שינוי ייעוד המיסוי פוגע בשוק הדירות להשכרה ובצעירים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שינוי ייעוד המיסוי פוגע בשוק הדירות להשכרה ובצעירים

לאוצר אין אינטרס להכביד על חברה הבונה על קרקע בבעלותה בניין דירות להשכרה לצעירים, במקום דירות למכירה ■ אלא מה? אם החברה תשנה ייעוד, היא צפויה להיתקל בדרישה לשלם מס מיידי על מלוא עליית הערך של המקרקעין, בטענה שזה שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע החייב במס

7תגובות
משה כחלון
עופר וקנין

המונח שינוי ייעוד שכיח בכל הנוגע למקרקעין, אבל יש לו משמעותיות שונות בדינים השונים. שינוי ייעוד בדיני המס הוא מצב שבו משתנה הייעוד של נכס מרכוש קבוע שמוחזק לטווח ארוך למלאי עסקי המיועד למימוש ולהפך. במקרים אלה חורגת פקודת מס הכנסה מהכללים הבסיסיים, שלפיהם אין מוטל מס על רווח שלא מומש, ורואה בפעולות אלה מימוש של הנכס החייב במס.

לפי חוקי המס, שינוי ייעוד של נכס מרכוש קבוע למלאי עסקי לאחר שחלפו ארבע שנים מרכישתו, ייחשב כאירוע מס כבר במועד שינוי הייעוד, ותחול חובת מס נוכח עליית ערך הנכס, ממועד רכישתו ועד שינוי הייעוד. עם זאת, נקבע בחוק כי ניתן לדחות את תשלום המס בפועל עד למכירת המלאי (בדרך כלל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה) כדי לא להכביד על תזרים העסקים. דחייה זו הכרחית כדי למנוע חיסרון כיס, שבלעדיו בעל הנכס היה נאלץ לחפש מקור תזרימי למימון החבות במס, אף שעוד לא קיבל הכנסה.

לשינוי הייעוד ההפוך, ממלאי לרכוש קבוע, יש הסדר חקיקתי אחר. לפי הסדר זה, שינוי הייעוד ייחשב אירוע מס, כך שכל עליית ערך המלאי ממועד רכישתו ועד מועד שינוי הייעוד תיחשב הכנסה מעסק ותחויב במס במועד שינוי הייעוד. הבעיה העיקרית שמתעוררת בהקשר זה היא שהסעיף אינו מאפשר לדחות את תשלום המס עד למועד מימוש הרכוש הקבוע - אלא מטיל את החובה לשלם מס כבר בעת השינוי. זאת, תוך התעלמות מהעובדה שאין בידי הבעלים תזרים מוזמנים למימון המס.

ההצדקה העיקרית לסעיפים אלה נבעה ממשטרי המיסוי השונים שחלו על רווחי הון מרכוש קבוע, לעומת רווחים שוטפים ממלאי. ההבדלים במשטרי המס היו בתקופות מסוימות ניכרים והצדיקו במידה מסוימת לקבוע כללים שיוצרים חיץ ברור ומוחלט בין הון לבין התשואה. אבל החיץ הזה היטשטש עם השנים עד כדי כך שכיום בחלק גדול מהעסקות יהיה מאוד קשה לקבוע לפי איזה משטר תמוסה העסקה. זאת, בנוסף לעובדה ששיעור המס על חברה בגין רווחי הון זהה לזה החל בגין רווחים שוטפים.

אף שחלק מההצדקות שהיו בעבר כבר אינן קיימות, ולמרות התוצאה הקשה שמביאות עמן הוראות שינוי הייעוד — אין אנו רואים שמשרד האוצר פועל לשינוי הסדרים אלה באופן המביא למיסוי כלכלי בעת המימוש או למציאת פתרון יעיל המפחית את הפגיעה הקשה שנוצרת.

ניקח לדוגמה, חברה הבונה על קרקע שבבעלותה בניין דירות למכירה, ועם הזמן מחליטה לשנות את תוכניותיה ולהשכיר את הבניין לזוגות צעירים שאין בידיהם את ההון לרכישת דירה. ברור שלא אמור להיות למשרד האוצר אינטרס להכביד על יציאתה לפועל של עסקה זו. אלא מה? אם החברה תחליט על צעד זה, היא צפויה להיתקל בדרישה מצד פקיד השומה לשלם מס מיידי על מלוא עליית הערך של המקרקעין עד מועד קבלת ההחלטה להשכיר, בטענה שזה שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע החייב במס.

אין ספק כי חברה כזאת תשקול את צעדיה היטב לפני ביצוע המהלך. חברה שאין לה כיס עמוק לא תוכל לממן את המס בלי למכור את הנכס — באופן שימנע את ביצוע העסקה האופטימלית בעיניה.

לא נראה כי לכך כיוון המחוקק, בטח לא בתקופות שבהן שיעור מס רווח ההון זהה לשיעור המס על הכנסה שוטפת ושבהן אין הבדל ניכר בין חיוב במס כהכנסה שוטפת לבין חיוב במס כרווח הון. גם אם יש הבדל, המחוקק יכול למצוא דרכים לצמצום השלכותיהן. המחוקק צריך להתגבר על הבעיות שייווצרו כתוצאה מכך בדרכים אחרות שאינן מתערבות יתר על המידה במהלך העסקים השוטף.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח, שותף וראש מחלקת מיסוי נדל"ן, במשרד BDO זיו האפט



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#