תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ירושלים: תושבי החוץ והמשקיעים נטשו

לכתבה
רחוב יפו בירושליםאמיל סלמן

ירידה בכמות העסקות גרמה לקיפאון במגזר הדירות המגה־יוקרתיות של הבירה; ברוב השכונות נרשמו מחירים דומים לאלה של שנה שעברה ■ נראה שמבחינה דמוגרפית אין מענה לצרכים של האוכלוסיות השונות שבעיר בהיבט של הבנייה למגורים

תגובות

האם הבנייה בירושלים מותאמת לפלגים הלאומיים והדתיים החיים בה? התשובה היא לא, וכתוצאה מכך לחצי הדיור בציבורים החרדי והערבי גדולים מאלה של יתר המגזרים. לפיכך היא עיר שלא רק צומחת במהירות, אלא הבנייה בה אינה מתאימה לחלוטין לצרכים

ירידה של כ–18% בכמות העסקות שבוצעה בירושלים במהלך 2016, הביאה להיקף הנמוך ביותר של רכישת דירות שבוצעו בבירה בחמש השנים האחרונות. בנוסף, העיר מתאפיינת בירידה בהיקפי התחלות הבנייה שנרשמו בה מאז השיא שנרשם ב–2014, שבה נרשמו התחלות בנייה של יותר מ–3,500 יחידות דיור. ב–2015 נרשמו כ–3,200 התחלות בנייה של יחידות דיור, ואילו ב–2016, שלגביה עדיין לא פורסמו הנתונים הסופיים, נרשמו כ–1,500 התחלות בנייה בלבד בתשעת החודשים הראשונים — ירידה של כ–30% לעומת התקופה המקבילה ב–2015.

הכיוון התכנוני האחרון של עיריית ירושלים, שאותו מכתיב ראש העירייה ניר ברקת, הוא לגבש תוכניות להתחדשות עירונית באזורים הוותיקים של העיר, ולהגביה את הבנייה, משום שמשאב הקרקע אוזל והולך. עם זאת, יש לא מעט קשיים בקידום ויישום תוכניות כאלה ברחבי העיר, כך שניתן לצפות שבעתיד הקרוב עדיין רוב הבנייה תתבסס על שטחים פתוחים, ואולי תתאפיין במגמת ירידה, מכיוון שאלה מתכלים והולכים. האם זה יגרום ללחצי ביקושים עקב הקטנת ההיצע ולהאצת עליות המחירים? שוק הנדל"ן כבר הוכיח אינספור פעמים שהוא מורכב מהרבה מאוד גורמים. גורם אחד אינו מספיק כדי להביא לשינוי מחירים.

מכל מקום, לעתיד הרחוק יותר יש לצפות לגידול בבנייה בעיר, וזאת על סמך מספר יחידות הדיור שאושרו במסגרת התוכניות השונות בעיר. על פי נתוני העירייה אלה הגיעו בשנה שעברה לשיא מאז 2001, שעה שאושרו 6,837 יחידות דיור — יותר מפי שניים לעומת השנתיים שקדמו לה. במסגרת תמ"א 38 הנפיקה העירייה בשנה שעברה 230 היתרי בנייה, לעומת 108 ב–2015 ו–19 ב–2014, כך שנראה שגם במסלול חיזוק מבנים יש עלייה משמעותית, אם כי עדיין הכמות אינה גדולה.

מבחינה דמוגרפית, היצעי הדירות בעיר אינם מספקים את הביקושים. בין 2008 ל–2015 גדל מספר התושבים בעיר מ–759.7 אלף ל–865.7 אלף, כלומר בכ–115 אלף נפשות. ואולם רק 50 אלף מתוכם יהודים, כך שעיקר הגידול באוכלוסייה נעשה במגזר הערבי. בין 2014 ל–2015, גדלה אוכלוסיית העיר בכ–16 אלף שקל, מהם כ–8,000 יהודים ו–8,000 לא יהודים. מאז 1995 האוכלוסייה הערבית בעיר גדלה ב–77%, ובסוף 2015 הגיע מספרה ל–336 אלף נפשות — כ–39% מכלל תושבי העיר. זאת בעוד שהאוכלוסייה היהודית בעיר גדלה בכ–25% באותה תקופה, לרמה של 529 אלף איש.

מדרחוב בן יהודה בירושלים
אמיל סלמן

תושבי החוץ כבר לא רוכשים דירות

ירושלים

^ גורמים לעליית מחירים

גידול דמוגרפי, בעיקר באוכלוסייה חרדית בנייה בהיקף נרחב אך לא מספק ולא תואם את אופי הביקושים

r גורמים לבלימת מחירים

מחירים גבוהים מאוד אוכלוסייה מקומית ענייה תוכניות בהיקף נרחב ירידה גדולה בהיקפי הרכישות מתושבי החוץ

תחזית TheMarker

מחירי הדירות בעיר יישארו יציבים בשכונות החילוניות, וימשיכו לעלות באופן מתון בשכונות החרדיות

הגידול הדמוגרפי הרב בעיר וההתפלגות הלאומית שלו, משפיעים במידה רבה גם על שוק הנדל"ן הירושלמי. ואולם זה אינו המשתנה האנושי היחיד שמשפיע על הנדל"ן.

בתוך האוכלוסייה היהודית חלו תמורות חשובות בעשור האחרון: משקלם של החילונים בעיר ירד מרבע לחמישית, ובסך הכל האוכלוסייה החילונית המסורתית והמסורתית־דתית נהפכה בשנים האחרונות למיעוט: משיעור של 56% בקרב האוכלוסייה ירד משקלה ל–48%. משקל האוכלוסיות הדתית והחרדית בעיר קפץ מ–44% ל–52%. עניין זה מגדיל מאוד את הביקושים לדיור בקרב האוכלוסייה החרדית, ותורם במידה רבה לתהליכי התחרדות של שכונות חילוניות ודתיות.

האם הבנייה בעיר מותאמת לפלגים הלאומיים והדתיים השונים שחיים בה? התשובה החד משמעית היא לא, וכתוצאה מכך לחצי הדיור בציבורים הגדלים — החרדי והערבי — גדולים מאלה של יתר המגזרים. לפיכך ירושלים היא עיר שלא רק צומחת במהירות, אלא הבנייה בה אינה מתאימה לחלוטין לצרכים — מה שבוודאי אינו מקל על הבעיות.

שכונת הר חומה
אוליבייה פיטוסי

אחד מהפלחים העצבניים ביותר בשוק הירושלמי הוא שוק דירות היוקרה. שוק זה רשם צלילה ב–2014, שעה שמשיא של 44 דירות במחירים של 8 מיליון שקל ויותר שנרכשו ב–2013, הוא ירד ל–18 בלבד. ב–2015 הוא רשם גידול מחודש ל–33 עסקות ברמות של 8 מיליון שקל ויותר, אבל במהלך 2016 נפל מחדש היקף השוק הזה ל–19 עסקות בלבד.

מכיוון שלתושבי חוץ יש חלק נכבד ברכישת נכסי יוקרה בבירה, לנתון שמצא לפני כחמישה חודשים הכלכלן הראשי באוצר, שלפיו בינואר עד אוגוסט 2016 הובילה ירושלים את ירידת רכישת הדירות על ידם עם נפילה של 41% בהיקף הרכישות שלהם — יש קשר ישיר לכך.

ייתכן מאוד שבמהלך חג הפסח, שבו אמורים לפקוד את העיר המוני תושבי חוץ, יירשמו כמה עסקות, אבל קשה להאמין שיחול שינוי במגמה. את ההקטנה ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ בעיר יש לייחס בחלקה להחלטה שהתקבלה עוד ב–2014, להשוות את תנאי רוכשי הדירות תושבי החוץ לאלה של משקיעים, בכל הקשור למדרגות מס הרכישה; ולהחלטה שהתקבלה ב–2015, שמאפשרת הכפלת ארנונה על דירות רפאים.

