תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כרמיאל: יותר דירות ממשפחות

לכתבה

העיר הצפונית כנראה מיצתה את פוטנציאל עליות המחירים שלה בגל הנוכחי ■ הבנייה הרבה נמשכת, אבל לאחר שהמשקיעים נטשו אותה והיא ממשיכה לסבול מהגירה שלילית נראה שכרמיאל עומדת לפני הצפה

19תגובות

מה צריך להסיק מהנתון שמחירי דירות בכרמיאל בחלק גדול מהשכונות לא עולים, או עולים במידה מועטה בשנים האחרונות, בעוד שברמה הלאומית הם הוסיפו לעלות לפחות עד לאחרונה? גם הקיפאון שנרשם בתקופה האחרונה בשוק הדירות אינו יכול לשמש הסבר מניח את הדעת למה שקורה בעיר הצפונית, שנראה כי מיצתה זה מכבר את פוטנציאל עליות המחירים בגל העליות הנוכחי.

המחירים בכרמיאל ידעו טלטלות קשות ב-17 השנים האחרונות. אמנם הם עלו בכ-62% בין 2010 ל-2015, לפי פרסומי משרד השיכון, אבל העליות החלו עוד קודם, ב-2008, כששוק הדירות בעיר החל להתאושש מירידות המחירים שפקדו אותו החל מסוף שנות ה-90, ושהגיעו לשיאן עם ההפגזות במלחמת לבנון השנייה.

לקראת אמצע העשור הנוכחי, היזמים שנטשו את העיר באמצע העשור הקודם - גילו אותה מחדש, והם פועלים בה באינטנסיביות רבה.

התחלות הבנייה המרשימות של השנים האחרונות ניתנות לייחוס במיוחד ל2011– ול2015–, שבהן הונפקו היתרי בנייה ליותר מ100– יחידות דיור. ב-2011 הוציאה הוועדה המקומית היתרים ל-103 יחידות דיור — שיא של העשור האחרון. ב2009– ו2010– למשל, הונפקו היתרים ל4– יחידות בלבד, וב2012––2014 הונפקו היתרים ל26––30 יחידות לשנה - מספר לא מרשים, שכנראה מעיד על כך שהבום של 2011 הספיק לכמה שנים.

נתונים אלה נלקחים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שבינתיים חדלה מלבדוק את היתרי הבנייה. לפי הדו"ח השנתי של ועדת התכנון המקומית, ב–2015 הונפקו 184 היתרים ל-128 יחידות דיור (כלומר היו יחידות דיור שבהן נדרש יותר מהיתר אחד, בגלל תוספות בנייה שונות). בזמן הכנת הכתבה, עדיין לא פורסם דו"ח של הוועדה המקומית לשנה שעברה. ואולם על פי ההערכה, גם שנה זו תיחשב מרובת היתרי בנייה.

גיל אליהו

הגדלת מספר הדירות ב-20%

כרמיאל

^ גורמים לעליית מחירים

רכבת שתגיע לעיר בעתיד

r גורמים לבלימת מחירים

בעיות תעסוקה צמצום משקל המשקיעים בשוק המקומי גידול רב בהיצע הדירות החדשות — במיוחד במחיר למשתכן יצירת היצע דירות גדול של דירות במחיר תחרותי בקריות הגירה שלילית

תחזית TheMarker

מחירי הדירות בשכונות החדשות יעלו. ביתר חלקי העיר הם ישמרו על רמות מחיר דומות לאלה של היום, ואולי אף ירשמו ירידות קלות

במשך השנים התפתחה העיר לכיוונים דרום ומערב, ועתידה נמצא במערב, בהר כרמי. בשכונה מתכננת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבנות 2,614 יחידות דיור, מה שיגדיל את מספר הדירות בעיר ב-20%. השכונה תוקם ליד כביש 85 (עכו־צפת), על שטח של 1,524 דונם, מעל גבעת רם.

התוכנית אושרה ב-2013, ולפני שנתיים בדיוק נרשם היזם הראשון שיפעל במקום — חברת שגראווי, שזכתה במכרז להקמת 36 דירות. ואולם השכונה החדשה לא זכתה אז להתעניינות בקרב הקבלנים, ורק שיווק מחדש של מגרשים ל–538 דירות בשישה מתחמים בשכונה במסגרת מחיר למשתכן, עורר אותם.

היזמים שזכו במכרזים - ורדים השקעות ונכסים בע"מ, מורדות הכרמל נכסים, תורג, אמארון הנדסה אזרחית ובסט ייזום — ימכרו דירה בגודל 80 מ"ר (במכרז לא מפרטים את מספר החדרים, אך השטח מתאים ל–3), בהחל מ–717 אלף שקל. מחיר דירות בגודל 110 מ"ר נטו בתוספת מרפסת, חניה ומחסן, יהיה כ–920 אלף שקל — מחיר מצוין, שנמוך בכ–25% ממחירי דירות חדשות בעיר.

לפני כארבע שנים זכו אשל הירדן, פרץ בוני הנגב וצמח המרמן במכרזים ל–195 דירות בשכונת מכוש מערב, וזו נהפכה במהירות לאחת המבוקשות בעיר. המחירים בשכונה עלו בשנה האחרונה באחוזים בודדים. מחירי דירות 4 חדרים חדשות נעים בין 1.35 ל–1.45 מיליון שקל, ואילו 5 חדרים — 1.4–1.65 מיליון שקל. דירות כמו קוטג'ים דו־משפחתיים נמכרות ב–1.7 מיליון שקל ומעלה.

עד כאן טוב ויפה, אבל המכרזים הראשונים לשיווק הקרקעות בהר כרמי לא עברו בצורה חלקה, וגם במכרזים על הקרקעות במסגרת מחיר למשתכן היזמים לא בדיוק התנפלו על הקרקעות — בין אחד לשלושה לכל מכרז. כל אלה מעוררים את הצורך לבדוק לעומק את השוק הכרמיאלי.

מבחינת המאזן הדמוגרפי העירוני, מ–2008 ועד לסוף 2015 נוספו כ–700 תושבים בלבד (44.2 אלף בסוף 2008 ו–44.9 אלף בסוף 2015). זאת לעומת 1,000 התחלות בנייה באותן שנים. כשמספר הדירות שנוסף לעיר גדול ממספר התושבים, עולה תהייה כבדה ואף הנחה שהיא לא זקוקה לדירות שמוקמות כיום, ובטח לא לאלה שמתוכננות.

מי שחיפו על עודף הבנייה בשנים האחרונות היו המשקיעים. ואולם מתחילת כהונת הממשלה הנוכחית, פלח השוק שלהם הידלדל משמעותית, בעיקר עקב העלאת מס הרכישה והאישור האחרון של חוק ריבוי נכסים ("חוק הדירה השלישית"). נכון שדירות להשקעה בכרמיאל הן לרוב זולות ממחיר המינימום שנקבע בחוק, אך המשקיעים הבינו את המסר הממשלתי, לפיו הם לא רצויים כרגע, ובשלב זה הם נוטשים את השוק המקומי.

קניבליזציה של דירות

כאמור, לדירות המוקמות בעיר בשנים האחרונות קשה למצוא הסבר, במישור של צורך או מחסור אמיתי. הסיפור הוא אחר. הדבר נעוץ כנראה בצורך לרענן את הבנייה. ההיסטוריה העירונית מאופיינת בגלי בנייה של שנות ההקמה (שנות ה–60–70) ושנות העלייה (שנות ה–90). במלחמת לבנון השנייה, כשהעיר ספגה רקטות, בלט מאוד חסרונם של ממ"דים בחלק גדול מהדירות. לאור זאת, החל ביקוש לדירות מרווחות ומוגנות יותר, והתושבים החלו לעבור לפרויקטים החדשים.

כשמשפרים דיור, צריך למכור את הדירות הישנות, ואלה הולכות לרוב לזוגות צעירים, תושבים חדשים או משקיעים. ואולם עיר שמאופיינת בצמיחה זניחה במספר תושביה ובהגירה שלילית, יכולה להסתמך בעיקר על משקיעים. זה קרה כנראה בעבר הקרוב, אבל עם הירידה בכמות המשקיעים, התהליך עלול להיקטע בקרוב, אלא אם יהיה שינוי והעיר תיהפך לאטרקטיבית יותר.

להערכתנו זה לא יקרה בעתיד הקרוב. להפך: לעיר נפתחה תחרות קשה מצד הקריות, בעיקר קרית ביאליק, שבהן מתוכננת בנייה אינטנסיבית עם פרויקטים של מחיר למשתכן במחירים לאלה של כרמיאל. בהחלט אפשרי שחלק מאוכלוסיית הזכאים בכרמיאל יעדיף לרכוש דירות בקריות, ובכך להקטין את מאגר הביקושים המקומי.

אם התהליך המתואר כאן אכן יתרחש, השוק המקומי צפוי להמשיך מהלכים שנרשמו בשנים האחרונות, כלומר משיכת אוכלוסייה ערבית מהסביבה, שסובלת ממצוקת דיור קשה, והליך "קניבליזציה" שבו הביקושים יתמקדו בדירות החדשות, שבהן המחירים יעלו. זאת בעוד שהדירות הישנות צפויות לרדת במחירים, להיות מוקד למשקיעים בלבד, לעבור הסבות לעסקים (קליניקות, משרדים וכו'), ובמקרים הגרועים ביותר אף להינטש על ידי בעליהן, שלא יצליחו למוכרן.

כל אלה עשויים להוות רקע לירידות מחירים, אך כרגע זה לא קורה וייתכן שגם בעתיד הקרוב התרחיש לא יתגשם, אלא בתוך כמה שנים, כשהקמת הדירות החדשות תושלם והן יאוכלסו. ואולם הסימנים שתקופה זו מתקרבת מתרבים והולכים.

גיל אליהו

הבסיס החשוב לביקושים לדירות להשכרה בכרמיאל הוא מכללת אורט בראודה. מכללה זו הביאה משקיעים רבים לרכוש דירות זולות בעיר, בעיקר בשכונות הישנות המייסדים ומגדים.

המייסדים היא השכונה הראשונה בכרמיאל, ומחירי הדירות הבסיסיות בה של 3 חדרים בשטח 54 מ"ר, ברחובות התאנה, הזית והגפן, שהיו בעבר דירות עמידר, הם 450–540 אלף שקל. טווח דומה לזה שנמצא בבדיקות הקודמות שלנו מ–2014, 2015 ו–2016. שכונת מגדים שנמצאת מערבית למייסדים יקרה מעט יותר, והמחירים בה נעים בין 550 ל–600 אלף שקל. גם כאן, הטווח זהה למה שנמצא בשנתיים הקודמות.

בדיקת מחירי השכירות לדירות 3 חדרים מחזקת את התמונה עד כה. מנתוני לוח yad2 לשלוש השנים האחרונות עולה כי אלה נעים בטווח מצומצם של 2,200–2,400 שקל לחודש. באוגוסט 2016 נרשם שיא של השנים האחרונות: 2,398 שקל. מאז נרשמה ירידה ל–2,245 שקל. גם אם נתחשב בעונתיות שמאפיינת את שוק השכירות, עדיין מדובר במגמה מנוגדת לזו של אזור המרכז.

התנודות במחירי השכירות עשויות להסביר את העמידה במקום של שוק הדירות למשקיעים בשכונות המייסדים ומגדים. תשואה שנתית ממוצעת על דירת 3 חדרים מגיעה לכ–5%, וכל עוד שכר הדירה לא יעלה — המשקיעים לא ימהרו לשלם יותר על הדירות האלה.

כאמור, השכונות החדשות, הפופולריות יותר בקרב התושבים, נמצאות בדרום ובמערב. גבעת רם ורמת רבין החדשה הן בין השכונות המבוקשות ביותר בכרמיאל

בשתי השכונות יש מגוון של סוגי דירות, בהם דופלקסים, דירות גן ודירות רגילות, שלחלקן מרפסת. דירות 4 חדרים בגבעת רם עולות סביב מיליון שקל, ו–5 חדרים 1.1–1.2 מיליון שקל. גם כאן, המחירים מבטאים רמות מחירים דומות לשנה שעברה. דירות ברמת רבין, המבוקשת יותר, עולות בכ–5% יותר, וגם כאן אין שינוי משמעותי.

במחירי הדירות באזור מדרחוב קק"ל נרשמה עלייה של כ–5%, והם מגיעים ל–850–900 אלף שקל. דירות 4 חדרים עולות כמיליון שקל. גם זה, ללא שינוי משמעותי מהשנה שעברה.

מקורות לניתוח: רשות המסים, אתר yad2, מדלן, נח איציקזון מרימקס תגלית, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות