הפרטת הקרקעות בבריטניה במאה ה-16 הביאה לשוק דיור לא מתפקד במאה ה-21 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפרטת הקרקעות בבריטניה במאה ה-16 הביאה לשוק דיור לא מתפקד במאה ה-21

מחירי הדירות בבריטניה עולים, ודור שלם נותר ללא יכולת לרכוש דירה ■ פחות ופחות בריטים לוקחים משכנתאות או קונים בתים - ואין פתרון באופק ■ רק רגולציה אמיצה, רפורמה במיסוי ומעורבות ממשלתית ישירה בשוק הנדל"ן - יכולות לתקן את המצב

9תגובות
מיזם דיור חדש בקרוידון, בריטניה, ב–2010
בלומברג

הכותרת של ה"ספר הלבן" החדש (במדינות חבר העמים הבריטי הכוונה היא למסמך המציג את מדיניות הממשלה ומובא לאישור הפרלמנט), "מתקנים את שוק הדיור השבור שלנו", מרמזת על הדחיפות במדיניות ממשלתית חדשה. לא קשה להבין מדוע מדיניות כזאת נחוצה. שיעור מחוסרי הבתים עולה במהירות, ודור שלם מוצא את עצמו מתמודד עם מחירי דירות יקרים מדי שאינם בהישג ידו, ואינו יכול למצוא דירות עקב המספר המידלדל של דירות שמוצעות במסגרת הדיור הציבורי.

החזרה הפתאומית למצב שבו משפחות עובדות צריכות לשכור דירות במחירים מופקעים פוגעת במימון, בפריון ובצמיחה הכלכלית. שיעור בעלי הדירות באנגליה לבדה הגיע לשיא באפריל 2003, כש–71% ממשקי הבתים החזיקו בבעלות על בתיהם, עם או בלי משכנתא. נכון לפברואר 2016, שיעור זה צנח ל–64%, לפי צוות החשיבה הבריטי רזולושן פאונדיישן. החלום של "דמוקרטיה של בעלי קניין" (POD) - מונח שטבע הפילוסוף האמריקאי הליברלי ג'ון רולס, אומץ על ידי הכלכלן ג'יימס מיד שהעניק לו פרשנות שמרנית, ולאחר מכן על ידי התאצ'ריזם - אבן הפינה באידיאולוגיה השמרנית, כמעט מת. אין פלא שהממשלה מודאגת.

ואולם, הספר הלבן הוא הפעולה האחרונה בשורה של פעולות מדיניות ואסטרטגיות, ושל יוזמות שהבטיחו לפתור את המחסור בדיור. כל היוזמות הקודמות נכשלו עקב סיבה בסיסית אחת - במשך עשורים הבריטים לא התייחסו לתפקיד שהקרקע ממלאת בכלכלה, ואפילו לא הבינו אותו.

מובן מאליו שהקרקע חשובה לבניית דירות, אבל בעיית הקרקעות היא עמוקה יותר מבעיית המחסור בדיור. היא נמצאת בבסיס של רבות מהבעיות הכלכליות שעמן הבריטים מתמודדים כיום. אי־יציבות פיננסית, עלייה באי־שוויון, חובות ותעלומת הסטגנציה של הפריון - כל אלה הם תוצאות ישירות של כישלון הבריטים בניהול הקרקע בכלכלה המודרנית.

גרף המראה ירידה במספר הקונים בית בפעם הראשונה, באנגליה, באלפים
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

היחס לקרקע כסחורה פרטית שניתן לסחור בה התחיל במאה ה–16 - והוביל להולדתה של הכלכלה המודרנית ושל הדמוקרטיה הפרלמנטרית. עם זאת, השינוי בכלכלה שנוצר על ידי הפרטה של אדמות הכנסייה ואדמות ציבוריות, רושש מיליוני אנשים כשרבים גורשו מאדמותיהם.

היה משהו לא הוגן בעליל בכך שמיעוט הפך את מה שהיה בעבר מקור ציבורי למזון, מחסה וביטחון - למקור להכנסות פרטיות. אלה שהיו צריכים לשכור קרקע גילו שכל ערך נוסף שהם יכלו לייצר נבלע במהרה על ידי מחירי השכירות הגבוהים, ומצבם לא השתפר למרות צמיחת הכלכלה.

"נכסים הם גניבה; נכסים הם חופש"

מאז הולדת הפוליטיקה הליברלית והפרויקט הכלכלי־הליברלי, הוגי דעות נאבקו בסתירה הזאת. ג'ון לוק ניסה נואשות להצדיק את הבעלות הפרטית על קרקעות, משום שהיא היתה כל כך חיונית לליברליזם הקלאסי, שבו הוא האמין. אדם סמית היה מפוכח יותר לגבי יכולתם של בעלי הקרקעות לגבות דמי שכירות מופרזים מהפועלים ומהקפיטליסטים כאחד — וחשש כי הדבר יגביל את הפריון ויערער את הלגיטימציה הפוליטית של קניין.

סמית האמין כי תפקידה של המדינה הוא להגן על מוסד הנכסים הפרטיים מפני הדמוקרטיה באמצעות צמצום התופעות השליליות שלו, בעוד ז'אן ז'אק רוסו חשב כי יש להקריב נכסים לטובת הצלת הדמוקרטיה. האנרכיסט הסוציאליסט פייר־ז'וזף פרודון סיכם את הפרדוקס בשני משפטים קצרים: נכסים הם גניבה; נכסים הם חופש.

הסיפור הזה חזר על עצמו במאה ה–20. הפעם הדגש לא היה על אדמות חקלאיות אלא על דיור. חברת שירותי הנדל"ן סבילס מעריכה את שווי מלאי הדיור בבריטניה ב–6.8 טריליון ליש"ט, לעומת שווי כל הקרקעות החקלאיות — 190 מיליארד ליש"ט.

גרף שיעור בעלי הבתים באנגליה

היצע הדיור ומחירי הדירות היו תחת שליטה במשך תקופה מסוימת בעזרת המועצה לדיור, אספקה ממשלתית של קרקעות ליזמים, רגולציה הדוקה על משכנתאות ומסים שהוטלו על בעלי דירות.

ואולם, עד שלהי שנות ה–60 נבנו דירות רבות כל כך, עד שהפוליטיקאים התרכזו פחות בהיצע ויותר בעידוד הבעלות על דירות. מאז המסים על בעלי הדירות הוחלפו בסובסידיות עבור הרוכשים; תוכנית בניית הערים החדשה נעצרה, ועמה גם הופסקו הערבויות הממשלתיות לאספקת אדמות; מועצות אזוריות חויבו למכור את מלאי הדירות שלהן, ונאסר עליהן לבנות חדשות; הרגולציה על המשכנתאות צומצמה; האשראי נכנס לתחום הנדל"ן — ויצר מודל חדש של "דיור קפיטליסטי". העידן של עליות וקריסות בשוק הנדל"ן התחיל.

כיום, הצד האפל של פרדוקס הבעלות על בתים מראה שוב את פניו. דירות ש"מרוויחות" יותר מבני אדם הן דבר שגרתי, והבנקים נהפכו למכורים למשכנתאות, במקום להלוואות שמוענקות ליוזמות יצרניות. אפילו בעלי השכר הגבוה נאבקים למצוא דירה במרחק סביר ממקום עבודתם, ובעלי עסקים אומרים כי עלויות הדיור עבור העובדים הן ההוצאות הגדולות ביותר שלהם. בעיית השכירות חיה וקיימת — עם זאת, נראה כי אנחנו לא יכולים להשתחרר מהחלום של בעלות על בית ששוויו נמצא תמיד בעלייה, והוא מאפשר לנו להוציא יותר כספים על מוצרים ועל תחביבים. נראה כי פרודון צדק: נכס הוא גם גניבה וגם חופש.

הקרקע אינה מצייתת לחוקי ההיצע והביקוש

כדי לפתור את הבעיות האלה על הבריטים להכיר בכך שלקרקע יש מאפיינים מיוחדים, שהופכים את החוקים המקובלים של היצע וביקוש ללא רלוונטיים לגבייה. מאפיינים אלה הופכים את הבורסה למקום השגוי לטפל בקרקע.

תמונה של בית ושלטי שכירות באנגליה
בלומברג

היצע הקרקעות מטבעו מועט, והשליטה בו היא פוליטית. מדיניות הדיור צריכה לשאוף לאזן את בין החזקות השונות על הקרקע (מבחינת מיסוי וסובסידיות), כך שלאנשים לא יהיו תמריצים להשקעת יתר בדירות. בה בעת, יש להגדיל את היצע הדירות שמחוץ לשוק, כמו דירות ציבוריות ותוכניות דיור קהילתיות, כדי להקטין את התלות בשוק הנדל"ן ההפכפך.

הספר הלבן לדיור והדיון סביבו, מרמזים על כך שהממשלה עשויה לפעול בכיוון הזה. בנוסף, יש כוונות לאפשר למועצות להקים תאגידים לפיתוח קרקעות, ולקנות בכפייה אדמות עם אישורי בנייה שבעליהן מסרבים לבנות עליהן — מה שיכול להוריד את מחירי הקרקע לדירות חדשות.

אבל כדי לפתור באמת את בעיית הדיור יש לעשות יותר מאשר רק להגדיל את מספר הדירות שנבנות. על הבריטים לשבור את הדינמיקה המתגמלת שקיימת בין המערכת הפיננסית לערך הקרקעות ולכלכלה הרחבה, ולנכס חלק גדול יותר מתוך הרווחים הבלתי־צפויים שבעלי הדירות הפרטיים (שלא באמת הרוויחו אותם) מכניסים לכיסם על חשבון החברה.

הדבר יצריך רגולציה פיננסית אמיצה, רפורמה במיסוי ומעורבות ממשלתית ישירה גדולה יותר בשוק הנדל"ן הלא מתפקד. רק בצורה כזאת אפשר לאזן טוב יותר בין היתרונות והחסרונות שנגרמים בגין מה שווינסטון צ'רצ'יל כינה "אם כל המונופולים" — הבעלות על הקרקע.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#