגמה הזאת צפויה להימשך בשנים הקרובות, כך שאני צופה שיפור במדדים האלה בעתיד הקרוב".

מעמדה של בת ים כעיר חוף סמוכה לתל אביב הגדיל את מספר הפרויקטים היוקרתיים שהוקמו בה, שמהווים יעד לתושבי חוץ ולרוכשים אמידים אחרים שאינם תושבי העיר. בנוסף, היותה יעד למשקיעים — שתרמו לעליות המחירים בה — מקשה יותר ויותר על תושבי העיר לרכוש בה דירות.

ברמת גן, שם ההכנסה הממוצעת היא 15,333 שקל בחודש ומחיר דירת 4 חדרים ממוצעת מרקיע לכ־2.36 מיליון שקל, נדרש התושב הממוצע ל־153.8 משכורות כדי לקנות דירה. בחולון, שם השכר החודשי הממוצע הוא דומה, נדרשים לצורך המטרה "רק" 120.9 חודשי עבודה. תושבי נתניה, שם מנעד מחירי הדירות רחב ומחירה הממוצע של דירה הוא כ־1.66 מיליון שקל, נדרשים ל־112.9 משכורות. בפתח תקוה ובאשדוד נדרשים התושבים לכ־104 חודשי עבודה, בראשון לציון ל־96.5 חודשי עבודה, באשקלון נדרשים 94.5 חודשים ובחיפה נדרשים התושבים ל־91.8 חודשי עבודה כדי לרכוש דירה ממוצעת.

גל עופרים, סמנכ"לית השיווק באתר yad2, מציינת כי "אמנם על פי הנתונים בטבלה ניתן לראות שהמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בחלק מהערים אינו מאפשר לרכוש דירה, אבל חשוב לשים לב לכך שהפער בין הדירות הזולות ליקרות הוא עצום. לכן, ניתן למצוא גם בתל אביב וגם בירושלים דירות במחירים מגוונים הנותנים מענה לאנשים ברמות סוציו־אקונומיות שונות. כמו כן, מאחר שאנו מאמינים בצרכנות נבונה, השילוב של המחירים המפורסמים במודעות עם המידע על עסקות אמת שבוצעו באותו אזור ומפורסמים במדד הנדל"ן באתר, מאפשר לצרכן לקבל את כל המידע שהוא צריך לפני שהוא מבצע את הרכישה הגדולה בחייו".

יש לזכור כי הנתונים שהובאו כאן מספקים אמנם תמונה כללית של המצב, אך מדובר בערים המכילות מגוון רחב מאוד של אוכלוסיות בחתך סוציו־אקונומי נמוך מאוד וגבוה מאוד, וגם מגוון רחב של דירות יוקרה ודירות בשכונות זולות יחסית, עם טווח מחירים גדול ביניהן.

דיור בר השגה? תלוי באיזו עיר אתם גרים

מי אמר שצריך לקנות דירה?

נסיקת מחירי הדיור בעשור האחרון ידועה לכל, ובכל זאת מעניין להיזכר כי ב־2008, עם תחילת המשבר בענף, נדרשו משקי הבית בישראל ל־103 משכורות בלבד כדי לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת. לפי הנתונים הרשמיים, בסוף 2012 כבר נדרשו 134 משכורות כדי לרכוש דירה כזאת. הקושי הגדל לקנות דירה מצביע על הפער בין עליית מחירי הדירות מאז לשיעור הגידול בהכנסת משקי הבית.

תוכנית מחיר למשתכן, שבה החל משרד האוצר לפני כשלוש שנים, פוגעת בנכונות היזמים הפרטיים לבנות פרויקטים למגורים באזורים שבהם שווי הקרקעות נמוך. הדברים אמורים בעיקר לגבי יישובים בפריפריה, לרבות בערים גדולות כמו באר שבע. אף ש־2016 היתה שנת שיא מבחינת מספר שיווקי הקרקעות למגורים, היעדר התמריץ ליזמים אינו מאפשר להיצע לצמוח כדרוש לצורך בלימה והורדה של מחירי הדיור.

נוכח מספר המשכורות הרב הדרוש לשם קניית דירה בערים הגדולות, עולה השאלה אם רכישת דירה בבעלות היא בכלל יעד שיש לשאוף אליו. בראיון ל–TheMarker בחודש שעבר, התבטא מנכ"ל החברה הממשלתית לדיור בהשכרה, עוזי לוי, נגד מדיניות משרד האוצר בנושא. לראייתו, פרויקט הדגל של משרד האוצר מציב פעם נוספת דווקא את המגורים בבעלות כפתרון המגורים האידיאלי שמציעה הממשלה לחסרי הדירה, על חשבון הדיור להשכרה.

לדברי לוי, למכרזי מחיר למשתכן אין כלל מקום בגוש דן ובתל אביב בפרט. לדבריו, בפרויקטים במסגרת התוכנית שנערכים באזורים אלה, "אנשים זוכים בפיס עם הטבה של יותר ממיליון שקל, ובעוד חמש שנים מוכרים ועושים בוננזה. הרי הרוכשים יתגלגלו על הפרויקטים האלה. באזור המרכז יש לאפשר רק דיור בר השגה בהשכרה, ורק במעגלים השני והשלישי — מנתניה צפונה, ואשדוד דרומה — לאפשר דירות לרכישה מוזלת".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם