דמי השכירות למשרדים בתל אביב צנחו ב-25% בחודשיים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דמי השכירות למשרדים בתל אביב צנחו ב-25% בחודשיים

תקופת גיאות קצרה מאוד עברה על שוק המשרדים: מאז 2006 עלו מחירי השכירות בעשרות אחוזים והתפוסה התקרבה ל-100% ■ אך בחודשיים האחרונים התהפכה המגמה - עסקות מוקפאות, דיירים עוברים ממגדלים מפוארים לבניינים קטנים וחברות מהגרות אל מחוץ לאזורי הביקוש

>> שוק המשרדים, שכבר רשם השנה עסקות במחירים של 150 שקל למ"ר, מאבד גובה במהירות. המחירים ירדו בכ-15%-30%, לרמות של 100-110 שקל למ"ר. במקביל, שוק שכירויות המשנה צובר תאוצה, בשעה שחברות חוסכות בשטחי משרדים ועלויות ומחפשות שוכר משנה שיחלוק אתן את הנטל.

הנפילה בשוק המשרדים היא בגדר של מציאות מדהימה בענף שאינו מורגל בצניחות חופשיות. לפני חצי שנה עוד נכתב על העליות המטאוריות במחירי השכירות, ואפילו על נכונות של שוכרים חדשים לשלם דמי פינוי - תופעה שמתרחשת בשוק עולה עם עודף ביקושים. אך בחודשיים האחרונים חל בשוק המשרדים מהפך: קיפאון בעסקות, ירידת מחירים, שכירויות משנה, מעבר ממגדלים מפוארים לבניינים קטנים, מעבר לאזורים זולים יותר ועלייה בתשואות על נכסים.

"אני מעריך שכמו מגדלי המגורים, כך גם מגדלי המשרדים היקרים ייפגעו ראשונים", אומר אורן גלזר, מנהל החטיבה המסחרית באנגלו סכסון תל אביב. "אנשים יחשבו פעמיים לפני שהם שוכרים משרד במגדל. זה תהליך שיוביל לירידות מחירים".

במאגר הנכסים של גלזר רשום משרד בשטח של 1,000 מ"ר באחד המגדלים באזור הבורסה. לדבריו, חברה גדולה שכרה את המשרד לפני חצי שנה תמורת דמי שכירות חודשיים של 115 שקל למ"ר, והיתה אמורה לעבור אליו. "החברה פשוט החליטה שלא לאכלס את המשרד, והיא מחפשת שוכר משנה. אבל מחיר השוק כיום הוא 100 שקל למ"ר, וככל הנראה החברה תצטרך לשאת בעלות הפער", מספר גלזר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

במקרה אחר, חברה ששכרה משרד בשטח של 300 מ"ר במגדל יוקרתי במתחם הבורסה ברמת גן שילמה על פי חוזה ישן 60 שקל למ"ר. לפני החגים ביקש בעל הנכס להעלות את המחיר ל-90 שקל למ"ר. הנהלת החברה הודיעה לו כעבור זמן קצר כי איתרה חלופה באחד הבניינים הישנים ברחוב הארבעה בתל אביב במחיר של 50 שקל למ"ר, וכי בכוונתה לעזוב.

בעל הנכס החליט בו במקום להוריד את דמי השכירות ל-80 שקל למ"ר. כיום הוא כבר ירד ל-70 שקל למ"ר.

"יש לגיטימציה לחסוך"

טענה רווחת היא שחברות מסוימות - כמו משרדי עורכי דין וחברות משוק ההון - בוחרות את משרדיהן לפי היוקרה שהמיקום משדר, ולכן אינן יכולות להרשות לעצמן למחוק מכרטיס הביקור את הכתובת בשדרות רוטשילד או מגדלי עזריאלי, לדוגמה.

עם זאת, מנכ"ל רשף נכסים, עליזה כהן, אומרת כי בימים אלה מדובר במותרות שלא כולם יכולים להרשות לעצמם. "כתובת ברוטשילד זה טוב ויפה בתקופה של שגשוג, אבל כיום יש לגיטימציה להפגין חיסכון ולרדת ברמה. זה אפילו מתחיל להיות טרנד של אחריות", היא מסבירה.

"כיום רואים הרבה יותר עסקות בין השוכרים לבין עצמם מאשר בין השוכרים לבעלי נכסים", מוסיפה כהן. "מי ששכר 700 מ"ר, מחפש לרדת ל-500 מ"ר, ומי ששכר 500 מ"ר מחפש שטח קטן יותר. אותו הדבר קורה גם במחירים".

לדברי עו"ד אליעזר אשל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד יורם ל. כהן אשל ושות', אין כיום עסקות לשכירת שטחים גדולים בשוק המשרדים. "במשרדים הפחד יותר גדול מאשר בשוק המגורים, כי כשיש גל פיטורים אז חברות מצמצמות שטחים. מחירי השכירות ירדו ורואים גם עלייה בתשואות. לפני חודשיים ויותר ראינו עסקות בתשואה של 6.5% בנכסי פריים; כיום מדברים על תשואה מינימלית של 8%-8.5%", הוא אומר.

לדברי אשל, החששות עולים גם בעסקות תשואה (עסקות מניבות), שנחשבות לסולידיות ובטוחות יותר, מכיוון שבשל המשבר עתיד השוכרים לא ברור. "זהו עידן חוסר המידע", אומר אשל. "אף אחד לא באמת יודע מה קורה בחברות ואילו סיכונים יש להן. התסריט האופטימי הוא שחברות לא יתרחבו, אבל בהחלט יש חשש מפיטורים וצמצום בשטחי משרדים".

מנגד, אשל מזכיר כי גם אם מחירי המשרדים בתל אביב היו לפני חודשיים 120-150 שקל למ"ר, וכיום הם ירדו ל-90-100 שקל, עדיין מדובר במחיר גבוה לעומת המחירים לפני שלוש שנים, שנעו סביב 65 שקל למ"ר. "עם זאת, אנו רק בתחילת הנפילה, ואף אחד לא חותם על זה שהירידות עד כה הן האחרונות", הוא מסייג.

ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף בחברת מ.א.ן נכסים, מסכים עם האבחנה. "בניינים רגילים ירדו מרמות מחירים של 80 שקל למ"ר ל-70 שקל למ"ר", הוא אומר. "גם במגדלים כבר לא מבקשים 130 שקל למ"ר. כיום מדובר במחירים נמוכים יותר של כ-100 שקל למ"ר". מוקמל מעריך כי דמי השכירות ירדו בשיעור של כ-20%, ומוסיף כי ההיצע הקטן של שטחים משמש כבלם. "אם ההיצע היה גדול יותר היינו רואים ירידות גדולות יותר", הוא אומר.

הביקוש נודד מתל אביב

עודד צידון, מנכ"ל פורום נדל"ן לניהול ושיווק של נדל"ן מסחרי, מספר על תופעה של בעלי נכסים המנסים דווקא בתקופה זו להכפיל את דמי השכירות. "אחד הלקוחות שלנו היה משרד עורכי דין, שהחזיק משרד בשטח של כ-110 מ"ר במחיר של כ-65 שקל למ"ר בבית אמות השקעות", הוא מספר. "החוזה נחתם לפני שלוש שנים, וכעת דרשו ממנו לשלם כ-130 שקל למ"ר. במקום זה מצאנו לו משרד גדול יותר בשטח של 280 מ"ר בבית הדר דפנה בשאול המלך. אמנם מדובר בבניין ישן יותר, אבל גם בשכירות נמוכה יותר של 60 שקל למ"ר".

בית ההשקעות תמיר פישמן נתקל בבעיה דומה. לפני שלוש שנים הוא שכר שלוש קומות בשטח של 1,600 מ"ר בבית פלטינום תמורת 45 שקל למ"ר, מחיר היסטורי שהיה מקובל אז בשוק. בתקופה האחרונה הוא סירב לחדש את החוזה ברמת מחירים של כ-120 שקל למ"ר.

במקום זה שכר בית ההשקעות משרדים גדולים יותר (2,300 מ"ר) ברחוב הברזל ברמת החייל. העסקה נעשתה במחיר נמוך כמעט בחצי - כ-65 שקל למ"ר. בנוסף יחסוך בית ההשקעות בדמי ניהול ובמחירי החניות. אומנם ברחוב הארבעה אפשר היה להתחכך באנשי עסקים כעידן עופר וצדיק בינו, אבל חיסכון של כ-2.3 מיליון שקל בשנה כנראה שווה את המעבר.

מגדלי מילניום, פלטינום והתיכון ברחוב הארבעה נחשבים למגדלי המשרדים המפוארים בתל אביב. השיא נרשם באפריל השנה, כשחברת אזורים שכרה 800 מ"ר במחיר של 43 דולר למ"ר (כ-170 שקל). עסקה זו הכתיבה רמות מחירים חדשות, ושלחה את החברות שהיו צריכות לחתום חוזה לחמש שנים נוספות לבדוק אלטרנטיבות זולות יותר. אגב, מנכ"ל חברת פולאר, שפינתה את המשרדים עבור אזורים, הסביר כי המעבר יחסוך לו 1.2 מיליון שקל בשנה על דמי שכירות, דמי ניהול וארנונה.

מי שמרגיש את הביקושים נודדים מחוץ לתל אביב הוא יוסי מור מחברת תיווך ושיווק נדל"ן עסקי, שפועל באזור השרון. "אני רואה ביקוש לשטחים של 250-400 מ"ר בפארק אפק בראש העין מלקוחות שמגיעים מתל אביב, מאזור הבורסה ומרמת החי"ל ומוכנים לצאת מהעיר", הוא אומר. "הפארק ימשוך עכשיו יותר שוכרים, כי המחיר הממוצע שם הוא 55 שקל למ"ר וגם הארנונה יותר נמוכה".

בימים אלה מנהל מור משא ומתן עבור חברה שפעלה משתי דירות פרטיות בצפון הישן של תל אביב, ומתעניינת במשרד בשטח של 350 מ"ר ובמחיר של 55 שקל למ"ר - כ-17.5 אלף שקל בחודש. מור מעריך כי באמצעות המעבר תוכל החברה לחסוך עד 30% בהוצאות.

גם יהודה בילר מתיווך פלטינום 121 מודע לכך ששוכרים רוצים להקטין את שטח משרדיהם או לצאת מתל אביב, אבל להערכתו הדבר לא כל כך קורה בפועל. "השוק נהפך להיות שוק של קונים, אבל כרגע גם הקונים לא רוצים לעשות עסקות", הוא אומר. "אין כמעט עסקים, כשרק לפני חצי שנה הביקוש היה מטורף".

בילר יודע לספר גם מניסיונו האישי על היחלשות במיקום הכי אטרקטיווי בתל אביב - שדרות רוטשילד. "לפני ארבעה חודשים החלטתי לעזוב את המשרד שלי בסוף רוטשילד כי המחירים התחילו להיות גבוהים מדי", הוא אומר. "עשיתי את המהלך הזה ללא קשר למצב הכלכלי, פשוט חיפשתי נכס זול וקטן יותר. לפני חמישה שבועות העמדתי את המשרד הישן שלי להשכרה. עד לפני שבוע קיבלתי בערך 10 טלפונים, שזה מעט מאוד. שישה מתוכם התקשרו כי חשבו שמדובר בדירת מגורים. בשבוע האחרון לא קיבלתי אף שיחה בקשר לנכס".

טקטיקה של התחפרות

מיעוט העסקות עם בעלי משרדים מעיד על טקטיקה של התחפרות מול השוכרים. השאלה היא מי ימצמץ קודם. "בעלי הנכסים יהיו חייבים להגיב", אומרת כהן. "אין להם הרבה מה להגיד אם חברה רוצה להיפטר מהנטל הכבד של הנדל"ן, שיכול להגיע לכ-50% מההוצאות. הציבור העסקי נערך לתקופה רזה והקונים דוחים החלטות לדקה ה-90, כי הם מעריכים שבכל יום המצב שלהם משתפר".

"שטחים ופיטורים הולכים ביחד", אומר דוד וינרב מחברת השיווק אינבסטים. "חברות שתיכננו להתרחב הקפיאו את התוכניות האלה, וחברות שרצו להצטמצם מנצלות את ההזדמנות כדי לפעול".

לדברי צידון, בעלים רבים של בניינים שלמים מתעקשים להשאיר את המחיר גבוה. "הם חושבים שאם הם יתגמשו מול דייר אחד הם יצטרכו להוריד מחיר לשאר הדיירים", הוא אומר.

מוקמל צופה שהמחירים יירדו, אבל לא בחדות. "אני לא חושב שנראה משרדים מושכרים בחינם תמורת תשלום ארנונה ודמי ניהול בלבד", הוא אומר.

וגלזר מסכם: "אני מעריך שב-2009 תימשך המגמה של ירידה במחירים, אבל היא תתייצב. בעוד כשלושה חודשים השוק יתייצב וכך גם מחירי השכירות. אני לא חושב שאנו צפויים לראות אסון או שהרצפה תישמט לנו מתחת לרגליים".

לא ירידה - עצירה

בצד של בעלי הנכסים לא מכירים במגמה של ירידות מחירים. לטענת שרון בן צבי, מנהלת השיווק בחברת לוינשטיין שבבעלותה מגדל לוינשטיין בדרך מנחם בגין ומגדל דיסקונט-לוינשטיין בהרצל, היא לא מרגישה את הירידות.

"הנכסים שלנו מושכרים במלואם ובחודשים האחרונים אין לי היצע. לפני כמה חודשים חידשתי שני חוזים, וגם זה נעשה במחירים גבוהים", אומרת בן צבי. לדבריה, כאשר היא מקבלת פנייה מצד שוכר שרוצה להיכנס לאחד המגדלים היא בודקת בקרב השוכרים שלה לראות אם מישהו מתכוון לפנות שטחים, אבל גם אצלם אין היצע פנוי.

אמיר גולדינג, מנהל שיווק של פרויקטים מניבים כמו בית רובינשטיין ומגדל סונול, טוען כי תופעת שכירויות המשנה תלויה ברמת המגדל ואופי השוכרים. "במשרדים של חברות היי-טק שוק שכירויות המשנה פורח יותר בגלל הפיטורים", הוא מספר. "משרדי עורכי דין עוד לא כל כך מפטרים, ולכן גם לא מצמצמים שטחים".

גולדינג מודה כי מורגשת מגמה של ירידת מחירים, אבל הוא סבור כי הדבר בולט בבניינים ישנים יחסית; במגדלי היוקרה החדשים לעומת זאת, מדובר רק בעצירה. "אם היו היצעים יותר גדולים היו ירידות גדולות כמו שקרה ב-2000, אז התרחש המשבר בהיי-טק שגרם לפיטורים וסגירת חברות, בשילוב עם עודפי היצע גדולים מאוד במשרדים", הוא אומר.

גולדינג סבור כי המחירים כיום יציבים יחסית, וימשיכו לנוע סביב רמות של 100-110 שקל למ"ר במגדלים הטובים. "עדיין יכולות להתבצע עסקות במחירים של 130 שקל למ"ר במשרדים איכותיים, בקומות גבוהות ועם נוף לים", הוא מסכם.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#