להיפטר משני כאבי ראש במקביל: לשפץ בזמן התמ"א 38 - במימון הקבלן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

להיפטר משני כאבי ראש במקביל: לשפץ בזמן התמ"א 38 - במימון הקבלן

רעש, לכלוך וכאב ראש: העבודות במהלך ביצוע תמ"א 38/1 עלולות להפוך את חיי הדיירים לסיוט, וזה מה שקורה גם כשעושים שיפוץ בתוך הדירה ■ הפתרון: לעשות את הכל באותו הזמן ■ כמובן שיש צורך בתיאום בין שני הקבלנים, אבל יש יזמים שמעודדים זאת - ואף מממנים את השיפוצים בדירות

שיפוצניקים
אייל טואג

כשנה לאחר שהחל פרויקט תמ"א 38/1 הנבנה בימים אלה ברחוב צל הגבעה ברמת גן, הדירה של יוסי חנין משופצת לחלוטין. מסביב עוד מסתובבים עובדים בבניין: טיח בחדר המדרגות, ריצוף הלובי, דודים על הגג, אבל חנין אומר שאלו רק "הפינישים". כשהוא ואשתו ירשו דירה ישנה ברמת גן, לא היה להם ברור איך יגורו בבניין הרעוע, אבל פרויקט תמ"א 38 שהוחל על הבניין שהוקם בשנות ה-60, שינה את התמונה. שיפוץ הדירה היה הכרח, אבל חנין ורעייתו התלבטו באשר ללוחות הזמנים - האם לשפץ במקביל לשיפוץ הבניין. "זו הזדמנות טובה לשפץ במהלך התמ"א", סבור כעת חנין. "אתה ממילא מחוץ לבניין, כי קשה מאוד להישאר בו בזמן העבודות שבהן מסתובבים כל הזמן בעלי מלאכה, ויש קדיחות ושבירות ורעשים מסוגי שונים".

בפרויקט התמ"א המבוצע על ידי חברת כרכם מקבוצת א. וייס, כל הדיירים החליטו לעשות שיפוץ מקיף בדירות - מלבד דייר אחד שעשה שיפוץ לפני שנתיים - והחברה מסייעת להם. בחברה מספרים כי רוב הדיירים בפרויקטים כאלה מעוניינים לנצל את המצב לטובת ביצוע שיפוץ מקיף בדירה. כך, אף שמדובר בתמ"א 38א' במסגרתו לא מתבצע פינוי של הדיירים, יש מקרים רבים בהם בניין שלם מתפנה.

לא רק הרצון לחדש את הדירה מניע את הדיירים לשיפוץ. לעתים גם שינויים שהם תוצאה של פרויקט התמ"א מחייבים שיפוץ פנימי. כך למשל, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם מוסיפים קומות לבניין קיים ומרחיבים את הדירות הישנות נוצר במקרים רבים חוסר התאמה בין הדירה הישנה לתוספת החדשה. זה יכול להיות אילוץ תכנוני שמכתיבים קווי הבניין ומחייב שיפוץ פנימי בדירות, וזו יכולה להיות גם דרישה מצד הדיירים הוותיקים שרוצים לנצל את ההתחדשות בבניין גם לצורך התחדשות בדירה עצמה.

אבים וייס, מנכ"ל משותף ומבעלי חברת כרכם, מציין כי "אנחנו מציעים את האפשרות הזו לדיירים, ומי שמעוניין בכך יכול לשפץ את דירתו במחיר נמוך משמעותית ממחיר שיפוץ רגיל באותו סדר גודל. כך לדוגמה, שיפוץ מקיף של דירת 4 חדרים סטנדרטית בשטח של כ-100 מ"ר במסגרת התמ"א, יעלה בממוצע כ-150 אלף שקל, לעומת כ-250 אלף שקל שיעלה שיפוץ כזה שלא במסגרת פרויקט התחדשות. בנוסף, אנו מעניקים ללקוחותינו שירות של ליווי אדריכלית ומעצבת פנים ללא תשלום, וזאת כמחווה של רצון טוב. השווי של השירות הזה נאמד בכ-25 אלף שקל - עלות שנחסכה מהדיירים שלנו".

פרויקטים של תמ"א 38/1. מקום לפתרונות תכנוניים מחוץ לקופסא
הדמיות: אדריכלית מיכל גרינבאום, אור וצל ואסף פרץ
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי נוי ניסנבוים, העוסק באינסטלציה ושיפוצים, מאתר המקצוענים, השיפוץ שמבצעים דיירים בנוסף לפרויקט התמ"א חוסך להם עשרות אלפי שקלים לעומת שיפוץ דומה שהיו מבצעים ללא הפרויקט. לדבריו, "מי שמבצע פרויקט תמ"א כבר נמצא בתוך הבלגן - הריצוף לא מתאים, רוצים לשנות כניסות, ולהתאים את הבית לבנייה החדשה. כשבונים תמ"א משנים את הבית. בסלון היתה הדבקה של ריצוף הקרמיקה והגבהים לא מתאימים, אז רוצים לעשות את הכל משטח אחד. מפרקים ריצוף קיים כדי להגיע לחדש. ואם כבר מרימים את הריצוף אז הרבה מנצלים את זה כבר להחליף את הצנרת הישנה. כל האינסטלציה מתחדשת, ובמחירים נמוכים יותר באופן משמעותי כי העבודה כבר מתבצעת בבית. פרויקט שיפוץ שכזה יכול להתחיל ב-20 אלף שקל ולהגיע עד 80 אלף שקל. זה כלכלי מאוד לנצל את ההזדמנות הזו, כי לא צריך לפנות במיוחד את הבית. כבר הוצאת את הדברים. מפה כבר הרבה יותר קל לך".

גם בפרויקט חביבה רייך 27–31 בחיפה שהוא פרויקט התחדשות עירונית שבוצע על ידי חברת גרינברג־שנאור, זכו 18 הדיירים לשיפוץ פנימי מקיף של דירתם. שלמה גרינברג מבעלי חברת גרינברג־שנאור מציין כי בעת ביצוע הפרויקט שכלל עיבוי של הבניין הקיים, עזבו הדיירים את דירותיהם הישנות. "במהלך תקופת הביצוע שיפצנו עבורם על חשבוננו את פנים הדירות הישנות", הוא אומר. "השיפוץ שביצענו היה מקיף ביותר עד לרמת האינסטלציה, הריצוף והמטבח - כך שהדיירים הוותיקים קיבלו דירות חדשות עם תום ביצוע העבודות. מאחר שבכל מקרה במסגרת העיבוי היינו צריכים לדאוג לקונסטרוקציה של הבניין, שיפוץ הדירות הישנות לא דרש מאתנו זמן נוסף אלא נעשה 'על הדרך', במסגרת העבודות בבניין. הדיירים קיבלו גם בניין חדש וגם דירות חדשות, כך שכל הצדדים היו מרוצים".

אבי נאור, מנכ"ל ושותף בחברת ראדקו 38, המתמחה בהתחדשות עירונית, טוען גם הוא שמדובר בתופעה נפוצה. "בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38א' רוצים להתחדש לא רק בלובי או בממ"ד, אלא בדירה חדשה, ולכן מנצלים את אותה תקופה לשיפוץ מסיבי. המטרה מבחינתם היא להתחדש פעמיים - בניין ודירה כאחד".

נאור מסביר כי ראדקו 38 למשל, מבצעת שיפוץ פנימי שכזה כשהזכויות על הגג שייכות לאותו דייר. "הסכמנו בכמה מקרים לבצע שיפוץ בדירת הדייר תמורת קבלת הזכויות בגג. במקרה כזה, הדייר זוכה לדירה משופצת, הבניין מחוזק מפני רעידות אדמה, ואנחנו יכולים לבנות עוד יחידות דיור על הגג".

האדריכלית לילך ספרן גורפונג
קובי קוונקס

"נדבקים בחיידק"

האדריכלית לילך ספרן גורפונג, בעלת משרד לילך גורפונג אדריכלים, רואה מקרים רבים בהם ההתחדשות העירונית במסגרת התמ"א, "מדביקה את הדיירים בחיידק", כדבריה, ומובילה אותם למהלך של שיפוץ הדירה מהיסוד. "כשאני מתכננת מגורים אני מדגישה את חשיבות התכנון של הבית כך שיתאים לאנשים שהולכים לגור בו - לצורת החיים שלהם ולאופי שלהם", היא מסבירה את הרקע לתכנון הדירתי במקרה של שיפוץ. אלא שלדבריה, השיפוץ הפנים־דירתי במקרה של תמ"א נהפך למאתגר, שכן "השינויים צריכים להתחבר למצבים קיימים, כשכל דירה - אפילו באותו הבניין - היא שונה", היא אומרת. "קורה לעתים קרובות שהתוספות שנוצרות עקב ההרחבה, יוצרות בעיות שקשה מאוד לפתור בצורה קונוונציונלית".

גורפונג סבורה שכאן המקום לפתרונות תכנוניים מחוץ לקופסה. היא מדגימה זאת באמצעות בניין ברמת השרון, שם בעקבות התמ"א המעלית מוקמה בחזית המבנה ולא בחדר המדרגות הפנימי, כמקובל. "למעשה נוצרו שתי כניסות ראשיות לאותה הדירה - אחת מהמדרגות והאחרת מהמעלית החדשה", היא מסבירה.

מבחינה אדריכלית מיקום הכניסה הראשית לדירה חשוב מאוד ומשפיע על התכנון והחלוקה של המרחב. שתי כניסות עלולות ליצור בלבול במרחב. "כלומר מה אתה רוצה לראות ברגע שאתה פותח את הדלת? זו תמיד השאלה הראשונה שאני שואלת את הלקוחות שלי - מה רוצים לראות, ומה רוצים להסתיר. עמד בפנינו אתגר גדול, אבל התוצאה היא שבזכותו תיכננו סלון רחב ידיים עם מטבח גדול ופתוח ופינת אוכל מפתיעה בגודלה באורך שלושה מ"ר".

התכנון שכלל חלל פתוח נטול קירות ומסדרונות, איפשר לשתי הכניסות להתקיים. ברגע שכל החללים הציבוריים אוחדו ובוטלו מרחבי הכניסה, המסדרון וכדומה ולא היה "בזבוז" של שטח. ניתן היה לקיים במרחב הזה את שתי הכניסות. התכנון הזה יצר בחירה לדיירי הבית מהיכן להיכנס לדירה: הילדים שעולים בדרך כלל במדרגות נכנסו לרוב מדלת הכניסה במדרגות, ומשם הישר למטבח הפתוח. האורחים, לעומת זאת, עלו לרוב במעלית, ונכנסו למרחב הציבורי יותר של הדירה - סלון האירוח המרוחק מהמטבח. "היופי האדריכלי שנוצר מאפשרות הבחירה של דיירי הבית והאורחים מאיפה להיכנס למרחב, איפשר לזוויות מבט שונות ורחבות להתקיים, שבכל אחת מהן הנראות הפרספקטיבית שונה ומפתיעה. בנוסף, בין שתי הכניסות, על קיר ארוך מאוד, תיכננו ארון שירות גדול ממדים ואלגנטי, שלמרות גודלו כמעט שאינו מורגש, המאפשר לזרוק את המעילים, התיקים והנעליים בתוכו ולשמור על ארגון וסדר בצורה טבעית".

פרויקטים של תמ"א 38/1
הדמיות: אדריכלית מיכל גרינבאום, אור וצל ואסף פרץ

דוגמה נוספת למגבלות תכנוניות עקב התמ"א, מביאה גורפונג מדירה אחרת, אף היא ברמת השרון, שבה נוספו ממ"ד, חדר ומרפסת. אלא שרצפת החלקים הנוספים היתה גבוהה מזו של רצפת הדירה כולה, וכך נוצר מכשול בטיחותי ואסתטי, למשל בחיבור הפנלים בקירות שלמעשה נראה כמו מדרגה. "פתרנו זאת בכך שביטלנו את הפנלים בכל הדירה ותיכננו סיומת ייחודית לגמר הפרקט שתגשר על הפערים. את הבדלי הגובה איפסנו בכל הבית לנקודה הגבוהה. אף שאיבדנו קצת מגובה התקרה, לפחות יצרנו מצב נקי, מדויק ובטיחותי".

תמי לבנטל, מעצבת פנים בוגרת בית הספר לעיצוב אולטימה של מרכז הבנייה הישראלי, מסכימה כי שיפוץ דירה בבניין ששופץ במסגרת תמ"א 38 שונה במהות משיפוץ רגיל ומאתגר בהתאם, בעיקר בשל העובדה שהממ"דים נוספים לדירות בחזית הבניין באופן שרירותי, ובדירה מתקבל לפתע חדר נוסף במיקום שאינו תמיד מתבקש במיקומו, וכעת יש לבחון את הצרכים ולאחד בין החללים השונים תוך הקפדה כי הבית מחולק ומתוכנן נכון היררכית. "במהותו, שיפוץ שכזה הוא החיבור והקישור שבין כלל הפונקציות והפיכת החלל לאחד, וזאת על ידי שימוש באלמנטים תכנוניים ועיצוביים", היא אומרת.

