דיני נדל"ן |

חוק הריט הוא מסלול מכשולים

הוראות החוק הקיים מגבילות את יכולתן של קרנות הריט ליזום הקמת נדל"ן, ומאלצות אותן לרכוש נכסים כדי לגדול ■ בהיעדר יכולת ייזום, קרנות ריט ייאלצו להתפשר על איכות הנכסים הנרכשים על ידן, עקב היצע קטן בשוק

דורון גבור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מרכז עסקים של עזריאלי בחולון. הבינה שכדי לגדול עליה להקים נכסים
מרכז עסקים של עזריאלי בחולוןצילום: אלבטרוס
דורון גבור

ב–2016 הועברו תיקונים לחוק העוסק בקרנות ריט, לאחר שבעשר השנים מאז ניסוחו הוקמו שתי קרנות ריט בלבד בישראל — על אף הפריחה בתחום הנדל"ן.

אפשר היה לצפות כי תיקון החוק יתייחס למכלול הבעיות וההגבלות שהיו בחוק הישן, והקשו על הקמת הקרנות. ואולם בלהיטותו להציג תיקונים שיאפשרו הקמה של קרנות ריט בתחום המגורים, שגה המחוקק וגרם לבעיות מובנות בחוק, המקשות על הקמתן בפועל של קרנות השקעה נוספות. האם בעוד עשר שנים נמצא את עצמנו עם מספר ניכר של קרנות ריט? כנראה שלא, עקב המכשולים המובנים בחוק המתוקן.

קרן ריט היא מכשיר השקעות שנועד לאפשר למשקיעים שונים, גם כאלה שאינם מתמחים בתחום הנדל"ן, להשתתף באופן לא ישיר בהשקעות בנכסים מניבים. ההשקעה בקרן מעניקה חשיפה נזילה לנכסים המניבים המוחזקים על ידה, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים, גיוון תיק ההשקעות וניצול הטבות המס שניתנות למשקיעים בקרן השקעות במקרקעין.

בחודשים האחרונים מנסות מספר קבוצות להקים קרנות ריט. קבוצות אלה נתקלות בקשיים לעמוד בדרישות החוק, ואף פנו כמה פעמים לרשות המסים — אבל זו בוחרת לנקוט גישה הנצמדת ללשון החוק, שבעיקרה שמה מקלות בגלגלים של תהליכים כלכליים חשובים.

מאחר שהמדינה מעוניינת לעודד הקמת קרנות ריט בתחומים המסחריים וגם בתחומי המגורים, קבע המחוקק שורה של הוראות מס שתכליתן למנוע כפל מס בקרב המשקיעים בריט ועידוד הקמת קרנות חדשות. המהלך נועד בין היתר להסיט משקיעי נדל"ן מאפיקים שאינם מפוקחים לכאלה שנתונים לפיקוח ולבקרה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

החוק מחייב הקמת קרן ריט באמצעות חברה ייעודית חדשה. כדי לעודד משקיעי נדל"ן קיימים לאגד את פעילותם באמצעות קרן ריט, הוקנו תמריצי מס בעת העברה לקרן של נכסים קיימים. תמריצי המס אמנם הכרחיים וחשובים, אבל אינם מתחשבים באופי פעילות שוק הנדל"ן. המודל העסקי הבסיסי מתמרץ מימון נדל"ן, באמצעות תמהיל של הון עצמי והון זר (הלוואות).

לפיכך, אפשר היה להניח שכאשר המחוקק מתמרץ העברת נכסים קיימים לקרן חדשה בדחיית מס או במס מופחת, יובאו בחשבון גם ההלוואות שמממנות את הנכסים האלה. ואולם המחוקק בחר להעניק הטבות רק למעבירי נכסים (ללא ההלוואות). אם בעל נכס מעוניין להעבירו לקרן בתוספת הלוואה — היא תחויב במס מלא; אם רכיב ההלוואה הוא יותר מ–50% משוויו של הנכס (כפי שקורה במקרים רבים) — ההעברה לא תתאפשר כלל.

על פניו זו נראית תקלה שולית, אבל אם נביא בחשבון את העובדה שהעברת הנכסים לקרן מתבצעת כנגד הקצאת מניות, ולא בתמורה למזומן — מתגלה בעיה. כיצד יוכל המעביר לממן את המס שיחול עליו אם יעביר את הנכס עם ההלוואה? לחלופין, אם יחליט בעל הנכס להעביר את הנכס בלבד ללא ההלוואה, כיצד יממן את פירעון ההלוואה?

הוראות החוק הקיים מגבילות את יכולת קרנות הריט ליזום הקמת נדל"ן, ומאלצות אותן לרכוש נכסים כדי לגדול. בחינה של שוק הנדל"ן מראה כי חברות רבות של נדל"ן מניב הבינו כבר שכדי לגדול בשוק הישראלי עליהן ליזום הקמת נכסים חדשים. מספיק להסתכל על קבוצת עזריאלי, אמות השקעות, מגה אור, מליסרון ואחרות, כדי לראות שייזום הוא מנוע הצמיחה העיקרי של הענף. בהיעדר יכולת ייזום, קרנות ריט ייאלצו להתפשר על איכות הנכסים הנרכשים על ידן, עקב היצע קטן מאוד בשוק.

החוק המתוקן מחייב לדלל את השליטה בקרן (בתקופה של שמונה שנים) ל–20% לכל היותר ממניות הקרן. מדובר בהוראת דילול דרקונית שתעודד בעלי נכסים קיימים להעביר לקרן נכסים אטרקטיביים פחות — ולהמשיך להחזיק בנכסים האטרקטיביים יותר. הוראה זו, לצד דרישת החוק להנפיק את מניות קרנות הריט בבורסה בישראל (בשונה מארה"ב, שבה קרנות הריט אינן בהכרח ציבוריות), מציבה חסם נוסף בפני גורמים המעוניינים להקים קרנות ריט ויוצרת קונפליקט בין בעל הנכסים לציבור.

בארה"ב מצאו לבעיות האלה פתרון פשוט: לאפשר לחברות נדל"ן קיימות (ציבוריות או פרטיות) להיהפך לחברה קיימת לקרן ריט, בלי להידרש להקמת חברות חדשות ולמנגנונים סבוכים להעברת נכסים, תוך שמירה על זכויות המדינה למיסוי בגין הרווחים הצבורים באותן חברות עד למועד הפיכתן לקרנות ריט.

אילו היה המחוקק מתייעץ עם גורמים מובילים בשוק הנדל"ן בישראל, ומביא בחשבון את עמדותיהם במעמד ניסוח התיקונים לחוק, היה אפשר למנוע את שלל הבעיות המובנות ביישומו.

הכותב הוא רואה חשבון וראש מגזר הנדל"ן בפירמת הייעוץ וראיית החשבון Deloitte

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker