רעיון השקעה: טקסס

המדינה לא היתה שותפה לניפוח הבועה שנרשם בחופים, מחירי הדירות בה נותרו נמוכים, והיא מהווה מוקד משיכה לחברות רבות המגיעות ליוסטון ולדאלאס

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

שעיה בוימלגרין הפנה לפני כשבוע וחצי את הזרקור לאזור בארה"ב, שרק ישראלים מעטים השקיעו בו עד לאחרונה. היה זה שעה שחברת אזורים שבשליטתו הודיעה על ניהול מגעים לרכישת קרקעות ביוסטון בהיקף של 795 מיליון דולר. מה יש להם לחפש שם? לא מעט, ובחינת שוק הנדל"ן במדינה הזו מגלה פוטנציאל מעניין להשקעה.

הבועה היא אחד הנושאים המטרידים ביותר כיום בשוק הנדל"ן האמריקאי, ולכן מדובר בעניין הראשון שיש לבדוק גם ביחס לטקסס. "לא סביר שיש בועה בשוק הנדל"ן הטקסני", כותבת כתבת הנדל"ן בת' ברסנהאן במגזין הנדל"ן המקוון "RISmedia" בסקירה מאוקטובר השנה. "נראה שהטקסנים יכולים לשחרר אנחת רווחה. שוק הדירות של טקסס יציב וחיובי, עם עליית מחירי דירות צפויה בקצב בריא, אם כי שיעור עליית המחירים עלול להיות איטי, אם התנאים בשוק העבודה ייחלשו באופן בלתי צפוי".

בכתבה מצטטת ברסנהאן את איגוד סוכני הנדל"ן של טקסס, המצביע על עלייה בפרמטרים המביאים שגשוג לשוק הנדל"ן - שכר, מחירי דיור ושוק העבודה. בשנתיים האחרונות היתוספו לשוק העבודה הטקסני יותר מ-65 אלף מקומות עבודה, מחירי הדירות עלו בכ-25% בחמש השנים האחרונות, והתחזית היא שמגמות העלייה ברמת התעסוקה וגידול האוכלוסייה יימשכו.

"בהתבסס על ביקוש ומרכיבים כלכליים, אין כמעט סכנה לבועת נדל"ן למגורים בטקסס", אמר באותה כתבה יו"ר איגוד סוכני הנדל"ן בטקסס, לאנס לייסי. "התנהגויות השוק הקיצוניות שאנו שומעים עליהן בתקשורת מתרחשות בחופים המזרחי והמערבי. בטקסס שוק הנדל"ן יציב".

ואכן, הדעה הרווחת בקרב חברות הנדל"ן והייעוץ בנדל"ן, היא שהפוטנציאל הנדל"ני של טקסס חיובי בעיקרו, והדבר מתבטא בנתוני המכירות שפירסמה ההתאחדות הארצית האמריקאית של סוכני המקרקעין לפני כארבעה חודשים. נתונים אלה הראו כי ברבעון השני של השנה נרשמה ירידה במכירות הנדל"ן ב-28 מדינות בארה"ב ובהן פלורידה ואריזונה הסמוכות לטקסס, קליפורניה, וירג'יניה ונוואדה. ההערכה היתה, שהירידה נבעה מהקצב המהיר של עליית המחירים בתקופות הקודמות, ואי הוודאות לגבי השווקים הללו בעתיד. במקומות בהם עליות המחירים היו מתונות, בהם טקסס, המשיכו להירשם עליות במכירות הדירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הפרמטרים של יוסטון

אבל יש גם היבטים אחרים שחשוב לתת עליהם את הדעת, והדברים מכוונים במיוחד כלפי יוסטון, העיר הגדולה במדינה והרביעית בגודלה בארה"ב. בעיר עצמה חיים כיום מעל ל-2 מיליון תושבים, וביוסטון רבתי חיים כ-5 מיליון תושבים עם צפי גידול שנתי של 4% באוכלוסייה.

הפרמטרים הכלכליים של יוסטון מצוינים: שוק העבודה בה נמצא בעלייה תלולה החל ב-2003, ועל פי הערכות שפירסמה חברת הייעוץ והמחקר הנדריקס אנד פרטנרס (Hendricks & Partners), מדובר על שיעור שנתי של גידול בתעסוקה של 2.8%, כפול מהממוצע האמריקאי. השיעור הגבוה מוסבר במעבר של חברות גדולות ליוסטון בשנים האחרונות. אחת הסיבות לכך נעוצה בשיעורי המיסוי הנמוכים הנהוגים בטקסס.

אבל הנה פרמטר בלתי צפוי שהשפיע מאוד על שוק השכירות המקומי: בסוף השנה שעברה נקבע שיא בפעילות הנדל"ן למגורים ביוסטון, עקב סופות ההוריקן ריטה וקתרינה, שהביאו לעיר 37 אלף משפחות שפונו מאזורי האסונות, במיוחד מניו אורלינס, ואלה התנפלו על שוק השכירות המקומי. כ-21 אלף מהן עדיין נותרו ביוסטון, אולם חוזי השכירות המסובסדים שקיבלו מהמדינה יפוגו בסוף פברואר 2007, ואז, מעריכים בהנדריקס אנד פרטנרס, יפונו אלפי דירות שכורות מדייריהן.

