הרכב הדירקטוריונים בחברות הנדל"ן עשוי להציל את גורלן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרכב הדירקטוריונים בחברות הנדל"ן עשוי להציל את גורלן

בחלק נכבד מחברות הנדל"ן, הדירקטוריון מורכב מאנשים שאין להם את רמת המקצועיות והניסיון הנדרשים כדי לשמש דירקטור במועצת מנהלים של חברות מסוג זה

3תגובות
מרפסות שנפלו בבניין בחדרה
נמרוד גליקמן

כמה חברות נדל"ן בישראל עוד צריכות להתמוטט כדי שקברניטי המשק יתחילו להתמודד עם הבעיה? מלבד הפולמוס הבלתי־נגמר באשר לעתיד מחירי הדיור ואוזלת היד של המדינה בצינון עליית המחירים, אנחנו עדים לבעיה נוספת וחמורה לא פחות בענף הנדל"ן, שיש לה השפעות נרחבות על עליית מחירי הדיור - התמוטטותן של חברות וקבלנים.

חברות נדל"ן וקבלנים קורסים בקצב לא הגיוני, ומשאירים רוכשי דירות תמימים ללא כלום, אחרי שאיבדו את כספי השקעתם. אבל מעבר לכך, הם גם גורמים להפסדים כלכליים אדירים לאזרחים רבים, שכספי הפנסיה שלהם הושקעו עבורם בחברות אלה באמצעות רכישת אג"ח - וכעת נהפכו בעל כורחם לחלק מנושי החברה.

אם בעבר סברנו שרק קבלני ביצוע נמצאים בסיכון לפשיטת רגל, כיום אנחנו עדים לכך שגם היזמים עצמם מתמוטטים. היזמים מתמוטטים משום שהם לוקחים על עצמם כמה שיותר פרויקטים במקביל, ונאלצים לגייס כספים למימון אותם פרויקטים. הם עושים זאת באמצעות מינופים גבוהים של אשראי בנקאי וחוץ בנקאי. כיצד מתבצעות הבדיקות וההחלטות העסקיות בחברות האלה, ומי מקבל אותן? כאן טמון שורש הבעיה.

הבעיה המרכזית שמאפיינת את החברות הפועלות כיום בתחום הנדל"ן, ציבוריות ופרטיות, היא ההרכב והתמהיל של הדירקטוריון. בחלק נכבד מהן הדירקטוריון מורכב מאנשים שאין להם את רמת המקצועיות והניסיון הנדרשים כדי לשמש דירקטור במועצת מנהלים של חברות נדל"ן. פרויקטים של נדל"ן הם עתירי כסף, ודורשים מיומנות רבה לא רק בהקמתם התפעולית - אלא בעיקר במימונם, בבקרה התקציבית וביכולת לנהל אותם בבטחה וביציבות מהיום הראשון ועד לקבלת המפתח. כשהדברים אינם מתנהלים במקצועיות הנדרשת, אין להתפלא שחברות רבות קורסות, ואף מושכות את כל הענף למטה.

לבעיה זו מתווסף היבט נוסף - היעדר הפיקוח. בעוד החברות הציבוריות נמצאות תחת רגולציה מסוימת, בחברות הפרטיות ההפקרות חוגגת. מתקיימות בהן לא אחת מעילות שמתגלות אחרי שהחברה כבר על סף קריסה, הן ממונפות ברמות גבוהות מדי, מגייסות כספים מכל מי שרק מוכן לתת, עובדות עם רמת הון עצמי קטנה מאוד, ומסכנות ללא אבחנה וללא פרופורציות את יציבות החברות.

התוצאה היא שאותן חברות פרטיות לא מפוקחות מנצלות את חוסר ההבנה של ציבור המשקיעים, שרצים כעדר לקבוצות הרכישה ולעסקות נדל"ן שנועדו לכישלון - ללא שום הגנה. ללא רפורמה משמעותית בכל הקשור להרכב הדירקטוריונים, כך שיכיל יותר דירקטורים בלתי־תלויים ועם כישורים מתאימים - מבינים בתחום, עם שנות ניסיון כמנהלים בענף הנדל"ן ומתמחים במימון פיננסי ובמימון פרויקטים ארוכי טווח - נמשיך לראות מקרים של חברות נדל"ן הנופלות ומגיעות לחדלות פירעון ולהסדרי חוב.

כמו כן, אם משרדי האוצר והשיכון שואפים להגן על הציבור, עליהם לערוך רשימת דרישות שכל חברה קבלנית, מארגני קבוצות רכישה ויזמי תמ"א צריכים לעמוד בה. על הרשימה לכלול את מבנה ההון, הליווי הפיננסי הבנקאי הנדרש לכל פרויקט ושיטת הבקרה לאורך כל הפרויקט. כשמדובר בפרויקט לאומי כמו מחיר למשתכן, בנוסף לבחירת הקבלן המבצע על המדינה לצאת במכרז גם לתפקיד רואה חשבון חיצוני שילווה את הפרויקט מטעמה. רואה החשבון יבקר את המיזם, יתריע מפני מחדלים בזמן, ויציף חששות פיננסיים העולים במהלכו.

חיזוק הממשל התאגידי בחברות הנדל"ן לצד שיפור מנגנוני הבקרה - הוא צורך השעה. בעזרתם יוכל הענף לחזור לשגשג, להחזיר לעצמו את כבודו האבוד, ולסייע בפתרון בעיית הדיור שרק מעמיקה ככל שחולף הזמן.

הכותב הוא רואה חשבון, דירקטור בלשכת רואי חשבון ובחברות ציבוריות ובעל משרד ייעוץ פיננסי המתמחה בהשבחת חברות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#