מכל מקום, בשנים האחרונות מספר העסקות שביצעו תושבי חוץ בירושלים נע סביב ממוצע של 54–67 בחודש, והם היוו כ–10% מכלל העסקות בעיר. זה שיעור גבוה בהרבה לעומת הממוצע הארצי, שהוא כ–4% בלבד. בשנה שעברה ירד משקלם בירושלים לכ–6% בלבד מכלל העסקות, לעומת כ-2% ברמה הארצית.

אזורים קינג דיויד רזידנס

העסקה הירושלמית היקרה ביותר בשנה החולפת בוצעה לפני כחודש על ידי חברת אזורים. היא מכרה שתי דירות שחוברו למיני פנטהאוז של 270 מ"ר בפרויקט היוקרה קינג דיוויד רזידנס ברחוב דוד המלך 14 בעיר, תמורת 19.1 מיליון שקל. זה אחד מהפרויקטים המגה־יוקרתיים המוקמים בעיר כיום. מחירי הדירות המקובלים בו הם 36–40 אלף שקל למ"ר. הדירה החדשה נמצאת בקומה השביעית, במצב מעטפת (כלומר ללא גימורים, שאותם יבצע הרוכש בעצמו ולטעמו), והיא כוללת שתי חניות ומחסן, מרפסת של 30 מ"ר, ונוף פנורמי לעיר העתיקה.

עוד עסקה בולטת בוצעה באוגוסט 2016 בפינת הרחובות עמק רפאים וסמטת פטרסון, במקום שבו שכן בעבר מכון הסיבים הישראלי. כיום מוקם שם הפרויקט ישרוטל אוריינט של חברת ישרוטל, שמשלב בין מלונאות ומגורי מגה־יוקרה, והנחשב אחד היוקרתיים ביותר בעיר. דירת 4.5 חדרים בפרויקט, בשטח של 269 מ"ר, בקומה שלישית מתוך ארבע, נמכרה תמורת 17.65 מיליון שקל. על דירות קודמות שנמכרו בפרויקט בשנה שעברה שולמו סכומים של 21–17.7 מיליון שקל.

במסגרת עסקה מגה־יוקרתית אחרת שבוצעה בירושלים, בדיוק לפני שנה, נמכרה דירת פנטהאוז בקומה השמינית במתחם ממילא ב–17 מיליון שקל. שטח הדירה כ–260 מ"ר, ויש לה מרפסת באותו גודל.

הרכבת הקלה בירושלים
אוליבייה פיטוסי

מיקומי העסקות האלה אינם מפתיעים, שכן אזור ממילא, המושבה הגרמנית והשכונות הסובבות אותה נחשב יוקרתי ביותר, ומבוקש ביותר על ידי תושבי החוץ.

ואם נמשיך לסקור את שוק היוקרה הירושלמי, ואת הבנייה שנראית כחורגת מהביקושים הממשיים של תושבי החוץ, בפרויקטים חדשים באזור מחנה יהודה ולאורך ובמקביל לדרך יפו נעים מחירי דירות בין 30 ל–45 שקל למ"ר. דירות 4 חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 במרכז העיר מגיעות לרמות של 3.4–3.8 מיליון שקל. דירות ישנות עולות כ–15% פחות, ולכן ניתן למצוא דירות "רגילות", שנמכרות אף הן במחירים שגבוהים מ–3 מיליון שקל.

עימותים בין העירייה לבעלי נכסים

התפתחות בולטת בירושלים בכלל ובאזור מרכז העיר בפרט היא קידום ואישור שורת תוכניות מתאר ותוכניות אב, שמעודדות התחדשות עירונית והוספת יחידות דיור. הדבר אמור היה להמריץ את שוק הנדל"ן בהן, אבל במקום זה נקלעו העירייה ובעלי הנכסים במקומות שונים לעימותים סביב סוגיית היטלי ההשבחה שנובעים מאותן תכניות.

באוגוסט 2015 פורסם אישור תוכנית 9988, שכוללת את רחביה וחלק משכונות קרית שמואל, טלביה ושערי חסד. מטרת התוכנית המוצהרת היא הגדלת מצאי הדירות ברחביה וסביבתה מ–4,400 ל–5,000, הצערתה, והכל תוך שימור מיטבי של מירקם הסביבה, שרובה הוקמה בשנות ה–30 של המאה הקודמת.

התוכנית מתמקדת בבית הכרם שבה יש כ–5,700 יחידות דיור, ומציעה תוספת של עוד כ–1,400 דירות. ואולם ההתנגדויות רבות מטעמים שונים; תלונות יזמים על חלוקה לא נכונה של זכויות הבנייה ותלונות של התושבים על איכות תכנון ירודה שלא לקחה בחשבון בעיות נקודתיות שהתוכנית תייצר

בית הכרם בירושלים. עלייה בהתחדשות העירונית — אבל הכמות עדיין קטנה
אמיל סלמן

אישור התוכנית, ואף בתקופה הקודמת לאישור, גרם לתופעה מוכרת של התפתחות רכיב הפוטנציאל בנכסים הכלולים בתוכנית, כלומר מרגע שמאושרות על נכס מסוים זכויות בנייה נוספות – שוויו עולה ובעליו ממהרים לדרוש עליו מחירים גבוהים, לעתים קרובות ללא שום פרופורציה לעליית השווי האמיתית. רוכשים עושים לעצמם את החישוב בתוך כמה זמן ניתן יהיה לממש את זכויות הבנייה האלה, ולא פעם מדובר בשנים רבות, כך שהם לא מוכנים לשלם את המחירים הנדרשים — והשוק נקלע לקיפאון כתוצאה מהפערים בין הצדדים. התוצאה: מעט עסקות נסגרות.

יותר מזה, בשנתיים מאז אישור התוכנית הוגשו עררים על שומות של היטלי השבחה שהוגשו לבעלי נכסים בשכונות שנכללות בתחומי התוכנית, שמכרו את דירותיהם, והשוק בשכונות נהפך לבעייתי ביותר. החלטת ועדת ערר באחרונה, לבטל עליהן תשלום חלקי של המס, לא פתרה את הבעיה. מחירי הדירות עלו באחוזים ספורים: מחירי דירות 3 חדרים נעים בין 2 ל–2.4 מיליון שקל; מחירי דירות 4 חדרים ממריאים לרמות של 3–3.5 מיליון שקל, וכשמדובר בדירות 4 חדרים חדשות המחירים ממריאים לרמות של 3.7–4.5 מיליון שקל. יש לציין את השונות הגדולה בין סוגי הנכסים, שכמובן גורמת גם לשונות גדולה במחירים.

הגבעה הצרפתית, הסמוכה להר הצופים ולאוניברסיטה העברית ולבית חולים הדסה, הוקמה בתחילת שנות ה–70, והמבנים הישנים מאז נמצאים באזור הרחובות האצ"ל וההגנה. מחירי הדירות במקום עלו בשנה האחרונה בפחות מ–5%: דירות 3 חדרים 70 מ"ר עולות 1.1–1.3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בשטח של כ–95 מ"ר עולות 1.5–1.8 מיליון שקל — ללא שינוי מהשנה שעברה. דירות 4 חדרים בקוטג'ים טוריים שנמצאים בשכונה, עולות הרבה יותר — המחירים שלהן מתקרבים ל–2 מיליון שקל.

שכונת הגבעה הצרפתית בירושלים
טס שפלן

שכונת ארמון הנציב רשמה אף היא עלייה של אחוזים בודדים: דירות 3 חדרים בשטח של 60–70 מ"ר נעות בטווח מחירים מקובל של 1.1–1.3 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ישנות עולות 1.4–1.7 מיליון שקל. בשכונה הוקמו כמה פרויקטים חדשים, שבהם מחירי הדירות גבוהים בהרבה, ודירות 4 חדרים נמכרות שם במחירים של 1.8–2 מיליון שקל.

גם קרית יובל עוברת תהפוכות תכנוניות, שמן הסתם משפיעות על שוק הנדל"ן בשכונה. בנובמבר 2015 אושרו תוכניות של יזמים פרטיים להתחדשות רחוב טהון. על פי התכניות, ייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם ייבנו בניינים חדשים, שיוסיפו 189 דירות ל–66 הקיימות, אבל זו רק דוגמה אחת. כמו כן, אושרה תוכנית אב "יובלים גנים", שקודמה על ידי העירייה בשיתוף עם המרכזים הקהילתיים שבשכונה, שכוללת בין היתר פרויקטים של התחדשות עירונית.

אגן עין כרם, ברקע שכונת קרית יובל
אמיל סלמן

ואולם התושבים מתנגדים לתוכניות, שאמורות לשנות כליל את השכונה מבלי לתת לצרכים שלהם מענה מלא. בעקבות כך ועדות התכנון והבנייה ובתי המשפט עמוסים בעבודה בכל הקשור לתכנון החדש בשכונה.

כך למשל, דחה לפני כשלושה חודשים בית המשפט המחוזי בירושלים בקשה של המינהל הקהילתי גנים לאפשר לו לערור במועצה הארצית לתכנון ולבנייה כנגד תוכנית "נוף הפארק יובלים גנים". התוכנית אושרה בוועדה המחוזית ביולי של השנה שעברה, לחברות היזמיות פלא יזמות נדל"ן וגרנדה מונטה.

מדובר בפרויקט בינוי־פינוי ברחוב הנורית, שבמסגרתו היזמים יבנו בניינים למגורים, לפני שיפנו את הדיירים מדירותיהם הישנות. התוכנית המשתרעת על שטח של 12.5 דונם, כוללת הקמת ארבעה מבני מגורים, מהם שני מגדלים בני 25 ו–26 קומות ושניים בני 12 קומות, שיכללו 408 יחידות דיור במקום 100 דירות שיפונו משלושה בנייני רכבת. תושבי השכונה הגישו לתוכנית כ-350 התנגדויות.

בעיה משמעותית שבה נתקלים המוכרים היא הכורח לשלם היטלי השבחה בגין התוכנית החדשה. ההיטלים האלה גורמים להם להעלות עוד יותר את מחיר הדירה הנדרש — וכתוצאה מכך לאבד רוכשים שלא מוכנים לשלם יותר

אפריקה התחדשות עירונית, חברת בת של אפריקה ישראל מגורים הפועלת בתחום הפינוי־בינוי, דיווחה לפני כמה חודשים כי זכתה במכרז לפרויקט פינוי־בינוי אחר, הפעם ברחוב בוליביה בשכונה, להקמת 180 יחידות דיור. החברה תהרוס בניין רכבת שנבנה לפני כ–50 שנה, שכולל 56 דירות, ותקים תחתיו בניין מגורים בן 12–14 קומות עם 180 דירות, מתוכן ישווקו לציבור הרחב 124 דירות, והשאר לדיירים הנוכחיים.

במצב כזה, כשהפוטנציאל למימוש זכויות ניכר לעין, גם המחירים עולים, וסביר שזו הסיבה שבשנה האחרונה נרשמה בשכונה עלייה של כ–10% במחירים זו השנה השנייה ברציפות. דירת 3 חדרים בשטח של 50–60 מ"ר עולה 1.2–1.4 מיליון שקל, תלוי בסוג הבניין. דירות השיכון נמצאות בטווח הנמוך יותר של המחירים, ואילו דירות בבתי אבן ירושלמית יכולות להגיע גם ל–1.5 מיליון שקל.

שכונת ארנונה מתחדשת באמצעות רמת ארנונה, פרויקט חדש הנבנה על אדמותיו לשעבר של קיבוץ רמת רחל, ושכוללת כ–600 דירות חדשות. מחירי דירות ישנות בנות 4 חדרים מגיעים ל–2.1–2.3 מיליון שקל, ואילו דירות חדשות נמכרות תמורת 2.4–2.6 מיליון שקל. מחירי דירות 5 חדרים מגיעים ל–2.5–2.7 מיליון שקל.

היצע נמוך בשכונות היוקרתיות

שכונת קטמונים היא שכונת שיכונים שנבנו לפני כ–50 שנה, שעיקר שווי הדירות בה נובע מהפוטנציאל שקיים שם להתחדשות עירונית. לפני כשנה הודיעה הוועדה המקומית על קידום תוכניות של פינוי־בינוי, להוספת כ–2,950 יחידות דיור ל–2,300 הקיימות, בקטמונים ח'–ט'. לא נראה כי התוכנית תמומש בשנים הקרובות, ומחירי דירות בנות 4 חדרים באזור זה רשמו עליות של כ–5%, ל–1.2–1.4 מיליון שקל; בקטמונים א'–ו' המחירים גבוהים יותר — דירות 3 חדרים עולות 1.6–1.8 מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים 1.8–2.1 מיליון שקל.

רמת בית הכרם
אוליבייה פיטוסי

שכונות בית הכרם ושכנתה החדשה יותר רמת בית הכרם מרכזות אף הן מאבקים ציבוריים כנגד תוכנית שמקודמת בשטחן, שמספרה 16,000. התוכנית מתמקדת בבית הכרם שבה יש כ–5,700 יחידות דיור, ומציעה תוספת של עוד כ–1,400 דירות. ואולם ההתנגדויות רבות מטעמים שונים — החל מתלונות יזמים על חלוקה לא נכונה של זכויות הבנייה, דרך תלונות של התושבים על איכות תכנון ירודה שלא לקחה בחשבון בעיות נקודתיות שהתוכנית תייצר, וכלה בהיטלי השבחה שהתוכנית תגרור אחריה.

בנובמבר עד דצמבר בשנה שעברה כינסה הוועדה המקומית ישיבות עם המתנגדים, שאחריהן התוכנית הוחזרה למחלקת מהנדס העיר להכנסת שינויים, כך שעתידה, נכון לעכשיו, אינו ברור. בעירייה ישנה מחלוקת לגביה. מכל מקום, לתחזית השנתית שלנו התוכנית אינה משנה דבר, ומי שבונה על הפוטנציאל התכנוני שמגולם בה לעתיד הרחוק — לוקח על עצמו סיכון שהיא עשויה להשתנות או אפילו להתבטל לחלוטין.

העסקה הירושלמית היקרה ביותר בשנה החולפת בוצעה לפני כחודש על ידי אזורים. היא מכרה שתי דירות שחוברו למיני פנטהאוז של 270 מ"ר בפרויקט היוקרה קינג דיוויד רזידנס, תמורת 19.1 מיליון שקל

שכונת רמת שלמה במזרח ירושלים
אמיל סלמן

היצעי הדירות בשכונות היוקרתיות האלה נמוכים מאוד. מחירי הדירות בשתי השכונות עלו בכ-5% בשנה החולפת בבית הכרם — דירות 4 חדרים ישנות עולות 2.3–2.5 מיליון שקל וברמת בית הכרם — 2.5–2.8 מיליון שקל. דומה למדי לשנה שעברה.

כפי שנכתב בתחילת הכתבה, הלחץ הדמוגרפי של האוכלוסייה החרדית גדול יותר מהיקפי הבנייה, וממשיך לגרום לעליות מחירים ברמות משתנות, במחירי הדירות בשכונות האלה. מכיוון שהשכונות החרדיות מנותקות קהילתית משכונות אחרות, ולעתים גם זו מזו, שוק הדירות שבהן מתנהל לפי דינמיקה שונה מיתר חלקי העיר. עם זאת, בשכונות שנסקרו לצורך התחזית הנוכחית, לא חלו שינויים רבים במחירי הדירות, שזה ממצא מפתיע.

ייתכן שהדבר נובע מהמתנה של מגזר המשקיעים, שממתין לראות מה יקרה עם המיסוי הגבוה וחוק הדירה השלישית, וייתכן שגם מנהירה של ציבור חרדי גדול לשכונות החדשות המוקמות ברמת בית שמש, עקב המחירים הגבוהים. העובדה היא שבשכונות רבות בוצעו עסקות מועטות בלבד.

שכונת בית הכרם בירושלים
תומר נויברג / ג'ינ

שונות המחירים בתוך השכונות החרדיות גבוהה מאוד לעתים עקב זכויות הרחבה שונות שיש לכל בניין, ועקב מודעות גבוהה לתמ"א 38. המודעות הזו הביאה להרבה יזמויות בתחום, שגרמו עד כה לעליות מחירים יותר מאשר להרחבות מבנים בשטח.

מחירי הדירות בשכונת רמות רשמו עליות מחירים של אחוזים בודדים, ל–1.45–1.7 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ו–1.7–2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

רמת אשכול היא שכונה מבוקשת מאוד, בין היתר עקב הערכות שיש לנכסים רבים בשכונה פוטנציאל להיכלל בפרויקטים של תמ"א 38. בשכונה נרשמו עליות מחירים מהירות עד לתקופה האחרונה. בשנה שעברה נרשמה עליית מחירים של כ–10%, אבל השנה התמתנה מאוד העלייה ומחירי הדירות נותרו ברמות דומות מאוד לאלה של השנה שעברה. מחירי דירות 3 חדרים נעים בין 1.8 ל–2.3 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים נעים בין 2.1 ל–2.6 מיליון שקל.

שכונת קטמונים. עיקר שווי הדירות בה נובע מהפוטנציאל שקיים להתחדשות עירונית

גם ברוממה מחירי הדירות עלו מעט יחסית לשנה שעברה. דירות 3 חדרים ישנות עולות 1.7–2 מיליון שקל וחדשות 2.4–2.6 מיליון שקל; דירות ישנות בנות 4 חדרים נמכרו בכ–2 מיליון שקל, ואילו חדשות עולות 2.7–2.9 מיליון שקל.

שכונת רחביה בירושלים. אושרה תוכנית להצערת האזור
אמיל סלמן
ראש העיר ירושלים, ניר ברקת
אוליבייה פיטוסי

רמת שלמה, שכונה בת 2,200 יחידות דיור וכ–18 אלף תושבים, היא שכונה שלגביה יש לא מעט תלונות מצד פוליטיקאים ותושבים, שכן היא נמצאת מחוץ לתחומי הקו הירוק. בכל פעם שיש בה בנייה — יש ביקורת וניסיונות בינלאומיים למנוע את הבנייה.

באוגוסט 2015 אושרה תוכנית 14,000 להרחבת יחידות הדיור הקיימות, אבל לא לתוספת של דירות חדשות. מחירי הדירות בשכונה רשמו עליות מתונות לסביבות 1.7 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים, ו–1.8–2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. בעיה משמעותית שבה נתקלים המוכרים היא הכורח לשלם היטלי השבחה בגין התוכנית החדשה, כמו בשכונות אחרות שבהן אושרו תוכניות משביחות. ההיטלים האלה גורמים להם להעלות עוד יותר את מחיר הדירה הנדרש — וכתוצאה מכך לאבד רוכשים שלא מוכנים לשלם יותר.

מקורות לניתוח: יו"ר לשכת המתווכים בירושלים איציק לוי, הלמ"ס, מכון ירושלים לחקר ישראל, רשות המסים, yad2, יוסף ימיני מסוכנות בנימיני נכסים, אתר מדלן, יונתן פסנטין — מנכ"ל פורסייל שיווק נדל"ן, הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות