תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תל אביב: המרכז מתקן כלפי מטה - הדרום ממשיך לדהור

לכתבה
קו החוף של תל אביבעופר וקנין

לאחר שנים של עליות חדות, הביאו צעדי הממשלה יחד עם יציאת יהדות התפוצות מהשוק לירידה דרמטית במספר העסקות, ולירידות קלות במחירי הדירות במרכז העיר ■ ביפו ובנווה שאנן ממשיכים המחירים לדהור, וריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית העיר סוף סוף את יד אליהו

46תגובות

אחרי כל כך הרבה שנים של עליות מחירים זה היה חייב לקרות, ובמהלך המחצית השנייה של 2016, ובפרט ברבעון האחרון של אותה השנה, זה אכן קרה. לשוק הדירות הבוער בארץ, זה שממוקם בין רחוב אבן גבירול לים, ובין שדרות נורדאו לבוגרשוב; האזור שבו רק עד לא מזמן כל מספר פגע, כל מחיר שולם וכל דירה נחטפה — לשוק הזה פשוט נגמר הדלק.

דן קינן

בשני הרבעונים האחרונים של 2016 והראשון של 2017, חלה ירידה תלולה במספר העסקות, ומעט העסקות שבכל זאת נחתמו במהלכם משקפות מצב של ירידת מחירים קלה, או לכל היותר קיפאון. ההתפתחויות בשוק הביאו לכך שבסך הכל היתה 2016 שנה דלה בעסקות ביחס לתל אביב, עם כ–11 אלף עסקות למכירת ורכישת דירה שנחתמו במהלכה. זאת לעומת כ–16 אלף עסקות שנחתמו במהלך 2015. מדובר בצניחה של יותר מ–30% בכמות העסקות. אבל גם אם נלך לאחור יתברר כי 2016 היתה השנה הדלה ביותר מאז 2012 בכל הקשור לעסקות נדל"ן. אפילו ב–2012 וב–2014, שנחשבו דלות בכמות העסקות בהרבה מאלה שבוצעו ב–2016 במישור הארצי — בוצעו יותר עסקות בתל אביב בעשרות אחוזים.

הנתון הזה אומר דרשני. את ההסבר לתמונת המצב הנוכחית, מספרים אנשי נדל"ן מקומיים, ניתן לתלות בסיבה מרכזית אחת, והיא היעלמותם הכמעט מוחלטת של המשקיעים משוק הדירות התל אביבי. חוק מיסוי הדירה השלישית שיזם שר האוצר, משה כחלון, היה ככל הנראה הסיבה לכך, שכן יציאתם מהשוק נעשתה במקביל לשלבי החקיקה של החוק. יש לזכור ששוק הדירות התל אביבי רגיש יותר מכל שוק אחר לגזרות על משקיעי נדל"ן, שכן קרוב למחצית מהדירות בעיר משמשות למגורים בשכירות.

שפל מתחילת העשור
רכישת דירות על ידי משקיעים בתל אביב

ואולם מס חדש זה היה רק האחרון בשורה של גורמים שהפחיתו בשנתיים האחרונות את האטרקטיביות של ההשקעה בדירות. אחד מהם היה הגזירה הקודמת שהשית כחלון על רוכשי הדירות להשקעה - העלאת מס הרכישה בקיץ 2015. כמו כן, מזה זמן רב שמחירי השכירות עולים בקצב נמוך משמעותית מקצב מחירי הדירות לרכישה, כך שהתשואה על רכישת דירה להשקעה נשחקת והולכת, ונעה כיום בין 2% ל–3% באזורי הביקוש של העיר. אם בעבר קיבלו רוכשי הדירות להשקעה פיצוי בדמות העלייה המואצת של שווי הדירה, הרי שכעת נראה כי פיצוי זה נעלם, לפחות זמנית.

את ההסבר לתמונת המצב הנוכחית, מספרים אנשי נדל"ן מקומיים, ניתן לתלות בסיבה מרכזית אחת, והיא היעלמותם הכמעט מוחלטת של המשקיעים משוק הדירות התל אביבי

תומר אפלבאום

ואכן, מנתוני הכלכלן הראשי באוצר עולה כי קצב רכישת הדירות על ידי משקיעים מאז תחילת כהונתה של הממשלה הנוכחית, הוא הנמוך ביותר בעשר השנים האחרונות לפחות.

טל כהן

מלבד המשקיעים, נחלש פלח רוכשים נוסף — יהודים עולים ותושבי חוץ. מדובר אמנם בקהל רוכשים קטן משמעותית, אך כזה שניפח מאוד את רמות המחיר בשוק הדירות של מרכז העיר, ובעיקר מדיזינגוף מערבה. שילוב של היחלשות היורו, ביחד עם תקנות חדשות של מערכת הבנקאות הצרפתית, הביאו לכך שהכסף של יהדות התפוצות, ובראשה יהדות צרפת, אמנם מגיע עדיין אל שוק הדיור התל אביבי, אך בכמויות קטנות לאין שיעור לעומת שנים קודמות. היחלשותו של שוק הרכישות מצד תושבי חוץ היא אחת הסיבות גם לקיפאון שאפיין את שוק נכסי היוקרה התל אביב השנה.

ואחרי שאמרנו את כל זה, יש להזכיר כי השוק התל אביב מורכב מהרבה תת־שווקים שלכל אחד מהם מאפיינים שונים. כך, בעוד שהשווקים של מרכז וצפון העיר האטו משמעותית, ממשיכות חלק משכונות דרום העיר לתסוס מפעילות נדל"נית, והמחירים בהן ממשיכים בעלייה שזוהתה כבר לפני שנה ושנתיים. אל יפו ופלורנטין שמזה שנים רבות נחשבות יעדי השקעה אטרקטיביים, מצטרפות כעת שכונות נווה שאנן וקריית שלום.

מרכז תל אביב: ולפעמים החגיגה נגמרת

מרכז תל אביב

^ גורמים לעליית מחירים

אזור המגורים המבוקש בישראל ריבוי פרויקטים של תמ"א 38

r גורמים לבלימת מחירים

שנים של עליות חדות הביאו לרמת מחירים גבוהה צעדי הממשלה להוצאת משקיעי הנדל"ן מהשוק ירידה בתשואות משכר דירה ירידה ברכישות מצד תושבי חוץ

תחזית TheMarker

הביקוש העצום והקבוע למגורים באזור לא ייתן לירידות הקלות להפוך למפולת. מצד שני, גם המס על ריבוי נכסים לא הולך לשום מקום. שנה נוספת של יציבות במחירים לפנינו

את טירוף עליות המחירים ששרר בשכונות הוותיקות של מרכז תל אביב — הצפון הישן, הצפון החדש, מרכז העיר ולב העיר — החליפה בחודשים האחרונים דפרסיה קשה, שבאה לידי ביטוי, בראש וראשונה, במספר מועט ביותר של עסקות. לדברי אנשי הנדל"ן הפועלים באזורים האלה, לצד מספרה העסקות היורד ניתן בהחלט לראות ירידה מסוימת ברמת המחירים. "שוק של קונים", הגדיר את המצב אחד מהם, "אף שגם הקונים חוששים לקנות במצב של ירידה, כי מדובר עדיין במחיר גבוה מאוד, וחוששים שימשיך לרדת".

בכך מתממשת באופן חלקי תחזית הנדל"ן של השנה שעברה לשוק הדירות של מרכז תל אביב, שהעריכה כי לאחר תקופה כה ממושכת של עליות, צפוי השוק לרגיעה, ולהמשך עליות מינוריות של 5%. בפועל, התרחשה סטגנציה של רמת המחיר בחלק משכונות המרכז, כמו בבלי ולב העיר, וברוב האזורים ניתן לדבר על ירידות. בכך התממשה המגמה שתיארה התחזית אף מעבר למצופה, בסיועו של הצעד הממשלתי שאותו לא ניתן היה לחזות – מס ריבוי נכסים (חוק הדירה השלישית), שסייע להבריח משקיעים מהשוק.

בחלקו הצפוני של הצפון הישן, באזורים שבהם עד לפני כשנה עסקות רבות לרכישת דירות יד שניה נעשו לפי מפתח של 50 אלף שקל למ"ר, רמת מחיר שכזו כבר כמעט שאינה קיימת, והמחירים נעים בטווח של ה–40–45 אלף שקל למ"ר. מעט דרומה משם, במרכז העיר, דרומית לארלוזורוב ומערבית לאבן גבירול, רמות המחירים של דירות יד שנייה נמוכה אף יותר, ונעה בטווח שבין 35 אלף שקל למ"ר עבור דירות לא משופצות ובמיקומים האיכותיים פחות, ועד ל–45 אלף שקל למ"ר עבור דירות משופצות ברחובות הצדדיים השקטים של האזור. כך, נמכרות דירות 2 חדרים של כ–50 מ"ר תמורת 2–2.3 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים של 70 מ"ר נמכרות ברמות מחירים של 2.5–3 מיליון שקל.

את טירוף עליות המחירים ששרר בשכונות הוותיקות של מרכז תל אביב — הצפון הישן, הצפון החדש, מרכז העיר ולב העיר — החליפה בחודשים האחרונים דפרסיה קשה, שבאה לידי ביטוי, בראש וראשונה, במספר מועט ביותר של עסקות

עופר וקנין

ברחובות הקטנים הסמוכים לים, ממערב לרחוב בן יהודה, עוד ניתן למצוא מעט עסקות לפי תג המחיר של 50 אלף שקל למ"ר. ואילו בצדו המזרחי של המתחם, על ציר אבן גבירול, ניתן למצוא עסקות במחירי שפל (יחסיים) המשקפים שווי של 32 ו–33 אלף שקל למ"ר.

עסקות לרכישת דירות חדשות נעשות אמנם באזור, אך לא בכמויות גדולות, שכן מספר הפרויקטים של תמ"א 38 המצויים בשיווק כעת הוא קטן. מעט העסקות שבכל זאת בוצעו משקפות רמת מחיר גבוהה משמעותית של 60–65 אלף של למ"ר בנוי. בפרויקט היוקרה מגדל ארלוזורוב, המצוי כעת בשיווק, מגיעים מחירי דירות 5 חדרים בקומות גבוהות ל–10 ו–11 מיליון שקל.

אייל טואג

ממזרח לציר אבן גבירול, בשכונות הצפון החדש, נראה כי מתרחשים תהליכים דומים, אם כי הירידות מתונות משמעותית. ייתכן כי הסיבה לכך היא היותו של האזור מעט "משפחתי" יותר, ולכן פחות חשוף לתנודתיות השוק, המורגשת בעוצמה רבה יותר באזורי משקיעים קלאסיים. עסקות בדירות יד שנייה שבוצעו באחרונה שיקפו שווי של 40–50 אלף שקל למ"ר, ואילו ברחובות קטנים במיקום נחשק, דוגמת שילה ושטרוק, אף היו המחירים גבוהים יותר. מזרחה משם, שמרה שכונת בבלי על רמת המחיר מאשתקד כמעט ללא שינוי, ואולי אף הראתה עלייה קלה, וכיום נמכרות בה דירות ב–40–45 אלף שקל למ"ר.

גם אזור לב העיר הדרומי יותר, הכולל את שדרות רוטשילד וסביבותיה, מגלה בינתיים עמידות רבה יותר להיחלשות המחירים, ודירות יד שנייה משופצות שם הצליחו גם בחודשים האחרונים להימכר בטווח המחיר של 45–50 אלף שקל, אך עסקות שכאלה בוצעו כאמור במספרים נמוכים. בפרויקטים של בנייה חדשה שאינם מגדלי יוקרה, נעים המחירים בין 55 ל–60 אלף שקל למ"ר, וכך גם בשכונת כרם התימנים שמערבה משם.

לאורך ציר מנחם בגין, במה שמתפתח להיות המע"ר העירוני החדש, הואטה משמעותית השנה פעילות הבנייה החדשה למגורים. לאחר שבשנים האחרונות יצאו לשיווק מגה־פרויקטים בזה אחר זה, שהידועים שבהם הם "גינדי תל אביב" במתחם השוק הסיטונאי, ו"מידטאון" של קנדה ישראל, השנה חלה רגיעה. מעט העסקות שנחתמו מספקות אינדיקציה לרמת מחיר זהה לזו של השנה שעברה בפרויקטים אלה, של כ–40 אלף שקל למ"ר בדירות קטנות בקומות נמוכות, ועד 50 ו–60 אלף שקל למ"ר בדירות בקומות הגבוהות.

דרום תל אביב: החגיגה עדיין בשיאה

דרום תל אביב

^ גורמים לעליית מחירים

רמת המחירים הגבוהה במרכז העיר דוחפת את הביקוש לשכונות הזולות יותר השקעות עירוניות מרובות בנייה חדשה מושכת את המחירים מעלה

r גורמים לבלימת מחירים

שנים ארוכות ורצופות של עליות שחיקת התשואה על דירות להשקעה

תחזית TheMarker

המשך עליות המחירים ביפו, בשכונת שפירא, בנווה שאנן וביד אליהו. בפלורנטין צפויים המחירים להיבלם ואולי אף לרדת מעט

אם במרכז העיר היקר נראה כי המשקיעים הורידו רגל מהגז, בשכונות הטרנדיות של דרום ומזרח העיר המצב שונה בתכלית. בפלורנטין, שכונת שפירא, נווה שאנן, יפו ויד אליהו המשיכו המשקיעים גם השנה לרכוש דירות בכמויות גדולות, והמחירים המשיכו לטפס.

אייל טואג

במיוחד מפתיע הדבר כשמדובר בפלורנטין, שבה ניתן היה לצפות לבלימה או לפחות לעלייה מתונה יותר, על רקע עליות המחירים החדות של השנים האחרונות. ואולם בפועל מחירי הדירות בשכונה פשוט מסרבים לעצור, ועלו בחדות גם השנה. דירות 2 חדרים של 40–50 מ"ר, מהסוג שנבנה בשכונה בהמוניו עבור המשקיעים, ממשיכות להימכר בה במחירים גבוהים בצורה מפתיעה של 2.1–2.3 מיליון שקל — מחיר המשקף עלייה של כ–10% ביחס לשנה שעברה.

השכנה המזרחית נווה שאנן, שההתעוררות בה זוהתה כבר בתחזית הקודמת, ממשיכה גם היא להתייקר. בפרויקטים החדשים במערב השכונה מזכירים המחירים את אלה של פלורנטין, עם 2.5–3 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים. ממזרח לשדרות הר ציון מחירן של דירות 3 חדרים ישנות בשטח של כ–60 מ"ר מגיע לכ–1.5 מיליון שקל. מחיר דירת 80 מ"ר חדשה בפרויקט חוצה את הרף של 2 מיליון שקל.

קריית שלום הצטרפה בשנים האחרונות לרשימת השכונות הטרנדיות, עם לא מעט מהגרים ממרכז תל אביב המחפשים בה אפשרויות רכישה במחירים שפויים יותר מאשר במרכז. עליית המחירים החדה שנגרמה כתוצאה מכך לא נפסקה גם השנה. דירות 3 חדרים בבניינים דו־קומתיים, מהסוג הנפוץ בשכונה, ושבהן זכויות בנייה רבות להרחבה, נמכרות בטווח של 1.6–1.9 מיליון שקל. בפרויקטים חדשים בשכונה נמכרות דירות 5 חדרים תמורת 2.4–2.5 מיליון שקל.

דודו בכר

כמו בפלורנטין, גם יפו ממשיכה לרחוש משקיעים ולפחות בחלקיה הדרומיים יותר, נראה כי המחירים עדיין רחוקים ממיצוי. במרכז יפו, לאורך הרחובות שבטי ישראל ואלברט קיוסו, בוצעו מעט עסקות, בהן נמכרו דירות שיכון של כ–50 מ"ר תמורת 1.2–1.4 מיליון שקל. בשכונת יפו ד', שפופולרית מאוד בקרב משקיעים, המחירים ממשיכים לטפס בהתמדה כפי שעשו לאורך כל העשור האחרון. השנה טיפסו המחירים ב–10% נוספים, וכיום מחירן של דירות שיכון בנות 40–50 מ"ר בשכונה הוא 900 אלף עד מיליון שקל, ואילו מחירן של דירות 3 חדרים של 70–80 מ"ר נע בין 1.15 ל–1.25 מיליון שקל.

אם היתה השנה בשורה כלשהי בשוק הדירות התל אביבי, הרי שהיא הגיעה מיד אליהו. הפיתוח המואץ של שכונות הדרום ויפו אינו חדש ומתקיים זה כמה שנים, אך נראה כי מזרח העיר נותר רדום ביחס אליו. ובכן, השנה התגלו חיים גם ממזרח לנתיבי איילון. בשוק הדירות של יד אליהו חלה התעוררות, בעיקר בשל שורת פרויקטים של התחדשות עירונית שמתחילים להיבנות בה בזה אחר זה. כך למשל בפרויקט חלומות TLV של שיכון ובינוי נמכרו באחרונה דירות 5 חדרים במחירים שלא נשמעו בשכונה בעבר — 2.5–2.7 מיליון שקל. הבנייה החדשה בשכונה דוחפת גם את המחירים של דירות יד שנייה כלפי מעלה, בפרט בחלקה הצפוני והחזק יותר, בהן נע המחיר בין 25 ל–30 אלף שקל למ"ר. דרומית לרחוב לה גוארדיה רמת המחיר צונחת, ושם עוד ניתן, לפחות לעת עתה, למצוא דירות שיכון מתפוררות ב–800–900 אלף שקל.

מוטי מילרוד

צפון תל אביב: מעט מאד עסקות, אך עדיין ללא ירידות

צפון תל אביב

^ גורמים לעליית מחירים

ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית כמות מועטה של בנייה חדשה

r גורמים לבלימת מחירים

רמת מחיר גבוהה מאוד מספר עסקות נמוך

תחזית TheMarker

מכל חלקי העיר — המצב בצפון הוא המוזר ביותר, כשהיעדר הקונים לא בלם את עליות המחירים. עם זאת, מדובר באנומליה שספק אם תוכל להמשיך זמן רב. אם לא יחזרו הקונים לשוק, נחזה בירידות מחירים בשנה הקרובה

כמו במרכז העיר, גם בשכונות עבר הירקון מורגשת היטב הירידה במספר העסקות, אך ירידה זו אינה מורגשת ברמות המחירים, שדווקא ממשיכות לעלות. כך למשל, ברמת אביב הירוקה (רמת אביב א') מעט העסקות שבכל זאת נחתמות משקפות רמת מחיר גבוהה משמעותית, בשיעור של כ–10%, מזו של השנה שעברה.

ייתכן כי הסיבה לכך היא המספר הרב של הפרויקטים מסוג תמ"א 38 הנבנים בשכונה, שיוצרים "סחורה" יקרה יותר, ועל הדרך מעלים גם את רף המחיר של הדירות הוותיקות בשכונה — בפרט אם לאלה בעצמן יש פוטנציאל לעבור התחדשות במסגרת פרויקט תמ"א. באחרונה נחתמו בשכונה עסקות למכירת דירות 5 חדרים חדשות תמורת 4.7–4.8 מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים נמכרות תמורת 3.5–4 מיליון שקל.

בהיעדר בנייה חדשה משמעותית, עליות המחיר ברמת אביב ג' היו מתונות יותר השנה, ודירות 5 חדרים גדולות בשטח של 125–145 מ"ר נמכרות בשכונה בטווח של 4.1–4.5 מיליון שקל.

דווקא בשכונה החדשה המשמעותית של האזור, שכונת הגוש הגדול היוקרתית הממוקמת ממערב לרמת־אביביות, נבלמו השיווקים כמעט לחלוטין, במה שייתכן שמעיד גם כן על ההאטה הכללית האופפת את השוק. מעט מאוד עסקות נחתמו בה בחודשים האחרונים, ובקצב של לא יותר משתיים־שלוש דירות בחודש (!). מחירן של דירות 4 חדרים בשכונה הוא 3.9–4 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות בה תמורת 4.1–4.3 מיליון שקל.

גם בשכונות המזרחיות של חלקה הצפוני של העיר חלה האטה משמעותית בקצב העסקות — בין אם בשל מצב השוק בכללותו, ובין אם בשל הליכי ההתחדשות העירונית. כזהו המצב בנווה שרת, השכונה מיועדת בשלמותה להתחדשות עירונית, בעיקר באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי. בעוד שבמאגר הדירות הוותיקות של השכונה כמעט שלא נעשו השנה עסקות, על רקע העובדה שמרבית בעלי הנכסים מעדיפים לחכות להתממשות הפרויקטים שישביחו את ערך הנכסים, עסקות ראשונות בשני הפרויקטים שהושלמו בשכונה כבר נערכות.

בסך הכל משקפים המחירים בשכונה עלייה מתונה יחסית של 5% ביחס לשנה שעברה

אייל טואג

דירת 4 חדרים חדשה נמכרה באחד מהם באחרונה תמורת כ–2.7 מיליון שקל. עסקות בדירות השיכון הישנות משקפות רמת מחיר של 1.8–1.9 מיליון שקל לדירות בשטח של 50 מ"ר. בסך הכל משקפים המחירים בשכונה עלייה מתונה יחסית של 5% ביחס לשנה שעברה.

לא רחוק משם, בשכונת תל ברוך צפון היוקרתית, נסגרו באחרונה כמה עסקות למכירת דירות 5 חדרים בטווח מחיר של 3.6–4 מיליון שקל — נתון המשקף עלייה של 10% ביחס למחירי השנה שעברה. הדר יוסף הדרומית יותר התנערה סופית מדימוי השכונה החלשה, אם בכלל עוד היה לה כזה בשנה־שנתיים האחרונות, תוך שריבוי הפרויקטים של התחדשות העירונית בשכונה ממשיך לדחוף בה את רמת המחירים כלפי מעלה. דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א של עיבוי וחיזוק תתומחר בשכונה ב–3.1–3.3 מיליון שקל, ואילו מחיר דירת 3 חדרים ותיקה יהיה 2.6–2.8 מיליון שקל.

אם בשוק הדירות חלה ירידה במספר העסקות, הרי שבשוק הבתים צמודי הקרקע של צפון תל אביב כבר חל קיפאון של ממש. למעשה, במהלך חצי השנה האחרונה לא ידוע על עסקות כלשהן שנעשו בשכונות צמודי הקרקע היוקרתיות של צפון העיר — אפקה וצהלה. רק השוק ברמת החי"ל עוד מראה סימני חיים כלשהם, עם שתי עסקות למכירת מגרשים של 300 מ"ר שנחתמו בו לאחרונה, בגובה של 4.6–4.7 מיליון שקל.

דודו בכר

מקורות לניתוח: אבי אייקורט, בעלי משרד אייקורט נכסים, מוטי אקרמן, מנכ"ל אקרמן בית מכירות נדל"ן, שאול אסולין, זכיין רימקס פלייס, רועי הרוש, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, בועז גלעדי מבעלי נובו סיטי, רשות המסים, הלמ"ס

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות