"המחירים ממשיכים לעלות - מדד הלמ"ס כלל את מחיר למשתכן והטעה את הציבור" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"המחירים ממשיכים לעלות - מדד הלמ"ס כלל את מחיר למשתכן והטעה את הציבור"

לשכת השמאים טוענת כי הירידה במדד מחירי הדירות בדצמבר אינה משקפת את מחירי השוק משום שנכללו בו דירות בסבסוד ממשלתי, שמחירן נקבע חודשים לפני המכירה ■ בראשון לציון, למשל, עלו מחירי הדירות בדצמבר ב-1% ללא שקלול מבצע מחיר למשתכן, וירדו ב6% בהכללתו

68תגובות
אתר בנייה באשקלון. לפי השמאים, מחירי הדירות בעיר עלו ב– 4% ברבעון האחרון
אילן אסייג

מחירי הדירות עולים או יורדים? לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, שפורסמה אתמול, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבעון האחרון של 2016, וב–8.3% ברמה השנתית. לעומת זאת, המדד לדצמבר 2016 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שפורסם לפני כמה ימים, הצביע על ירידה חריגה של 1.2% במחירי הדירות, ועל עלייה שנתית של 5.9% בלבד במדד מחירי הדירות.

במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן.

סקירת לשכת השמאים החלה לפני כחצי שנה, כתגובה וכמחאה על החלטת הממשלה להפסיק לפרסם את תוצאות הסקירות הרבעוניות של מחירי הדירות, שערך השמאי הממשלתי הראשי טל אלדרוטי. בלשכה אימצו את המתודה שבה נקט השמאי הממשלתי, והסקירה שלהם מבוססות על מחירי דירות ארבעה חדרים ב–16 הערים שבהן בוצע מספר העסקות הרב ביותר. לאחר ניפוי וטיוב הנתונים, נותרו במדגם של לשכת השמאים 4,000 עסקות, שעל בסיסן נערך הניתוח - כ–17% מכלל העסקות שבוצעו ברבעון האחרון של 2016.

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של 2016, בחיפה, הרצליה ואילת לא חל שינוי ברמת מחירי הדירות, ואילו באשקלון ובחולון חלה עליית המחיר בשיעור הגבוה ביותר - של 4%.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2015, עליית המחירים החדה ביותר היתה בתל אביב - 13%, ומיד אחריה רמלה, מודיעין ונתניה, עם עלייה של 12% בכל אחת. בחיפה נרשמה העלייה המינורית ביותר בשנה האחרונה - של 2% בלבד.

המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים בתל אביב הוא 3.23 מיליון שקל — עלייה של 2% לעומת המחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2016. המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים בירושלים הוא 2.04 מיליון שקל, מחיר המשקף עלייה של 1% ברבעון האחרון של 2016, ועלייה של 6% לאורך השנה האחרונה. בבאר שבע, שהיתה שיאנית עליות המחירים ב–2015, חלה עלייה מתונה של 5% בשנה החולפת, ועלייה של 1% ברבעון הרביעי של 2016.

אוהד דנוס
כפיר סיון

בלמ"ס שוקלים לפרסם שני מדדים נפרדים

בניגוד לפערים בין המדד של דצמבר לזה של לשכת השמאים, סקירה אחרת של הלמ"ס, שבדקה את המחיר הממוצע של עסקות לרכישת דירות ארבעה חדרים ברבעון האחרון של 2016, העידה על עלייה של 1.5% במחירי הדירות לעומת הרבעון שלפניו, בדומה לממצאי לשכת השמאים.

השוני ביתר הממצאים קשור לשוני המהותי במתודולוגיית הסקירות. בעוד השמאים בודקים עסקות לרכישת דירות ארבעה חדרים ב–16 ערים בלבד, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מסתמך על עסקות המבוצעות ב–67 יישובים עירוניים שמתגוררים בהם 20 אלף תושבים לפחות. את העסקות משקללים בנוסחה שכוללת שבעה מדדים, כמו מחיר הדירה, מספר החדרים והשטח שלה. מהשקלול מתקבל השינוי החודשי בשווי הדירות שנרכשו, תוך ניכוי מדדים שעלולים לעוות את התוצאה.

ואולם הפעם, כך טוענים בלשכת השמאים, העובדה שנכללו במדד גם מחירי דירות שנמכרו במסגרת מבצעי מחיר למשתכן גורמת להטיה בוטה של הנתונים כלפי מטה. דנוס ביקר אתמול את הנתונים: "כשהלמ"ס מפרסמת מדד שמעיד לכאורה על ירידה במחירי הדיור בדצמבר ולא מודיעה שנכללו בו גם דירות של מחיר למשתכן, היא פשוט מטעה את מרבית הציבור. הלמ"ס מתחילה לאבד את אמינותה - מה שהופך את דו"ח מחירי הדיור של לשכת שמאי המקרקעין לחשוב עוד יותר".

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס אמור לכלול רק עסקות שבוצעו בשוק החופשי, כדי למדוד שינויי שוק אמיתיים. ואילו לדירות הנמכרות במסגרת מחיר למשתכן יש מחיר שנקבע מראש, חודשים רבים לפני המכירה עצמה, תוך סבסוד ממשלתי. לפיכך, אין קשר בין מחיריהן לבין מצב השוק ביום שבו נמכרו.

בלשכת השמאים מציינים בהקשר זה את ראשון לציון, שבה רבע מכלל העסקות שבוצעו בדצמבר 2016 נעשו במסגרת המבצע. בניכוי עסקות מחיר למשתכן מסך העסקות, מתגלה עלייה של 1% ביחס לרבעון הקודם. כאשר לא מנכים אותן, נרשמת לכאורה ירידה של 6% במחירי הדירות בראשון לציון בדצמבר.

"ניתן לומר בוודאות שלמרות ההאטה בעליית מחירי הדירות, עדיין לא מדובר בשינוי מגמה", כותבים השמאים. "הירידה הדרמטית בהיקף העסקות (בשיעור של כ–40%) אינה מביאה כרגע לירידת מחירים. המצב דומה לזה שהתרחש בענף לקראת אישור תוכנית מע"מ 0%, שבו נראית האטה משמעותית בשוק, שאינה מלווה בהגדלת היצעים משמעותית. השוק בוחן את דרכו ויש להניח כי יגיב בהתאם לביצועי הממשלה בשטח עד לחודשי הקיץ של 2017".

בלמ"ס מאשרים את הכללת מבצעי מחיר למשתכן במדד מחירי הדירות, ומוסיפים כי הם שוקלים לפרסם בעתיד שני מדדים — אחד שכולל את מבצעי מחיר למשתכן, ואחד בלעדיו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#