תיאום ציפיות

עם זאת, יש יזמים שחושבים ששיפוץ הדירות יכול לגרום לבעיות לא צפויות. עומר רונן, מנכ"ל ינוב־טרסה, המתמחה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באזור השרון, מספר שהתופעה נפוצה מאוד, והיא גוררת עמה אתגרים לא פשוטים. "שיפוץ הדירות במהלך עבודות תמ"א מצריך תזמון מדויק ותיאום עם הקבלן המבצע של הפרויקט. בתמ"א 38 מתבצעות עבודות גם בתוך הדירות, ואם התזמון לא נכון עלול להיווצר מצב שבו הדייר כבר צובע את הדירה שלו ושבוע לאחר מכן הקבלן המבצע מגיע לעשות חור בקיר והורס את כל השיפוץ".

רונן מוסיף כי "הדיירים אצלנו חותמים מראש כי כל איש שיפוצים שהם לוקחים מחויב להיות קבלן מורשה, שיש לו את הביטוחים המתאימים ושהוא מתחייב שהמשפץ לא ישתמש בחומרי הגלם של הבניין. הדיירים מנצלים את ההזדמנות לשפץ את הדירות כי גם ככה אנחנו נכנסים אליהם ובונים ממ"ד משנים מיקום מזגנים וכו' - זו המציאות". רונן ממליץ בעיקר לבצע תיאום ציפיות בין הדיירים ליזם והקבלן המבצע, כדי להקטין את החיכוכים במהלך עבודות התמ"א.

רמת גן
עופר וקנין

יש גם חברות שמתנגדות לשיפוץ הדירות במהלך עבודות התמ"א 38. אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסביר כי "הכנסת בעלי מקצוע אחרים במהלך הבנייה מלבד קבלן הפרויקט שנבחר, תגרום בהכרח לחיכוכים מיותרים, ולטענות של עיכוב בביצוע הפרויקט בגלל עבודות השיפוצים. לכן אנחנו מתנגדים נחרצות לביצוע שיפוצים בדירות במהלך עבודות התמ"א".

גם חנין התלבט גם באשר לזהות הקבלן המבצע. לדבריו, הבחירה בקבלן שביצע את שיפוץ הבניין לטובת השיפוץ הפנימי של דירתו, ייקרה את התהליך ב-20%–30% להערכתו. "זה הכי לא משתלם כי הקבלנים לוקחים את המחירון הכי גבוה", הוא אומר. בסופו של דבר הוא סבור שעשה החלטה נכונה ושהעלות הנוספת קוזזה. "מבחינת זמנים זה הכי נוח", הוא מסביר.

"קבלן התמ"א מתאים את התקדמות העבודה להתקדמות השיפוץ. הוא יודע מתי למשל עושים את הבורות של כל הצנרת, ובהתאם הוא יודע מתי להחליף את הצנרת בדירה. בעוד שקבלן פרטי שצריך להחליף צנרת של שירותים או מקלחת למשל, עושה את זה לפי התקדמות השיפוץ, אבל לפעמים סיימת את שיפוץ האמבטיה אבל היא עדיין מחוברת לצנרת הישנה. דוגמה אחרת - הקבלן לא הסכים שאתקין את המטבח בדירה עד שלא מסיימים עם הצנרת של הגז. הדייר מתחתיי שכבר שיפץ את הבית לפני זה, היה צריך לעשות דברים מחדש: למשל להוציא מרצפות עבור תשתית תקשורת, או לתקן פסים על הקיר שנוצרו מהעברת צנרת חדשה. בתמ"א יש גם דברים שמקבלים ללא עלויות, למשל שיפוץ של החדר ליד הממ"ד. אז מה שקיבלתי בחינם, קיזז להערכתי את העלויות העודפות של מה ששילמנו לקבלן".

תמא לא תמה: "לא למהר לחתום"

עו"ד אהב כהן, ממשרד כהן־סטרשנוב־לונדון, אומר שהעצה הטובה ביותר שניתן לתת לציבור בכל הקשור לתמ”א 38 היא לא למהר ולחתום עם כל יזם.

"כדאי לבדוק לגבי כל יזם שפונה מיוזמתו בהצעה להשתתף בפרויקט התמ”א בבניין שלכם: יש לוודא פרטים מקצועיים, ניסיון ועוד", הוא אומר. "התערבות של יזם לא מנוסה או רשלן עלולה להביא להתארכות של זמן ביצוע העבודה, לצד שאר עיכובים מיותרים, ולהוצאות כספיות רבות שלא לצורך".

לחלופין, הוא מחדד, כדאי לדעת שיזם מקצועי אינו בהכרח זה שמציע את שירותיו בעצמו. "יזם מקצועי הוא אחד שיטפל בהליך התמ"א בצורה המהירה ביותר, בלי עיכובים מיותרים אל מול הרשות המקומית והקבלן המבצע. לכן כדאי לברר אודות זהות היזם. אם הוא בעל ניסיון, אם מדובר באחד מהפרויקטים הראשונים שלו, האם הוא אדם פרטי או חברה בע"מ וממתי הוא עוסק בתמ"א 38.

"זכרו: נותן השירות הטוב ביותר הוא לאו דווקא זה שהציע בעצמו את שירותיו או זה שהיה זריז וראשון לעשות זאת".

שיפוץ דירה ברעננה
טלי רוגב

מדירה קטנה וחשוכה ברעננה - לבית מואר ואביבי

הדירה ממוקמת בבניין שבמסגרת תמ"א 38 שופץ חיצונית, תוך שהדירה עצמה נותרה מיושנת וחשוכה. במסגרת פרויקט תמ"א 38א' ועל בסיס הצורך בחיזוק מבנים ישנים והוספת מרחבים מוגנים לבניינים ישנים, מיתוספים לדירות בבניין קיים ממ"דים ומרפסות, ולעתים השיפוץ כולל גם הוספת מעלית ושיפוץ חזותי למעטפת וללובי הבניין. עם זאת, בפרויקט תמ"א 38א' לרוב אין כניסה פנימה לדירות עצמן, שנותרת עם תכנון ועיצוב מיושן.

הדירה המשופצת ברעננה
טלי רוגב

הפרויקט מאתגר בכמה מישורים. ראשית, מדובר באי נוחות רבה לדיירי הבניין, שבעת השיפוץ נשארים להתגורר בדירותיהם. אתגר נוסף הוא בפן העיצובי־תכנוני, שכן כעת ניצבת בפנינו דירה בתכנון מיושן שמיתוספים אליה מרפסת וחלל של ממ"ד חזיתי המוצמד לאחד החדרים, לרוב ללא כל קשר תכנוני ראשוני. עלינו להפוך את החלל של הדירה שנבנתה ב"טלאים" לשלם אחד, תוך התאמת החלל לצורכי הדיירים, התייחסות לפונקציות שנוספו ובחינת האופן שבו הן ממוקסמות ועונות על הצורך של בני הבית.
הדירה (כ-70 מ"ר) במבנה המקורי היא בת שני חדרי שינה, שירותי אורחים, אמבטיה קטנה, סלון, ומטבח, וכעת כוללת גם ממ"ד רחב ידיים היוצא מחדר השינה המרכזי ומרפסת שמש קטנה שלפני השיפוץ היתה רוב הזמן מוגפת, ויצרה חשכה בחלל הסלון והמטבח.

בשל העובדה שהתקציב היה מוגבל, האדריכליות תמי לבנטל ולי־את פלד חיות יצרו תעדוף מול הלקוח והתאימו את השיפוץ לצרכים של בני הבית. ההתמקדות העיקרית היתה בחלל הסלון, המטבח, חדר האמבטיה ושירותי האורחים. חדר האמבטיה אוחד עם שירותי האורחים לחלל אחד גדול יותר שהותאם לבני הבית, הממ"ד אוחד עם חדר השינה המרכזי כדי לשמש חדר ארונות מרכזי לכלל דיירי הבית ולתת מענה לאחסון הרב הנדרש, והמרפסת אוחדה ויזואלית עם חלל האירוח כדי לייצר תחושה של חלל רחב ידיים ולהכניס את החוץ פנימה.

תכנון ועיצוב פנים: תמי לבנטל ולי-את פלד חיות Design Getaways, בוגרות אולטימה, בית הספא לעיצוב של מרכז הבנייה הישראלי קבלן מבצע: סברס אחזקות צילום: טלי רוגב



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#