השתלטות על גג הבניין - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השתלטות על גג הבניין

בית המשפט המחוזי קבע כי אין לדייר זכות להשתלט על גג המשותף לכל הדיירים - גם אם מדובר במצב שנמשך עשרות שנים בלי התנגדות מצדם

ממעוף הציפור נראים בנייני הערים בישראל בלתי אטרקטיוויים בעליל ומכוסים לעייפה בדודי שמש, אנטנות וסתם גרוטאות ישנות. ברם, לא כך הוא. בגגות הבתים המשותפים גלום פוטנציאל כלכלי רב, ואין להקל ראש ביתרונות הנתונים למי שהגג בבעלותו או בשימושו הייחודי ויש בידו - בנסיבות המתאימות - לבנות על הגג תוספות בנייה.

משום כך מתעוררות לא אחת מחלוקות בין דיירי הבית המשותף, באשר לאופן סיווגו של גג הבית המשותף - האם נמנה הוא עם הרכוש המשותף, אם לאו? ככלל, מוגדר גג הבית המשותף, בהעדר התניה אחרת, כחלק מן הרכוש המשותף (סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט, 1969).

לעתים עושה אחד מדיירי הבית המשותף (בדרך כלל יהא זה הדייר המתגורר בקומה העליונה בבניין) שימוש בגג לצרכיו - לצורך אחסון חפצים או אפילו לצורכי מגורים במבנה ארעי שבנה על הגג. האם שימוש זה הינו שימוש על פי דין? האם יש בידי הדיירים האחרים להתנגד לכך? האם רשאים הדיירים האחרים בבניין להעלות התנגדותם לאחר שנים רבות שבהן שקטו על השמרים?

שאלות אלה ואחרות נדונו באחרונה והוכרעו בפסק דין שנתן בית המשפט המחוזי בתל אביב בערעור על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין בתל אביב (ע"א 2816/03 קונצ'ינצקי נ' שפלן, ניתן ב-3 באפריל 2006).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

תחילה נדונה המחלוקת בתביעה שהגישו דיירים בבית משותף ברחוב המרי 49 בגבעתיים (להלן:"המערערים") נגד דיירי הקומה העליונה בבניין (להלן:"המשיבים") בפני המפקחת על המקרקעין בתל אביב.

בתביעתם טענו המערערים כי המשיבים השתלטו על מחצית הגג שמעל דירתם באמצעות בניית חדר על הגג, פתיחת פתח מדירתם אל הגג, ועשיית שימוש ייחודי בגג במשך שנים. בשל כך, עתרו המערערים בבקשה ליתן צווים שיורו למשיבים לפנות את הגג מכל חפץ השייך להם, לסתום את הפתח המחבר בין דירתם לגג ולהרוס את המעקה ואת החדר שבנו על הגג. המשיבים טענו כי רכשו את הגג עם דירתם מהקבלן, ורק בדיעבד - ולאחר שנים רבות - התברר להם כי הגג לא הוצמד לדירתם.

לאחר סקירת העדויות והמסמכים קבעה המפקחת כי המשיבים עשו שימוש ייחודי בגג שמעל דירתם מאז אכלוס הבית ב-71'. עוד נקבע כי המערערים ידעו על שימוש זה במשך שנים רבות, וחרף ידיעתם זו לא העלו כל טענה כלפיו. על יסוד קביעותיה אלה, קבעה המפקחת כי המשיבים רשאים להמשיך לעשות שימוש בגג, הואיל והמערערים לא הוכיחו שהשתנו הנסיבות באופן שיצדיק את שינוי המצב הקיים בגג.

על פסק דינה של המפקחת הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי שבו טענו, בין היתר, כי גג הבית המשותף כלל לא הוצמד לדירת המשיבים, והמבנה שנבנה על הגג על ידי המשיבים נבנה שלא כדין וללא היתר ואף הוצא בגין כך צו הריסה למבנה זה. המערערים טענו עוד, כי המשיבים כלל אינם מתגוררים בדירה אלא משכירים אותה, והשתלטותם על הגג נעשתה מתוך נסיון להעלות את ערך דירתם תוך שלילת זכויות המערערים.

מנגד טענו המשיבים כי רכשו את הגג עם הדירה מהקבלן, אשר הוא שפתח פתח מדירתם אל הגג, בנה את המדרגות, ביצע את עבודות ההכנה, ריצף את הגג ובנה מעקה סביבו, ורק לאחר שנים רבות התברר להם כי הגג לא הוצמד לדירתם. לטענתם, נוהגים המערערים בחוסר תום לב, שכן פרטים אלו ידועים להם במשך 30 שנה ומעולם לא העלו טענה באשר לשימושם של המשיבים בגג.

בית המשפט המחוזי חלק על קביעות המפקחת וקיבל את הערעור, באופן חלקי. בית המשפט המחוזי קבע כי המשיבים תפסו חזקה בלעדית בגג, שהוא חלק מהרכוש המשותף המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, ושללו לצמיתות - באמצעות בניית החדר - זכות שימוש והחזקה בגג משאר בעלי הדירות.

גג הבית המשותף לא הוצמד מעולם לדירת המשיבים, קבע בית המשפט, ואף שתיקת המערערים במשך שנים רבות איננה מהווה הסכמה מצדם לשימוש הייחודי של המשיבים בגג (או להצמדת הגג לדירת המשיבים).

נקבע עוד כי גם בהנחה המיטיבה עם המשיבים, ששתיקת המערערים במשך השנים מהווה מתן הרשאה לשימוש הייחודי שאותו עשו בגג הבית, הרי לכל היותר אפשר לראות את השימוש שנעשה בגדר הדוקטרינה של "רישיון במקרקעין ללא תמורה", ורישיון זה ניתן לביטול בכל עת, וזאת גם בחלוף שנים רבות שבהן נעשה שימוש ייחודי בגג על ידי המשיבים.

בסיכומו של דבר קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור וקבע כי גג הבית המשותף נמצא בבעלותם המשותפת של כל דיירי הבית, ואין למשיבים זכות שימוש ייחודית בו. משכך חייב בית המשפט את המשיבים לפנות את הגג מכל חפץ השייך להם. בית המשפט לא הכריע בבקשת המערערים להרוס את המבנה שבנו המשיבים על הגג, וקבע כי סוגיה זו אינה מצויה בסמכותה של המפקחת על המקרקעין, ולכן גם לא ניתן לדון בה בערעור על פסק דינה.

לדידי, נכון עשה בית המשפט המחוזי כשקבע כי שתיקתם של המערערים במשך שנים רבות ואי הבעת התנגדותם לשימוש שעשו המשיבים בגג, אינה מהווה הסכמה מצדם ליתן זכות שימוש ייחודית בגג למשיבים. גג הבית המשותף הינו רכוש משותף, וככזה הוא נתון לשימושם הרגיל והסביר של כל דיירי הבית המשותף. לכן, יש להתנגד בכל תוקף להשתלטות מכל סוג על חלקים בגג המשותף - וברכוש המשותף בכלל - ואף אם דומה לעתים כי מדובר בעובדה מוגמרת או מצב נתון, יש להפעיל יוזמה ולהשליט סדר בתחומי הבית המשותף, פן יצא חוטא נשכר וצדיק חסר.

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד מרום-הלפרט מרמת גן, המתמחה במקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#