היטל ההשבחה פוגע בפרויקטים של תמ"א 38 שהתחילו בקידומם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
דיני נדל"ן

היטל ההשבחה פוגע בפרויקטים של תמ"א 38 שהתחילו בקידומם

ראוי ונכון שהחוק יתוקן כך שיוחל רק על עסקות חדשות ■ יש גם לקוות כי התיקון יביא לשינוי בגישת הוועדות המקומיות לפרויקטים של תמ"א 38, שלהם חשיבות תכנונית, בטיחותית וחברתית רבה.

7תגובות
פרויקט תמ"א 38 ברעננה
עופר וקנין

באחרונה אישרה הכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לוועדות המקומיות לגבות היטל השבחה בשיעור מופחת על חלק מזכויות הבנייה שמאושרות מכוח תמ"א 38, במסלול הריסה ובנייה מחדש. לתיקון יש משמעות רבה על הענף.

בבסיס תמ"א 38 עומדת נוסחה כלכלית, שאמורה לאפשר ליזם לחזק בניין קיים מפני רעידות אדמה, או להרוס אותו ולהקימו מחדש. במטרה להפחית עלויות ליזם, ולהגדיל את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים המבוצעים מכוח תמ"א, פטר המחוקק את זכויות הבנייה המוענקות מכוח תמ"א 38 מתשלום היטל השבחה. ההיטל, שאותו גובות הוועדות המקומיות, נועד לממן בניית תשתיות לדירות החדשות.

הפטור הביא לתרעומת רבה ברשויות המקומיות, שטוענות כי אינן יכולות לאשר תוספת של אלפי דירות, ללא מקורות מימון לבניית התשתיות הנדרשות לקליטת התושבים שיגורו בהן. טענות אלה מתורגמות בשנה האחרונה למעשים: ועדות מקומיות רבות מצמצמות את זכויות הבנייה שהן מאשרות מכוח התמ"א, בין אם במסגרת של הליכי הרישוי ובין אם בדרך של אישור תוכניות שמגבילות את זכויות הבנייה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38.

אצל רבים בענף התחילה לחלחל ההכרה שאם תמ"א 38 חפצה חיים — יש לאפשר לוועדות המקומיות לגבות היטל השבחה, ולו חלקי, על זכויות הבנייה מכוח התמ"א, משום שאין גוזרים על הרשויות המקומיות גזירה שאינן מוכנות לעמוד בה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ראוי להגדיש כי התיקון חל רק במסלול הריסה ובנייה מחדש, בעוד שבמסלול חיזוק — ייוותר הפטור המלא בתוקף. כמו כן, לפי התיקון, תחול חובת תשלום של היטל השבחה בשיעור של 25% משווי שטחי הבנייה שיאושרו מכוח התמ"א, מעבר לשטח של שתי קומות וחצי. במלים אחרות, השטח המצטבר של 13 מ"ר לכל דירה קיימת, כפול שתיים וחצי, והשטח הפנוי בקומה המפולשת (קומת הכניסה שבה אין דירות מגורים), ימשיכו להיות פטורים מהיטל השבחה. רק השטח שיאושר מעבר לשטחים אלה יחויב בהיטל השבחה.

המשמעות היא שכאשר בניין שנועד להריסה הוא בגובה של עד שתי קומות, לא תהיה חובת תשלום של היטל השבחה; כשהבניין הוא בן שלוש קומות, ישולם היטל השבחה על שווי השטח של חצי קומה מורחבת; ובבניין בן ארבע קומות ויותר — על שווי שטח של קומה מורחבת מלאה.

הוועדה המקומית תהיה מוסמכת להחליט כי היא מעוניינת שהפטור מהיטל ההשבחה יחול גם על שטחים אלה, או לחייב את זכויות הבנייה בהיטל השבחה בשיעור של שמינית מההשבחה, דבר שככל הנראה לא יקרה. החלטה כזאת תהיה תקפה לשלוש שנים.

חיוב זכויות התמ"א בהיטל השבחה חלקי עבר בקול ענות חלושה מצד היזמים והקבלנים. נראה שגם הם הבינו כי יש לאפשר לוועדות המקומיות לקבל את ליטרת הבשר שלהן כדי שהן יאשרו פרויקטים של תמ"א 38.

עם זאת, בהיעדר הוראת מעבר, חובת התשלום של היטל ההשבחה יחול באופן מיידי עם פרסום התיקון לחוק ברשומות. הדבר עלול לפגוע קשות במאות יזמים שכבר חתמו על הסכמים עם דיירים, על בסיס תחשיב כלכלי המבוסס על פטור מלא מהיטל השבחה. ראוי ונכון שהחוק יתוקן כך שיוחל רק על עסקות חדשות. יש גם לקוות כי התיקון יביא לשינוי בגישת הוועדות המקומיות לפרויקטים של תמ"א 38, שלהם חשיבות תכנונית, בטיחותית וחברתית רבה.

הכותב הוא בעל משרד המתמחה בתחום התכנון והבנייה, ומשמש יו"ר ועדת התכנון והבנייה של לשכת עורכי הדין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#