התמ"א שסיבכה אותי - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התמ"א שסיבכה אותי

לא פעם קורה שפרויקטים של תמ"א 38 מסתבכים עקב סכסוכים בין היזמים לבעלי הדירות, הבטחות שווא ותביעות הדדיות. כך תימנעו מעגמת נפש מיותרת

התחדשות עירונית ברמת השרון
אורן כהן

מחוץ למגרש שעליו ניצב בית הדירות המיושן המתינו הטרקטורים עם מנועים מטרטרים, מוכנים ומזומנים להתחיל בעבודות החפירה. בחצר הבית התגודדו עשרות מדיירי הבניין, כשבין הצדדים חוצצת חומה מאולתרת שהכינו מפחי זבל ומכוניות. כך נראה הבוקר של מה שאמור היה להיות היום הראשון לעבודות פרויקט תמ"א 38 בבניין ותיק בשכונת אגרובנק חולון.

באותה השעה ממש, אישר בית משפט בקשה בהולה של נציג הדיירים להוצאת צו מניעה לתחילת העבודות בפרויקט, ושיחרר מהדיירים אנחת רווחה קולקטיבית. הסיבה לעימות החריג — כוונת היזם להתחיל בביצוע הפרויקט על פי תוכניות שאותן מעולם לא הציג לדיירים ושמעולם לא אושרו על ידם, ושהתגלו להם ימים ספורים לפני תחילת העבודות בפועל.

עו"ד גיא הרשקוביץ
ליאור רוטשטיין

חשדם של הדיירים התעורר כשהודיע להם היזם בשמחה שהתקבל היתר בנייה, וכי בכוונתו להתחיל את העבודות בפועל בתוך כשבועיים. "הם שאלו אותו לגבי תוספת הממ"ד והמחסנים שהובטחה על ידו, וראו שהוא מתפתל — ואז הם התחילו לחשוד. מיד מיהרו לשכור עורך דין נוסף, שונה מזה שליווה אותם לאורך הפרויקט, כדי שיבדוק את תיק הבניין, ועד מהרה התגלתה האמת המרה", מתאר בא כוחם של הדיירים, עו"ד גיא הרשקוביץ.

"לא רק שבתוכניות הבנייה שאושרו לא היתה תוספת ממ"ד, הדיירים גילו שמקטינים להם חדר קיים כדי להפוך אותו לממ"ד. המחסנים שהובטחו לא הופיעו בתוכנית, אחד החלונות הקיימים נסגר כך שהמטבח והסלון נהפכו לחשוכים עם פחות אוויר ופחות אור, הוא הקטין את המבוא ואת חדר המדרגות ועוד כהנה וכהנה שינויים שאודותיהם לדיירים לא היה כל מידע", הוא מתאר. מאז כבר בוטל ההסכם שנחתם בין דיירי הבניין והיזם באמצעות פסק בוררות, אבל הצדדים עדיין מתכתשים ביניהם בתביעות הדדיות שהגישו זה נגד זה לבית המשפט (וזו הסיבה בגינה התבקשנו על ידי הדיירים שלא לציין את שם היזם, נ"ב).

גם החברות הגדולות חוטאות

גם אם מדובר במקרה זה בארוע קיצוני במיוחד, הרי שכמות מיזמי ההתחדשות העירונית — בין אם תמ"א 38 ובין אם פרויקטים של פינוי־בינוי שנתקעים, מסתבכים ומסתיימים בהליכים משפטיים המתארכים שנים ארוכות, היא עצומה. נראה כי בנושא זה אין חוקים, כשאותם עימותים עלולים לפרוץ הן מול גופי בנייה ידועים וותיקים, והן מול יזמים קטנים ואלמונים.

דוגמה לאופן שבו גם התקשרות עם חברה יזמית ידועה וותיקה מובילה בסופו של דבר למפח נפש, מספק פרויקט תמ"א 38 המקודם כיום באחד האזורים היקרים במדינה — מערב רמת השרון. באזור זה, ששופע בעיקר בווילות יוקרתיות ששוויין עשוי להגיע לעשרות מיליוני שקלים, ישנו רחוב אחד, רחוב אלחנן, שבו יש כמה בנייני שיכון ותיקים.

ב–2010 החל ועד פעולה שכלל נציגים מארבעה בניינים במתחם, שבהם 108 דירות, לנסות ולאגד את בעלי הדירות לקראת יציאה לפרויקט פינוי־בינוי. "הפרויקט נמצא באחת הקרקעות היקרות במדינה. זיהינו את הפוטנציאל והתחלנו לגייס את הדיירים. במקביל, התחיל להתאגד ועד פעולה", מספר חבר בוועד הבניין.

במכרז קבלנים ראשון שקיים ב–2011 הוועד, לבחירת יזם שייקח על עצמו לקדם תכנון וביצוע של פרויקט במתחם, זכתה חברת קרדן נדל"ן. ואולם לאחר שנה שבה לא חלה התקדמות של ממש, לדברי ועד הדיירים בעיקר בשל סחבת וחוסר תקשורת של עיריית רמת השרון, פינתה קרדן את מקומה לטובת חברת גינדי השקעות, שלה יצא שם באותה התקופה של חברה שענייניה מקודמים במהירות יחסית בעיריית רמת השרון.

הריסת בניין בגבעתיים
תומר אפלבאום

ב–2012 קיבל הוועד הצעה לקידום פרויקט פינוי־בינוי מגינדי השקעות, שהבטיחה כי במסגרת הפרויקט יזכו הדיירים לדירות חדשות בשטח הגדול ב–40 מ"ר בנוי מאלה שייהרסו. הוועד אישר את ההצעה, וגינדי החלה להחתים את דיירי המתחם. לדברי חבר הוועד, לפי הסיכום מול החברה, כשייאספו חתימותיהם של 60% מבין הדיירים, היא תגיש את תוכניות הבנייה לעירייה ותחל בהליך התכנוני, שממילא אמור להיות ממושך וסבוך. אלא שלדבריו כבר בשלב ההוא החלו חריקות ביחסים עם החברה. "הגענו ל–60% חתימות, ואנחנו רואים שהתוכניות לא מוגשות. ואנחנו שואלים שוב ושוב מה קורה, ולא מקבלים תשובות".

במקביל, היו נסיבות אובייקטיביות לכך שמערכת התכנון של רמת השרון פסקה מלתפקד כשורה לתקופה ממושכת, ובראשן — חוסר היציבות השלטונית בעיר. לאחר תקופת החקירות הממושכת של ראש העירייה לשעבר, איציק רוכוורגר, והודעתו על נבצרות בסוף 2013, תפסה את מקומו למשך יותר משנתיים ממלאת המקום שירה אבין. רק לאחר שנערכו הבחירות בעיר, החלה העירייה לגבש מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית שלה. כשפורסמה המדיניות החדשה התברר לבעלי הדירות במתחם אלחנן כי פרויקט פינוי־בינוי לא בא עוד בחשבון מבחינת העירייה, כי אם פרויקט תמ"א 38–2 (מסלול הריסה ובנייה) בלבד.

לאור שינוי התנאים, ביקש הוועד מגינדי שתספק לו הצעה חדשה הרלוונטית לתמ"א 38. "ושוב אנחנו מתקשים לקבל מהם תשובות ברורות, ושוב הם מושכים זמן, והתחושה היתה שהם חושבים שאנחנו בכיס שלהם ושהם לא זזים. בסוף קיבלנו מהם הצעה עם תוספת שטח של 17–18 מ"ר. אמרנו להם 'על מה אתם מדברים? בכל פרויקט שמקודם כיום ברמת השרון הדיירים מקבלים 25 מ"ר תוספת (המקסימום האפשרי לפי תמ"א 38, נ"ב) ופה בקרקע היקרה ביותר בעיר לא נקבל?'.

"בספטמבר החלטנו שהגיעו מים עד נפש, והחלטנו לצאת למכרז. ניגשו שבע חברות, בהן כמה מהגדולות בישראל, וכולן מציעות 25 מ"ר תוספת, בלי סיפורים. אזורים גם הציעו חניה כפולה אז בחרנו אותם". לדברי איש הוועד, דווקא גינדי נמנעה מלהגיש הצעה, וטענה כנגד בעלי הדירות כי הם מפרים את הסיכומים עמה. "היתה לנו פגישה עם המנכ"ל, אמרנו לו שמבחינתנו הם הוציאו עצמם מהפרויקט. 'אתם לא זזתם, משכתם רגליים, האחריות עליכם'. לאורך כל הדרך היה לנו רצון להמשיך איתם, לא חיפשנו עילה להיפרד. כשהתרחשה קריסת המרפסות בחדרה בפרויקט שלהם, חלק מהדיירים כאן נבהלו מאוד, אבל הוועד פעל להרגיע. הסברנו שזה מקרה חריג וחד פעמי, שגינדי חברה רצינית ושלא צריך לקפוץ למסקנות. אבל בסוף הם אלה שעשו הכל כדי לא לתת לנו שום סיבה להמשיך איתם".

עו"ד משה רז־כהן
עופר וקנין

תגובתה של גינדי להדחה הכואבת לא אחרה להגיע. בינואר האחרון, בבוקר היום שבו קיימו הוועד ואזורים כנס דיירים חגיגי להצגת הפרויקט, נשלחה תביעה מטעם גינדי באופן אישי לכל אחד מבעלי הדירות באמצעות שליח, לפיצוי בסך 10 מיליון שקל, בשל מה שמוגדר על ידי החברה הפרת הסכם מצד בעלי הדירות.

"לא אכנס עכשיו לטענות שלהם, אבל בוא נאמר שעצם העובדה שאזורים נכנסו לפרויקט בלי חשש ומבלי להרגיש שעלולה להיות כאן איזושהי בעייתיות עם המצב המשפטי, אומרת הרבה", אומר איש הוועד.

לדברי נציגם של בעלי הדירות, שערך את המכרז המחודש שבו זכתה אזורים, עו"ד משה רז־כהן, נראה כי התלאות המשותפות דווקא חישלו את בעלי הדירות במתחם והפכו אותם לממוקדי מטרה. בתוך פרק זמן מינימלי של כחודשיים כבר החתימה אזורים על חוזי ביצוע יותר מ–70% מהדיירים — קצב שנחשב כמעט חסר תקדים בעולם הפינוי־בינוי. "נראה שהתביעה שהוגשה נגדם, גיבשה מאד את הדיירים" הוא מציין.

גינדי השקעות: "נגרמו לנו נזקים עצומים"

מגינדי השקעות נמסר בתגובה: "גינדי השקעות מעולם לא תבעה שותפים ואין זו דרכה, אך כאן מדובר בהתנהלות החורגת מהנורמה המוסרית, הכוללת התכחשות להסכמים, זלזול, ופגיעה קשה בחברה. התביעה כנגד הדיירים מינורית ביחס למשאבי הזמן והכסף שגינדי השקיעה בפרויקט.

"לאחר שזכינו במכרז שהוציאו הדיירים, קידום הפרויקט התקדם לאט מהצפוי, בשל סיבות שונות שאינן קשורות לגינדי, שבהם עניינים מוניציפליים הקשורים בהנהלת העיר הקודמת, שהביאה לשיתוק מעשי של פעילות התכנון בעיר, שינוי ייעוד האזור מפינוי־בינוי לתמ"א 38 ועוד. למרות הקשיים, ובעקבות מאמצים אדירים מצדנו מול גורמי ההנדסה בעירייה ומול ועד הדיירים ועורכי דינם, בסופו של דבר הדברים הסתדרו והגענו להבנות לפיהן נוסיף לכל דירה כ–18 מ"ר, במסגרת תמ"א 38, כשטיוטת החוזה היתה מוסכמת רגע לפני חתימה.

"לפני כשלושה חודשים קיבלנו טלפון מעורכת הדין של הדיירים, שהודיעה שהם החליטו ללכת למתווה של מכרז חדש. היא אף הבטיחה שמדובר בעניין פרוצדורלי בלבד, ושבכל מקרה הפרויקט יהיה של גינדי, שהשקיעו בו את כל יהבם והביאוהו עד הלום. ביקשנו פגישה נוספת עם הדיירים להסביר את עמדתנו, שאליה לא נתבקשנו להגיע עם הצעה כלשהי. נהפוך הוא — נאמר לנו מפורשות שלא רוצים לקבל הצעה שכזו. לאור הדינמיקה בפגישה הצענו לתת לדיירים את ההצעה הטובה ביותר שקיבלו, ובנוסף לשתפם ברווחי הפרויקט מעבר לאחוז רווח יזמי סביר — דבר שאף יזם לא הסכים לתת. אלא שבאותו היום התברר שהם ערכו פגישות סגירה עם כמה יזמים, ובסופו של דבר סיכמו עם אזורים.

"יצוין שבפגישה שהתנהלה כמה ימים אחר כך עם בכירים באזורים, נודע שהדיירים כלל לא עידכנו את המתמודדים במכרז בסיכום מול גינדי, ושאילו ידעה על כך — אזורים לא היתה ניגשת. גינדי השקעות ניהלה את הפרויקט ביעילות שיא נוכח הנסיבות. הדיירים נהגו בחוסר כבוד ובזלזול כלפי הכסף והזמן שהחברה השקיעה בקידום הפרויקט. בנסיבות העניין, לא ניתן היה לקדם את הפרויקט מהר יותר, והתביעה באה כדי לנסות לכפר על מעט מהנזקים העצומים שנגרמו לנו".

לשאלה עם אילו תובנות יצא מהפרויקט, משיב רז־כהן כי "בחוזים שעליהם אני מחתים חברות בנייה כיום, הן מתחייבות כי בכל מקרה הן לא יכולות לתבוע את הדיירים. התופעה של הגשת תביעות נגד דיירים שמבקשים להיפרד מיזם נפוצה מאוד, כי זה קל להפחיד דיירים".

ואילו חבר הוועד במתחם אלחנן אומר כי "הוועד חייב להבין שבסופו של יום הדיירים, באמצעות הוועד, הם היזם האמיתי, וכל מי שמסביבם הוא רק יועץ. לכן האחריות שלי כחבר ועד היתה לפעול במציאות מורכבת של דרישות דיירים מצד אחד, ואפשרויות מימוש ותנאי השוק מצד שני, באופן שיוביל לביצוע מיטבי של הפרויקט. מעבר לכך, אני ממליץ לכל מי שנכנס כיום למהלך של פינוי־בינוי לדאוג לכך שבכל הסכם ייקבע פרק הזמן של ארבע שנים כנקודת יציאה, אם עד אותה הנקודה לא השיג היזם את סך החתימות הנדרשות במתחם. במקרים של תמ"א 38 כדאי לדאוג אפילו לנקודת יציאה מוקדמת יותר. ולבסוף, צריך כל מי שנכנס למהלך הזה להצטייד בהרבה סבלנות".

עבודות בנס ציונה
יוסי כהן

המקרים שבהם היזמים עומדים בלו"ז נדירים

ואולם מתברר שגם פרויקטים שבהם נחתמו חוזים שקבעו נקודות יציאה, אינם חסינים מפני סיבוכים, כפי שממחיש סיפורו של בית דירות ברחוב חפץ חיים בפתח תקווה. דייריו חתמו לפני שבע שנים על חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין מול חברת ביצוע קטנה, שמאז כבר הספיקה להיסגר. אף שהחוזה שעליו חתמו הדיירים כלל תנאי מתלה, שלפיו יפוג תוקף ההסכם אם לא יינתן היתר בנייה לפרויקט בתוך שנה וחצי מיום החתימה, בפועל נזקקו הדיירים לפסק דין של בית המשפט המחוזי, שניתן רק לפני שנה — שש שנים לאחר חתימת החוזה — שקבע כי ההסכם מבוטל.

לשאלה כיצד קרה שבמשך כל כך הרבה זמן נתקע הבניין עם יזם שבסופו של דבר לא הצליח לקדם בו את הפרויקט, השיבה נציגת הדיירים בהליך, עו"ד מלי חיימוב, כי "על אף סימני השאלה שההתנהלות של היזם עוררה אצלי, הוא פעם אחר פעם הצליח לשכנע את הדיירים בכנות כוונותיו לקדם את הפרויקט, תוך שהוא מספר להם כל מיני סיפורים. התחושה שלי היתה שהוא מושך את הזמן כדי שמישהו אחר ייכנס בנעליו, והוא יגזור קופון".

עוד לדברי חיימוב, אף שכיום מקובל להכניס למרבית החוזים נקודות יציאה במידה שהיזם אינו מצליח לקבל היתר במועד שנקבע, בפועל המקרים שבהם מצליחים היזמים לעמוד בלוחות הזמנים הם נדירים, פעמים רבות שלא באשמתם. "התיקונים האחרונים שנעשו במסלול ההריסה והבנייה של תמ"א 38 למשל, הקפיאו את השוק למשך שנה. החוזים שנחתמים אינם יכולים לחזות אירועים מהסוג הזה. אבל גם כשיזם לא עומד בזמנים שהגדיר לו החוזה, קל לראות מהתנהלותו אם הוא רציני ומנסה באמת לקדם את הפרויקט, או שהוא משחק ומורח את הזמן".

איך באמת אפשר לדעת?

"ככל שהקבלן פותח בפני הדיירים או נציגיהם את הפעילות שלו, ומרבה לשתף אותם במה שמתרחש, כך יש להם יותר סיבות לסמוך עליו. גם במקרה הזה — ערכנו כל חדשיים פגישות אתו, אך בדיעבד הסתבר שהוא סיפר סיפורים".

הריסה של בניין במסגרת התחדשות עירונית ברמת השרון
אורן כהן

אז מה עושים כדי לא להסתמך אך ורק על הסיפורים שמספר הקבלן?

"הדיירים עצמם צריכים להגיע אחת לתקופה למחלקת התכנון והבנייה של הרשות המקומית ולברר אילו פעולות נעשו. האם הקבלן אכן פתח תיק כפי שאמר, מה תאריך הגשת הבקשה, והתנהלות היזם מול המחלקות השונות — תחבורה, כיבוי אש וכן הלאה. הכל כתוב שם. במקרה של חפץ חיים למשל, גילינו בדיעבד שבמשך שנה וחצי היזם לא עשה אף לא פעולה בודדת לקידום הפרויקט, תוך שהוא מדווח לדיירים על שלל פעולות שעשה".

גם לדברי עו"ד הרשקוביץ, בדיקה עצמאית של תיק הבניין בעירייה היא אחד הדברים הבסיסיים ביותר שעל כל נציגות בניין או מתחם לבצע כשהיא הולכת לפרויקט של פינוי־בינוי. "הדייר המתוחכם והמבין יותר הולך לעירייה, פותח תיק בניין, מוודא שהסקיצה הראשונית שהיזם הראה לו זו באמת התוכנית שמקודמת בעירייה". הוא אומר. הבעיה היא שבמקרים רבים הדיירים אינם כאלה. בחלק מהמקרים מדובר באוכלוסיות מוחלשות, ובמקרים אחרים פשוט באנשים תמימים מדי. במקרה שארע בחולון, כשהדיירים ניגשו בסופו של דבר לעירייה כדי לבדוק את התוכניות, ההבדלים שבין מה שנאמר להם למה שהוגש בפועל היו כל כך גדולים, שלא היה צל של ספק שהיזם פשוט הוליך אותם שולל".

בנוסף, מעלה הרשקוביץ קושי משמעותי נוסף המביא לקשיים ולתקלות בפרויקטים רבים, והוא בעיית הייצוג המשפטי של הדיירים מול היזם. כידוע, בכל חוזה התחדשות עירונית סטנדרטי נקבע כי כלל העלויות חלות על היזם, מבלי שהדיירים ייאלצו להוציא שקל מכיסם. ואולם כשמדובר גם במימון של השירותים המשפטיים של הדיירים, זו פרצה מסוכנת שעשויה לסבך את כלל הצדדים המעורבים בפרויקט.

"כמעט בכל הבתים שבהם נתקלתי שבהם חלו סיבוכים בחוזי תמ"א 38, מקור הבעיה היה עורך הדין שלכאורה ייצג את הדיירים, ובעצם עבד בשביל היזם", אומר הרשקוביץ. "אני עובר על ההסכמים בשלב מאוחר יותר ומוצא שם דברים שפשוט לא הגיוני שעורך דין שמייצג את הדיירים יאפשר.

"יש פה בעיה חוקית ואתית. העובדה שהחוק מאפשר לעורך הדין לקבל כסף מהיזם היא בעייתית. כשעורך הדין מקבל שכר טרחה של 300 אלף שקל מהיזם, הוא נהיה עיוור לאינטרס של הדיירים".

לדברי עו"ד רז כהן, "סיטואציה שבה מתנהל משא ומתן ישירות בין עורך הדין של הדיירים לבין היזם על גובה שכר הטרחה שלו, מעמידה את עורך הדין בניגוד עניינים חריף. יש סעיפים בחוזה שמשמעותם מיליוני שקלים לטובת היזם על חשבון הדיירים, וככל שהיזם יסכים לשלם לעורך הדין שכר טרחה גבוה יותר — המוטיווציה של עורך הדין להיאבק על הסעיפים האלה לטובת הדיירים פוחתת. זו תופעה פסולה, אך לצערי נפוצה".

איך ניתן לוודא שנאמנות עורך הדין אכן תינתן לדיירים?

רז כהן: "הדיירים צריכים לקבוע בצורה הברורה ביותר, גם מול היזם וגם מול עורך דינם, שהם האחראים הבלעדיים לקביעת גובה שכר טרחתו, והיזם מקבל את גובה התשלום כעובדה מוגמרת ומעבר לכך אסור לו להוסיף שקל".

הרשקוביץ מחמיר אף יותר וקובע כי בכל מקרה אין לאפשר תשלום ישירות מידי היזם לעורך הדין: "פתרון אפשרי לכך הוא שהדיירים יקבלו מהיזם את הכסף להוצאות המשפטיות, וזה יופקד בחשבון נאמנות למטרה זו בלבד. עורך הדין חייב להבין שהדיירים ורק הם אחראים על שכר הטרחה שלו, ורק אז תיפתר הבעיה. בכל אופן, התשלום לא יכול להיעשות בקשר ישיר בין היזם ועורך הדין".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#