תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רמת גן וגבעתיים: צפויה יציבות

לכתבה

לעומת שכנתה הגדולה, גבעתיים צפויה להמשיך להיות חסינה להאטה הכללית בשוק, בעיקר בגלל הקרבה לתל אביב והמדיניות הנוקשה במתן היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית

16תגובות

אם בשוק הדירות הארצי דובר במחצית האחרונה על האטה, הרי שברמת גן — מהזירות שבהן צנח מספר העסקות בשיעור החד ביותר — מדובר על זחילה של ממש. נתוני רשות המסים מראים שב–2016 נחתך מספר העסקות בעיר בכ–25%, וצנח מ–6,000 ב–2015 לכ–4,500 ב–2016. מקור הצניחה הוא כנראה הפיכת השוק הרמת־גני מוטה משקיעים בשנים האחרונות. ומאחר שציבור המשקיעים הוא שנעלם מהזירה, בשל גזרות המיסוי של הממשלה ובראשן מס דירה שלישית (שבשעת כתיבת שורות אלה עדיין לא הוכרע גורלו בבג"ץ), הרי שהיתה לכך השפעה של ממש על השוק בעיר.

רחוב כצנלסון בגבעתיים
תומר אפלבאום

הירידה בביקושים באה בד בבד עם הבשלת פרויקטים רבים של תמ"א 38 בעיר, שהחלו להיבנות השנה או מצויים לקראת אכלוס. בפרויקטים אלה, הפזורים כמעט בכל העיר, יש היצע של מאות יחידות דיור חדשות, שממלאות את המדפים דווקא בעת של רגיעה בביקוש. מצב זה, אם יימשך, עשוי ללמד שבפנינו שנה של בלימת מחירים ברמת גן, ואולי אף ירידות קלות בחלקים המבוקשים פחות, ובראשם השכונות הדרום־מזרחיות: תל יהודה, רמת יצחק, נגבה ונווה יהושע. לעומת זאת, באזורי הביקוש של צפון־מערב העיר — שכונות החרוזים, הגפן, ראשונים, וגם חלקו המערבי של מרכז העיר, לאורך ציר ביאליק — צפויה יציבות מחירים על אף ההאטה.

"שכונה" רמת גנית נוספת שנראית חסינה מפגעי ההאטה היא לא באמת שכונה, אלא עיר. מדובר בשכנה הסולידית והיוקרתית גבעתיים, שנדמה שנבדלת מרמת גן כמעט בכל פן אפשרי של התנהלות. בעוד שהאחרונה פתחה את הדלת לרווחה בפני מיזמי תמ"א 38 מכל המינים והגדלים, בגבעתיים מקמצת הרשות באישורים. בנוסף, שוק הדירות של גבעתיים היה כנראה היחיד במרכז הארץ שלא הושפע מההאטה, לאחר שרמת העסקות בו ב-2016 נותרה זהה לזו של 2015, כשבשתיהן היה מספר העסקות סביב 1,650.

"שכונה" רמת גנית נוספת שנראית חסינה מפגעי ההאטה היא לא באמת שכונה, אלא עיר. מדובר בשכנה הסולידית והיוקרתית גבעתיים, שנדמה שנבדלת מרמת גן כמעט בכל פן אפשרי של התנהלות.

לביקוש הרב לעיר הקטנטנה מביאה בין היתר העובדה שגבעתיים — יותר מרמת גן — נתפשת כחלופת מגורים ראויה ליחידים, זוגות ומשפחות שעזבו את תל אביב (בין אם בשל רמת המחירים הרצחנית, ובין אם בשל שאיפה לסביבת מגורים מעט רגועה יותר), אך עדיין כזו ששומרת על אינטנסיביות עירונית. ואולם לצד הביקוש הרב — היצע חדש כמעט שאינו בנמצא. לעיר לא נותרו שטחים להתרחב אליהם, והרשות עוינת כאמור את תמ"א 38.

האופציה היחידה אם כן לבנייה חדשה בעיר היא פינוי־בינוי, שבמסגרתו ייהרסו מתחמים שלמים. תוכנית גדולה ראשונה מסוג זה אושרה באחרונה למתחם ההסתדרות בעיר, שם מתוכננות להיבנות 2,700 דירות במגדלים של עד 35 קומות, במקום 900 דירות כיום. ואולם קשה לומר שלתוכנית שרק אושרה, ועוד לא ברור מתי תקרום עור וגידים, יש השלכות של ממש על השוק, לא כל שכן תוכניות בשלבי תכנון מוקדמים.

רחוב ביאליק ברמת גן. צפויה יציבות מחירים על אף ההאטה
תומר אפלבאום

גבעת רמב"ם הצטרפה לבורוכוב

רמת גן גבעתיים

^ גורמים לעליית מחירים

ביקושים שיוצרים מחירי הדיור הגבוהים בתל אביב השכנה היצע גדל של דירות חדשות ויקרות יותר

E גורמים לירידת מחירים

היצע גדול יחסית של דירות חדשות למכירה ברמת גן ירידה ברמת החיים באזורים מסוימים בעיר האטה בפעילות המשקיעים בשוק

תחזית TheMarker

שנה של רגיעה לפנינו — בדרום־מזרח רמת גן עשויות להיות ירידות קלות של עד 5%. באזורי הביקוש בצפון־מערב העיר ובגבעתיים יחולו עליות מחיר מינוריות של 5%

את מירב ההדף של ההתייקרויות בתל אביב סופגת בשנים האחרונות שכונת גבעת רמב"ם, שגם השנה חוותה עליות, שמציבות אותה בשורה אחת עם בורוכוב — השכונה היקרה בעיר. לכך תורמת העובדה שכמה פרויקטים של תמ"א 38 ששרדו את המסננת של עיריית גבעתיים, בכל זאת נבנו, ויצרו היצע מסוים של דירות שדוחף את המחיר הממוצע מעלה.

שכונת רמת חן ברמת גן
דודו בכר

דירות 4 חדרים חדשות בשכונה נמכרות כיום ב–2.8–3 מיליון שקל — רמת מחירים שמשקפת עלייה של 10% לעומת בשנה שעברה. ולמי שעוד היה ספק שמדובר באזור יוקרה, בינואר נחתמה עסקה למכירת פנטהאוז חדש בן 120 מ"ר ו–60 מ"ר מרפסת תמורת 5.1 מיליון שקל. בסקטור נכסי היד השנייה לא חלו התייקרויות דומות, ואלה נותרו ברמת מחיר דומה לאורך השנה — דירות 4 חדרים ותיקות של 80–90 מ"ר נמכרות ב–2.1–2.3 מיליון שקל, ודירות של 50–60 מ"ר נמכרות ב–1.6–1.8 מיליון שקל.

בבורוכוב מחיר דירות 3 חדרים ותיקות גבוה יותר, ונע בין 1.8 ל–2 מיליון שקל. גם בבורוכוב יש היצע לא שגרתי של דירות חדשות — תולדה של כמה פרויקטים של תמ"א 38, ובהם דירות 4 חדרים הנמכרות ב–2.7–2.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים הנמכרות ב–3–3.2 מיליון שקל. בשיכון פועלי הרכבת הצמוד לבורוכוב ממזרח, עוד נותרה רמת מחירי דירות 3 חדרים הוותיקות סביב 1.6 מיליון שקל.

בדרום העיר, בשכונת תל גנים, מחירי דירות 3 חדרים ותיקות נע סביב 1.7 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים נמכרות ב–2.2–2.3 מיליון שקל. גם בשכונה זו יש היצע של דירות חדשות בעקבות פרויקטים של תמ"א 38, המתומחרות ב–2.5–2.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

גבעתיים. השוק היחיד בישראל שלא הושפע מההאטה
עופר וקנין

רמת גן נחלקה לשניים

במרכז רמת גן עשרות פרויקטים של תמ"א 38 מצויים בימים אלה בשלבי שיווק. אחת המגמות הבולטות היא ההיצע הרב של דירות קטנות שפונות לקהל המשקיעים. המגמה מזכירה מאוד את הנעשה בפלורנטין, וגם המחירים מזכירים את השכונה התל־אביבית עד לפני שנתיים־שלוש

ברמת גן השכנה, מבליטה ההאטה את ההבדלים ברמת הביקוש בין שני חלקי העיר הוותיקה. בצפון־מערב — הכולל את חלקו המערבי של מרכז העיר (ציר ביאליק) ושכונות ראשונים, הגפן, ובוודאי שנקר (חרוזים) ושיכון ותיקים הגובלות בפארק הירקון — לא הביאה ההאטה לשינוי במגמת המחיר ואלה המשיכו לעלות. בדרום־מזרח העיר בולטת העובדה שלמחירים המבוקשים — כ–2 מיליון שקל ומעלה לדירת 4 חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 — כבר אין כל כך קונים. מי ימצמץ קודם — הרוכשים או הקבלנים.

רחוב בן צבי בגבעתיים
עופר וקנין

בחרוזים הגובלת בפארק הירקון מזכירים המחירים את אלה של השכונות החזקות בגבעתיים, אף שריבוי פרויקטים מסוג תמ"א 38, שנבנו ללא תשתיות מספקות, פוגע ברמת החיים — בעיקר לאלה המבקשים לצאת ממנה עם רכבם הפרטי בבוקר. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בה ב–2.4–2.5 מיליון שקל, ובבניינים שבקו הראשון לפארק הירקון, למשל ברחוב יואב, עשוי מחירן להגיע ליותר מ–5 מיליון שקל. דירות 5 חדרים חדשות נמכרות בשכונה תמורת 2.9-3 מיליון שקל.

מעברו השני של רחוב אבא הלל, בשכונת הגפן האיכותית, מחירן של דירות 4 חדרים חדשות מפרויקטים של תמ"א 38 מגיע גם כן ל–2.4–2.5 מיליון שקל, ולצדן יש עדיין מאגר דירות בנות 50–60 מ"ר, הנמכרות ב–1.6–1.7 מיליון שקל.

גבעתיים
מוטי מילרוד

מדרום לאזור הבורסה ממשיכה מגמת המיגדול של רחוב ז'בוטינסקי, עם שורת מגדלים בשלבי תכנון ובנייה שונים, חלקם בייעוד עסקי וחלקם למגורים. במגדל טיים טאוור, היקר שבהם, שמקדמת שיכון ובינוי על גבול תל אביב, נמכרות כיום דירות 5 חדרים בקומות הביניים בטווח של 3.7 מיליון לדירה בקומה נמוכה ועד ל–4.4 מיליון שקל לדירה בקומה גבוהה. ככל שמתרחקים מתל אביב לכיוון מזרח, יורדת רמת המחירים. במגדל עלית של מצלאווי כבר מדובר בסדר גודל שונה לחלוטין של מחירים, כשדירות 4 חדרים נמכרות ב–2.8–3 מיליון שקל. מדרום לקו המגדלים מתחדשת גם שכונת הראשונים בהיצע של דירות חדשות מפרויקטים של תמ"א 38. דירות 3 חדרים חדשות נמכרות בה ב–1.8–1.9 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים עבור 2.3 מיליון שקל לדירות קטנות (85–90 מ"ר) ועד 2.6 מיליון שקל לדירות גדולות.

רמת גן. עשרות פרויקטים של תמ"א 38 יגדילו את ההיצע
עופר וקנין

במרכז רמת גן עשרות פרויקטים של תמ"א 38 מצויים בימים אלה בשלבי שיווק. אחת המגמות הבולטות היא ההיצע הרב של דירות קטנות — דירות 2 חדרים בגדלים של 40 ו–50 מ"ר, שפונות לקהל המשקיעים. המגמה מזכירה מאוד את הנעשה בפלורנטין, וגם המחירים מזכירים את השכונה התל־אביבית עד לפני שנתיים־שלוש. הדירות האלה נמכרות ב–1.6–1.8 מיליון שקל. עם זאת, בעוד שבפלורנטין צצו פרויקטים מסוג זה בהמוניהם בשיא גל רכישת הדירות להשקעה — וכיום כבר נמכרות דירות מסוג זה בתל אביב ביותר מ–2 מיליון שקל (ראו בתחזית של תל אביב), התזמון הרמת־גני עלול להתברר כמוצלח פחות, עם נטישת רבים מהמשקיעים את השוק, לפחות זמנית.

בסך הכל שמר חלקו המערבי והפופולרי של מרכז העיר על ערך הדירות, ואף רשם עלייה קלה. דירות 4 חדרים מפרויקטים של תמ"א 38 נמכרות באזור בטווח של 2.1–2.3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים ותיקות נמכרות ב–1.9–2.1 מיליון. בחלקו המזרחי של מרכז העיר, באזור הרחובות הרצל, קריניצי והרא"ה, רמת המחירים נמוכה יותר. גם שם יש דירות 2 חדרים חדשות הנמכרות תמורת 1.5–1.7 מיליון שקל, וכן היצע של דירות 60 מ"ר ותיקות הנמכרות ב–1.4–1.5 מיליון שקל.

תמ"א 38 ברמת גן
עופר וקנין

בחלקו הדרומי של רחוב הרא"ה ולאורך שדרות ירושלים, באזור השכונות תל יהודה ורמת יצחק, מורגשת ההאטה בשוק ביתר שאת — דבר המתבטא במספר העסקות. עם זאת, עד כה לא היה בכך כדי להביא לירידה של ממש ברמות המחירים במקום. דירות 5 חדרים חדשות נמכרות באחד הפרויקטים במקום תמורת 2.2 מיליון שקל, ואילו דירות 3 חדרים גדולות בשטח של 80 מ"ר נמכרות בשכונות האלה תמורת 1.7–1.8 מיליון שקל. עם זאת, דירת 4 חדרים חדשה מתקשה כיום לקבל בשכונה מחיר גבוה מ–2 מיליון שקל. זאת בניגוד לחודשי הקיץ, אז נערכו כמה עסקות שכאלה. דרומה משם, שכונת רמת השקמה ממשיכה להמתין לקראת הפרויקטים של ההתחדשות העירונית שאמורים לשנות את פניה, ובינתיים מספר העסקות בה מצומצם ביותר.

בשכונה החדשה היחידה שנבנית כיום בעיר, קרית קריניצי החדשה (המכונה "המשולש הגדול") הפופולרית בקרב משפרי הדיור של העיר, נמכרות דירות 4 חדרים תמורת 2.4-2.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות תמורת 2.9-3 מיליון שקל - רמות מחיר המשקפות עלייה של כ-10% לאורך השנה. מספר העסקות בשכונה שבה מתוכננות להיבנות 1,500 דירות בסך הכל מועט - בחודשים האחרונים נרשמו שתיים־שלוש עסקות בחודש בלבד. שוק צמודי הקרקע לעומת זאת מצוי במצב של קרוב לקיפאון, כשבשיכון ותיקים, רמת חן וקריית קריניצי כמעט שלא נערכו השנה עסקות.

מקורות לניתוח: נועם דרסה, זכיין רימקס 100% רמת גן־גבעתיים, דינור גומל וליאור אקשטיין בעלי משרד L&D נכסים, נתוני רשות המסים

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות