תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נס ציונה ורחובות: ממשיכות לרשום עליות מחירים מרשימות

לכתבה
רחוב הכרמל ברחובותדודו בכר

מחירי הדירות בשכנות נס ציונה וברחובות המשיכו לעלות בשנה החולפת בקצב מהיר יחסית, אך ההערכה היא שבשנה הקרובה המגמה תתמתן, למרות המשך הבנייה בשתיהן

6תגובות

השכנות של שתי הערים היא אחד הדברים הבודדים שמשותפים ביניהן. רחובות היא עיר משולשת בגודלה (133 אלף תושבים לעומת 47 אלף בנס ציונה), ובעלת עתודות קרקע רבות, מרכזת בשנים האחרונות את עיקר הבנייה באזור השפלה, בעוד שנס ציונה עיר קטנה עם בנייה מוגבלת.

מכנה משותף נוסף: הערים האלה המשיכו לרשום עליות במחירי הדירות בשנה האחרונה, ובקצב מהיר בהרבה מרוב הערים שבפרויקט שלנו.

ואולם הירידה במספר העסקות מהמחצית השנייה של 2016 פגעה גם בשתי הערים. סך העסקות השנתי בנס ציונה בשנים האחרונות נע בין 400 ל–600, וזה של רחובות בין 600 ל–900. תופעה בולטת בעניין היא ש–2016 היתה עם הכי מעט עסקות בנס ציונה בשנים האחרונות, בעוד שרחובות ידעה ימים רעים יותר (ב–2012 וב–2014).

רחובות צומחת במהירות. עם כ–10,000 דירות שבנייתן החלה בעשר השנים האחרונות, ועם כ–7,000 דירות חדשות שנרכשו באותו עשור, רחובות נמצאת בצמרת הבנייה בישראל. כפועל יוצא, היא גם עוברת שינויים גדולים. אוכלוסייתה גדלה ב–20% בתוך שש שנים והגיעה לכ–133 אלף איש בסוף 2015.

השונות של מספר העסקות השנתי בעיר מוסבר, בין היתר, בגלי הבנייה והשיווק בתחומה. באחרונה נרשמה הידלדלות במלאי הדירות החדשות למכירה, מה שהוביל לירידה בכמות העסקות.

רחובות נס ציונה

^ גורמים לעליית מחירים

ביקושים גבוהים מצד כל פלחי האוכלוסייה: משפרי דיור, משקיעים וזוגות צעירים לנס ציונה יש שם של עיר איכותית השכונות החדשות בשתי הערים אטרקטיביות ומבוקשות

r גורמים לבלימת מחירים

היצע גדול (עדיין) של דירות חדשות רמות מחירים גבוהות — במיוחד בנס ציונה ירידות בביקושים לשכונות הוותיקות

תחזית TheMarker

עליות המחירים בשתי הערים ימשיכו להתמקד בשכונות החדשות, אבל אחרי כמה שנים של עליות משמעותיות, סביר להניח שהמחירים ירשמו עצירה מסוימת בשכונות הוותיקות

ואולם זו עצירה זמנית בלבד. לפני שנה הודיעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי במסגרת עדכון תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, הופשרו 1,000 דונם מזרחית לדרך בגין — מה שיוסיף לעיר, להערכת העירייה, 8,000–10,000 דירות, וכ–25 אלף תושבים. הדבר מבטיח את המשך צמיחת העיר ועיגון מעמדה כנבנית ביותר בשפלה.

רחובות: בנייה בכמה מוקדים

הבנייה בעיר מתרכזת בכמה מוקדים: בשכונת רחובות המדע הצפון־מזרחית והיוקרתית נבנים כמה פרויקטים, בהם אלה של פרשקובסקי, אביסרור ואלדד פרי; במרכז מוקמים כמה פרויקטים של קבוצת יצחקי, פרסיקו, בוני הקריות ואחרים; במערב מוקמים פרויקטים בעיקר ברחובות הצעירה על ידי פרץ בוני הנגב ואחרים, וברחובות ההולנדית על ידי אשדר; בדרום מוקמים פרויקטים גדולים על ידי אזורים, קרדן ונווה, ובובליל.

שכונת רחובות החדשה בדרום־מערב העיר, נמצאת ליד בית החולים קפלן, ופונה לאוכלוסייה הצעירה ובני המעמד הבינוני. היא מהזולות באזור המרכז בכלל ובאזור השפלה בפרט, ובשנה האחרונה נרשמו בה עליות מחירים של כ–5%.

דירות 4 חדרים חדשות נמכרות ב–1.6–1.7 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–1.9–2 מיליון שקל. דירות יד שנייה קטנות יותר, זולות באחוזים בודדים מהמקבילות החדשות. בקומות גבוהות הדירות האלה נמכרות במחירים גבוהים יותר.

בצפון־מזרח העיר, בשכונת רחובות המדע, שסמוכה למכון ויצמן, הוקמו ומוקמות 2,450 יחידות דיור במחירים גבוהים יחסית. הדירות בה שמרו על רמת המחירים מהשנה שעברה. עיקר הדירות שמוקמות בה הן בנות 5 חדרים, והמחירים נעים בין 2 ל–2.1 מיליון שקל — עלייה של כ–10%. בפרויקטים מסוימים יש דירות 5 חדרים גדולות יותר, שמחיריהן גבוהים מ-2 מיליון שקל.

שתי השכנות מהשפלה המשיכו לרשום עליות במחירי הדירות בשנה האחרונה, ובקצב מהיר בהרבה מרוב הערים שבפרויקט

רחוב מכבי בנס ציונה
דודו בכר

ברחובות הצעירה מוקמים כמה פרויקטים, והמחירים שם מגיעים ל–1.6–1.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים — עלייה של כ–5% לעומת השנה שעברה. גם ברחובות ההולנדית המחירים עלו באחוזים ספורים. מחירי דירות 4 חדרים שם מגיעים לכ–1.7 מיליון שקל ו–5 חדרים ל–1.8–2 מיליון.

בשכונות הוותיקות בצפון ובמרכז מחירי דירות 3 חדרים נעים סביב 1.1–1.3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים מגיעות לרמות של 1.2–1.4 מיליון שקל — עלייה קלה לעומת השנה שעברה. דירות 4 חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 נמכרות במחירים דומים לדירות חדשות — 1.5–1.7 מיליון שקל.

דירות 3 חדרים בדרום העיר, בשכונות אושיות ומילצ'ן, הן מהזולות בעיר, ורשמו עלייה של כ–10%. הן נמכרות תמורת 850 אלף עד מיליון שקל. השכונה הזולה ביותר היא קריית משה במערב העיר, שבה מחירי דירות 3 חדרים נעים סביב 700–800 אלף שקל, ולכן היא מושכת משקיעים.

גם שכונת אחוזת הנשיא שבמזרח העיר רשמה עלייה משמעותית במחירים, אף שהיא היקרה בעיר בבנייה רוויה. המחירים בה עלו בכ–8%, ל–1.9–2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. מחירי הדירות 5 חדרים מגיעים ל–2.2–2.3 מיליון שקל ויותר — תלוי בקומה.

נס ציונה: היצע קטן — ביקוש גדול

נס ציונה היא סיפור שונה. עם שליש מאוכלוסיית רחובות, ועם בנייה בהיקפים קטנים בהרבה. בין 2012 ל–2016 נמכרו בעיר 400–520 דירות — לא כמות מבוטלת, אבל בוודאי שלא בת השוואה לשכנה מדרום. מצד שני, האוכלוסייה בנס ציונה גדלה ב–28% מ–2008 והגיעה ל–47 אלף, כך שאין ספק שגם היא עברה שינוי רציני.

מחירי הדירות בנס ציונה עלו בקצב מהיר יותר מאשר ברחובות, שעל רקע ההאטה הכללית בשוק בחודשים האחרונים, קשה להסבירה. אולי ההיצע הקטן והביקוש לעיר הנחשקת עשו את שלהם.

עיקר הבנייה החדשה מרוכזת בשכונת ארגמן, המוקמת במערב העיר, וצפויה לכלול 1,100 דירות עם סיומה. רוב הדירות בשכונה הן בנות 5 חדרים, והמחירים שלהן קפצו בכ–10% והם נעים בין 2.5 ל–2.7 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בשכונה עולות בין 2.1 ל–2.3 מיליון שקל.

שכונת סביוני נצר סירני במזרח העיר, שבזמנו נחשבה "שכונה בשום מקום", בגלל שהיתה מבודדת למדי, ממשיכה לרשום עליות במחירי הדירות בקצב מהיר. בסוף 2013 ותחילת 2014 רשמה השכונה הזו עליות מחירים מרשימות של כ–15%, בשנה שעברה הסתפקה בעליות של 5% "בלבד", אבל השנה נרשמו עליות של כ–7%.

רחוב קשת בנס ציונה
דודו בכר

דירות 4 חדרים בחלק הוותיק של השכונה, באזור רחוב האמהות, מגיעות לרמות מחירים של 1.8–1.95 מיליון שקל. באזור החדש יותר, בסביבת רחוב אבנר בן נר, שבו הדירות גדולות יותר, מחיריהן נעים בין 2 ל–2.2 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בשכונה עולות 2.2–2.4 מיליון שקל.

שכונת הדרי סמל, שרובה נבנתה על ידי הקבלן שמשון זליג, רשמה עלייה של אחוזים בודדים. מחירי דירות 4 חדרים בשכונה מגיעים כיום לכ–2.1 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים — ל–2.3–2.5 מיליון שקל.

במרכז העיר, שם קיימות בעיקר דירות ישנות, ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחירים שמשקפים עלייה קלה לעומת השנה שעברה — 1.4–1.5 מיליון שקל, ו–4 חדרים ב–1.5–1.7 מיליון שקל. כשמדובר בנכסים שעברו שיפוץ והרחבה במסגרת תמ"א 38, מחירי דירות 3 חדרים יכולים להגיע ל–1.6–1.7 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים ל–1.8–1.9 מיליון שקל.

הדירות היקרות יותר במרכז העיר נמצאות בסמיכות לקניותר, למשל בנוה כרמית, ששם בבניינים רבים הוספו בתקופה האחרונה מרפסות - מה שהעלה את מחירי הדירות. הדירות בשכונה רשמו עליות מחירים של כ-5%, ואלה נעים סביב 1.8-1.9 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, ו-2-2.1 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

מקורות לניתוח: רשות המסים, מדלן, למ"ס, yad2, בני שייבה משייבה נדל"ן (רחובות), אייל אבירז מ EGA נדל"ן (נס ציונה)

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות