נדחתה עתירה נגד תוכנית הרבעים בת"א: "הזכויות שמעניקה תמ"א 38 אינן זכויות קניין" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נדחתה עתירה נגד תוכנית הרבעים בת"א: "הזכויות שמעניקה תמ"א 38 אינן זכויות קניין"

ביהמ"ש המחוזי דחה עתירת בעלי נכסים מאזור הצפון הישן בתל אביב נגד צמצום זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 באזור, וחייבם בהוצאות על סך 50 אלף שקל ■ "הרשות המקומית אינה מחוייבת בהענקת סל הזכויות המרבי"

14תגובות
הצפון הישן של תל אביב
דן קינן

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה עתירה שהוגשה נגד "תוכנית הרבעים" שקידמה בשנים האחרונות עיריית תל אביב, הקובעת את זכויות הבנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ברבעים 3 ו-4 הממוקמים במרכז העיר, ודחה טענות בדבר פגיעה בזכויות הקניין של בעלי נכסים באזור. עוד חויבה העותרת – עמותת בעלי נכסים מאזור הצפון הישן – בתשלום הוצאות על סך 50 אלף שקל.

את העתירה הגישה עמותת תושבי מתחם אסותא נגד ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב והוועדה המקומית. בין היתר טענו העותרים לליקויים בהליך, ולתוצאה אשר מבטלת את האפשרות הכלכלית לבצע פרויקטים של בנייה לפי תמ"א 38 ברובע 3, הכולל את הצפון הישן וחלקים ממרכז העיר. הרובע תחום בין הרחובות אוסישקין מצפון, הים ממערב, אבן גבירול במזרח, ובוגרשוב, בן ציון ומרמורק מדרום. במונחים של שווי קרקע - זהו האזור היקר בעיר.

בשנת 2012 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב על הפקדתה של "תוכנית הרבעים" שקידמה עיריית תל אביב, אשר בין היתר קבעה הגבלות על פרויקטים של תמ"א 38 ברובע, תוך שהיא מפחיתה משמעותית את היקפי הבנייה האפשריים מתוקף התוכנית. שני השיקולים המרכזיים להפחתת הזכויות היו "כושר הנשיאה" של התשתיות באזור, ששטחי הציבור בו מועטים, וכן היותם של חלקים נרחבים באזור מיועדים לשימור, כחלק ממתחם "העיר הלבנה" שהוכרז על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמי. לתוכנית הוגשו 60 התנגדויות, שלשמיעתן מינתה הוועדה המחוזית אדריכלית ושמאית.

בעקבות המלצות השתיים, וכן שיח שנעשה באותם הימים עם עיריית תל אביב ונציגי אונסק"ו, התקבלו לבסוף הסכמות על מספר שינויים בתוכנית, ובאפריל 2014 החליטה הוועדה המחוזית לתת לה תוקף. במסגרת התוכנית נקבע כי גובה הבנייה המקסימלי ברובע יעמוד על שש וחצי קומות, וכי במסלול הריסה ובנייה יצומצמו קווי הבניין ביחס למצב הקיים.

בנובמבר 2015 אושרה התוכנית גם בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, ובכך אמור היה הדיון להסתיים, אך חודשים ספורים לאחר מכן עתרה "עמותת תושבי מתחם אסותא" – המייצגת בעלי נכסים במתחם התחום בין ז'בוטינסקי מצפון, ארלוזורוב מדרום, ארבע ארצות ממערב ואבן גבירול – נגד התוכנית.

פרישמן 12 תל אביב פלוס אוירה
עופר וקנין

לטענת העותרת, פוגעת התוכנית בזכויות הקנייניות של בעלי הנכסים במתחם, כאשר היא גורעת מהזכויות שניתנו להם במסגרת תמ"א 38. עוד נטען כי התוכנית מפלה את בעלי הנכסים לרעה ביחס לבעלי נכסים ברובע 4 הצמוד ממזרח, אשר קיבלו זכויות בנייה נוספות. עוד נטען כי התוכנית מבטלת את כדאיותה הכלכלית של חלופת ההריסה והבנייה מחדש, ובכך פוגעת בביטחונם של התושבים במקום – שכן זוהי החלופה הראויה והבטוחה יותר מבחינה הנדסית.

השופטת צילה צפת דחתה את העתירה. "לא מצאתי כי במקרה דנן קיימת עילה המצדיקה התערבות בהחלטת מוסדות התכנון", כתבה, "הליך אישור התוכנית התקיים באופן תקין תוך קבלת ייעוץ מקצועי והתייחסות לכל ההתנגדויות שהתקבלו בחלקן", ציינה. בנוסף לכך, דחתה השופטת את טענת העותרת אודות פגיעה בזכויות הקנייניות של בעלי הנכסים במתחם: "הזכויות המוענקות מכח תמ"א 38 הינן זכויות מותנות, כך שכל עוד לא העניק מוסד התכנון היתר בנייה על פי התמ"א, אין עסקינן בזכויות, בטח ובטח שלא בזכויות קנייניות"

כמו כן הדגישה השופטת את סמכותה של הרשות המקומית להפחית מהזכויות המקסימליות שמעניקה התמ"א, בקבעה כי הצורך במתן תמריצים כלכליים לביצוע פרויקט תמ"א הוא רק אחד השיקולים העומדים בפני הרשות בבואה לקבוע את מדיניותה בנושא, וכי היא אינה מחויבת להעניק את סל הזכויות המרבי בכל מקרה ומקרה. באופן זה דחתה השופטת גם את טענת ה"אפליה" מול בעלי הנכסים ברובע ארבע הצמוד ממזרח, באמרה כי "רובע 4 נבנה בתקופה מאוחרת לבניית רובע 3, רוב המגרשים בו גדולים יותר, רחובותיו רחבים יותר וככלל הוא מסוגל לשאת נפחי בנייה גדולים יותר".

לדברי עו"ד יפעת בן אריה ממשרד עוה"ד צבי שוב, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, "רק לאחרונה אושר תיקון 3 א' לתמ"א 38 שמטרתו האצת פרויקטים דווקא במסלול הריסה ובנייה, אך בפסק דינו קבע בית המשפט כי לא מן הנמנע ששיקולים תכנוניים אחרים יכתיבו דווקא העדפה של מסלול העיבוי והחיזוק. עוד ניתנה חשיבות לעובדה כי זהו אחד מאזורי הנדל"ן היקרים בארץ, כך שיש יסוד להניח כי אף שלא אושר סל הזכויות המרבי מכוח תמ"א 38, עדיין תהיה כדאיות כלכלית לביצוע החיזוק".

עם זאת מציינת בן אריה, כי השופטת התייחסה לצד המינהלי של ההליך, ללא עיסוק בשאלה האם צודקים העותרים בטענתם כי תוכנית הרבעים ביטלה את כדאיות הפרויקטים של התמ"א באזור. "לעיתים עיון מדוקדק בהם ועריכת תחשיב זכויות הבנייה וסך התמורה בסוף הדרך, הופכות את הפרויקטים של תמ"א 38 לאות מתה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#