מאות בניינים בתל אביב מחכים שתוכנית השימור של העירייה תסיר מעליהם את קורי הזמן - כיצד ייתכן שלא כך קורה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מאות בניינים בתל אביב מחכים שתוכנית השימור של העירייה תסיר מעליהם את קורי הזמן - כיצד ייתכן שלא כך קורה?

בעיות ביורוקרטיות ומחסור בתמריצים לבעלי הבניינים עלולים להשאיר את בניינים אלה מתפוררים ומטים ליפול ■ ראש המחלקה לשימור בעיריית תל אביב: "אין מודל דומה לשלנו בעולם - ההבדל הוא שהממשלה לא משתתפת ולא מכירה בשימור"

תגובות

בצומת התל-אביבי ההומה שבין הרחובות רוטשילד לבלפור עמדה במשך שנים רבות שכיית חמדה שנשכחה. דלתות וחלונות נחסמו, עיטורים וסלסולים כוסו בלכלוך, נרקומנים מצאו שם מחסה לשלל פעילויות, ואלפי אנשים עברו על-פני הבניין מדי יום מבלי לתת את הדעת על ראשיתו המפוארת.

הבית ברחוב בלפור 44 נבנה ב-1926 לפי תכנון של האדריכל משה לייב צרנר, לימים מהנדס העיר תל אביב, שתיכנן גם את בית העירייה הישן שברחוב ביאליק ומבנים נוספים. פועלו של צרנר לא זכה להוקרה, והוא מת ב-1962 לאחר שהעביר את ימיו האחרונים בעוני ומחסור. הבניין שתיכנן, דוגמה קלאסית לסגנון האקלקטי ששילב סגנון אירופי עם קישוטים מזרחיים, היה למקום משכנם של בתי עסק שונים, ולימים הוזנח, התכער וננטש.

כיום העוברים והשבים מתקשים להתעלם מן הבניין. את מקומו של המבנה האפרורי והמלוכלך תפס בניין לבן ובוהק עם חלונות ענק, מרפסות נאות וקשתות ייחודיות. דייריו הנוכחיים של הבניין הם אלה שזיהו את הפוטנציאל שהיה טמון בו, והחליטו להוציא אותו לפועל: חברת בנייני העיר הלבנה, הרוכשת מבנים לשימור ומשפצת אותם, ומשרד האדריכלים בר אוריין, שתיכנן את פנים הבניין המשומר לצד אדריכלית השימור נירה רייכמן.

גם ברחוב מונטיפיורי 1 ניצב בניין עם עבר מפואר, שזכה באחרונה לחדש את ימיו הטובים ומסדרונותיו שבו לשקוק חיים. הבניין, שתיכנן האדריכל יצחק שוורץ בסגנון הבינלאומי (באוהאוס), נבנה ב-1936 והוא דמוי ספינה המשייטת לה בתל אביב של פעם. נראה כי בראשית ימיו שימש כבית הבראה ובשנות ה-50 נהפך למשכנה של לשכת רואי החשבון בישראל.

עם השנים התבלה הבניין, וכאשר הוכנס לתוכנית השימור בשל סגנונו המיוחד החליטו רואי החשבון לשפץ אותו. על השימור הופקד האדריכל אמנון בר-אור, ששימר את החזית המקורית של הבניין נאמנה, אך הוסיף לו שלוש קומות ושינה את עיצוב הפנים כך שיתאים למשרדים מודרניים.

בר-אור נעזר רבות בתמונה נדירה ששרדה מימיו הראשונים של הבניין, ובין השאר שיחזר באמצעותה את הגינה. בימים אלה ממש שבה הלשכה למשכנה החדש-ישן, והוותיקים שבקרב רואי החשבון נרגשים מאוד.

במשך השנים שומרו בתל אביב בניינים רבים, שמהווים כיום את גאוות תושבי העיר, שיכולים סוף-סוף להרגיש קצת כמו בפאריס. עם זאת, הבניינים ששומרו, מיוחדים ככל שיהיו, הם עדיין מיעוט, ובתל אביב פזורים עוד בתים רבים שמחכים לנסיך שיסיר מעליהם את האבק ואת קורי הזמן.

הממשלה לא משתתפת

בעוד כמה שבועות אמורה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לאשר סופית את תוכנית בניין עיר 2650 ב' - תוכנית שימור הכוללת 1,200 בניינים בתל אביב. היא תצטרף לתוכניות שימור קודמות שכבר אושרו, וכוללות כמה מאות בניינים, דוגמת תוכנית לב העיר. האם אישור זה יניע את השימור בעיר בקנה מידה גדול יותר ויגאל את הבתים הזנוחים משיממונם?

ירמי הופמן, ראש המחלקה לשימור בעיריית תל אביב, אופטימי. "התוכנית מיוחדת בהיקף ובמנגנון שלה, שמניח תשתית חדשנית להעברת זכויות בנייה", הוא מסביר. "חלק מהבניינים הם לשימור מחמיר, מה שאומר שאי-אפשר לנצל את זכויות הבנייה שלהם, לדוגמה להוסיף קומות כמו שעושים בבניין רגיל. כדי שבעלי הבניין לא יפסידו כתוצאה מכך, התוכנית קובעת תמריצים ומאפשרת להם למכור או לנייד זכויות בנייה עודפות שאי-אפשר לממש במגרש. את הזכויות ניתן להעביר למקומות אחרים, לדוגמה להוספת קומות למגדל מגורים אחר שבבעלותם".

אתה מעריך שתהיה עלייה בערך הבתים לשימור ושל הבניינים בסביבתם?

"השוק הגיב בכל אזור בעולם שהוכרז לשימור. שווי הבתים יורד לטווח הקצר, כי יש תחושה של מגבלות והפרעה, אבל בתוך שנתיים-שלוש יש התאוששות, הבנה של המצב החדש ופריצה של השוק".

במדינות אחרות הממשלה מעורבת בשימור מבנים ומסייעת לתקצב אותו, אך זה לא המצב בישראל. ברוב המקרים העירייה אינה יכולה להציע מימון לשימור, ולכן מצאה דרכים אחרות לעודד את בעלי הבניינים לשמר אותם, כמו האפשרות לניוד הזכויות במקרה של מגבלות שימור מחמירות (החלות על כ-170 מבנים בתל אביב). במבנים עם פחות מגבלות העירייה מאפשרת ליזמים להוסיף קומה או שתיים לבניין, בנוסף לשיפוץ של המבנה הקיים.

"אין מודל דומה לשלנו בעולם", מתגאה הופמן. "ההבדל המהותי הוא שהממשלה לא משתתפת ולא מכירה בשימור. זה דורש שינוי דרמטי בכל ההליך הפרוצדורלי. אנחנו לומדים מערים אחרות שמשמרות, אבל לא ברמת החקיקה. כשאנחנו מציגים בחו"ל את העבודה שלנו, יש התעניינות גדולה. באירופה המדינה מבטיחה מימון לשימור אבל לא תמיד מממשת, ולכן האפשרות לתת עצמאות לרשות המקומית מעניינת אותם. גם ערים אחרות בישראל מתעניינות, וכולן עוקבות בעניין אחר מה שאנחנו עושים, כי אולי הן יהיו הבאות בתור".

את מחלקת השימור בעיריית תל אביב הקימה האדריכלית ניצה סמוק, שב-1993-2003 גיבשה יחד עם אנשי המחלקה רשימה של מבנים לשימור. היא גם השפיעה על ארגון אונסק"ו להכריז על תל אביב כאתר מורשת עולמית בזכות הריכוז הגבוה של בניינים בסגנון הבינלאומי (באוהאוס) שיש בה. המחלקה מעורבת בכל פרט הקשור למבנים לשימור, החל באישור תוכניות של יזמים המבקשים לשמר בניין שבבעלותם וכלה במתן הנחיות לגבי כל שינוי קטן במבנה - משלט בחזית ועד להתקנת מעלית.

במחלקה יש תיק תיעוד בעבור כל בניין שנכלל בתוכנית השימור. התיק עב הכרס כולל תוכניות מקוריות של המבנה, תכתובות שונות הקשורות בו, תצלומים שלו מהעבר ומההווה ועוד. התיק מכיל גם את רשימת הקריטריונים שהביאו אותו להיכלל מלכתחילה בתוכנית ואת החשיבות היחסית שלהם: עד כמה חשוב לשמור על חדר המדרגות במצבו המקורי, למשל. תיק זה הוא למעשה הבסיס לכל פעולת שימור. הוא מנחה את האדריכלים בפעולות התכנון ואת העירייה בבואה לאשר או לדחות שינויים שמבקשים היזמים לעשות במבנה.

הופמן מספר על דילמה יום-יומית שבה נתקלים אנשי המחלקה: "בעלי בניין מבקשים להוסיף מעלית. אם לבניין יש מגבלות שימור מחמירות - מנסים למצוא פתרון אבל הולכים על הצד המחמיר. במגבלות פחות חמורות יש שיקול מקצועי, יוצאים לשטח וצריכים להיות מאוד ענייניים. קשה לדעת מה טובת הבית. במקרים גבוליים בודקים בהחלטות המקוריות שבתיק התיעוד איזה משקל קיבל עיצוב חדר המדרגות בהחלטה על השימור, כדי לדעת אם אפשר לפגום בעיצוב או שחייבים להשאיר אותו בצורתו המקורית".

אקלקטיות בשדרה

גידי וטל בר אוריין, בעלי משרד האדריכלים בר אוריין, מתמחים מזה כמה שנים בבניינים לשימור, ומספרים כי אלה מציבים אתגרים מיוחדים של תכנון ועיצוב. "הבניינים לשימור הרבה יותר יפים ומתוכננים ברמה הרבה יותר גבוהה מבניינים רגילים", אומר גידי. "בתוכנית השימור כלולים שני סוגים של בניינים: בנייני באוהאוס ובניינים מהתקופה האקלקטית. סגנון הבאוהאוס נחשב יותר, כי הוא נדיר מאוד בעולם, וריכוז של בתים כמו שיש בתל אביב אין כמעט בעולם. הסגנון האקלקטי, משנות ה-20 של המאה הקודמת, שאף לשלב בין מזרח למערב, והבניינים משלבים עיטורים וקשתות עם סגנון אירופי. בתים בסגנון האקלקטי נפוצים יותר, ויש להם פחות ערך אדריכלי.

"בשדרות רוטשילד, מול הבית בבלפור 44 שבו שוכן המשרד שלנו, יש שני בניינים ששימרנו. אחד בדרגת שימור ב' ואחד בדרגת שימור ג', כאשר הדרגה המחמירה ביותר היא א' - כל זה לפי תוכנית לב העיר, שבוצעה בשנות ה-90. בשני הבניינים האלה היינו צריכים ליצור 42 דירות, להכניס מקומות חנייה, מעלית וממ"דים. כדי להוסיף קומות חנייה היינו צריכים להרים את הבניין באוויר - זאת אומרת שחופרים ומעמידים את הבניין על עמודים זמניים כדי לא לפגוע בשום חלק מהבניין המקורי. זאת שיטה מאוד יקרה ומסובכת.

"במקרה הזה גם חיברנו את הבניינים. הפרויקט הזה היה השימור הראשון ברוטשילד, והוא פתח את תקופת השימור פה. אף-אחד לא רצה לגור ברחוב הזה בגלל הרעש וזיהום האוויר. במקביל לפרויקט, העירייה שיפצה את השדרה ואנשים התחילו לראות את היופי שלה".

טל: "חלק מהאתגר הוא דווקא בבניינים לשימור פחות מחמיר, שאפשר להוסיף להם תוספות. זה אתגר אדריכלי כי הבניין לא יכול להישאר כמו שהוא היה. צריך לתת לבניין המקורי את הכבוד שמגיע לו, ומצד שני לתכנן תוספת שתביא משהו חדש ורענן לרחוב. אנחנו משתדלים להוסיף משהו שדומה ברוחו לבניין הישן, אבל עדיין תמיד אפשר לראות מה החדש ומה היה קודם".

גידי: "חשוב לומר שיש גם בניינים בדרגת שימור א', המחמירה, שלא קיבלו תמריצים: אי אפשר להוסיף עליהם ואי אפשר לנייד את הזכויות. זאת, מכיוון שהם בתוכנית לב העיר, שקדמה לתוכנית החדשה שמציעה תמריצים לשימור מחמיר".

כשבני הזוג בר אוריין הקימו את משרד האדריכלים שלהם ב-1990, הם עסקו בשימור ובבנייה פרטית. "מי שעוסק אצלנו בשימור מקבל הכשרה תוך כדי עבודה", מספר גידי. "מצמידים אליו אדריכל חונך והוא יוצא לשטח ולומד דרך הרגליים. בסך הכל יש עוד שני משרדי אדריכלים שעוסקים בשימור בתל אביב, של ניצה סמוק ושל אמנון בר אור, והם מתמקדים בבניינים לשימור מחמיר, כך שבאופן טבעי יש להם דילמות אחרות.

"אני רואה חשיבות גדולה בשימור, מפני שהוא משמעותי לשימור המרקם של העיר הזאת. הבניינים שאנחנו משמרים מיועדים בדרך כלל למגורים, לא למשרדים. הבניינים שמיועדים לשימור מחמיר כמעט לא משופצים. זה עניין של כוחות שוק, וכיום אין תמריצים. עשרות הבניינים ששומרו עד היום משכו יזמים, מפני שהיו להם זכויות בנייה ויזמים קנו אותם כדי למכור דירות.

"מי שמשמר בתנאים מחמירים לא מקבל שום סיוע עירוני או ממשלתי, כמו שנהוג בעולם. במדינות אחרות יש חוקים שמחייבים לשמר, וכאן אין דבר כזה. לא פלא שתל אביב נראית כמו שהיא נראית, עם החצרות האחוריות המוזנחות והטיח המתקלף".

הדיירים מודעים כיום יותר לנושא השימור?

גידי: "כן, אפשר לראות שיש יותר מודעות. לא סוגרים יותר מרפסות, לא עושים מרקיזות בחזית ככה סתם. אנחנו במקצוע הזה מ-1986 וחד משמעית - אנחנו רואים תהליך של חינוך. אנשי השימור, עם כל הרודנות שלהם, הצליחו לנטוע בציבור את המודעות לנושא. זה מתבטא גם מבחינה כלכלית. הערך של דירות בבניינים לשימור באזור רוטשילד נותן תמורה להשקעה, אף שההוצאות על השימור הן מטורפות. לכן לדעתי צריך לתת הקלות וזכויות ניוד אמיתיות שאפשר לממש".

אתם צופים שינוי בתחום בעקבות האישור הסופי של תוכנית השימור?

טל: "דווקא הבניינים שיש להם ערך אדריכלי מאוד גבוה, שחשוב לשמר אותם כפי שהם, לא ישתמרו. אמנם התוכנית החדשה שעברה מציעה לראשונה פיצויים למי שמשמר, כמו ניוד הזכויות. הבעיה היא שכמעט לא מעשי לנייד את הזכויות האלה. הבום הגדול יכול להתרחש אם ייתנו לנייד זכויות כמו שצריך, בלי התניות, ואז הבניינים האלה ישתמרו. העירייה צריכה להיות לארג'ית ולאפשר ניוד כמעט לכל מקום".

סיפורו של חלון

עלויות השימור גבוהות יותר מאלה של שיפוץ רגיל, אך קשה להעריך את הפערים במדויק, היות שכל בניין לשימור שונה מרעהו בעיצוב הכללי ובפרטים. עם זאת, בהערכה זהירה ניתן לומר כי עלות עבודת שימור היא 2,000-1,200 דולר למ"ר, תלוי ברמת השימור.

יוסי פרידמן, אדריכל העוסק בעיצוב פנים, מעריך כי שימור מבנה יקר ב-30%-40% משיפוץ מבנה ברמה גבוהה. מצד שני, אומר פרידמן, "הערך הסנטימנטלי, הארכיטקטוני, האסתטי והכלכלי של מבנה בגמר השימור גבוה יותר. מחירה של דירה בבניין לשימור מחמיר יכול להיות גבוה ביותר מ-40% ממחירה של דירה בבניין רגיל. אמנם בפרויקט שימור צריך אדריכל שבקיא בשימור, אך זה לאו דווקא הופך את שכר הטרחה שלו לגבוה יותר. ניהול פרויקט שימור לא צריך לעלות יותר מניהול שיפוץ, במיוחד עכשיו כשיש די הרבה קבלנים, אדריכלים ויועצים שמתמחים בנושא".

לדברי פרידמן, ההבדל העיקרי בהוצאות נובע מהתקנות וחומרים מיוחדים המשמשים בשימור. "בשיפוץ של בניין רגיל שלא לשימור יתקינו בדרך כלל חלונות חדשים, מפרופיל אלומיניום שמיוצר בישראל. בבניין לשימור לא ישתמשו בחלונות אלומיניום אלא בחלונות עץ, שמחירם עשוי להיות כפול", אומר פרידמן. "בנוסף, בבניין לשימור צריך להתקין תריס חיצוני מעץ, ורק התריסים יכולים לעלות כמו החלון. זו דוגמה לאלמנטים שיכולים להיות יקרים יותר".

פרידמן מסביר כי כיום לא צריך להביא בעלי מקצוע מחו"ל, "אפשר לייצר הכל בישראל. אמנם לפי דרישה ולפי תוכנית היסטורית, כך שהמחיר יקר יותר. ואולם ככל שיש יותר בניינים לשימור כך גוברת התחרות בין הקבלנים, האדריכלים והספקים השונים. יש יותר ביקוש, התחרות גוברת והמחירים יורדים. אם יש קבלן שפשט את הרגל בתהליך שימור זה בגלל שהוא עשה תימחור לא נכון, ולא הבין שאי אפשר לעשות קיצורי דרך בשימור".

לממש את החלום

איציק בן שוהם, המנכ"ל והמייסד של חברת בנייני העיר הלבנה שעוסקת בשימור מבנים בתל אביב, רוצה להיות אופטימי לגבי תוכנית השימור אבל מתקשה להסתיר את חששותיו לעתידם של המבנים לשימור.

"אני מצדיע לאנשים שפעלו למען תוכנית השימור והביאו אותה עד לכאן", הוא אומר. "אבל הם יצטרכו לקבל החלטות נוספות ולדחוף עוד קצת את התוכנית. אחרת במקום להתעורר לחלום אמיתי, העיר תתעורר לסיוט ובכייה לדורות. מדוע סיוט? כי כבר כיום יש בעיה של תביעות אזרחיות, ועם אישור התוכנית יוגשו תביעות נוספות בגין ירידת ערך מבנים. זה כבר סימן לכך שהתוכנית לא מספיק טובה ומתמרצת את בעלי הבתים, אחרת הם לא היו רוצים לתבוע את העירייה".

ואכן, נראה כי התביעות בדרך. באפריל 2008 פורסמה ב-TheMarker ידיעה שלפיה עקב אישור התוכנית צפויה העירייה לעמוד מול גל תביעות של בעלי בתים שחוששים כי התוכנית תגרום לירידה בערך נכסיהם. עו"ד עופר טויסטר, המייצג בעלי נכסים אמר אז כי "רבים מבעלי הנכסים רואים עצמם נפגעים מהתוכנית. הם מתכוונים כעת לתבוע את העירייה, שמצדה מכירה את הנושא ובוודאי מצפה לכך. בעלי הנכסים שהוגדרו לשימור מחמיר מקבלים פיצוי בדמות ניוד זכויות, שיכול לפצות על ירידת ערך. בשימור הרגיל, שזה הרוב, אין זכויות לניוד ושם הטענות צפויות להיות רבות יותר - כי שם יש יותר מקל ופחות גזר".

לטענת בן שוהם, "תל אביב היא העיר הראשונה בישראל שמקדמת תוכנית בהיקף כזה לשימור ההיסטוריה, ושימור בניין היסטורי משביח גם את הבניינים שלידו. הבעיה היא שמעולם לא היתה תוכנית עם אחוז מתנגדים כל-כך גבוה. בתוכנית יש 1,200 בתים, ויש 300 התנגדויות. 170 מהבניינים הם לשימור מחמיר, ונותנים לבעלים שלהם תמריץ להעביר את זכויות הבנייה למקום אחר. תיאורטית בעלי הבניין יכולים למכור את הזכויות, אבל ניהול זכויות זה דבר מסורבל משפטית ותכנונית. בנוסף, בכל הבתים לשימור יש זכויות ל-150 אלף מ"ר. לאן כולם יילכו? אני לא רואה 10% מהם נוחתים בעיר".

לפי בן שוהם, כמה מגבלות תכנוניות מונעות יישום אמיתי של ניוד זכויות הבנייה. "יש החלטה של הוועדה המקומית לא לאפשר ניוד לשימור לאורך רצועת החוף. בעיקרון אני בעד, אבל לא באופן גורף. אם יש בניין עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת של 32 קומות, למה לא להוסיף עוד קומה? זה לא יפריע. במרכז העיר יש הגבלה בשל הכרזת אונסק"ו על העיר הלבנה - מאבן גבירול עד הים ומארלוזורוב עד דרום תל אביב. זה אומר שאי-אפשר לבנות לגובה.

"הפרשנות שהעירייה נתנה להחלטת אונסק"ו היא הגבלה של בנייה עד שש קומות וחצי בלבד. במע"ר (מרכז עסקים ראשי) באזור רוטשילד יש מגדלים וביקוש לבניית מגדלים נוספים, והעירייה החליטה לא לנייד זכויות בנייה למגורים לאזור זה אלא אם כן הזכויות מגיעות ממבנים לשימור מחמיר באותו אזור.

"בסך הכל יש 4,000 מ"ר כאלה באזור המדובר. זה סותר את תוכנית השימור שלא מגבילה את השטח לניוד, אלא חלה על כל תל אביב. העירייה רוצה לשמור על מאזן מגורים ומשרדים של 75% לטובת המשרדים, ו-25% למגורים. למעשה, הגבילו את קליטות הזכויות באזור המע"ר על אף שהוא המקום שבו אפשר לבנות הכי הרבה, כי יש בו מגדלים ובניינים עם תוכניות מאושרות.

"מה נשאר? בצפון תל אביב מתנגדים לכל שינוי ובנייה. במזרח העיר כבר יש הרבה בניינים גבוהים, כבר קנו שם דירות ואי-אפשר לשנות עכשיו את התכנון של הבניינים. מאבן גבירול מזרחה תוכניות בניין העיר עדיין בחיתולים, בוועדה המחוזית, והאישור שלהן יכול לקחת עוד 10-15 שנה. אנשים רוצים לממש כיום את ההבטחה של תוכנית השימור. כדי לנייד מסה גדולה כזאת של זכויות בנייה צריך תוכנית מאושרת לבנייה גבוהה. רק מגדלים יכולים לקלוט תוספות, ובמזרח ובדרום אין תוכניות מאושרות".

לדברי בן שוהם, מקור הבעיה בכך ש"בעירייה יש הרבה מחלקות שכל אחת מתמקדת בתחום שלה ועושה את תפקידה, אבל אין ראייה כוללת של תוכנית השימור ושל הניוד. אחרי שלוש שנים של עבודה בתחום, אנחנו יכולים להגיד מה הבעיות בניוד".

מה למשל?

"אחד התמריצים בשימור מחמיר היה כספי, מלבד זכויות הבנייה שאפשר לנייד. החליטו לעשות חישוב כזה: לוקחים את שטח המעטפת של הבניין לשימור ומכפילים אותו ב-150 דולר למ"ר. את הסכום שמתקבל מחלקים בשווי הקרקע של הבניין, לפי קביעת שמאי. את התוצאה מוסיפים כעוד שטח לזכויות הניוד. זה לא יוצא הרבה.

"לפני שבע-שמונה שנים עשו דו"חות על שימור, וקבעו מחיר של 150 דולר למ"ר מעטפת. המספר הזה אמור להיות ההפרש בין מחיר מ"ר מעטפת בבניין רגיל לבין מחיר מ"ר בבניין לשימור. לא עידכנו את הסכום הזה עד היום. התרענו בפני העירייה שזה מסלול התרסקות. אין תמריץ לשיפוץ, נקודה. העירייה נותנת 150 דולר למ"ר אבל מחירי השימור עלו מאז מאוד, במאות אחוזים. העירייה הכירה בכך והסכימה כבר להעלות את הסכום ל-900 שקל למ"ר, ועשתה בחוכמה כשהשאירה גם פתח להעלאה נוספת של התמריץ הזה".

המבנים לשימור עדיין בסכנה

בן שוהם מעריך כי העירייה עומדת להיאבק במאות תביעות שעלותן לתושבי העיר תהיה 100 מיליון שקל. "יצטרכו לממן עורכי דין והליך משפטי ארוך", הוא אומר. "יהיו מלחמות בבתי המשפט מול בעלי בתים לשימור, שמרגישים נפגעים מהתוכנית ויטענו שהיא מורידה את ערך הנכס שלהם. לוועדה המחוזית יש סמכות למשוך בניין מתוכנית השימור, ואם בעוד שלוש-ארבע שנים העירייה תבין שהיא הולכת להפסיד בתביעות, היא תמשוך בניינים מהתוכנית ואז יהרסו אותם ויבנו חדשים, בלי הגבלות ובעיות.

"יש בעלי בתים שמחכים שזה יקרה, כי הם פגועים מהסחבת. לא מעניין אותם השימור, הם רוצים לבנות. בפעולה פשוטה של העלאת תמריצים ושחרור העיר ממגבלות הניוד ייפתרו כל הבעיות של בניינים לשימור מחמיר. חוץ מהם, יש בתוכנית כ-1,000 בניינים. רובם מקבלים תמריץ שמאפשר בניית דירות גג ופנטהאוזים, בנוסף לשאר הזכויות".

עם זאת, אומר בן שוהם, "אני אופטימי ומאמין שהאנשים שהביאו את התוכנית לאישור סטטוטורי יקבלו את ההחלטות הנכונות, שיביאו לכך שבעל בניין ישמח אם יהיה לו בניין לשימור. אני חושב שמי שמשמר צריך לקבל פרס כי זו תרומה לעיר ולתושביה. מקבלי ההחלטות יכולים לשחרר את המגבלות בישיבה של שעה. אבל אני חושש שעד שזה יקרה, יהיו עשרות תביעות בבתי משפט ואנשים כבר לא יאמינו לעירייה".

הביורוקרטיה של השימור

הליך השיפוץ של בניין לשימור ארוך בהרבה מהליך שיפוץ בבניין רגיל. הוצאתו של היתר לשימור עשויה להתארך, לעתים גם לשלוש-ארבע שנים, והמתכנן זקוק לאישור צוות השימור של העירייה על כל פרט בתוכנית.

צוות השימור חייב לאשר כל שלב ושלב בשיפוץ, כך שבמשך העבודה הקבלן צריך לעצור ולקרוא לצוות כמה פעמים. בשל מחסור בכוח אדם, הגעת צוות השימור למקום מתעכבת לעתים, ויש גם מקרים שבהם פעולות שונות שמבקש הקבלן לבצע לא מקבלות אישור, וכך יש דחייה נוספת.

בנוסף, השימור כולל אלמנטים יחודיים שאינם קיימים בשיפוץ רגיל, ואלה מאריכים את העבודה ומייקרים אותה.

שחזור ציורי קיר מקוריים: יש לבדוק את תיק התיעוד כדי לקבל מידע על הציורים המקוריים, ולקבל את אישור צוות השימור לציור החדש. חייבים לשכור אמן מיוחד שמתמחה בתחום.

הריסת אלמנטים לא מקוריים: לפעמים בעת השימור הקבלן צריך להרוס תוספות שונות שנבנו בבניין במשך השנים, גם אם נבנו בהיתרי בנייה. כמובן שפעולה זו דורשת זמן וכסף.

התאמת פתחים: לאחר שפורקו אלמנטים לא מקוריים, כמו מרפסת שהורחבה מעבר לקו המקורי של הבניין, יש להתאים את החלל שנוצר לשאר הבניין ולשחזר את הפתח שהיה שם לפני שבוצעה התוספת. עבודה זו דורשת מיומנות מיוחדת ונדירה ותוכניות מפורטות של האדריכל.

אלמנטים מיוחדים: בבניין לשימור צריך לשחזר את הפרטים כפי שהיו כשהבניין נבנה לפני עשרות שנים, כמו שערים מיוחדים. אלא שכיום כבר לא מייצרים את הפרטים האלה באופן המוני, ולכן יש לייצר אותם במיוחד ובמחיר יקר בהרבה.

תושבי החוץ מתעניינים בשימור

יניב רוזיו, מתווך נדל"ן שטיפל בכמה עסקות של בתים לשימור, מספר כי אמנם יש מקומות בתל אביב שבהם בתים לשימור שווים יותר, אבל לא באזורי ביקוש כמו שדרות רוטשילד ובסמטאות העיר. "לא תמיד הבתים לשימור עדיפים. יש אנשים שרוצים מגדלים או לבנות בניין מאפס. לפעמים לוקח שלוש וחצי שנים לקבל היתר לשימור, ובזמן הזה אפשר לקנות מגרש, לבנות, למכור ולסיים פרויקט. יש אנשים שפונים אלינו ומבקשים דירות כאלה, בעיקר לקוחות מחו"ל שרוצים בתים לשימור. אירופאים ואמריקאים מעריכים יותר את השימור, ומתייחסים לנושא הזה יותר מאשר הישראלים. צריך לזכור שבבניינים לשימור יש המון עבודה והעלות לפעמים גבוהה אפילו יותר מזאת של בניינים שמתחילים לבנות מאפס, כך שהלקוח שקונה מוצר סופי משלם יותר בהשוואה לדירה בבניין רגיל. התוספת יכולה להגיע ל-2,000-2,500 דולר למטר".

"שואפים לצמצם את עומסי הבנייה לאורך קו החוף"

מעיריית תל אביב נמסר: "על מנת לאפשר לבעלי המבנים וליזמים למצות באופן האופטימלי את פוטנציאל העברת הזכויות, סימנה התוכנית את כל העיר תל אביב-יפו כאזור תחום התוכנית (חשוב להזכיר שמדובר בעשרות רבות של שכונות ואזורי תכנון שונים). עם זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעדכנת מעת לעת את מדיניות הבנייה העירונית, ובהקשר זה הוועדה סבורה כיום שיש לצמצם ככל הניתן את עומסי הבנייה לאורך קו החוף ביחס לזכויות הקיימות וכן להימנע מתוספת זכויות בנייה למגורים במתחם המע"ר ההיסטורי של שדרות רוטשילד. זאת מאחר שלא ניתן לספק את מכלול הצרכים שיידרשו בעתיד לתושבים נוספים במתחם זה ולצורך שמירת אופיו הקיים של האזור".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#