מנכ"ל משרד הפנים: מדיניות הבנייה של האוצר תוביל לקריסת רשויות מקומיות - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מנכ"ל משרד הפנים: מדיניות הבנייה של האוצר תוביל לקריסת רשויות מקומיות

כשמאיצים את הבנייה למגורים ומגדילים ערים בעשרות אחוזים בלי לדאוג להרחבת התעסוקה והמסחר - העיריות עלולות להישאר בלי יכולת לספק לתושביהן שירותים נדרשים ■ סגן יו"ר התאחדות בוני הארץ: "העיריות אומרות: 'בואו, תוציאו כסף בחנויות ובמלונות, ועופו אחרי לילה'"

16תגובות
שכונת האירוס, ראשון לציון
אייל טואג

"יש רשויות שעומדות להתמוטט פיננסית, עקב תוספת אדירה של מגורים שנעשית בלי מחשבה על המשמעויות הפיננסיות ובלי תכנון עירוני" - כך התריע השבוע מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן, בפאנל שנערך בכנס הנדל"ן של TheMarker ועיריית בת ים, שעסק בערים מתחדשות. כהן ורבים אחרים שהשתתפו בכנס הזהירו מפני הסכמי הגג שמקדם משרד האוצר. העיריות שהסכימו לחתום עליהם מאיצות אישורי תוכניות בנייה למגורים, והממשלה מממנת תשתיות עירוניות שונות בתמורה.

ההכרזה החמורה של כהן עשויה להפתיע את מי שאינו בקיא בפרטים: כיצד בנייה למגורים שבצדה מובטח סיוע ממשלתי - שהוערך באותו כנס על ידי סגן הממונה על תקציבים באוצר, ערן ניצן, ב–17 מיליארד שקל - עלולה למוטט רשויות מקומיות? התשובה נעוצה בפעילות השוטפת של העיריות, שעיקרה ממומנת באמצעות הארנונה מעסקים ומתושבים.

תושבים נוטים להתלונן על גובה הארנונה, אבל היא רחוקה מאוד מלכסות את ההוצאות שיש לעירייה עליהם. השירותים שהרשויות המקומיות בישראל מחויבות לתת לפי חוק לתושבים שלהן בתחומי החינוך, הרווחה, התברואה, התחזוקה של תשתיות ציבוריות ועוד, עולים כסף רב, והארנונה שגובים על שטחי מגורים אינה יכולה לממן אותם.

נביא כדוגמה את משפחת ישראלי ההיפותטית מהרצליה, שבה שני הורים, שני ילדים בתיכון וילדה ביסודי. המשפחה גרה בדירת 120 מ"ר בבניין משותף, ומשלמת כ–500 שקל בחודש ארנונה. לזוג ישראלי אמנם הסכום הזה נראה גבוה - אבל עיריית הרצליה מוציאה על המשפחה הזאת כמעט 7,500 שקל בחודש.

.

הסכום מתחלק באופן הבא: 3,500 שקל מעבירה העירייה למוסדות החינוך, שאליהם שייכים ילדי המשפחה, ועוד 1,300 לצורכי חינוך רוחביים כמו הסעות; 850 שקל עוברים לתחזוקה שוטפת של מתקנים, נכסים עירוניים ושטחי ציבור (ניקיון, הדברה, צביעה ותיקון); 500 שקל מושקעים בשירותי רווחה, ובהם סיוע לאוכלוסיות מוחלשות; 400 שקל מממנים פעילויות תרבות וספורט; 600 שקל משמשים להוצאות שונות, ובהן יוזמות מיוחדות של העיר כדוגמת השאטלים שהעירייה מפעילה מתחנת הרכבת לאזור התעסוקה; עוד 350 שקל עוברים למינהל עיריית הרצליה - משכורות לעובדי מטה והוצאות מימון; ו-20 שקל נוספים להשתתפות העירייה במוסדות המועצה הדתית.

על כל שקל ששילמה משפחת ישראלי כארנונה לעיריית הרצליה, היא קיבלה קצת יותר מ–15 שקל חזרה. נתונים אלה נגזרים מניתוח התקציבים העירוניים, שאושרו על ידי מועצת העירייה בסוף 2015 ומפרטים את התקציב המתוכנן ל–2016. הנתונים מנותחים לפי נתוני הדמוגרפיה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל–2014, נתוני משרד הפנים של הרשויות ל–2014 ונתוני משרד החינוך לשנת הלימודים התשע"ו. הם מוצגים כשירות לציבור באתר סיטי טקס (בכתובת citytax.co), שאותו מנהלים מייסדי עורכי בלוג המדד המוניציפלי.

לפי אותו חישוב, המצב בתל אביב אינו שונה בהרבה. חשבון הארנונה של אשה תל אביבית חד־הורית, המתגוררת בדירת 60 מ"ר עם בנה הלומד בבית ספר יסודי, הוא 200 שקל בחודש. היא מקבלת אמנם שירותים שונים מהמשפחה מהרצליה, אבל כל שקל שהיא משלמת שווה ל–14 שקל בשירותים שהעיר מספקת. גם כאן חלק ניכר מהסכום יוצא על שירותי חינוך. בתל אביב חיים הרבה רווקים שההוצאה העירונית על חינוך — המהווה את עיקר ההוצאה בתקציבי העיריות — אינה מופנית אליהם; אבל גם הרווקים התל אביבים מקבלים שירותים בעלויות ששוויין פי ארבעה מהארנונה שהם משלמים, בשירותי ניקיון, תאורת חוצות, תחזוקת ריהוט רחוב ומיזמים מיוחדים כמו תל־אופן.

הממשלה מחריפה את בעיית המימון באמצעות מבצעים

מרדכי כהן
ליאור מזרחי

מהיכן מגיע הכסף המכסה את ההפרש בין הארנונה הנמוכה שמשלמים תושבים, להוצאות הגבוהות של העירייה? מהארנונה שמשלמים עסקים (חנויות, מסעדות ומשרדים), ומתקציבים שהממשלה מעבירה כנגד השקעות של העיר, בדרך של מאצ'ינג (סכום כנגד סכום בנוסחאות משתנות, בעיקר לחינוך ורווחה).

כך יוצא שככל שבעיר יש יותר שטחים לעסקים, היא מקבלת יותר כסף - וככל שיש לה יותר כסף, היא יכולה לקבל עוד כסף מהממשלה, ולהעביר את העושר לתושביה בשירותים טובים יותר. לעומת זאת, ככל שיש יותר תושבים לעיר, הוצאותיה כבדות יותר - וככל שהן כבדות היא תתקשה לשרת את תושביה. בשורה התחתונה התושבים בערים שבהן יש תושבים רבים יקבלו שירותים פחות איכותיים ופחות זמינים, אם לא יהיו די שטחי עסקים שיכסו את הפער.

מציאות זו מסבירה מדוע ערים לא מיהרו למשוך לתוכן תושבים. במשך שנים — וגם כיום — העיריות מעדיפות לפתח אזורי מסחר ותעסוקה שמניבים להן ארנונה, המוסיפה לתקציבן, והרבה פחות נלהבות מהקמה של שכונות מגורים חדשות, שגורעות מהן כסף.

סגן יו"ר התאחדות בוני הארץ, חיים פייגלין, חידד בכנס הנדל"ן את המציאות הזאת מכיוון אחר: "נתקלתם פעם בראש עיר שקורא לכם לבוא לגור אצלו? שאל. "אני נתקל באינספור קמפיינים של ראשי ערים שמזמינים לבוא לבלות אצלם בפסטיבלים, מרתונים ואטרקציות. אומרים לכם: 'בואו, תוציאו כסף בחנויות ובבתי מלון, ועופו מכאן אחרי לילה או שניים", אמר פייגלין בציניות בפאנל שעסק בשאלה כיצד תראה העיר הבאה.

המציאות הזאת אמנם מלווה את השלטון המקומי ואת המדינה במשך עשורים — אבל בשנים האחרונות היא החריפה בגלל מבצעי הבנייה של הממשלה. הממשלה לוחצת כיום על ערים לבנות שכונות מגורים באמצעות מנגנונים שונים, ובראשם הוותמ"ל — ועדה מיוחדת בסמכות האוצר, שתפקידה להאיץ בנייה באזורים מועדפים בערים, והסכמי גג הנחתמים עם רשויות שעיקרם העברת כספים מהממשלה לשלטון המקומי כתמריץ להקמת יחידות דיור.

ואכן, רשויות רבות חתמו על ההסכמים האלה, והן מקדמות בנייה מואצת בשטחן. חלק גדול מהבנייה העכשווית מוקדשת למשפחות צעירות, במסגרת תוכנית ממשלתית נוספת - מחיר למשתכן. ברשויות המקומיות כבר יודעים כי משפחות מביאות ילדים, ואלה גוררים תוספות גדולות להוצאות על חינוך ורווחה, והפער בין השווי הכספי של השירותים העירוניים, לבין הארנונה שישלמו אותן משפחות - יעלה במהירות.

מכאן ועד לסכנה ממשית של קריסת רשויות הדרך אינה ארוכה. כהן אמר בוועידה כי "אין ספק במחסור במגורים טובים בתנאים הוגנים, המשבר הוא עובדה. אבל הדרך שמוביל האוצר - בנייה של עוד ועוד יחידות דיור, באמצעות תמריצים חד־פעמיים על כל תושב שהעיר מסכימה לקבל בדמות בנייה של יחידת דיור, מתעלמת מהרשויות המקומיות ומההשפעות שיש לתוספת הזאת. הפתרון של האוצר חסר הבנה עירונית ונעדר התבוננות אזורית".

ראש העין. אם לא יחול שינוי משמעותי במדיניות הבנייה, העיר תקרוס בקרוב
עופר וקנין

עתידן של ראש העין, קרית ביאליק ובית שמש בסכנה

דוגמה מצוינת להיעדר התבוננות על השלכות בנייה ברמה אזורית היא מה שקורה מבחינה תחבורתית באזור הוד השרון, פתח תקוה וראש העין. לדברי כהן, "אי־אפשר להפיל על עיר הקמה של שכונה חדשה שהיא בעצם עוד עיר קטנה, בלי ליצור את התנאים לקליטת האוכלוסייה החדשה. השורה התחתונה היא פגיעה חמורה באיכות החיים. אנחנו מובילים רשויות להתמוטטות תפקודית. אני לא מדבר על עתיד רחוק. הקריסה תתרחש בתוך כמה שנים. רשויות יגיעו למצב של בת ים, עם גירעונות של 70–80 מיליון שקל. מה נעשה אז, נמנה חשב מלווה לכל עירייה?"

אין זה מפתיע שעל רקע חוסר הראייה התכנונית־אזורית, נוסדו התארגנויות של תושבים בראש העין ובפתח תקוה, שדורשות להציג פתרונות תחבורה לפני שמתחילה תנופת הבנייה. אבל הדברים אינם מסתכמים בקשיי תנועה, וכהן אינו מהסס לנקוב בשמות ערים שעתידן מועד לפורענות - אלא אם יתחולל שינוי דרמטי במדיניות: ראש העין, קרית מוצקין, קרית ביאליק וגם בית שמש, שהסכם הגג נחתם עמה באופן רשמי השבוע, בנוכחות ראש הממשלה, בנימין נתניהו, ושר האוצר, משה כחלון. המשותף לכולן הוא גידול עצום במספר התושבים, ובסיס רעוע של ארנונה עסקית.

"פעם בית שמש היתה עיר קטנה, וחשבנו שנוכל לסייע לה כלכלית באמצעות חלוקת הכנסות עם המועצה האזורית השכנה, מטה יהודה. אבל בקצב הצמיחה הנוכחי ותוספות התושבים שיביאו הסכמי הגג לבית שמש, גם אלה כבר לא יצליחו לעזור לה. חלוקת הכנסות היא כלי מוגבל. רשויות יצטרכו להשלים בעתיד עם העובדה שאין די בכך שהן מקבלות או מסכימות לתת לשכן. במקרים מסוימים אולי יתברר שהן כבר לא שכנות, אלא נהפכו לישות מוניציפלית אחת", סיכם כהן.

כהן סבור שכדי לתת מענה לתהליך העיור המהיר שעוברת ישראל צריך לעשות עוד דברים. למשל, להרחיב את הסכמי הגג למהלכי בינוי בתוך הערים והתחדשות שכונות קיימות (כיום ההסכמים נחתמים רק לשכונות הנבנות על קרקע חדשה), ולהוסיף להסכם פרק המתייחס להוצאות השוטפות של עירייה בטיפול בתושביה, כמו תוספות כוח אדם בחינוך וברווחה, ומינהלה. "הגדלת עיר אינה רק בינוי ותשתיות, יש שם בני אדם שצריך לטפל בהם - והתשתיות אינן רק פיזיות", טוען כהן.

ראשון לציון מדגימה כיצד חותמים נכון על הסכמי גג

כהן מצא מקום לשבח רק עיר אחת שנתנה את דעתה לעניין ודחקה בממשלה לאזן את הסכמי הבינוי עם מנגנון פיננסי — ראשון לציון. דב צור, ראש העירייה, חתם באחרונה על הסכם גג לעיר, ועמו על תוכניות בנייה שיוסיפו לה 20 אלף תושבים לפחות. צור, בניגוד לערים אחרות, התעקש כי הקרקעות הפנויות לבנייה בתחום העיר ישווקו קודם כל לשימושי תעסוקה ומסחר, ורק אחרי שהשיווק שלהן יסתיים, יתחיל שיווק הקרקע למגורים.

"לא הייתי הולך להסכם הגג, אילולא היו בתוכניות המתאר שלי שטחים מניבי ארנונה עסקית כגיבוי פיננסי", אמר השבוע צור ל–TheMarker. "שלא יתביישו להגיד לממשלה — אם את לוקחת כך וכך אלפי דונם למגורים, תנו לי מהשטחים שמחזיקה רשות מקרקעי ישראל, כדי לשווק בהם משרדים ומסחר". ואולם יש גבול גם לכמות המשרדים, המסחר והתעשייה שמדינה צריכה. כבר מתחוללים קרבות דמים בין רשויות על שטחים אלה. "לא בחנתי את זה במאזן המדינה כדי להגיד אם כמות שטחי הדירות וכמות שטחי התעסוקה מאזנים אלה את אלה ברמה לאומית. איני בטוח אם מישהו בדק את שיווי המשקל ברמה הלאומית. אני שומע על תוספות עצומות של שטחי דיור שהממשלה דוחפת לערים שונות: מודיעין, פתח תקוה ועוד ושואל את עצמי אם הן עשו את חשבון האיזון. ראש עיר צריך לדאוג לפחות לעצמו. מי שלא יעשה זאת, כורה לעצמו בור", אומר צור.

ממשרד האוצר לא נמסרה תגובה.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם