ההתחדשות העירונית מגדילה את התיאבון של העיריות להיטל השבחה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ההתחדשות העירונית מגדילה את התיאבון של העיריות להיטל השבחה

גל של חיובים בהיטלי השבחה מצד עיריית ירושלים באזור רחביה גרר ערעורים של בעלי דירות ■ ההיטלים מושתים על מוכרי דירות שקיבלו זכויות בנייה במסגרת התחדשות עירונית - אף אם אין סיכוי לממש את הזכויות ■ כעת גם בתל אביב חוששים מהיטלים בסך מאות אלפי שקלים

5תגובות
מרכז תל אביב. האם היטל ההשבחה יחול על תוכנית הרבעים באזור?
וקנין עופר

בתקופה האחרונה מככבת באופן שלילי תוכנית 9988 בוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים ואצל שמאים מכריעים. הסיבה: גל של חיובים בהיטלי השבחה מצד עיריית ירושלים באזור רחביה, שגרר אחריו ערעורים מצד בעלי הדירות.

התוכנית, שאושרה לפני פחות משנתיים, שואפת להגדיל את מספר הדירות באזור, שרובן הוקמו בשנות ה–30, מ–4,400 ל–5,000, והיא כוללת לא מעט זכויות להגדלת מבנים ישנים. מאז שפורסמה לאישור, גילו בעלי דירות שמכרו אותן כי הם נתבעים מהעירייה לשלם היטלי השבחה - בסכומים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף ליותר.

"העירייה עושה דבר פשוט. נניח שאתה בעל דירה במבנה בן שלוש קומות שבו עשרה דיירים, והתוכנית מוסיפה זכויות בנייה לעוד שלוש קומות - כשתמכור את הדירה שלך תחויב בהיטל השבחה. ההיטל מבוסס על 50% משווי הזכויות שנוספו לבניין - גם אם אין שום תכנון למצות את הזכויות האלה, גם אם אין הסכמה בין הדיירים לביצוע העבודות, ואף אם הדבר בכלל לא אפשרי מסיבות שונות", מסביר שמאי שמטפל בכמה תיקים באזור.

את הסיבות השונות נסביר בהמשך, אבל תחילה נסביר מהו היטל ההשבחה - זהו היטל שמשיתה רשות מקומית (ליתר דיוק הוועדה המקומית של אותה רשות), שגובהו 50% משווי זכויות שתוכנית חדשה העניקה לנכס, באמצעות זכויות בנייה או שינוי ייעוד של הנכס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"לא מעוקצו ולא מדבשו"

המקרים הנפוצים ביותר של היטלי השבחה הם תוכניות בניין עיר, שבהן יזמים מגדילים את זכויות הבנייה שלהם על מגרשים שבבעלותם, אבל יש גם מקרים אחרים. לפי חוק התכנון והבנייה, רשות מקומית יכולה לגבות את ההיטל בשני מקרים: כשבעלי הנכס מממשים את התוכנית המשביחה, או כשהם מוכרים את הנכס. כאן נכנסת תוכנית 9988 ותוכניות דומות אחרות, המנסות לשנות את המציאות התכנונית והפיזית בשכונות ותיקות. מתברר כי יכול להיווצר הבדל אדיר בין זכויות שניתנות על הנייר, לבין הסיכוי שיתאפשר לממשן בשטח.

"במקרים רבים ברחביה, יש בית משותף שבו בעל דירה אחד הוא אדם זקן שרק רוצה שיניחו לו, בעל דירה שני גר בלוס אנג'לס ובעל דירה שלישי בארגנטינה. גם אם בעל הדירה הרביעי רוצה לקדם את הזכויות, הסיכוי שיוכל לעשות זאת הוא קלוש", מסביר השמאי.

אבל יש גם קשיים אחרים. למשל, העצים בשכונה נחשבים לעצים שמורים, ולכן אם במהלך מימוש הזכויות צריך לעקור או לכרות עצים, יש לקבל היתר מפקיד היערות — דבר שאינו ודאי כלל. יש מקרים נוספים שבהם יהיה קשה לממש את הזכויות מבחינה טכנית, למשל מפני שהרחובות צרים או משום שמגרשי הבנייה הם בצורות גיאומטריות שאינן מתאימות להרחבה.

בסופו של דבר, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים שומרת לעצמה את הזכות לבדוק את הפרויקט המוצע, ולהחליט אם היא מתירה לבצעו. השמאי מסביר: "הקשיים האלה וקשיים אחרים הם גורמים שהופכים את מימוש הזכויות לפי תוכנית 9988 לחסר ודאות, ולכן לא ייתכן שיגבו לפיה היטל השבחה".

"לא מעוקצו ולא מדבשו", מעיר עו"ד עופר טויסטר על המקרים האלה. "אם תשאל את בעלי הדירות, הם יגידו שהם מוותרים על תוספת הזכויות וגם לא רוצים שיגבו מהם את היטלי ההשבחה".

גרף דוגמה להיטל השבחה בתוכנית הרבעים

זה בדיוק מה שקורה בימים אלה בשכונת בית הכרם, עוד שכונה ירושלמית ותיקה ויוקרתית, שמקודמת בה תוכנית להתחדשות עירונית, שמספרה 16000. בשכונה יש כיום כ–5,700 יחידות דיור, והתוכנית מציעה תוספת של 1,400. יש תושבים ויזמים ששמחים להגדיל את זכויות הבנייה, אבל רבים מהתושבים הביעו התנגדויות לתוכנית. אף שרוב ההתנגדויות היו על רקע תכנוני, גם היטל ההשבחה עלה על הפרק.

בדיון עם מתנגדים, שהתקיים בדצמבר בוועדת המשנה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אמרה נציגת המינהל הקהילתי בשכונה: "יש עניין של היטל ההשבחה המושת על כל מי שיכול אולי לקבל זכויות - זה לא קשור לשאלה אם הוא באמת יכול לממש את הזכויות, ואם יש לנכס פוטנציאל מימוש. אנחנו מבקשים לקבוע כי היטל השבחה יוצמד לעצם מימוש הזכויות עם קבלת היתר הבנייה. כך אפשר למנוע את העוול של תושבים רבים, שלכאורה יש להם זכויות, אבל יצטרכו בעיקר לשלם".

היטלי ההשבחה מגיעים לתל אביב

ירושלים אינה לבד בסבך היטל ההשבחה. תמ"א 38, שאושרה לפני כ–11 שנה, המריצה רשויות מקומיות שונות לפזול לשני כיוונים: האחד - עיצוב מחדש של מרכזי הערים והשכונות החדשות, כך שהעיר תכיל את התמ"א, בלי שתפגע במרקם העירוני ובלי שתחרוג מיכולת התשתיות המקומיות לשאת את תוספת הדירות. הדבר נעשה בחיפה למשל, שבה פורסם מסמך מדיניות מקיף לגבי הזכויות שיקבלו פרויקטים של תמ"א 38 בכל חלקי העיר.

הכיוון השני שאליו פוזלות הרשויות המקומיות הוא היכולת לגבות היטלי השבחה, חרף העובדה שתמ"א 38 פוטרת יזמים מהיטלים. ברשויות מסוימות החליטו לפעול בניגוד לחיפה, שם בהגדרה מסמך המדיניות אינו מאפשר לגבות היטל. באחרונה הועלו חששות, שלפיהן כמה רשויות מתכוונות לגבות היטלים, על סמך תוכניות שנעשו בהשראת תמ"א 38, כשהראשונות הן תוכניות הרבעים 3 ו–4 של תל אביב.

תוכניות הרבעים משלבות את תמ"א 38 בתוכנית עירונית כוללת להתחדשות עירונית בתל אביב. התוכניות מעניקות זכויות בנייה משתנות למבנים, תוך התחשבות בעקרונות שימור. רבעים 3 ו–4 מתייחסים בעיקר לאזור מרכז העיר.

שכונת רחביה בירושלים. תוכנית להתחדשות עירונית שואפת להגדיל את מספר הדירות באזור מ–4,400 ל–5,000
אמיל סלמן

"תמ"א 38 נותנת פטור ליזמים עד למיצוי כל הזכויות של התמ"א, אבל אינה פוטרת בעלי דירות שיש להם זכויות מתוקף התמ"א", מסביר טויסטר. "לפני כמה שנים עיריית תל אביב ניסתה לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, שלכאורה עמדו בכל התנאים של המבנים שזכאים לתמ"א 38, אבל ועדת הערר המחוזית ביטלה את הגבייה, עקב חוסר הוודאות". כלומר, בדיוק כמו בירושלים, כשמדובר בשכונות ותיקות ומורכבות, אין כל ודאות שניתן לממש בכל המקרים את התמ"א.

ואולם, לאחר מכן פותחו תוכניות הרבעים והמצב השתנה. התוכניות נמצאות בהליכי אישור אחרונים, ואצל רבים קיים חשש שעיריית תל אביב תגבה לפיהן היטלים. "עכשיו, בניגוד לעבר, ניתן לומר שקיימת ודאות תכנונית גבוהה למימוש הזכויות, ולכן העירייה תוכל לגבות את ההיטלים", מסביר טויסטר.

"זו בדיוק השאלה המשפטית, וזה לא ברור לאף אחד", אומר עו"ד עופר אבן. "בתמ"א 38 יש את סעיף 23, שמאפשר לרשויות ליזום תוכניות על סמך תמ"א 38, ולאחד באמצעותן את כל הזכויות במקום, לפי התוכניות הישנות עם הזכויות של תמ"א 38 — ואולי אף להוסיף עליהן.

"בתוכניות הרבעים 3 ו–4, לאורך צירי התחבורה הראשיים - הרחובות ארלוזורוב, ויצמן ואבן גבירול - הגדילו את זכויות הבנייה לשמונה קומות, כך שבמפורש התוכניות החדשות מוסיפות זכויות בעצמן. במקרה כזה, ייגבו היטלי השבחה על הזכויות החדשות בקיזוז הזכויות שהוקנו לבעלי הדירות מכוח התמ"א. מעבר לזה, אני צופה מדידות של העירייה, שיצמצמו ככל האפשר את הזכויות מכוח התמ"א - כדי להוסיף זכויות שניתן לגבות בגינן היטלים".

אבן מוסיף כי בעבר עיריית תל אביב הסכימה לא לחייב מוכרי דירות בהיטלי השבחה בגין תוכניות שלא מומשו. העירייה התנתה זאת בכך שרוכשי הדירות יחתמו על מסמך התחייבות, שלפיו אם התוכנית תצא לפועל, הם יישאו בהיטל. "ייתכן שהנוהל הזה, שהתקיים פעם, יבוצע גם עכשיו, אבל זה כבר תלוי בעירייה", אמר אבן.

סוגיית ההיטלים לא עלתה בדיונים

השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי משוכנעים כי העירייה תנסה לגבות היטל השבחה גבוה ככל הניתן גם מיזמים. גם הם סבורים כי בעקבות תוכנית הרבעים מצפה הפתעה מרה למי שימכור דירות, שכן הוא יחויב גם עקב זכויות הבנייה שהמבנה יקבל מכוח תמ"א 38. זאת, על סמך התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שדנה בהיטלי השבחה.

על פניו, לפי החוק, הפטור הניתן במסגרת תמ"א 38 תקף אך ורק לגבי היתר הבנייה, או במקרים שבהם בעל דירה בבניין שהתווספו לו זכויות מחליט למכור את הדירה. אם אכן תתקבל הפרשנות הזאת, טרשנסקי וקמיל מעריכים כי לאחר אישור תוכניות הרבעים 3 ו–4 בתל אביב, מוכרי דירות יקבלו חיובים בהיטלים שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים.

לדוגמה, בניין בן ארבע קומות, ששטח כל אחת מהן 300 מ"ר, וקיבל זכויות לתוספת שתי קומות וחצי (750 מ"ר) - יושבח בשווי של כ–22 אלף שקל למ"ר, ובסך הכל ב–16.5 מיליון שקל. ההיטל יהיה מחצית מההשבחה - 8.25 מיליון שקל. אם בבניין יש עשר דירות, יחויב כל בעל דירה ב–825 אלף שקל היטל - חיוב ניכר לכל הדעות.

אבל העניין רחוק מלהיות בטוח. "אין לי ספק שהעירייה תנסה לגבות את מלוא היטלי ההשבחה, ואולי תתכחש לזיקה שיש לתוכניות הרבעים לתמ"א 38, מפני שלגבי הזכויות מכוח תמ"א 38 פסקו כבר שאין לגבות היטלי השבחה גם בעת המכירה. גם אם יראו שהתוכנית כוללת זכויות של תמ"א 38, העירייה תטען שאלמנט הוודאות מקנה לה את הזכות לגבות את ההיטל. על זה אני צופה מלחמות אדירות בחודשים הקרובים", אומר עו"ד צבי שוב.

אבל האם בכל הדיונים הרבים שהתקיימו על תוכניות הרבעים, לא נשאלה השאלה הפשוטה על החבות בהיטלי השבחה? "לא", עונה טויסטר, שהשתתף בדיונים. "אמרו שההיטלים ייגבו על פי דין".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#