שוק השכירות למפוני קתרינה מתמקד בדרך כלל ברמות הנמוכות, ועל כן צופים בחברה היצע גדול בתחום הזה, עם התרוקנות הדירות. המסקנה של החברה היא ששוק השכירות ברמות אלה תלוי בסובסידיות הממשלתיות למפונים.

הזווית הישראלית

חברה ישראלית שפועלת ביוסטון היא בית ההשקעות פאונדרס, שמשקיע בפרויקט The Fairways, בן 432 יחידות דיור במתחם סגור שמוקף מגרשי גולף, הנמצא באזור South Sore.

מנכ"לית פאונדרס, דנה תדמור, מספרת כי בחברה מודעים לבעיות שעלולות לפקוד את שוק המגורים בעיר, עקב פקיעת הסכמי השכירות למפוני קתרינה, אולם אינה מודאגת: "מדובר על חתך אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית נמוכה, שממוקמם בדרך כלל בשכונות הפחות טובות של העיר, ואינו רלוונטי להשקעות שלנו".

תשואות שמתקרבות ל-10% בשנה אינן יוצאות דופן, כפי שמספרות המתווכות והיזמיות הישראליות הפועלות בטקסס, אתי שמזה ודרי רייס, בעלות חברת E&D Investor Group. אלו מדווחות, כי באחרונה רכשו בניין מגורים של 17 דירות ביוסטון בשווי של מיליון דולר ומכרו אותו לארבעה משקיעים. בעוד שנה הדירות יימכרו לדיירים וחברת E&D תממן את המשכנתא לדיירים. בסך הכל התשואה המוערכת על העסקה מגיעה ל-10%.

למרות הכלכלה הצומחת של יוסטון, ה"מטרופולקס", שכולל את דאלאס ופורט וורת' (Fort Worth), הוא המקום בעל שיעורי הצמיחה הגבוהים ביותר בטקסס, עם שיעורי גידול בתעסוקה של 2.7% ברבעון השלישי של השנה. המקום קולט מהגרים ממקומות שונים בארה"ב בקצב של 8,000-10,000 ברבעון.

בסקירתה מסבירה חברת הנדריקס ופרטנרס כי ההשפעה של קתרינה על שוק הדירות בדאלאס ופורט וורת' מצומצמת בהרבה מזו של יוסטון, וכי מה שמשפיע על השוק הוא בעיקר הגידול במקומות העבודה וההגירה.

הסיבות לצמיחה הגועשת של אזור המטרופולקס הן מיקומו בצפון המדינה, שהופך אותו לנגיש ומתאים לתחום הלוגיסטיקה והמשלוחים. יש באזור זה שני שדות תעופה וכמה קווי רכבת, והוא מתאפיין בשיפור מתמיד במערך הכבישים.

כמו כן, הועברו לדאלאס מטות הנהלה של חברות גדולות שבחרו להתמקם באזור. חלקן היגרו לשם מקליפורניה. החברות נמשכות למוסדות להשכלה גבוהה הטובים הנמצאים באזור, משום שהסטודנטים שלהם נחשבים לכוח עבודה חיוני.

הסוד של דאלאס

מה כל כך מושך באזור דאלאס? בין היתר מחירי הדירות שעדיין נמוכים יחסית. בית חד-משפחתי שמחירו בקליפורניה הוכפל בשש השנים האחרונות, עלה רק ב-27.4% במטרופולקס. שכר דירה ממוצע בלוס אנג'לס מגיע ל-1,516 דולר לחודש, לעומת 699 דולר בלבד במטרופולקס.

גם בערים המרכזיות האחרות, סן אנטוניו ואוסטין, נרשמו שיעורי צמיחה נאים, ואנשי הנדל"ן רואים בהן יעדים אפשריים להשקעות, על כל הבדיקות הפרטניות ההכרחיות.

המתווכות שמזה ורייס ביקרו לפני כחודש בישראל, כחלק ממסע שיווק שהן עורכות לנכסים בטקסס הנמצאים בטיפולן. השתיים מוסיפות, כי אדמות רבות בטקסס הופשרו באחרונה לבנייה, במסגרת מדיניות ממשלתית להרחבת השקעות. "אדמה היא אחד מהדברים הכי זולים בטקסס, עקב גודלה של המדינה. אם אתה רוצה, אתה יכול למצוא אפילו אדמה ב-300 דולר לדונם, אבל רק השד יודע מתי היא תפותח", הן אומרות.

התשואות להשקעה בנכסים בטקסס יכולות להגיע לרמות של 8%-13% בשנה, אבל הנכסים הנושאים תשואה גבוהה נושאים במקביל גם סיכונים גבוהים יותר, משום שהם ממוקמים באזורים הגרועים של הערים, שבהן גרים מהגרים ותושבים עניים.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker