שוק הנדל"ן ב-2017: מספר העסקות יירד ועליות המחירים יתמתנו - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
תחזית TheMarker

שוק הנדל"ן ב-2017: מספר העסקות יירד ועליות המחירים יתמתנו

הריבית על משכנתאות מטפסת וצפויה להקטין ביקושים, בעיקר מצד זוגות צעירים - ואולי אף להפריע לשיווק דירות במבצעי מחיר למשתכן ■ מבצעי מחיר למשתכן לא עמדו ביעדים ל–2016, אך החלו לצבור תאוצה המשקיעים ימשיכו לנטוש את השוק

60תגובות
רובע יזרעאל בעפולה
גיל אליהו

הריבית על משכנתאות ויציבות הממשלה הם שני הגורמים העיקריים שאחריהם צריכים לעקוב מי שרוצים להעריך איך יתנהג שוק הנדל"ן למגורים בשנה הקרובה.

מוסף תחזיות הנדל"ן של TheMarker, שיתפרסם בערב החג, בחן בפירוט את מצבו של השוק ב–16 ערים. על פי התחזית הכוללת, מספר העסקות צפוי לרדת ועליות המחירים צפויות להתמתן.

בניגוד לסברה כי שינוי בריבית משפיע במהירות על השוק — המציאות של השנים האחרונות מלמדת שיש עוד גורמים שמשפיעים על השוק. בתקופה האחרונה, ריבית בנק ישראל שומרת על יציבות ונמצאת בשפל היסטורי. ואולם הבנקים העלו את הריביות על משכנתאות במידה ניכרת החל מיוני 2015 — ובכל זאת, מחירי הדירות לא רשמו ירידות.

למרות הגורמים הרבים שמשפיעים על התנהלותו של שוק הדירות, הרוכשים לא יוכלו להישאר אדישים לריבית. עד כה, העלייה בריבית המשכנתאות הגדילה את עלויות רכישת הדירות במאות אלפי שקלים, ואף הכבידה על רכישת דירות — במיוחד על ידי צעירים, שעומדים במרכז העשייה הממשלתית.

הריבית על המשכנתאות מזנקת

ומה לגבי מבצעי מחיר למשתכן? בסוף השבוע הודו בממשלה, במסגרת דו"ח שבחן את ביצועי המשרדים ב–2016, כי אלה לא התקדמו בשנה שעברה בקצב שיועד להם. רק 6,343 איש רכשו דירות במסגרת הפרויקטים, בעוד שהקצב הרצוי היה 15 אלף.

ואולם החל מסוף 2016 ניתן להתרשם כי המבצעים צוברים תאוצה. מחיר למשתכן נותן את הטון בשוק הדיור בחלק גדול מהיישובים בישראל. עם זאת, אנו לא סבורים שמבצעים אלה כשלעצמם יביאו לירידות מחירים.

לא לחינם קרא שר הכלכלה, אלי כהן, בוועידת הנדל"ן של TheMarker שנערכה בשבוע שעבר בבת ים, להתערב בשוק המשכנתאות ולאפשר כניסה של גורמים נוספים לשוק הזה. הוא קרא לעשות כך על מנת ליצור תחרותיות שתרסן את עליית הריביות, אשר אותה כינה השר "בלתי־מוצדקת". הראשונים להיפגע מאותן עליות, הם צעירים המעוניינים לרכוש דירות במחיר למשתכן.

מעבר לכך, במבצעי מחיר למשתכן נמצאו לא מעט בעיות, שמקצצות חלק ניכר מההנחות שניתנו על הדירות הנמכרות, ושחלקן מגלגלות סיכונים יזמיים לרוכשים. עם זאת, למבצעים צפויה להיות השפעת נקודתית במקומות מסוימים, בעיקר פריפריאליים וקטנים.

המשקיעים הבינו את הרמז - ויוצאים

ומה לגבי המשקיעים? החל מהמחצית השנייה של 2015, משקיעים הורידו מאוד את קצב רכישת הדירות שלהם. הסיבות לכך היו המיסוי הגבוה שהטיל עליהם האוצר ביוני 2015, כולל ביטול פטורים על מס שבח וקידום חוק מס ריבוי נכסים, המוכר יותר כ"חוק הדירה השלישית".

מרמת רכישות חודשית של 2,000–3,000 יחידות דיור בתקופת השיא של סוף 2014 עד אמצע 2015 — צנח קצב הרכישות של המשקיעים לרמות חודשיות ממוצעות של כ–1,600 דירות בחודשים נובמבר 2016 עד ינואר 2017. תופעה בולטת אף יותר בחודשים האחרונים של 2016, היא התגברות קצב המכירה של דירות על ידי משקיעים. בינואר האחרון נמכרו 2,800 דירות, על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר.

צפויה ירידה בעסקות של משקיעים וזוגות צעירים
מספר עסקות, באלפים

הסיבה לכך היא בעיקר חוק הדירה השלישית. החוק אושר בכנסת אמנם, אך בימים אלה גורלו נתון בידי בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ, ויש סיכויים לא זניחים שיבוטל עקב הודאת המדינה שנפל פגם רציני בהליכי אישורו. אם יבוטל — ספק אם ניתן יהיה לאשרו מחדש.

ייתכן שבמצב כזה משקיעים ימתנו את גל מכירת הדירות שלהם, אך ספק אם יגדילו משמעותית את הרכישות שלהם, שכן גם אם המס הזה יבוטל, הממשלה מקרינה נחישות לסלק אותם מהשוק כמעט בכל אמצעי שניתן — בעיקר באמצעות מיסוי. מסיבה זו, כמו גם בגלל שרבות מהדירות בפריפריה אינן מגיעות לרף המינימלי של הטלת המס הזה, אנו לא סבורים כי ביטול אפשרי של החוק ישנה את המגמות הנוכחיות בשוק באופן משמעותי.

עליות מחירים בפרויקטים חדשים

אם המגמה תימשך, הזוגות הצעירים והמשקיעים יורידו את היקף העסקות בשנה הנוכחית אל מתחת ל–110 אלף, כמו ב–2016.

כפי שהוכח בשנים האחרונות, ליציבות הממשלתית ולהמשכיות ולרציפות של המדיניות שלה חלק חשוב בהתנהגות שוק הנדל"ן. כשממשלות התפרקו, חוקים ומדיניות נקבעו בהינף יד וללא שיקול דעת מספיק, ולאחר מכן בוטלו באותו אופן — והדבר תרם לעליות המחירים ולריבוי העסקות.

ברזולוציה מקומית מתקבלת תמונה מורכבת יותר. אמנם, אנו לא סבורים שמבצעי מחיר למשתכן ישפיעו באופן מהותי על מחירי דירות בערים המבוקשות במרכז הארץ, אך בפריפריה המצב שונה. חלק מיישובי הפריפריה שבהם מתנהלים מבצעי מחיר למשתכן סובלים מהגירה שלילית במשך שנים רבות. הצפתם ביחידות דיור מעבר לביקושים הטבעיים עשויה לגרום לבעיות קשות בשווקים המקומיים, ובסופו של דבר לירידות מחירים.

בנייה אינטנסיבית כיום בערים כמו כרמיאל, נהריה, עפולה, הקריות, דימונה, ירוחם, ואף ראש העין שנמצאת במרכז הארץ, עלולה לגרום לנפילות מחירים מקומיות ולבעיות עתידיות חמורות בתפקוד השוטף של הרשויות המקומיות וביכולת שלהן לספק שירותים מוניציפליים ברמה תקינה לתושביהן.

בחלק ניכר מ–16 הערים שנבדקו מצאנו כי מחירי הדירות עלו בשיעורים נמוכים מאוד של עד 5%. ואולם מתברר כי על אף רמות המחירים הגבוהות, הרוכשים העדיפו דירות חדשות על יד שנייה, מה שבא לידי ביטוי בעליות מחירים גדולות יותר בשכונות ובפרויקטים חדשים.

האם הדבר נובע ממחיר למשתכן, שצימצם מאוד את היצע הדירות לשוק החופשי? גם אם הערכה זו נכונה בחלקה, אנחנו סבורים, שלטעם של הרוכשים, ולתנאי התשלום שמעצבים הבנקים המלווים והיזמים, חלק חשוב בתופעה, וכי המצב יימשך גם בשנה הנוכחית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#