עורך הדין מטעם בעלי הדירות - הוא נכס ולא מכשול - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עורך הדין מטעם בעלי הדירות - הוא נכס ולא מכשול

שקיפות היא ערך עליון ■ בעלי הדירות צריכים להיות חשופים לכל המידע הקשור למיזם ועורך הדין צריך להסביר את הוראות ההסכם בשפה פשוטה, כדי שהדיירים יבינו מה צפוי להם

15תגובות

באחרונה ערך אתר מדלן סקר בין בעלי דירות שביצעו מיזמי תמ"א 38, שבדק את מידת שביעות רצונם מעורכי הדין שייצגו אותם. הסקר, שפורסם בתקשורת, מציג תמונה עגומה ומדאיגה מאוד ביחס להתנהלות עורכי הדין המייצגים בעלי הדירות בתחום ההתחדשות העירונית - רוב הנשאלים סבורים כי עורך דינם פגע בהם ולא ייצג באופן ראוי את האינטרסים המשותפים שלהם.

הממצאים האלה ודאי מעוררים תמיהה אצל הקורא מהצד. מהסקר עולה כי חלק ניכר מבעלי הדירות התקשרו עם עורכי דין חסרי ניסיון או עם עורכי הדין שעליהם המליץ היזם עצמו, ובחלק מהמקרים הם לא קיבלו כל עדכון והסבר מעורך הדין לגבי זכויותיהם וחובותיהם. אבל לפני ששופטים אותם חשוב להבין את מצבם, משום שמיזם התחדשות עירונית הוא אירוע לא פשוט לבעלי דירות.

בניין המבקש לבצע תמ"א 38 מורכב לרוב מקבוצה שאינה הומוגנית, שבה בעלי אינטרסים שונים מאוד זה מזה. על חלקם הפרויקט נכפה בלי שביקשו זאת. אמנם תמיד יש מספר בעלי דירות קטן הדוחפים לקידום המיזם, אבל לשאר הדיירים חסר הידע הדרוש להבנת הזכויות והחובות שיוטלו עליהם, ועוד לפני שהספיקו להבין לאן מועדות פני המיזם - הם כבר נדרשים לחתום על הסכמים מרובי עמודים ומסמכים נלווים רבים.

לכן, בחירת עורך הדין שייצג את בעלי הדירות במיזם ההתחדשות העירונית היא קריטית. עורך הדין הוא ציר מרכזי במיזם, והגורם העיקרי העומד בראש בעלי הדירות, בשיתוף נציגות הבניין, למען הובלתם להתקשרות עם יזם ולביצוע פרויקט מוצלח. הוא הגורם שאמור לספק לדיירים את ההגנה המשפטית המלאה, ולייצג אך ורק את האינטרסים שלהם כקבוצה. בחירת עורך הדין הנכון, תאפשר שמירה מיטבית על האינטרסים שלהם, ותקטין את חשיפתם לתקלות משפטיות במהלך הפרויקט.

תמ"א 38 רעננה
עופר וקנין

ראשית, לבעלי הדירות צריך להיות אמון מלא בעורך דינם. על הנציגות לבחור את עורך הדין לאחר שבדקו מספר חלופות, פגשו את עורך הדין, ואיפשרו לכל בעלי הדירות בבניין להכירו. עורך הדין הוא מוקד הידע, ועליו להיות זמין לאורך כל תקופת הפרויקט — ובעיקר בשלב המשא ומתן. המטרה היא שכל בעל דירה יוכל לשאול אותו שאלות ולהציף את כל מה שעולה על דעתו, כדי שירגיש שלם עם החלטתו להתקשר עם היזם שנבחר.

בנוסף, בפרויקטים מסוג זה עבודת עורך הדין אינה מתמצה בהיבטים המשפטיים. עליו להיות בעל רגישות רבה לצרכים של בעלי הדירות ולאלמנטים הרגשיים המניעים אותם - כדי להצליח לגשר בין האינטרסים והצרכים השונים שלהם ולספק להם תוצאות מיטביות במיזם כה מורכב.

שנית, השקיפות היא ערך עליון. בעלי הדירות צריכים להיות חשופים לכל המידע הקשור למיזם, ועל עורך הדין והנציגות לעדכן אותם מעת לעת על התקדמות המשא ומתן עם היזם, ולפרט מהם הנושאים שסוכמו ומהם הנושאים שעדיין במחלוקת. עורך הדין צריך בעיקר להסביר את הוראות ההסכם המתגבש בשפה פשוטה, כדי שיבינו מה צפוי להם בשנים הקרובות. מצב שבו בעלי הדירות אינם מקבלים מידע או עדכונים מעורך דינם או מהנציגות צריך להדליק להם נורה אדומה.

שלישית, לפי הדין עורך הדין חב חובת הנאמנות כלפי לקוחותיו, במקרה זה - בעלי הדירות. הדיירים צריכים להיות בטוחים שעורך הדין ישרת אך ורק את האינטרסים שלהם במיזם ואין זה רלוונטי שבפועל היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה שלו. אין לכך ולא צריכה להיות לכך כל השפעה. ניגוד עניינים זה עלה גם בכתבתו של נמרוד בוסו שהתפרסמה באחרונה במוסף זה. לפי הכתבה קיימת סכנה שעורכי דין המייצגים בעלי הדירות יפעלו דווקא לטובת היזם, שכן הוא זה המשלם את שכר טרחתם וייתכן שיציע להם שכר טרחה גבוה יותר, כדי שיבוא לקראתו בהוראות ההסכם.

הפתרון לכך טמון בכללי האתיקה החלים על עורכי הדין - לעורך הדין מטעם בעלי הדירות אסור לנהל משא ומתן עם היזם על גובה שכר הטרחה שאותו עליו לסכם אך ורק עם לקוחותיו - בעלי הדירות. לכן, מומלץ לבעלי הדירות לסכם עם עורך דינם את שכר הטרחה שלו, עוד לפני שהתחיל המשא ומתן עם היזם, כך שהוא יוצג ליזם כעובדה מוגמרת. אם בכל זאת יוסכם עם היזם על שינוי שכר הטרחה שנקבע, יש לבצע זאת אך ורק מול בעלי הדירות ובהסכמתם, ותוך מתן הסבר מניח את הדעת לשינוי.

בנוסף, אין תחליף לערנות בעלי הדירות (בין היתר, באמצעות הנציגות) במהלך המשא ומתן להסכמות המתגבשות בין הצדדים, ולכך שעורך דינם שומר על האינטרסים המשפטיים והמסחריים שלהם. עורך דין ש"חצה את הקווים" כלשונו של בוסו, יתקשה לתת הסברים למעשיו לבעלי הדירות, והידיעה שבעלי הדירות לוקחים חלק פעיל במשא ומתן תקטין את הסיכון שהוא יפעל שלא כדין.

עם זאת, לא כל צידוד של עורך הדין בעמדת היזם צריך להדליק לבעלי הדירות נורה אדומה. לעתים, היזם מציג עמדה מקובלת וסבירה בנושא מסוים מול דרישות בלתי־סבירות של בעלי דירות או כאלה שלא יקדמו את המיזם. ניסיון לגשר בין הצדדים תוך צידוד ביזם אינו מצביע בהכרח על רצון להיטיב עם היזם - אלא על הבנה מהם האינטרסים של בעלי הדירות, שעליהם חשוב לשמור, ועל אילו נכון להתפשר כדי שהמיזם ייצא לפועל.

תוצאות הסקר אינן גזירת גורל. חשוב שבעלי הדירות לא יקלו ראש בבחירת עורך הדין מטעמם, ורצוי שישקיעו בבחירתו משאבים דומים לאלה המושקעים בבחירת היזם. בחירה נכונה תביא להסכם טוב יותר, לראש שקט במהלך הפרויקט, וכמובן להגנה טובה יותר במקרה של מכשולים במהלך הפרויקט. בסקר הבא, הדבר יביא גם לתוצאות מחמיאות יותר לעורכי הדין.

הכותב הוא עורך דין ומשמש ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד גלוזמן ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#