בשורה לבעלי דירות באזורים שבהם אושרו תוכניות של תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בשורה לבעלי דירות באזורים שבהם אושרו תוכניות של תמ"א 38

הוועדה המקומית רצתה לגבות ממוכרי דירות ברחביה את מלוא היטלי ההשבחה - אבל ועדת הערר קבעה כי ההיטלים יחולקו בין המוכרים לבין אלה שיממשו את זכויות הבנייה בעתיד, בהתאם לאפשרות הריאלית לממש את התוכנית במועד המכירה

5תגובות
שכונת רחביה בירושלים
אמיל סלמן

בשורה לבעלי דירות באזורים שבהם אושרו תוכניות להתחדשות עירונית ותוכניות במסגרת תמ"א 38: כדי לגבות מהם היטלי השבחה, תצטרך הוועדה המקומית להתחשב במידת הוודאות שהתוכנית תתממש במועד מכירת הנכס. כך, אם הוודאות גבוהה - ישלמו בעלי הדירות חלק ניכר מההיטל; אם הוודאות נמוכה - הבעלים ישלמו רק חלק קטן מההיטל, והיתרה תשולם כשהנכס יושבח. החלטה זו נפלה בוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים.

הוועדה, בראשות עו"ד אליעד וינשל, דנה בעררים שהגישו בעלי דירות בשכונת היוקרה רחביה בירושלים, עקב חיובם בהיטלי השבחה. החיובים היו בגין תוכנית רחביה, שכוללת התחדשות עירונית. העירייה דרשה את החיובים - אף שבעלי הנכסים לא פעלו לממש את הזכויות החדשות, אלא רק רצו למכור את הדירות שברשותם. אם הנוהל יאושר, נראה שבמקרים רבים בשכונות כאלה, במיוחד במרכזי ירושלים ותל אביב, היטלי השבחה שייקבעו לבעלי דירות שימכרו אותן ירדו באופן דרמטי. עם זאת, הנוהל לקביעת ההיטלים המופחתים יהיה מסורבל, ויכלול לא מעט הליכי שמאות.

זאת החלטה חשובה, שהרשויות יצטרכו להתחשב בה, אף על פי שאינה תקדים משפטי. ההחלטה דנה בתוכנית רחביה (תוכנית 9988), שאמורה להוסיף יחידות דיור לאזור הוותיק באמצעות תוספות זכויות בנייה. בתוכנית נקבע סייג למימוש הזכויות, שלפיו "המימוש יהיה כפוף לאפשרות לשמור על מאפייני הבינוי המתאימים, בהתאם להוראותיה של תוכנית זו, שמטרתה שמירה על רוח המקום ועל אופיו".

עוד נכתב בתוכנית כי במקום שבו קיימות זכויות ולעומתן יש גם הגבלות - ההגבלות יגברו על הזכויות. כמו כן, הוחלט כי תוספת הקומות ומיצוי זכויות הבנייה נתונים לשיקול דעת הוועדה המקומית. כמו כן, לפי התוכנית, העצים בשכונה יוגנו, ותנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע סקר עצים. במקביל לאישור התוכנית הזאת, קודמה בירושלים תוכנית נוספת (תוכנית 10038), שהיא ההטמעה הירושלמית לתוכנית חיזוק המבנים תמ"א 38, באמצעות תוכנית מפורטת של זכויות הבנייה המוקנות מכוח התמ"א.

הפער בין התיאוריה למציאות

חוק התכנון והבנייה מחייב בעלי נכסים בתשלום היטלי השבחה, במקרים שבהם תוכנית חדשה הביאה לעליית ערך. חיוב של בעלי דירות בתשלום ההיטל נעשה באחד משני המועדים - מימוש זכויות הבנייה באמצעות הגדלת הנכס, למשל; או מימוש זכויות הקניין באמצעות מכירה.

לנוכח זאת, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (העירייה למעשה), התחילה לשלוח היטלים לבעלי דירות בשכונה, שמכרו את דירותיהם לאחר אישור התוכנית. חלק מהם הגישו עררים לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה, וזו דנה באחרונה בשישה - כששלושה מהם ייצג השמאי גיורא אנגלהרט.

הוועדה עמדה על הבדל התפישה הקיים בין הוראות החוק, שנבעו מגישה שלפיה הוצאת היתרי בנייה היא פעולה טכנית שאמורה לשקף את התוכנית שמכוחה הוצא ההיתר, בלי שעירייה תוכל להפעיל שיקול דעת תכנוני בשלב זה, לבין המצב בפועל, שבו לא פעם מקבלות העיריות החלטות בעלות משמעויות תכנוניות חשובות, גם בשלבי היתר הבנייה. החוק גם מפריד בין תוכניות כלליות, שלא מקנות זכויות קונקרטיות (למשל תוכניות מתאר), לבין תוכניות שמעניקות זכויות כאלה, שהן בדרך כלל תוכניות נקודתיות. שתי הנחות היסוד האלה, של תוכנית שמעניקה זכויות ודאיות, ושל היתר בנייה שצריך לשקף את התוכנית במלואה, שימשו את המודל שעמד לנגד עיני המחוקק, כשניסח את עקרונות היטל ההשבחה.

הוועדה מסבירה כי "המציאות התכנונית בישראל רחוקה במקרים רבים ממודל תיאורטי זה. תוכניות רבות כוללות סעיפים המקנים שיקול דעת תכנוני למוסדות הרישוי ומתחם שיקול הדעת משתנה ממקרה למקרה". לאור זאת, פסק בית המשפט העליון לפני כמה שנים כי במקרים כאלה זכות ההשבחה היא "מעין זכות מוקנית" או "מותנית־מוקנית" - כלומר לא בטוח כלל שהיא תוכל להתממש. המחוקק לא הביא את האפשרות הזאת בחשבון, ולכן נוצר פער בין המודל התיאורטי לגיבוש היטל ההשבחה, לבין המציאות.

הפסיקה של העליון קבעה כי המצב שבו תוכנית מותירה שיקול דעת תכנוני לשלב הרישוי (קבלת ההיתרים), הזכויות מכוח התוכנית יהיו "מעין מוקנות", ולפיכך מכירת דירה היא רק מימוש חלקי של הזכויות, והשלמת גביית ההיטל תיעשה רק בעת הוצאת היתר הבנייה. בעלי הנכסים שעררו בפני ועדת הערר נאחזו בטיעון, שלפיו בתוכנית רחביה מתחם שיקול הדעת שמוקנה לוועדה המקומית בשלב ההיתרים הוא כה רחב וחוסר הוודאות הוא כה גדול - עד שאי־אפשר לראות כל זכויות שמוקנות במסגרת התוכנית הזאת לבעלי הדירות. לכן, הזכויות מכוח התוכנית הן זכויות מעין מוקנות, ובעל נכס שמוכר דירה בשכונה אינו מממש שום זכות שנקבעה בתוכנית.

בניין שעובר תמ"א 38 בתל אביב. "מעניקה זכויות מופשטות"
מוטי מילרוד

"מימוש הזכויות מותנה בהפעלת שיקול דעת רחב"

הוועדה המקומית טענה מנגד כי על אף שיקול הדעת שניתן לוועדה המקומית בשלב הוצאת ההיתרים, תוכנית רחביה ביקשה להעניק את הזכויות בדרך הרגילה של הקניית זכויות, למעט מספר מקרים מצומצם, שבהם לא ניתן לעשות כך. ואולם ועדת הערר, שניתחה את הוראות תוכנית רחביה, מצאה כי בחלק גדול מהמבנים, הזכויות אינן מוקנות אוטומטית מהתוכנית.

המקרה הבולט ביותר הוא מבנים לשימור, המצריכים בדיקות ממושכות בוועדה המקומית, שלא ברור אם בסופן יאושרו תוספות. ועדת הערר ניתחה את הוראות תוכנית רחביה, ומצאה כי מבנים לשימור הם מקרה ברור שבו זכויות הבנייה הן מוקנות־מותנות. לוועדה המקומית ניתן במקרים אלה שיקול דעת רחב במיוחד.

גם לגבי יתר המבנים ועדת הערר מצאה כי בעלי זכויות במבנים רבים יוכלו לממש את הזכויות מכוח התוכנית רק לאחר הליך תכנוני משלים, הכולל הליך הרישוי, שבו ייבחנו כל האפשרויות הניתנות למימוש במגרש הרלוונטי. כך, למשל, הטיפול בעצים עקרוני בתוכנית עד כדי כך שיהיו מקרים שבהם בעלי הנכסים יצטרכו לפרסם בקשות לכריתות או עקירת עצים, וניתן יהיה להתנגד להן.

לפיכך, ועדת הערר הגיעה למסקנה ש"מימוש הזכויות לגבי חלק ניכר מהבניינים הנכללים בתוכנית - וקשה להעריך אם מדובר ב-20%, 30% או 50%, מותנה בהפעלת שיקול דעת רחב, עקב הגבלות שימור מבנים ושימור עצים עתיקים. לכל זאת יש להוסיף את שיקול הדעת שניתן לוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר, ולהימנע מאישור הזכויות המוקנות בתוכנית 'לשם שמירת רווחת הדיירים בחלקת הבנייה או בחלקות הסמוכות, ונוכח שיקולים הנדסיים ותכנוניים אחרים'".

אם מחברים את אלמנט האי־ודאות הקיים בתוכנית רחביה לפסיקה המשפטית, שלפיה יש לשאוף לחייב בהיטלי ההשבחה את הנהנים מההשבחה, עולה כי בעלי דירות ברחביה שמוכרים אותן בלי לנסות להגדיל את זכויות הבנייה - אינם נהנים ממלוא ערך ההשבחה. "שאלת הערך הכלכלי של חלק ההשבחה שממנו נהנים המוכרים תיבחן בהמשך על ידי שמאי מייעץ, ואולם גם לפני בחינה זו ניתן לומר כי הקונה הסביר יהיה מוכן לשלם כיום רק חלק (ייתכן קטן, ולטענת העוררים אפסי) משווי ההשבחה", כתבה הוועדה.

התכתשויות בין שמאים

המערערים העלו חשש, שלפיו במהלך חישוב היטלי השבחה, תתעלם הוועדה המקומית מזכויות הבנייה שמוענקות להם מכוחה של תוכנית 10038 ומכוחה של תמ"א 38. לטענתם, הזכויות שניתנו לדירות שלהם מכוח תוכנית זו צריכות להיות מחושבות במסגרת זכויות הבנייה הישנות של הדירה, ולא לכלול אותן במסגרת ההשבחה והיטלי ההשבחה שיוטלו עקב תוכנית רחביה.

על השאלה אם הגישה הזאת נכונה, ועדת הערר לא השיבה. לכן, הדיון בתוכנית זו, כמו גם בתוכניות הרבעים בתל אביב ובמקומות אחרים, נותר לבתי המשפט. "נאמר כי במישור העקרוני ספק בעינינו אם קבלת טענת העוררים במלואה תביא לתוצאה נכונה ורצויה", כתבה הוועדה בהחלטתה.

החוק קובע כי יש לפטור מהיטלי השבחה את מימוש ההרחבה והחיזוק בגין תמ"א 38, אבל לא בגין מכירת דירות שנעשות לפני הבנייה. עם זאת, לפי החלטת עבר בעניין חיובים בהיטלי השבחה מכוח תמ"א 38, הזכויות הניתנות מכוחה הן מופשטות, ולכן לא ניתן לחייב בעל דירה שמוכר נכס, שבאופן תיאורטי יכול לעבור השבחה מכוח תמ"א 38.

תמ"א 38 רעננה
עופר וקנין

בוועדת הערר ירושלים הזהירו כי קבלת הגישה הזאת, גם במקרה שבו יש תוכנית מכוח תמ"א 38 שמעניקה זכויות מפורשות יותר לבעלי הנכס, עלולה לגרום לבעיה. "אין לבטל את טענת המשיבה (העירייה; א"מ), שלפיה משמעות קבלת גישה זו היא פגיעה בוועדות המקומיות, שלא יוכלו לחייב בהיטל השבחה במכר בגין תמ"א 38 מאחר שהזכויות ערטילאיות, ומנגד יידרשו להתחשב בזכויות אלה כחלק מהמצב הקודם בעת חיוב בהיטל השבחה בגין תוכנית מפורטת (...) עם זאת, לא ניתן להתעלם בענייננו מהקשר בין הוראות תוכנית רחביה לבין הוראות תוכנית 10038, ואין לבטל את טענות העוררים שלפיה בחלק מהמקרים לא תהיה הצדקה כלכלית ליישום תוכנית רחביה, מאחר שהחלופות הקבועות בתוכנית 10038 יהיו עדיפות עבור בעלי הזכויות".

ועדת הערר הוסיפה כי הנושא יבוא לפתרונו כשמוכרי הדירות יחויבו רק בחלק מהיטל ההשבחה הכולל, שייקבע בהתאם להערכת הסתברות הבנייה בזמן מכירת הדירה. שמאי מייעץ או מכריע יקבע את פוטנציאל מימוש הזכויות, והוא יכול אף להגיע למסקנה שבמועד מסוים אין כל פוטנציאל כלכלי למימוש תוכנית רחביה, ולכן מוכר הדירה לא יחויב כלל בהיטל השבחה. עם זאת, הקביעה לא תמנע מהוועדה את הזכות לגבות את ההיטל כשיונפק היתר בנייה למימוש ההשבחה. מנגד, אם יגיעו למסקנה שהזכויות מכוח תוכנית רחביה הביאו להעלאת שוויו של הנכס שנמכר - ניתן יהיה לחייב את המוכר בחלק מההיטל.

התוצאה היא שהיטלי ההשבחה החלקיים עוברים למגרש השמאים. הם יצטרכו לבדוק באיזו מידה (אם בכלל) משפיעה התוכנית על שווי הדירות, ומה הוודאות שניתן יהיה לממש אותה במועד המכירה. מכיוון שמדובר בהערכות ואומדנים, סביר להניח שצפויות לא מעט התכתשויות בין השמאים שייצגו את הוועדות, לבין אלה שייצגו את בעלי הדירות. ועדת הערר המליצה למנות שמאי יועץ לתוכנית רחביה, והטילה על הוועדה המקומית להמציא לה שומות חלקיות מטעמה, שיעמדו בקריטריונים שוועדת הערר הציבה. לאחר מכן, יעבירו הנישומים שומות מטעמם - וועדת הערר תכריע בין השתיים.

המהלך מבטיח לנישומים לא מעט ביורוקרטיה בהמשך, אבל הם יוכלו להתנחם בכך שבחלק גדול מהמקרים החיובים בהיטלים יצטמצמו בעשרות אחוזים.

 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#