למטה הדיור אין כוונה להוריד מחירים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למטה הדיור אין כוונה להוריד מחירים

שר האוצר כבר הבין שתהליך הורדת מחירי הדיור הוא ארוך, ולכן עבר לשיטה חדשה: מטה הדיור יספק דירות לזוגות צעירים ולאוכלוסיות זכאיות במחירים מסובסדים ■ התוצאה היא שהיצע המגרשים בכל השוק הצטמצם - ומחירי הקרקעות האמירו

70תגובות
משה כחלון
עופר וקנין

הבטחות או משאלות לב אינן יכולות להשפיע על מחירי הדירות. כל עוד הביקוש עולה על ההיצע - המחירים בעלייה. שר האוצר, משה כחלון, עשה טעות בסיסית בתחילת כהונתו, כשהבטיח שבתוך זמן קצר יירדו מחירי הדירות.

שוק הנדל"ן אינו דומה לבורסה לניירות ערך, שבה כל שמועה יכולה לשנות את המחירים. האוצר היה צריך להודיע ביושר כי הורדת המחירים היא תהליך ארוך של כמה שנים, גם כשקיימת תוכנית הכוללת פעולות שונות ומגוונות שהשפעתם תהיה לאורך זמן. במקום זה באוצר יצאו בהכרזות שתרמו לאשליות, וגרמו לכך שמי שלא קנה בזמן הנכון הפסיד. התוצאה היא חוסר אמון בהבטחות האוצר.

נראה כי גם שר האוצר הבין שהתהליך הוא ארוך, ומבחינה פוליטית אין זמן להגיע לתוצאה שאפשר למכור בבחירות. לכן, עבר מטה הדיור לפאזה אחרת: אין כוונה להוריד מחירים בשוק, אלא לספק דירות לזוגות צעירים ולאוכלוסיות זכאיות במחירים מסובסדים.

ואכן, השנה הוצאו מכרזים במסגרת מחיר למשתכן, שהצליחו לשווק כמה אלפי דירות לזכאים, שרובם לא חשבו קודם לרכוש דירה ולא היו חלק מהביקוש הכללי, אלא היו חלק משוק השכרת הדירות. אבל במקביל מטה הדיור הזניח לחלוטין את השוק הכללי. שיעור המכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשוק הכללי היה 10%–15% בלבד משיעור המכרזים - כל השאר יצאו במסגרת מחיר למשתכן. התוצאה היא שהיצע המגרשים בכלל השוק היה מצומצם, ובמקום להגדיל את היצע המגרשים הזמינים לבנייה, הקטינה רמ"י את ההיצע ורוב הקבלנים נאלצו לרכוש מגרשים מבעלים פרטיים - ומחירי הקרקע האמירו.

אהוד המאירי
עופר וקנין עופר וקנין

מניתוח מכרזי רמ"י עולה בבירור כי במקומות שבהם הביקוש עולה על ההיצע, המחירים ששולמו לרמ"י היו פי שניים ויותר ממחירי השמאי הממשלתי, שלכאורה מצביעים על שווי השוק הראוי. למעשה מטה הדיור החליט לזנוח את השוק הכללי וכל ההיצע נותב לתוכנית הדגל, מחיר למשתכן. לפיכך, אין להתפלא שמחירי הקרקע עולים, ומדיניות כזאת לא תביא לירידת מחירי הדירות.

בכל זאת חכמי האוצר לא זנחו את צד ההיצע, אבל לא זה של מלאי הקרקעות של רמ"י — אלא בדמות "הדירה השלישית". רעיון מדהים, ניקח דירות מהמלאי של בעלי הדירות הפרטיים, ונפנה אותו לזכאים באמצעות הענקת מתנה של 85 אלף שקל, הפטורה ממס שבח. על מטה הדיור לשאול למי מושכרות כיום אותן דירות שלישיות. התשובה ידועה: לשוכרים שבדרך כלל אינם יכולים לרכוש דירה, או לזכאים שהתור שלהם לזכות בדירה מוזלת במחיר למשתכן יגיע בעוד חמש עד עשר שנים.

התוצאה המתבקשת היא עליית מחירי השכירות, כתוצאה מהקטנת ההיצע ועקב גלגול מס ריבוי דירות או חלקו על השוכרים. מה עושה מטה הדיור? מחלק מתנות לחלק מהזכאים, על הדרך מכה את המסכנים ביותר בשרשרת הדיור - שוכרי הדירות, שאין ברשותם הון עצמי מינימלי לרכישת דירה. כל עוד המדינה אינה מספקת דיור להשכרה בכמויות ראויות, עליה לא לפגוע בשוק השכירויות שכיום כמעט כולו מתנהל באמצעות אלפי בעלי דירות פרטיות - שאילולא הם המדינה היתה צריכה להוציא הון עתק לאורך שנים כדי לספק דיור להשכרה.

פתרון בעיית הדיור אינה יכולה להיעשות בשליפות חדשות לבקרים. שוק הנדל"ן מחפש יציבות ושקיפות של תהליכים. בסופו של יום, מי שמספק את הדירות הם היזמים והקבלנים, וכשקיים חשש ממס חדש או מדיניות חדשה — הם מגיבים מהר מאוד.

הגדלת סיכונים — משמעותה עלייה במחירי הדירות ופגיעה בביקושים. היא מביאה לכך שהקבלנים מצמצמים את היקפי הבנייה. ניסוי וטעייה זו לא מדיניות. שוק הנדל"ן צריך קצת רגיעה מהרגולטורים.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ויו״ר לשכת השמאים לשעבר

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם