שש שנים אחרי: בוגרי המחאה החברתית מציגים את הפתרון למשבר הדיור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שש שנים אחרי: בוגרי המחאה החברתית מציגים את הפתרון למשבר הדיור

פעילי הקונגרס החברתי, הפועלים לגיבוש פתרונות למשבר הדיור בישראל, הגישו אתמול את המלצותיהם לשר האוצר משה כחלון ■ בין ההמלצות: ביטול הפטור ממס על הכנסות משכר דירה, והאצת הבנייה הממשלתית להשכרה ארוכת טווח

71תגובות
פגישת צוות השכירות עם השר משה כחלון, אתמול במשרד האוצר
משרד האוצר

פעילי "הקונגרס החברתי" — שותפות של כ–30 ארגוני חברה אזרחית שהחלו לפעול בסוף 2015 כדי לגבש במשותף פתרונות למשבר הדיור בישראל — נפגשו אתמול עם שר האוצר משה כחלון והגישו לו את דו"ח ההמלצות הראשון שגיבשו, העוסק בשוק השכירות. זהו הראשון מבין שורה של דו"חות שצפויים להתפרסם בחודשים הקרובים, שבכל אחד מהם יינתן דגש להיבט שונה של שוק הדיור.

הקונגרס החברתי הוא התארגנות שהחלה בסוף 2015 בהובלת שניים מפעילי המחאה החברתית בקיץ 2011, שיר נוסצקי ורגב קונטס, ובמסגרתה חברו 30 ארגונים אזרחיים חוץ־ממשלתיים לשם קידום פתרונות למשבר הדיור.

פעילות הקונגרס הושקה בסוף 2015 בכנס בשיתוף המכללה האקדמית תל אביב־יפו, שבו התקיימו דיונים וראיונות עם בכירי ממשלה, פקידים, יזמים פרטיים ואנשי אקדמיה על הבעיות שמהן סובל תחום הדיור והדרכים לפתרונן. בשנה וחצי שחלפו מאז, התחילו נציגי הארגונים החברים בקונגרס לעבוד בצוותים לגיבוש מסמכי מדיניות — שדו"ח השכירות הוא הראשון שבהם. לאחר המפגש עם שר האוצר ופמלייתו, צפויים חברי הקונגרס לקיים פעילות לובי מול מקבלי ההחלטות, לשם יישום ההמלצות בדו"ח.

הדו"ח מדגיש את הצורך בהגדלת מאגר הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח. "הבעיה הגדולה ביותר כיום בשוק השכירות היא היעדר יציבות לשוכרים. אף שנראה כי קיים ביקוש למוצר זה (שכירות ארוכת טווח; נ"ב) וסביר כי קיים גם היצע של משכירי דירות שרואים בנכס שלהם השקעה לטווח ארוך, הרי עדיין כמעט שאין בנמצא חוזי שכירות ארוכי טווח — וזה למעשה כשל שוק", נכתב בדו"ח.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מודל השכירות הנוכחי הנהוג בישראל מתואר בדו"ח כ"כלי בעייתי החושף את דייריו למצבים לא רצויים ואף מסוכנים", כגון חוסר ביטחון לגבי קורת גג, אי־ודאות לגבי הוצאות נלוות לדיור ועוד. לטענת המחברים, במצב זה שכירת דירה אינה באמת תחליף לבעלות על דירה: "רכישת דירה מאפשרת ודאות לטווח ארוך בכל הנוגע למקום המגורים, בעוד ששכירת דירה לא מאפשרת ודאות כזו. לכן, יצירת שוק של שכירות לטיווח ארוך יכולה לפתור את הסוגיה".

קרן ערבות למשכירים ומנגנון בוררות מוסכם

לפי המלצות הדו"ח, הפתרון לכשל שוק זה מורכב מיצירת שני מוצרי שכירות חדשים: שכירות לטווח ארוך ושכירות לטווח בינוני. מוצרים אלה אמורים להפוך את הבעלות על דירה להשכרה להשקעה בטוחה יחסית עבור המשכיר — ותבטל את מרכיב האי־יציבות במגורים כשיקול בבחירה בין דיור בבעלות לדיור בשכירות.

הצוות חילק את מסקנותיו בין כאלה שיש ליישם במלאי הדירות הקיים בישראל — 600 אלף דירות, רובן ככולן בבעלות פרטית — ובין המלצות שיש ליישם בדירות החדשות שבנייתן מקודמת כיום.

מיזם השכרה לטווח ארוך שנבנה בהרצליה ב–2016
עופר וקנין

באשר למלאי הדירות הקיים, ממליצים מחברי הדו"ח להגדיר תחילה בחוק את המונח "השכרה ארוכת טווח" — הגדרה שתכלול התייחסות לסוגיות כגון תקופת שכירות מינימלית שתיחשב כטווח ארוך; שיעור עליית מחיר מקסימלי שנתי במהלך תקופת השכירות; אופן קביעת איכות הנכס; והסדרת חובות השוכר והמשכיר במשך תקופת השכירות.

המלצה נוספת היא ביטול הפטור הגורף ממס הקיים כיום על הכנסות משכר דירה עד לתקרה של 5,010 שקל, ולהעניק אותו כתמריץ למשכירים שיעברו להשכיר את נכסיהם במודל לטווח ארוך. לטענת הצוות, הפטור הקיים ממס על הכנסות משכר דירה "אינו מוצדק מבחינה כלכלית, ומייצר אי־־שוויון לטובת משקיע בנדל"ן לעומת משקיע בכל נכס אחר המחויב במס רווחי הון". את תקבולי המדינה מביטול הפטור, מציע הצוות להפנות במלואן לקידום בניית פרויקטים חדשים למגורים בשכירות ארוכת טווח.

בדו"ח מוצעים גם תמריצים לרשויות מקומיות שיאשרו פיצולי דירות — ובתנאי שהדירות המפוצלות יושכרו בחוזים ארוכי טווח. "כיום, פיצולי דירות אסורים מתוקף חוק התכנון והבנייה, ואין תמריץ בפועל לרשות המקומית לאשרם, שכן הם מגדילים את היקף התושבים ברשות ללא הגדלה מקבילה של תשלומי ארנונה", נכתב. "יצירת מנגנון חוקי לתהליך, תוך תמרוץ הרשות באמצעות אישור לגביית ארנונה מוגדלת, עשויים להביא להגדלת היצע הדירות הקטנות המתאימות לשוכרים רלוונטיים".

לבסוף מציע הצוות להרחיב את פעילותה של החברה הממשלתית דירה להשכיר, כך שהיא (או זכיינים מטעמה) תשמש גורם מתווך בין שוכרים למשכירים, כולל מנגנון בוררות מוסכמת לפתרון מחלוקות מחוץ לבית המשפט. עוד הוצע כי החברה תקים ותנהל קרן ערבות לשכירות ארוכת טווח, שתסייע למשכירים במקרה של אי־פינוי הנכס או נזקים שנגרמו על ידי השוכרים, עד למיצוי ההליכים המשפטיים. המימון לקרן ייעשה על ידי מיסוד מנגנון שבו יופקדו כספי הערבות של שוכרים בחשבונות ייעודיים של הקרן, נושאי ריבית בנקאית או אג"ח מדינה.

מטבע עובר לשוכר
המלצות דו"ח השכירות של הקונגרס החברתי

"דרושה מעורבות ממשלתית מאסיבית"

ההמלצה המרכזית בדו"ח היא הגדלת ההקצאות של קרקעות מדינה לבנייה ייעודית של דיור להשכרה. "כדי להפוך את מודל השכירות לטווח ארוך לפתרון רחב היקף נדרשת מעורבות ממשלתית מאסיבית", נכתב. "על אף שהמדינה פועלת כבר כיום לבניית מלאי חדש לשכירות ארוכת טווח באמצעות חברת דירה להשכיר, עד כה אושרו כמה אלפי יחידות דיור בלבד ואוכלסו רק כמה מאות. אנחנו מציעים להגדיל את השימוש בקרקעות המדינה למטרה זו, כיוון שמדובר בשימוש החברתי ביותר שניתן לעשות בנכסי הציבור".

לשם הגדלת ההקצאה הציע הצוות שני מתווים: במתווה הרחב, תחדל המדינה מלהתבסס באופן בלעדי על יזמים פרטיים לקידום פרויקטים להשכרה, ותתחיל ליזום בעצמה בנייה של פרויקטים חדשים בקרקעותיה, בהיקף של כ–10,000 דירות בשנה. תהליך הבנייה ייעשה באמצעות מכרזים לחברות ביצוע, אך הבעלות תישאר ממשלתית והמימון יושג באמצעות הנפקת אג"ח למשקיעים מוסדיים.

הדו"ח מציע גם מתווה צר, שלפיו תמשיך חברת דירה להשכיר לפרסם מכרזים לייזום השכרה במגזר הפרטי — אך בהיקף גדול בהרבה. "אנחנו מציעים להקצות אחוז גבוה וקבוע מקרקעות המדינה לשכירות ארוכת טווח, במיוחד באזורי ביקוש", נכתב. עוד הוצע להקצות שיעור מסוים של דירות הנבנות בתוכנית מחיר למשתכן לטובת שכירות ארוכת טווח.

בתחום הבנייה החדשה מציע הצוות לאשר בנייה נוספת במסגרת תמ"א 38, מעבר לתקנות הקיימות, ולתמרץ את העיריות על ידי היטלי השבחה.

דירת Airbnb בצפון הארץ. "הרבה דירות זולגות להשכרה לטווח קצר"
airbnb

איך מחזירים דירות Airbnb לשוק השכירות?

את הדו"ח חתם הצוות בכמה המלצות הנוגעות לטיפול בשוק השכירות שאינה לטווח ארוך. בין היתר, קרא הצוות לסיום מהיר של הליך חקיקת חוק השכירות ההוגנת, הקמת מאגר רישום שכירויות ארצי או מקומי שיאפשר לכלל הציבור מידע מלא ואמן על הנכסים העומדים להשכרה והמחירים שבהם הושכרו, והקמת מנגנון נגיש וזול ליישוב סכסוכים בין שוכרים למשכירים מחוץ לבתי המשפט.

כמו כן מציעים המחברים להחזיר דירות Airbnb (המושכרות רק לטווח קצר באמצעות אתר האינטרנט, ולא משולם בגינן מס) לשוק הדיור למגורים, ולהסדיר את ההשכרה דרך האתר הפופולרי. "קצב העברת הדירות לשימוש זה נראה כגובר והולך עם השנים", נכתב בדו"ח. "בזמן שמשבר הדיור בישראל רחוק מלהסתיים, אנחנו רואים חשיבות בטיפול בביקושי תיירות שנכנסים לשוק הדיור, שמתקשה לספק את הצרכים של תושבי המדינה". לגבי האופן שבו יש "להחזיר" את הדירות הללו לשוק השכירות הסטנדרטי, אומרים מחברי הדו"ח כי אין לנקוט מהלכים רגולטוריים קיצוניים כמו איסור מוחלט על השכרה ב–Airbnb, אך יש לשקול צעדים רכים יותר כמו החלת רגולציה על השכרה לטווח קצר של דירות שלמות בלבד — אך לא על השכרת חדרים בתוך דירה שבה מתגורר בעל הנכס או השוכר הראשי.

"יש הרבה פתרונות מהירים וזולים"

בכתיבת הדו"ח השתתפו שמונה ארגונים, ובהם ועד שוכרי הדירות, מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור, התאחדות הסטודנטים הארצים וזרוע הדיור שלה (הבית האקדמי), מזא"ה 9 (מרכז הצעירים של עיריית תל אביב), מרכז אדוה והקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית. חברת הייעוץ הכלכלי והאסטרטגי עדליא ליוותה את הליך הכנת הדו"ח.

מלבד שר האוצר, נכחו במפגש אתמול גם ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, המרכז את הטיפול בנושא השכירות מטעמו של כחלון, מעיין נשר, רכזת תחום הדיור באגף התקציבים באוצר, ואסנת אלרואי, סגנית ראש מטה הדיור.

בעקבות הגשת ההמלצות אמר השר כחלון כי "פרויקטים לשכירות ארוכת טווח הם חלק בלתי נפרד מפתרון משבר הדיור. יש לנו כממשלה אחריות כלפי הזוגות הצעירים שלא יכולים לרכוש דירה באזורי הביקוש. צריך לדאוג גם לאלו שאינם יכולים להתחייב למשכנתא אבל זקוקים ליציבות. פרויקטים כאלה מבטיחים להם מגורים מוזלים והוגנים ולא פחות חשוב מכך — לתקופה ארוכה וידועה מראש. מאז כניסתי למשרד האוצר הפנינו כמויות אדירות של קרקעות לטובת תוכנית מחיר למשתכן כדי לסגור את המחסור האדיר שנוצר. ככל שנסגור את הפער, נפנה יותר ויותר קרקעות ותקציבים לטובת שכירות ארוכת טווח, ונגדיל באופן דרמטי את היצע הפרויקטים".

מחאת האוהלים בתל אביב, ביולי 2011
מוטי מילרוד

לדברי פולקמן, "תחום הדיור בכלל והשכירות בפרט קודמו על ידי החברה האזרחית מאז המחאה החברתית ואני שמח על שיתוף הפעולה עם ארגוני הצעירים, ארגוני הסטודנטים ופעילים חברתיים למען המטרה המשותפת — שוק שכירות שפוי עבור הצעירים בארץ. אני מתעסק כבר לא מעט שנים בדיור חברתי ובשכירות הוגנת ואני עומד לקדם חוקים נוספים בנושא במושב הקיץ הנוכחי".

מצד אנשי הקונגרס נכחו במפגש יו"ר צוות השכירות, יובל שטלריד מוועד שוכרי הדירות, רם שפע, יו"ר התאחדות הסטודנטים הארצית, אסף אנגל, מנכ"ל הבית האקדמי, סבסטיאן ולרשטיין ממרכז הגר, ירון הופמן דישון ממרכז אדוה, שיר נוסצקי, יו"ר הקונגרס החברתי, ועודד סטקלוב, מנהל תחום מחקר ורשויות מקומיות בעדליא.

נוסצקי אמרה בעקבות הפגישה: "אנשים נדחפים לרכוש דירה שאין להם כסף אליה או אפילו צורך בה, בגלל שלא קיימת שכירות ארוכת טווח. מי יכול לתכנן את החיים שלו ברצינות כשהוא לא יודע איפה הוא יגור עוד שנה וכמה הוא ישלם על זה? שכירות לטווח ארוך מספקת חלופת מגורים מצוינת ובת השגה".

לדברי שפע, "צעירים וסטודנטים הם קהל שוכרים מרכזי שחשוף לחוזי שכירות דרקוניים ומצויים תחת איומי העלאת מחירי השכירות משנה לשנה. לממשלה יש הזדמנות פז לחולל שינוי ממשי בשוק השכירות לטווח הארוך, שבישראל הוא עדיין תחום פרוץ לחלוטין שיש להסדיר חוקתית ובהקדם. אני מקווה שהדו"ח יאיץ את הממשלה לשתף פעולה עם החברה האזרחית ולקבל את המלצות הקונגרס החברתי במהירות".

שטלריד, יו"ר צוות השכירות, סיכם: "הבעיה הכי גדולה עבור שוכרי הדירות בישראל היא חוסר היציבות. בעבודה על דוח ההמלצות של הקונגרס החברתי הבנו שכדי לפתור את הנושא נדרשות מאסות של דירות במודל של שכירות לטווח רחוק. איך משיגים את זה? מהלך משולב בין תמריצים ורגולציה בדירות שמושכרות בשוק הפרטי, ובין הקצאת קרקעות מדינה לבניית יחידות חדשות המיועדות להשכרה לטווח ארוך".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#