תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חיפה: התחדשות עירונית היא הלהיט בקרב הרוכשים

לכתבה

פרויקטים של תמ"א 38, עיבוי בינוי ופינוי בינו עדיין ממשיכים להעלות במחירים, ואולם ברוב שכונות העיר התחושה, שעליות המחירים מיצו את עצמן

16תגובות

המאבקים הציבוריים שמתחוללים כיום בחיפה סביב מיכל האמוניה, הרחבת השטחים של בתי זיקוק והקמת הנמל המזרחי הגדול, לא נשמעים כמו משהו שעדיין יש להילחם עליו בעשור השני של המאה ה–21. מחקרים שיוצאים מדי פעם ומצביעים על קשר נסיבתי בין המפגעים הסביבתיים למחלות ריאה, מוכחשים באופן עקבי על ידי משרדי הממשלה, וגם זה נשמע משונה לימינו. כך או אחרת — כל מי ששוקל להעתיק את מגוריו לעיר, או אפילו להישאר בה, משקלל את הדברים האלה בדרך לקבלת ההחלטה.

פעם הרבו להזכיר את חיפה כעיר השלישית בגודלה בישראל, מה שנכון עובדתית גם כיום, אך בשנים האחרונות הנושא כמעט אינו על הפרק. ראשון לציון ופתח תקווה גדלות במהירות, וחיפה סובלת מהגירה שלילית. ב–2015 מאזן ההגירה עמד על מינוס 2,051, כתוצאה מכך ש–9,353 איש נטשו את העיר לעומת 7,302 שעברו לגור בה. אין עדיין נתונים על 2016, אבל בשנה החולפת לא קרה משהו דרמטי שאמור היה לשנות את התמונה.

בכך מתרחקת העיר עוד יותר מהיעד השאפתני ממילא מתוכנית המתאר שלה, שאושרה לפני כחמישה חודשים, להגיע ל–330 אלף עד 2025. התוכנית מעלה את השאלה מה בעצם צריך להביא לזינוק במספר התושבים. מה שעבד עבור ראשון לציון ופתח תקווה, וגם עבור נתניה ואשדוד, שאף הן רשמו קצב גידול מרשים במספר התושבים, היה העובדה הפשוטה שהן קרובות לתל אביב.

חיפה תמיד התיימרה להצטייר כסוג של אלטרנטיבה לעיר הגדולה — בייחוד בימי המנדט הבריטי, אבל גם בעשורים שלאחר מכן, במיוחד מבחינת כלכלה מקומית ותעסוקה. ואולם עם סיום תפקידה ההיסטורי של התעשייה ההסתדרותית, נותר בעיר חור תעסוקתי גדול שעדיין לא התמלא.

בעיה נוספת שצריכה להטריד את פרנסי העיר היא מה שצוין בפסקה הראשונה של הסקירה הזו. שוב בתי זיקוק? עוד נמל? מדובר בשני גורמים שגם אם לא יוסיפו לזיהומים הקיימים, מצד אחד הם אינם עתירי תעסוקה כבעבר, ומצד שני הם פוגעים בנוף הנשקף מהכרמל ומערי הקריות, ומחזקים את התדמית של חיפה מהבדיחות הישנות: עיר פועלים מנומנמת, משעממת ותלושה מהמאה ה–21. האם זה, ביחד עם תעשיית ההיי־טק באזור התעשייה מת"ם שבדרום העיר, אמור להיות העתיד של חיפה?

מת"ם סומן בעבר כעתיד של חיפה, אבל כבר שנים נראה שזה לבד אינו מספיק לעיר כה גדולה. חיפה צריכה לספק מגוון רחב הרבה יותר של תעסוקה מאשר היי־טק ועוד היי־טק.

אייל טואג

בעיה מכיוון צפון

חיפה

^ גורמים לעליית מחירים

אמון גדול בקרב תושבי העיר בנכסי יוקרה פרויקטים להתחדשות עירונית פופולריות לפרויקטים החדשים בדרום העיר

E גורמים לירידת מחירים

עליות המחירים הגבוהות שנרשמו בשנים האחרונות תשואות יורדות על השקעה מבצעי מחיר למשתכן בקריות מחסור בתעסוקה, ובעיות תדמית

תחזית TheMarker

חלק גדול מעליות המחירים בחיפה מיצו עצמן כבר לפני חמש שנים. כיום עיקר העליות מתמקדות בנכסים מיוחדים. השנה הקרובה לא צפויה להביא עמה עליית מחירים משמעותית, למעט דירות בפרויקטים מיוחדים בשכונת אחוזה

בעתיד הקרוב תצטרף לחיפה בעיה מהצפון הקרוב: בקרית מוצקין ובקרית ביאליק מתקיים הליך מואץ של שיווק קרקעות ליותר מ–10,000 יחידות דיור, שעד כה שווקו רק כ–10% מהן כיחידות דיור, במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן".

דירת 5 חדרים בקרית ביאליק במסגרת מחיר למשתכן עלתה 1.23–1.3 מיליון שקל, לעומת דירה דומה בשכונת הצעירים החיפאית החדשה נאות פרס, שמחירה יותר מ–1.7 מיליון שקל; בשכונת קרית אליעזר בחיפה יוקמו פרויקטים למגורים ל–405 יחידות דיור, במקום שבו שכן בעבר אצטדיון הכדורגל. עד כה הסתיימו הגרלות לחלק מהדירות, ומחיר דירת 5 חדרים בפרויקט יהיה כ–1.2 מיליון שקל.

עד כה דנו בעיקר בתהיות לגבי עתידה של חיפה לסוף העשור הנוכחי והלאה — דבר שישפיע בעקיפין גם על מחירי הדירות שלה לשנים הבאות. בינתיים, לשנה הקרובה העתיד העירוני נראה טוב: חיפה עוברת גל של בנייה חדשה ומתחדשת, בצורת מבנים יוקרתיים במרכז הכרמל ובשכונת סביוני כרמל, פרויקטים למעמד הביניים שמוקמים ברמת הנשיא ובנאות פרס — השכונה החדשה המוקמת ליד אצטדיון הכדורגל. כמו כן, הכרמל מוצף בפרויקטים רבים של תמ"א 38, במיוחד בשכונות ותיקות ומבוקשות כמו שמבור, הכרמל המערבי וכרמליה.

בנוסף, יש פרויקטים של התחדשות עירונית ברמות רמז ובנווה שאנן. הדבר החיה מאוד את שוק הדירות העירוני, מכיוון שהוא יצר מגוון גדול של נכסים ומחירים.

רמי שלוש

לפני פחות משנה, אושר מסמך המדיניות העירוני לתמ"א 38 והתחדשות עירונית, שגרר אחריו ביקורת רבה, בעיקר מצד יזמים. ואולם המסמך נתן מידה רבה של ודאות תכנונית וכלכלית לגבי היתכנות פרויקטים. במסגרת התוכנית, חולקה חיפה לכמה חלקים:

הראשון כולל שכונות המיועדות להתחדשות עירונית שאינה תמ"א 38, כמו שער העלייה, נוה דוד, קרית אליעזר, קרית אליהו וחלקים מבת גלים.

הסוג השני הוא אזורים בעלי ערכי אדריכלות מיוחדים, כמו המושבה הגרמנית, חלק מציר העצמאות בעיר התחתית ואזור הרחובות הצבי־פינסקי, בית רוטשילד ואורנים שבמרכז הכרמל, וכן רחוב היינה, רחוב יוברט האמפרי ושדרות הנדיב.

הסוג השלישי הוא שכונות המאופיינות בבנייה צמודת קרקע, כמו דניה, חלקים משטחי קרית חיים וקרית שמואל וחלק משכונת זיו, שבהן תוגבל האפשרות להוסיף יחידות דיור.

השכונות בחיפה, חולקו לכמה סוגים: א/1 — סיווג הכולל את רוב שכונות שעל הכרמל, שבהן הותרה הקמת שתי קומות מעל בניין קיים בתמ"א 38 המקורית, והכפלת מספר הדירות בכל קומה בשניים. במקרה של הריסת המבנה והקמתו מחדש, תותר תוספת של שתי קומות וחצי, עד למקסימום של חמש עד שש קומות, והדירות הקיימות יוגדלו ב–13 מ"ר וממ"ד; במתחמי השימור תוגבל תוספת הקומות לעד 1.6 קומות שתי קומות והן לא יכללו לא יותר מחמש קומות. במבנים אלה תותר תוספת של 60% דירות לכל קומה.

האזורים שסווגו כ–א/2 כוללים את השכונות המערביות קרית שפרינצק, כרמל צרפתי, רמת שאול והשכונות המזרחיות נווה שאנן, רמת זיו ויזרעאליה. תותר בהם תוספת של 2.5 קומות והכפלת מספר הדירות ב–2.5, במצב של חיזוק מבנה, או תוספת של 3.1 קומות במקסימום של 6.5 קומות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. שטחי הדירות יוגדלו ב–13 מ"ר וממ"ד.

כיום ניתן לראות בשכונות הכרמל פרויקטים רבים של תמ"א 38, בעיקר בגירסה המקורית שלו (תוספת בנייה על הגג), וזו תופעה חיובית ביותר, אחרי עשורים רבים שבהם שכונות הכרמל כמעט שלא עברו שינוי.

כל זה הוא תולדה של תקופה טובה שעוברת על הנדל"ן המקומי מ–2008, כשבעשר השנים שלפני כן, המחירים סבלו מירידות של עשרות אחוזים. על פי סקירת השמאי הממשלתי, מהרבעון האחרון של 2008 ועד הרבעון האחרון של 2015, מחירי הדירות בעיר עלו ב–91% בממוצע — אחת העליות הבולטות שנרשמו בערים הגדולות במדינה. עם זאת, ניתן לראות בבירור כי עיקר העליות בעיר נרשמו בין 2008 ל–2011, ואילו בשנים האחרונות הקצב אטי בהרבה.

רמי שלוש

אין אלטרנטיבה לתעשיות הכבדות והמזהמות

כפי שניתן להבין ממה שנכתב עד כה, עליות המחירים לא נבעו משינויים מהותיים שנרשמו בעיר עצמה, שכלכלתה סובלת מירידה מתמשכת לאור עליית המגזרים הפיננסיים ושוק ההון, שמרוכזים בתל אביב. עד היום חיפה לא מצליחה למצוא אלטרנטיבה לתעשיות הכבדות והמזהמות שהיו חלק ניכר מהכלכלה המקומית עד שנות ה–80 של המאה שעברה, ופארק מת"ם לחברות היי־טק נותן רק תשובה חלקית לבעיה.

אמנם בשנים האחרונות מבוצעות השקעות עירוניות גדולות בעיר התחתית ובהדר הכרמל, ובראשן הקמת קמפוס הנמל, עבודות תשתית מסביב, הקמת המטרונית לשיפור התחבורה הציבורית באזור חיפה כולו, ותוכניות חדשות לאזור הנמל המערבי וסובב העיר התחתית. כל אלה ישפיעו על מחירי הדירות בעתיד, אם בכלל.

מצד שני, הרוכשים בחיפה מאמינים בה ובנדל"ן שלה. בדיקה של מספר הדירות בחיפה שנמכרו ב–3 מיליון שקל ויותר מגלה שב–2016 היו 109 עסקות כאלה — שיא של כל הזמנים. זאת כשמספר העסקות רשם דווקא ירידה של כ–16%, ל–6,295 דירות שנמכרו בשנה שעברה בעיר.

אמנם הדבר מעיד גם על עליות המחירים של השנים האחרונות, אך גם על גידול בהיצע של דירות יוקרה - בייחוד דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 ודירות יוקרה במגדלים על הכרמל. כך שהעיר מתרעננת עם פרויקטים חדישים וברמה גבוהה, יש להם ביקושים וגם מוכנים לשלם עבורם את המחירים הגבוהים.

כפי שניכר גם מגרף המחירים, רוב עליות המחירים הגדולות שפקדו את חיפה היו עד 2011, וברוב הסקירות מאז לא מצאנו שינויים גדולים במחירים ברוב השכונות. השנה הנוכחית דומה מהבחינה הזו. ברוב המקומות טווחי המחירים ברוב האזורים הנבדקים נותרו כפי שהיו, עם עליות קטנות מאוד. המקומות שבהם כן נרשמו עליות של יותר מאחוזים בודדים, היו בעיקר על רקע של תמ"א 38 והתחדשות עירונית - היכן שיש פרויקטים כאלה, והיכן שהציבור מאמין שיש פוטנציאל לפרויקטים מסוג זה.

השוק החדש בא לידי ביטוי במיוחד בשכונת נאות פרס שבדרום העיר, הסמוכה לאצטדיון סמי עופר ולפארק מת"ם. הקבלנים שרכשו בשכונה זו קרקעות בתחילת 2013, החלו לשווק את הדירות שהקימו עליהן ביולי 2013 במחירים התחלתיים של 1–1.25 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. בזמנו זה נחשב הימור, שכן השכונה מנותקת מהעיר, והחיפאים ידועים בחיבתם הגדולה למגורים בכרמל.

ואולם הציבור הגיב בנהירה המונית לפרויקט הראשון ששווק בשכונה, של אלמוג כ.ד.א.י, והדהים את ראשי החברה ואת המתחרים. אמנם רבים מהרוכשים הראשונים היו משקיעים, שבנו על התשואות שיפיקו מהשכרת הדירות המוזלות, אבל בהדרגה הם הוחלפו ברוכשי דירות למגורים עצמיים. בהתחלה היו אלה בעיקר זוגות צעירים, ולאחר מכן, עם הקמת פרויקטים באיכויות תכנון גבוהות — הגיעו גם משפרי דיור.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה עלו בשנה החולפת באחוזים בודדים, וזו הפעם הראשונה שניכרת בלימה משמעותית בעליות המחירים שפקדו את השכונה החדשה. מחירי דירות 4 חדרעם בה נעים סביב 1.5–1.7 מיליון שקל. בשכונה מוצעות למכירה גם דירות יוקרתיות במחירים גבוהים יותר.

בשכונת המגדלים רמת הנשיא, שממוקמת קילומטרים ספורים צפונית לנאות פרס, מחירי הדירות גבוהים באחוזים בודדים.

עליות קלות ביעד המשקיעים המסורתי

יעד המשקיעים המסורתי של חיפה, שכונת רמות רמז, הסמוכה לטכניון ולאוניברסיטה — רושם עליות מחיר קטנות זו השנה השלישית ברצף. לפני ארבע שנים קפצו המחירים בשכונה בכ–20% ויותר, ולפני שלוש שנים עלו בכ–8% נוספים לטווח של 670–800 אלף שקל לדירות 3 חדרים. לפני שנתיים המחירים לא עלו כלל, ב–2016 הם עלו מעט ל–700–850 אלף שקל, ואילו השנה נרשמה עוד עלייה קטנה ל–800–900 אלף שקל.

בדיקה של דמי השכירות הנהוגים בשכונה מעלה כי עליות המחירים הקטנות מתואמות עם עליות מקבילות במחירי השכירות. אלה הגיעו בשנה שעברה לטווח של 2,600–3,000 שקל, כך שהתשואה הכוללת בגין השכרת הדירות האלה נותרה ברמה של 4%–4.5% בשנה

ואולם ברמות רמז מתחולל בשנים האחרונות מנוע צמיחה אחר, שמרכזו ברחוב חביבה רייק, שעובר עיבוי־בינוי בכ–15 מבנים שבמקורם היו שיכוני רכבת. מחירי הדירות הישנות עלו מאוד בשנים האחרונות, ודירות חדשות בנות 4 חדרים שמוקמות במסגרת הפרויקטים האלה נעים סביב 1.2–1.3 מיליון שקל — עלייה של כ–5% לעומת השנה שעברה. פה ושם ניתן למצוא עסקות ברחוב ברמות שגבוהות משמעותית מהטווח המקובל, והן מגלמות את הפוטנציאל שבעליהן סבורים שטמון בהן, להשתתפות בפרויקטים דומים בעתיד.

שכונת נוה דוד (או "מחנה דוד", כפי שקוראים לה חיפאים רבים), נמצאת על כביש 4, מול הפרויקט האימתני של מגדלי חוף הכרמל, מתחת לרמות הנשיא וליד בית העלמין העירוני. היא נחשבת אטרקטיבית למשקיעים, עקב קידום פרויקטים לפינוי־בינוי במקום השיכונים הישנים.

ב–2006 אושרה בשכונה תוכנית פינוי־בינוי שבמסגרתה יוקמו חמישה מגדלים בני 10–17 קומות וכ–440 דירות של 100 מ"ר בממוצע, במקום 75 דירות שיש כיום. מי שמקדמת את הפרויקט היא אלמוג כ.ד.א.י, וההערכה היא שבשנה הבאה יוחל במימושה. אליה הצטרפה לפני קצת פחות משנה אזורים בבדיקת אפשרות לבצע במקום שני פרויקטים של פינוי־בינוי, במבנים של 7–17 קומות. ההערכה היא שהפרויקט הראשון, שבו מתמקדת החברה, יכלול כ–660 יחידות דיור.

הפרויקטים הביאו בשנים האחרונות לעליות מחירים לשכונה, שנגרמו על ידי משקיעים שרוצים ליהנות מהפרויקטים החדשים. גם בשנה החולפת נרשמה עלייה של כ–15%, ומחירי דירות 3 חדרים מגיעים לכ–800 אלף שקל.

מחירי דירות בהדר (אזור יוסף־פבזנר־מסדה־הילל) עלו בשיעור נמוך. הדירות הנפוצות בשכונה הן של 3 חדרים 65 מ"ר, והן נמכרות במחירים של 650–850 אלף שקל.

מחירי הדירות בנוה שאנן נותרו זהים בשלוש השנים האחרונות — 11–14 אלף שקל למ"ר. רמות המחירים הנמוכות יותר בה מגיעות ממקומות כמו אזור יזרעאליה הצפוף (סביבת רחוב אבא הילל סילבר) ורחוב גדליה. אזור הרחובות שבין צירי האורך טרומפלדור, חניתה והגליל יקר יותר, ושם ניתן למצוא עסקות במחירים גבוהים מהטווח הנ"ל, כשמדובר בדירות מיוחדות.

גם ברוממה החדשה ורוממה הישנה אין שינוי משמעותי, והמחירים בהן נעים בין 10 ל–15 אלף שקל למ"ר. הטווח הגדול נובע מהשונות בין הדירות והמבנים – בעוד שברוממה החדשה יש בנייה צפופה לגובה ושיכונים, רוממה הישנה כוללת מבנים נמוכים שמוקפים בגינות, עם פוטנציאל לתמ"א 38. לכן, בעוד המחירים ברוממה החדשה מאכלסים בעיקר את הטווח התחתון של הסקאלה שהובאה, עדיין יש מקומות ברוממה הישנה, באזור רחובות הפלמ"ח והצלפים, שבהם ניתן למצוא דירות במחירים גבוהים יותר מתקרת הטווח הזה.

שכונת סביוני כרמל (סביוני דניה), שרובה מגדלים שהוקמו בשנות ה–90 ובתחילת העשור הקודם, לא שינתה את טווח המחירים המקובל שבה, שנותר 15–17 אלף שקל למ"ר. מחירי הדירות במספר מגדלים חדשים ויוקרתיים נותרו אף הם סביב אותה רמת מחירים מהשנה שעברה — 20–22 אלף שקל למ"ר.

רמי שלוש

מהפך בכרמל הוותיק

מחירי דירות בשכונות רמות גולדה ורמת אלמוגי נעים בין 15 ל–18 אלף שקל למ"ר — כמו ב–2016. המחירים בגולדה גבוהים מעט יותר. עם זאת, בשתיהן יש דירות רבות שאינן סטנדרטיות, שלהן גינה ו/או מרפסת גדולה, כך שניתן למצוא נכסים שמחירם חורג מהטווח המקובל.

הכרמל הוותיק, שנמצא בין מרכז הכרמל למרכז אחוזה, עובר מהפך, בהשראת תמ"א 38. באזור זה נכללות שכונות כמו כרמליה, שמבור, סביבת כיכר קרית ספר ורחוב דישראלי, אזור רחוב אהוד, כיכר היינריך היינה ושלוחת קדימה, המבותרת על ידי צירי התנועה הראשיים — שדרות מוריה, רחוב שמשון, רחוב יותם, רחוב ביכורים, דרך הים ורחוב קדימה.

הדירות הזולות ביותר באזור הכרמל הוותיק — שהן בעיקר לאורך צירי שמשון ומוריה - עולות סביב 14–16 אלף שקל למ"ר. במקומות שקטים יותר, כמו שכונת שמבור, שכוללת את רחובות הירקון, מרגלית וקדרון, המחירים קופצים לרמות של 18–20 אלף שקל למ"ר. במקומות ביניים כמו שכונת כרמליה, מחירי הדירות המקובלים נעים בטווח של 16–19 אלף שקל למ"ר — עלייה של כ–10% לעומת שנה שעברה. מדובר בעליות שאת כולן יש לייחס לפוטנציאל התמ"א.

ואכן, פרויקטים שנבנים לפי תמ"א 38 מניבים גם דירות במחירים גבוהים, של 25–30 אלף שקל למ"ר, בעיקר מערבית לשדרות מוריה. רמת המחירים של דירות 5–6 חדרים שמוקמות בתמ"א 38 באזורים אלה נעה בדרך כלל בין 3 ל–3.3 מיליון שקל. דוגמאות: דירת גן 5 חדרים ברחוב צדקיהו עם גינה גדולה נמכרה ב–3.25 מיליון שקל; דירת 5 חדרים ברחוב דיזרעאלי נמכרה ב–3.17 מיליון שקל. כשמדובר בדירות פנטהאוז, המחירים עולים ליותר מ-4 מיליון שקל, כמו דירות שנמכרו ברחובות הברושים, אהוד, קדרון ונעמי.

מקורות לניתוח: כרמל עדה מסוכנות כרמל סנטר, דני שוורץ מסוכנות תיווך דניאל, יאיר פאר מסוכנות נדל"ן הנשיא, רשות המסים, yad2, השמאי הממשלתי

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות