בית המשפט העליון: זכויות הבנייה בתמ"א 38 הן נדבך משני - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בית המשפט העליון: זכויות הבנייה בתמ"א 38 הן נדבך משני

מכיוון שמוסדות התכנון חייבים כעת לבחון חלופות ולבחור את החלופה שפגיעתה פחותה - כדאי לאזרח השואף להגדיל את הסיכוי שעמדתו תתקבל להגיש חלופה תכנונית מפורטת

11תגובות
תמ"א 38 רעננה
עופר וקנין

באחרונה קבע בית המשפט העליון את אחת ההלכות החשובות בשנים האחרונות בנושא תכנון ובנייה. בפסק הדין בעניין ש. דורפברגר בע"מ ואחרים נגד ועדת הערר ואחרים דנו שופטי בית משפט העליון בחשיבות של מימוש תוכנית התמ''א 38. השופטים התייחסו למתח ולאינטרסים הסותרים בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות. החידוש החשוב בפסק הדין הוא החלטה לחייב את מוסדות התכנון לבחון חלופות תכנון - ולבחור את החלופה שפגיעתה פחותה. זה למעשה תקדים החורג ממסגרת הדיון בתמ"א 38.

אי־סבירות וחוסר מידתיות ידועות זה זמן רב כעילות פסילה במשפט הישראלי, במיוחד מאז חקיקת חוקי היסוד בתחילת שנות ה-90 - אבל כעילות פסילה בתחום התכנון והבנייה הן נדירות. פסק הדין עוסק בשני מבנים שלהם קיר משותף, המצויים בחיפה. הבניינים הוקמו על מגרש אחד, שמחולק לשתי חלקות נפרדות. ב-2011 אחד מבעלי הדירות הגיש בקשה לתוכנית תמ''א 38 לוועדה המקומית - והבקשה אושרה, אבל עבור חיזוק בלבד, ללא זכויות לבנייה של דירות או קומות נוספות.

על ההחלטה הזאת הגישו בעלי הדירה ערר לוועדת הערר המחוזית. הערר התקבל, וניתנו זכויות לבניית דירות חדשות. ואולם, גם על החלטה זו הוגש ערר, הפעם לבית המשפט המחוזי בחיפה, המשמש גם בית משפט מינהלי. בית המשפט קבע כי ועדת הערר שגתה, וכי החלטתה אינה מאוזנת וכוללת משקל יתר לתמריצים כלכליים על פני שיקולים תכנוניים. בית המשפט המינהלי הדגיש כי ועדת הערר לא נתנה מספיק משקל לבחינת חלופה הולמת של הדיירים הנוספים בפרויקט.

על החלטת בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית המשפט העליון, שאמנם סירב לדון בחלופות, אבל קבע הלכה עקרונית המעניקה חשיבות לבחינת כל החלופות התכנוניות, תוך מציאת איזונים נכונים בין טובת היזם ובעלי הדירות בפרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38, לבין טובת הסביבה. הוא החזיר את הדיון לוועדת הערר המחוזית, כדי שתדון מחדש בבקשה למתן היתר בנייה ובחלופות של הדיירים, כשהן מתוקנות ומפורטות.

מכיוון שמוסדות התכנון חייבים כעת לבחון חלופות ולבחור את החלופה שפגיעתה פחותה - כדאי לאזרח השואף להגדיל את הסיכוי שעמדתו תתקבל להגיש חלופה תכנונית מפורטת.

העליון פירט את התמריצים הכלכליים המגוונים שמוענקים במסגרת תוכנית תמ"א 38, והוסיף כי התמ"א היא כלי חשוב ומרכזי בהתחדשות העירונית בערים שונות, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים. השופטים קבעו כי זכויות הבנייה הנוספות, הניתנות מכוח תמ"א 38, הן תמריץ כלכלי בלבד לבעלי הנכסים לחיזוק המבנים - אבל הן אינן עיקר היתר הבנייה, ויש להביא בחשבון שיקולים אחרים. לפיכך, זכויות התגבור הן נדבך משני.

לדעתנו, העליון שגה כשהחליט כי אין זה מסמכותו לבחון את חלופות התכנון, כפי שעשה בית המשפט המינהלי בחיפה. אנו סבורים כי בית המשפט רשאי - ובנסיבות כפי שתוארו אף נדרש - לבחון בעצמו את החלופות, שכן הוא הגיע למסקנה כי מוסד התכנון לא עמד במבחן המידתיות. על בתי המשפט להתערב בהחלטות מקצועיות של מוסדות תכנון, כפי שהם מתערבים בהחלטות בנושאים כלכליים או בתחום הרפואה.

ייתכן כי ההלכה שנקבעה בפסק הדין זה מבשרת עידן חדש, שיחייב את מוסדות התכנון לאמץ את מבחני הסבירות והמידתיות בהחלטותיהם, ובכך הן יהיו חשופות יותר לביקורת שיפוטית. ביקורת זו תפחית את השחיתות, תגביר את האמון במוסדות התכנון, ותביא לקבלת החלטות שעשויות גם לתת מענה למשבר הדיור.

עו"ד שילה הוא שותף מייסד ועו"ד דץ הוא שותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין א. שילה ושות', המתמחים בתכנון ובנייה

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם