קופצים מהגג: ההסכמים לבניית מגורים עם הרשויות מאיימים על מצבן הכלכלי - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קופצים מהגג: ההסכמים לבניית מגורים עם הרשויות מאיימים על מצבן הכלכלי

בדיקה של כמה הסכמי גג מראה כי עיריות יצטרכו לכל הפחות להכפיל את שטחי התעסוקה והמסחר שלהן כדי להצליח לספק לתושביהן את השירותים העירוניים הנדרשים - והסיכוי לזה במרבית המקרים קטן ■ כתוצאה מכך ערים עלולות לפשוט את הרגל

14תגובות
מנוף עגורן בראש העין. ב–2015 היו בה 12 אלף דירות — ולפי הסכם הגג, יתווספו לה 9,500 דירות
ניר קידר

ניתוח הסכמי הגג שנחתמו עם ערים שונות מעורר חשש שמימושם יפגע אנושות בחסינות הפיננסית של רשויות מקומיות, נוכח עודף הוצאות על שירותים לתושב ומחסור במקורות מימון. בעקבות כך, עלולות הרשויות להוביל מאבקים להעלאת הארנונה, השירותים שהתושבים מקבלים עשויים להידרדר — ובמקרי קיצון ערים עלולות לפשוט את הרגל, וכתוצאה מכך להתאחד עם העיר היציבה הסמוכה.

הסכמי הגג נולדו בשל הסכמה גורפת שיש בישראל מחסור בדירות. תכליתם היתה להניע בנייה מהירה של אלפי יחידות מגורים לקליטת עשרות אלפי תושבים בשכונות חדשות, שיגדילו מאוד את הערים. מכיוון שעיריות בישראל לא מיהרו להניע בנייה כזאת ביוזמתן, החליטה המדינה לתת להן תמריץ: התחייבות להעביר אליהן סכומים הנקובים מראש לפי מספר הדירות החדשות שייבנו בתחום שיפוטן, ולממן הקמת תשתיות ומוסדות ציבור בעיר.

סגן הממונה על התקציבים באוצר, ערן ניצן, העריך החודש כי ההוצאה הכוללת למדינה על ביצוע הסכמי גג תהיה 17 מיליארד, שיתחלקו בין הרשויות בסכומים משתנים. המימון להסכמי הגג אמור להגיע משיווק הקרקעות בתחומי הערים המשתתפות.

עיון בנוסח הסכמי הגג מגלה כי חלק מהסכומים זורם למימון משכורות לתפקידים הנוגעים לפיתוח, אבל רוב הכסף נועד לתשתית פיזית לקליטת התושבים החדשים. כספים אלה, שיוענקו באופן חד־פעמי, יכסו ככל הנראה את ההוצאות החד־פעמיות על המהלכים הגדולים הנגזרים מהקמת שכונות: בניית מוסדות ציבור, ופיתוח תשתיות תחבורה ודרכים, גינות וכיכרות.

עם זאת, הכסף אינו יכול ואינו אמור לממן את האחזקה השוטפת של המתקנים והמוסדות — ובוודאי שלא את ההוצאות הקבועות של העיריות. הוצאות אלה יגדלו נוכח תוספת ציוד וכוח אדם הנדרשים לשירות מספר רב יותר של תושבים, שחיקת תשתיות, והצורך בשירותים בסיסיים בתחומים כמו רווחה, חינוך, תברואה ותרבות, שעלויותיהם גדלות עם כל משק ביץ שנוסף לעיר. את אלה אמורה העירייה לכסות באמצעות הכנסותיה, המבוססות ברובן על ארנונה.

התעריף הנמוך שמשלמים התושבים בגין ארנונה למגורים, גורם לכך שהיא מכסה שיעור זעום מההוצאות של הרשות המקומית על התושב. את ההפרש בין תשלומי הארנונה של התושב לבין העלות שלו לעירייה אמורים לכסות עסקים — חנויות, משרדים, בתי מלאכה ומפעלים, שמשלמים לעירייה ארנונה בתעריף גבוה פי חמישה עד פי 30 מזה המוטל על בעלי דירות. כך אמורה עיר לאזן את תקציבה.

המשמעות של הסכמי הגג לערים שחתמו עליהם היא הפרת האיזון הקיים בין שטחי עסקים שמממנים את תפקודן כיום, לבין מספר התושבים שצפוי לגדול במהירות, נוכח הבנייה המואצת למגורים. תוספת כה גדולה ומהירה של תושבים משמעותה ששטחי המסחר הקיימים לא יספיקו למימון ההוצאות על התושבים. לכן, אם עיר רוצה להבטיח הכנסות כדי שתוכל לתת שירותים בעתיד, עליה לדאוג לתוספת פרופורציונלית של שטחי מסחר ומשרדים — שיניבו את הארנונה המשלימה. זה עניין לא פשוט, בעיקר לערים קטנות, שבהן די בתוספת קטנה יחסית של יחידות דיור כדי להפר את האיזון באופן ניכר.

עפולה יכולה להדביק את הפער הפיננסי — אבל ראש העין לא

גרף: מהיכן יגיע הכסף לשירותים עירוניים לתושבים?

כך לדוגמה, בעפולה הסכם הגג נכנס לתוקף בשנה שעברה, ובמסגרתו התחייבה העירייה להוסיף לתחומה 13 אלף יחידות דיור בתוך 12 שנה. בעיר יש כיום 16.5 אלף יחידות מגורים, שכל אחת מהן ממומנת ב–4,700 שקל לשנה מארנונה עסקית. אם שטחי המסחר והמשרדים בעפולה יישארו בגודלם הנוכחי, והכסף שהם תורמים לקופת העירייה יתחלק בין התושבים הוותיקים בתוספת התושבים החדשים — תרד ההכנסה הממוצעת מארנונה עסקית לכל משפחה ביותר ממחצית, לכ–2,100 שקל.

כדי להדביק את הפער הפיננסי יהיה על עפולה להוסיף ל–523 אלף מ"ר מניבי ארנונה עסקית שבתחומה כיום 380 אלף מ"ר עסקים בתוך 12 שנה. כלומר, להגדיל בכל שנה ב–5% את שטחי העסקים בתחומה. זה אתגר גדול, אבל יש סיכוי שעפולה תצליח לעמוד בו, מפני שהיא עיר המחוז של העמק — היישוב העירוני היחיד באזור — וגם בשל מהלכי הפיתוח הרבים שמתוכננים בו, הכוללים הקמת שדה תעופה בינלאומי.

המצב בראש העין, שהיתה בין הראשונות לחתום הסכם גג, מדאיג יותר. לפי ההסכם שלה יתווספו בשלב הראשון 9,500 יחידות דיור בפרויקטים שהתחילו באכלוס ב–2016 וסיומם צפוי בתוך פחות מעשור. ב–2015 היו בעיר 12.3 אלף יחידות דיור וקצת פחות מ–500 אלף מ"ר שהניבו ארנונה עסקית.

הארנונה הזאת התחלקה בין התושבים ומימנה כל משפחה בכ–7,500 שקל בשנה. בתום בניית כל שטחי המגורים המתוכננים, ואם לא תגדל הבנייה לעסקים, הסכום יתכווץ בחצי — לפחות מ–3,000 שקל ליחידת דיור.

מציאות כזאת תעמיד את עיריית ראש העין בדילמה: או שרמת השירות שהיא תעניק תידרדרת מאוד עקב הצטמצמות מקורות המימון, או שהיא תיאלץ לפנות למשרד הפנים ולבקש להתיר לה להעלות את תעריפי הארנונה. התושבים אמנם יכולים להתקומם על כך, אך ספק אם יעזבו. עסקים שמייקרים להם ארנונה יכולים לעזוב את העיר ולנדוד לשכנתה. אם עיר אחרת, יציבה ועשירה לא פחות, מונגשת תחבורתית ומסבירת פנים מוכנה להסתפק בתעריף נמוך — בעלי העסקים ישמחו. כך, למשל, משכה רמת גן אליה לפני עשור הנהלות של בנקים.

קיימת כמובן גם האפשרות האופטימית: ראש העין תצליח להקים בתחומה מבני מסחר, תעשייה ומשרדים שיאזנו את פרץ האכלוס שהתפתתה אליו בהסכמי הגג. אלא שזה לא כל כך פשוט: כדי להתאזן עם מספר הדירות המתוכננות, יהיה על ראש העין להגיע לקרוב למיליון מ"ר שטחי תעסוקה — כלומר להכפיל את השטח הקיים כיום בתוך תשע שנים (מועד השלמת השלב הראשון של בניית המגורים לפי הסכם הגג). כדי לסבר את האוזן, גודל שטחי העסקים שתצטרך ראש העין לבנות שווה למגדל עזריאלי עגול אחד בכל שנה עד 2025. אמנם קיימת לכך היתכנות מבחינה פיזית־תיאורטית (מקום לא חסר) — אבל אין סיכוי כלכלי.

מנהלת התכנון של ראש העין, סמדר אהרון, הביעה בחודש שעבר את חששותיה בפומבי: "אם ראש העין רוצה לשרוד, היא לא יכולה להמשיך לקלוט כל כך הרבה דירות בלי גיבוי של שטחי מסחר", אמרה בדיון בכנס איגוד המתכננים שנערך בחיפה. לראש העין יש עתודות של תוכניות בניין עיר (תב"ע) מאושרות לשטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים קטנים יותר, אבל גם בעלי השטחים שם אינם ממהרים לממש את הזכויות מחשש לתחרות עם שטחי מסחר ותעסוקה בערים סמוכות, שבחלק מהמקרים נמצאים בבעלות אותם גורמים. כשמביאים בחשבון שראש העין צריכה להתחרות עם שטחי המסחר והתעסוקה המתוכננים והנבנים בפתח תקוה, בהרצליה, ברמת השרון, ברעננה, בהוד השרון ובכפר סבא, קשה לא לתהות מהיכן תגיע הישועה הפיננסית לעיר, שבשנים הקרובות יתאכלס בה בכל חודש בניין עם 80 משפחות חדשות לפחות.

"הסכמי הגג יאלצו את טירת הכרמל להתאחד עם חיפה"

שלט בכפר סבא: "להשכרה משרדים". התחרות על הנדל"ן המניב כבר התחילה
מורן מירב

אם העתיד הפיננסי הצפוי לראש העין כתוצאה ממימוש הסכמי הגג נראה מפוקפק — הסכם הגג שנחתם עם טירת הכרמל, הצמודה מדרום לחיפה, נראה כמלכודת. מספר הדירות המתוכננות בעיר לפי הסכם הגג מגדיל את מספר התושבים בה פי שניים וחצי בתוך עשור — מ–7,000 דירות ליותר מ–17 אלף. כדי לאזן את הכנסותיה, העיר תידרש להוסיף שטחי תעסוקה ומסחר הגדולים פי ארבעה מאלה שיש בתחומה כיום.

"בכוונה או לא בכוונה, המהלך הוא הפלת העיר לפשיטת רגל, שכמעט לא תותיר לה ברירה אלא להתאחד עם חיפה", אומר האנליסט יוגב שרביט, עורך הבלוג המדד המוניציפלי. שרביט מצביע על הסכם הגג שמתקדם עם באר יעקב, שכנתה של ראשון לציון, שממנו עולים נתונים שנראים כאילו נלקחו מאותה תבנית פיננסית של טירת הכרמל: תוספת 11 אלף יחידות דיור על 5,300 יחידות דיור קיימות כיום, שכדי לאזן אותן במסחר ותעסוקה תצטרך העיר להגדיל את שטחי העסקים כמעט פי שבעה.

"אם באר יעקב חותמת על ההסכם במתווה המתוכנן, זו הלכה למעשה הסכמה לאיחוד עתידי עם ראשון לציון", פוסק שרביט. הסכם הגג עם ראשון לציון ידרוש ממנה להוסיף רק 20% לשטחי המסחר כדי להתאזן.

דבריו של שרביט מהדהדים את אזהרתו של מרדכי כהן, מנכ"ל משרד הפנים, שאמר בוועידת ערים מתחדשות של TheMarker בתחילת החודש כי תוכניות הבינוי האדירות, עלולות למוטט רשויות מקומיות. לטענת כהן, תוכניות הבנייה הגדולות שדוחף משרד האוצר, הממונה גם על מינהל התכנון, נעדרות מבט תכנוני בהיבטים עירוניים, גיאוגרפיים ופיננסיים — והדבר הרה אסון ומעיב על עתיד השלטון המקומי.

פנייה למשרד האוצר, שהוא המנוע העיקרי לחתימה על הסכמי גג ותוכניות המגורים המסיביות, בשאלה על העומס הפיננסי שייפול על הרשויות המקומיות, הביאה לתגובה תמוהה: אם רוצים לברר מה יהיה גורלן הפיננסי של הרשויות המקומיות, יש להפנות את השאלה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מסרו דוברי האוצר. נכון שהכסף להסכמי הגג מגיע מתקציב המדינה, ונובע גם מהכנסות ממכירת המגרשים לבניית יחידות הדיור הנוספות, שבמקורם הם קרקע בבעלות רמ"י, החתומה על ההסכמים כצד בעניין, אבל מכאן ועד גלגול עתידו של השלטון המקומי לפתחו של בנק הקרקעות של המדינה — הדרך ארוכה.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם