מכון אהרן: ללא הגדלה של היצע הדירות באזור המרכז - לא ייפתר משבר הדיור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מכון אהרן: ללא הגדלה של היצע הדירות באזור המרכז - לא ייפתר משבר הדיור

בעיית הדיור בישראל נעוצה במחסור חמור של דירות באזור תל אביב והמרכז, ואילו הממשלה פועלת להגדלת ההיצע בעיקר בפריפריה - מה שלא יתרום לפתרון הבעיה, כך טוענים חוקרי המכון למדיניות כלכלית במרכז הבינתחומי ■ "חוק הדירה השלישית יביא לעליית מחירי השכירות"

24תגובות
בנייה בתל אביב
תומר אפלבאום

בעוד גורמים בממשלה מייחסים לעצמם את התייצבות מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארבעת החודשים האחרונים, חוקרי מכון אהרן למדיניות כלכלית במרכז הבינתחומי הרצליה סבורים כי ההפך הוא הנכון: "לא נראה שהממשלה מנהלת אסטרטגיה כוללת להתמודדת עם כשלי ענף הנדל"ן למגורים בישראל, ולכן העצירה בעליית מחירי הדיור תתברר כזמנית".

להערכתם, תוכניות הממשלה להורדת מחירי הדיור, ובראשן הסכמי גג לבניית דירות חדשות ומבצע מחיר למשתכן, כמו גם הניסיון הממשלתי להוציא משקיעים מהשוק — לא יפתרו את משבר הדיור הנוכחי, כפי שנכתב בטיוטת עמדה שחיברו צוות חוקרים של המכון, המנתח את שוק המגורים. להערכתם, רק שינוי משמעותי בסיוע שמעניקה המדינה לרשויות המקומיות יעודד אותן להמריץ את הבנייה בשטחן.

את המסמך, "רפורמות וכשלים בשוק הדיור", כתבו ראש מכון אהרן, פרופ' צבי אקשטיין ותמיר קוגוט, חוקר במכון, לקראת הכנס השנתי למדיניות כלכלית של המכון, שנערך אתמול. המסמך פורסם ראשית כטיוטה, והגרסה הסופית תתפרסם לאחר קבלת הערות ממשתתפי הכנס.

בעשור האחרון חלה התייקרות ריאלית של כ–70% במחירי הדירות. התנהגות מחירי הדיור בישראל ברורה: השיא נמצא בתל אביב, והוא יורד ככל שמתרחקים ממנה, למעט ירושלים, שגם בה המחיר גבוה. התופעה הביאה את החוקרים למסקנה כי בעיית מחירי הדיור בישראל מתחילה בתל אביב, ולכן הפתרון צריך להימצא באזור תל אביב והמרכז.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עוד נכתב במסמך כי היחס בין הגידול במשקי הבית לעליית היצע הדירות כמעט התאזן, לאור העובדה שהתחלות הבנייה הגיעו ל–50 אלף יחידות דיור לפחות בשנתיים האחרונות. ואולם, עקב הירידה בהיקף הבנייה למגורים בשני העשורים הקודמים, הצטבר במחוזות ירושלים, המרכז ותל אביב גירעון של כ–46 אלף יחידות דיור, ואילו בפריפריה נוצר עודף מצטבר של 67 אלף יחידות דיור. כתוצאה מכך נוצר בישראל עודף כללי של 21.7 אלף יחידות דיור, שכולן מרוכזות בפריפריה.

לאור זאת, החוקרים מעריכים כי מספר התחלות הבנייה שלו זקוק המשק הוא 65 אלף יחידות דיור בשנה, שרובן במרכז הארץ.

תל אביב מובילה את העלייה במחירי הדיור

מי צריך דירות כשאפשר לבנות שטחי מסחר

הפתרון הנוכחי של המדינה למצב, בדמות הסכמי גג, שמתגמלים רשויות כנגד האצת הליכי התכנון והבנייה בשטחן, לא ישיג את מטרתו, להערכת חוקרי המכון. הסכמים כאלה נחתמו עד היום עם 15 ערים, וכוללים תוכניות תיאורטיות להקמת 200 אלף דירות, שרק מחצית מהן צפויות להיבנות במחוז המרכז.

הבעיה של הסכמי הגג, על פי החוקרים, היא שהרשויות אמנם מתוגמלות על האצת הבנייה, אולם באופן חד־פעמי ולא מספק. להערכתם, כשעירייה כלשהי תגלה כי היא יוצאת מאיזון תקציבי בגלל עודף בנייה למגורים, היא תעדיף לוותר על מענקי הממשלה ולעצור את קצב מתן ההיתרים.

ניסיון נוסף של הממשלה לפתרון משבר הדיור הוא הפחתת שיעור המשקיעים בשוק, באמצעות הגדלת המיסוי וחוק ריבוי הדירות ("חוק הדירה השלישית"). חוקרי מכון אהרן טוענים כי אין בצעד זה שום תרומה לגידול בהיצע הדירות, אלא בהתערבות בהעדפות הצרכנים לצורת מגורים. יתרה מכך, הם מעריכים כי הצעד עלול לגרום לעליית מחירי השכירות.

חוקרי המכון סבורים שעד כה כל צעדי הממשלה, בהם הקמת הוותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור), לא הביאו לצמיחה בקצב מתן היתרי הבנייה ברשויות המקומיות. להערכת אקשטיין וקוגוט, הדבר נובע מכך שלשלטון המקומי בישראל אין גמישות פיננסית ועצמאות כלכלית עקב ההשתתפות הממשלתית בתקציבי הרשויות המקומיות, הנמוכים משמעותית מהמקובל בעולם המפותח. רק 5.5% מההכנסה הלאומית מוצאת את דרכה לתקציבים מוניציפליים, לעומת 15% בממוצע במדינות OECD.

כמו כן, תעריפי הארנונה בישראל — שעליהם מבוסס התקציב העירוני — נמוכים למגורים וגבוהים לעסקים, ולכן דוחפים את הרשויות לבנות שטחי מסחר ועסקים ולעצור את בניית הדירות.

כדי לעודד את הרשויות המקומיות לבנות דירות נוספות בשטחן, יש לחתור להגדלת הכנסותיהן, טוענים החוקרים. בעבר הציע אקשטיין להעלות את תעריף הארנונה למגורים באופן אחיד בכל הארץ, ובכך לתמרץ בנייה למגורים, ולחלופין, להעביר את הארנונה לעסקים לקופה משותפת שתחולק בין רשויות, ללא קשר למיקום העסקים המשלמים אותו. בעבודה מוזכר שבכל העולם נהוג שמסים בגין נכסי קרקע (מס שבח למשל) משמשים מקור למימון שירותים מקומיים. בישראל, לעומת זאת, הם מועברים לקופת המדינה.

בכל הנוגע להסטת הביקושים מהמרכז לפריפריה, שבה מחירי הדיור נוחים יותר עקב עליית ההיצע על הביקוש, מציעים החוקרים פתרון בדמות שיפור זמני ההגעה לתל אביב וירושלים, שבהן נמצא עיקר הפעילות הכלכלית והתרבותית. אלא שאפשרות זאת אינה ריאלית לטענתם, משום שלמרות השקעות בתשתיות, זמני ההגעה לתל אביב וירושלים רק מתארכים. לכן, הם מסיקים כי הדרך היחידה להוריד את מחירי הדיור בכל הארץ היא הגדלת היצע הדירות בתל אביב ובירושלים, דבר שיוכל להתקיים אך ורק על ידי סיוע לרשויות המקומיות, במיוחד באזורי הביקוש.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#