ועידת הנדל"ן

"לראשי ערים יש אג'נדה לא לפתור את המחסור בדירות מגורים"

ארנונה נמוכה ממגורים, תוכניות מתאר למספר קטן יחסית של דירות, וסרבנות ראשי ערים להרחבת שטחי מגורים - מעלים את השאלה היכן יוקמו הדירות העתידיות בישראל?

אלירן רובין
אלירן רובין
משמאל : אילן פיבקו , גיל שנהב , אבנר אקרמן , יהודה רוה , עינת קליש רותם , חיים פיגלין והמנחה מירב מורן
משמאל: אילן פיבקו , גיל שנהב , אבנר אקרמן , יהודה רוה , עינת קליש רותם , חיים פיגלין והמנחה מירב מורןצילום: עופר וקנין

עבודה שנערכה בממשלה העלתה כי ישראל זקוקה למלאי של 2.6 מיליון יחידות דיור עד ל-2040. ואולם, בעוד רבים שואלים האם הערים בישראל בנויות לקלוט מספר כה גדול של דירות, סבור סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, חיים פייגלין, כי ראשיהן מסרבים לבנות בהיקפים גדולים. "אני מפקפק ברצון של ראשי ערים לפתור את בעיית המחסור במגורים", אמר פייגלין בפאנל המסכם של ועידת הנדל"ן של TheMarker. 

לדבריו, הרבה ראשי ערים לא מעוניינים בהגדלת מספר התושבים. "אולי הם לא אומרים זאת, אך זו האג’נדה שלהם. עבור רובם, העירוניות מתמצה בפיתוח שטחי מסחר ותעסוקה, והתושבים – זה כבר משהו אחר. לא נתקלתי עד היום בקמפיין שבו ראש עיר קורא לתושבים לבוא ולגור אצלו. לעומת זאת רואים הרבה קמפיינים של ערים שמזמינות לבוא אליהם, לחגים, לחוף הים, למרתונים, לעיר הלבנה, בואו לחגוג, תקנו, תבלו, תשאירו כסף בעיר ותעופו מפה אחרי יומיים".

ומדוע הם מתנהגים בצורה כזו? פייגלין הזכיר את שיטת הארנונה המעוותת, שבה ארנונה למגורים מייצרת גרעונות, וארנונה למסחר מביאה להכנסות גבוהות לעיריות. "העניין הוא שעסקים לא יכולים להתקיים ללא אוכלוסיה. לכן הנכס החשוב ביותר להתחדשות ערים הוא תושבים", אמר.

פייגלין בדק ומצא שבכל תוכניות המתאר המאושרות שמוסיפות דירות לערים - אין יותר מ-600 אלף יחידות דיור. "אבל קבינט הדיור חישב ומצא שצריך בישראל 2.6 מיליון דירות נוספות, ולכך לא יהיה מענה בתוך הערים הקיימות. לכן צריך לעבור לפרויקטים לאומיים גדולים של תכנון ערים חדשות, צפופות, של שני מיליון איש בעיר, כמו שעשו בקוריאה וביפן.

"שלא יבואו הירוקים ויגידו שזה איום ונורא - מדובר על 1% מהקרקע. יש 20 מיליון דונם בלתי מפותחים במדינה. אם יקחו 200 אלף מתוכם לבניית עיר כזו, תיפתר הבעיה. זה לא או ציפוף עירוני או בנייה חדשה - אני חושב שהמשבר יחריף אם לא יעשו גם וגם".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

על כך השיבה המתכננת ד"ר עינת קליש רותם, חברת מועצת העיר חיפה, כי הרבה לפני שבונים ערים חדשות כדאי לטפל בערים הקיימות. "הן מאוד רחוקות מחזון העירוניות היעילה והמועילה. בחיפה עומדות להיבנות חמש שכונות חדשות בשעה שהמרכז העירוני מנוון. במקום להחיות אותו, בורחים החוצה. בעולם כבר אף אחד לא עושה זאת. איך יכול להיות שבונים עוד ועוד בחוץ ולא משקמים את מה שבפנים. אני עוקבת אחרי תוכניות להתחדשות עירונית במדינות אחרות, ואין את כל תוכניות התמ”א והפינוי בינוי.

"זו המצאה של ישראל שאפשר לכנות אותה בהרבה דרכים - אבל זו לא התחדשות עירונית. זו התחדשות מגורים. הן עוסקות בנדל"ן הפרטי: עוד ממ”ד ועוד חדר וחניה, אבל זה לא פותר את מה שמחוץ לבית, שהוא תמצית החיים. אנחנו לא כל הזמן בבית, אנחנו מבלים גם בחוץ. וכאן חושבים רק על המרחב הפרטי ולא חושבים על המרחב הציבורי. אין בארץ חידוש ערים. פינוי בינוי ותמ”א 38 זו התחדשות מגורים, וצריך לקרוא לילד בשמו".

עם אבחנה זו בין התחדשות עירונית אמיתית, לבין חידוש מבנים למגורים, הסכימו מרבית משתתפי הפאנל. אבנר אקרמן, מהנדס העיר נתניה ויו"ר איגוד מהנדסי ערים, אמר כי אומנם אין ספק שתמ”א 38 זו "התחדשות בניינית" - אך הגדיר התחדשות עירונית גם כהתחדשות של תשתיות וכל פרוייקט שיש לו השפעה על הכלל, ולא רק על יושבי הבית ששופץ או נבנה מחדש.

בתגובה לדברי פייגלין אמר אקרמן כי תוספת של אוכלוסיה מצריכה הרבה פתרונות, וברשויות המקומיות הפנימו את זה עד לרמת נוהלי עבודה - אך חסרה עדיין תמיכה של משרדי הממשלה. "למשל, כשצריך לבנות גן ילדים התקציב מתקבל ממשרד החינוך, אך כשצריך לבנות מועדון זה כבר מפעל הפיס. התקציבים באים מהרבה גורמים שמקשים על ניצול נכון של הקרקע. עולה השאלה מה עושים כשאין תקציב ואין שטח", אמר.

עו”ד יהודה רוה, שותף במשרד עורכי דין יהודה רוה ושות', אמר בתגובה כי "לרשויות מקומיות יש באמת בעיה, כי לצורך בניית הדירות יש מקורות מימון שונים. הקושי הוא במימון מבני ציבור - בתי ספר, מעונות יום, מרכזי ספורט. אלה צריכים להיות ממומנים על ידי העיריות, ואין לזה כסף והפרויקטים מתעכבים. ומה שקורה זה שהדירות נמכרו ויש צפיפות, אבל כל המסביב לא התקדם.

"צריך לפעול בשיטות מימון אחרות, ליצור שותפות בין הסקטור הציבורי לפרטי. את כיכא ספרא בירושלים העירייה לא בנתה ולא מימנה. הביצוע מתנהל כך שהעירייה מעמידה קרקע ליזם וגם מציעה לו הצעות להכנסות שונות מניהול הבניין, למשל מהשכרה של חדרים פנויים וניהול החניון. התוצאה היא שהעירייה קיבלה בניין שהיא לא שילמה עליו. תחשבו כמה עשרות מיליונים מושקעים בבנייה של בתי ספר - וחצי מהיממה החדרים בו עומדים ריקים. אם מוציאים מכרז לחדרי הלימוד, או אולמות הספורט לרשות יזם שישא בעלות הבנייה של בית הספר, זה ישפר את איכות החיים ויחסוך כסף. אנחנו עושים את זה עם כמה רשויות. צריכים רק לחשוב מחוץ לקופסה".

האדריכל גיל שנהב, מהחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, הוסיף לדברי רוה כי "צריך לצאת מהקונבנציות שכל דבר הוא מוגדר ומוגבל, וצריך לחשוב בצורה מודרנית. תכנון הערים שאנחנו מוצאים בשנים האחרונות הוא מהמאה ה-19. צריך להתקדם ולהתחיל לבנות באופן יותר גמיש, שיאפשר החלפה של שימושי קרקע לפי הצרכים שמשתנים".

כשהתבקשו המשתתפים להמר מי יהיה המטרופולין השני של ישראל בעוד עשרים שנה, הימרו רובם על חיפה. "כל הערים הגדולות עושות מאמצים מרשימים כדי להגיע למעמד הזה. אני מהמר על חיפה, כי יש בה קסם וזה אולי המטבע העיקרי שמצדיק את המתווה העירוני", אמר האדריכל אילן פיבקו.

שנהב אמר שגם הוא סבור שחיפה תגבר על המתחרות, שכן אולי יהיה אז שלום וחיפה תתחזק בגלל הקרבה לגבול הצפון. קליש רותם, החיפאית, אמרה גם היא כי תהיה זו חיפה, משום שיש בה את האיכויות העירוניות של תל אביב, אך היא עדיין לא יקרה כמו גוש דן. "היא פלורליסטית וזה דבר נדיר, והמחירים הנמוכים בם מאפשרים לאבנגרד להתיישב ולהתפתח - ולכן היא המטרופולין הבא", אמרה.

אקרמן אמר שבאופן שבו מתפתחת הארץ, כל הארץ תהיה גוש מטרופוליני אחד גדול, שיש בו אזורים שונים. רוה אמר שמשום שהממשלה מקדמת ומשקיעה הרבה כספים בנגב, הוא מהמר על באר שבע. פייגלין הימר שהמטרופולין הבאה תהיה עיר של שני מיליון תושבים - והיא יכולה להיות במגידו, או במקום אחר, אך היא לא תהיה אחת מהמטרופולינים הקיימים.

שנהב סיכם את הפאנל, שסיים את הוועידה, בהצעה לבת ים: לא לבנות עוד מקום חנייה אחד, ולקחת את כל הכסף שעולה לבנות חניות ליחידות הדיור הרבות שמתוכננות - ולהשקיע אותו במערכת תחבורה חכמה להסעות המונים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker