"אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות - הבייבי בום של שנות ה-70 והעלייה מבריה"מ" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות - הבייבי בום של שנות ה-70 והעלייה מבריה"מ"

השאלה שהטרידה את פרופ' נתן זוסמן, מנהל המחקר של בנק ישראל, היתה מדוע מחירי הדירות בשוק המקומי עלו בשיעור כה חד - אף שבמדינות אחרות הריבית דומה

96תגובות
פרופסור נתן זוסמן מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל
מיכה לובטון

עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות נובעת מגידול ניכר בשיעור בני 30–44 מכלל האוכלוסייה. קבוצת הגיל הזאת היא חלק נכבד מרוכשי הדירות הראשונות, ומהגידול שחל ברכישות ובביקושים.

לעומת זאת, השיעור של קבוצת הגיל המהווה חלק ניכר משוכרי הדירות -בני 25–29 - יורד. הנתון יכול להסביר את העלייה המתונה בהרבה של דמי השכירות ביחס למחירי הדירות. את התזה הזאת הציג מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, פרופ' נתן זוסמן, בכנס שערך שלשום מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.

.

ההסבר אמנם שונה מהמקובל. אבל חסידי הדעה הרווחת, שלפיה מחסור בהיצע דירות הוא המקור לעליות המחירים מתמעטים באחרונה - והרוב נשענים על הריבית כמקור לעלייה.

השינוי במחירי הדירות בישראל רחוק מאוד מלהיות אחיד. במונחים של תוצר לנפש, מחירי הדירות מ-1998 ואילך טיפסו בעיקר באזורי תל אביב (עלייה של כ-35%) גוש דן והמרכז (כ-25%), ירושלים (כ-20%) והשרון (כ-18%). בדרום ובצפון העליות היו מתונות בהרבה (10% ו-2% בהתאמה), ואילו בחיפה ובקריות נרשמו ירידות במחירי הדירות במונחים של תוצר מאז 1998 (3% ו-5% בהתאמה).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שכר הדירה במונחים של תוצר לנפש השתנה באופן מתון בהרבה. זוסמן הראה למעשה כי ברוב האזורים בישראל דמי השכירות ירדו ביחס ל-1998. רק בשני אזורים הם עלו: בתל אביב ב-12%, ובשרון ב-2%. בכל יתר המקומות דמי השכירות ירדו. גם בשוק השכירות חיפה והקריות - שבהן חלה ירידה של כ-20% במחירים בניכוי תוצר לנפש - נמצאות במקומות האחרונים.

.

"ניתן היה לצפות את הגידול ברוכשי הדירות לפני 30 שנה"

זוסמן השווה את ישראל למדינות מערביות שלא חוו משברים פיננסיים כמו רוב מדינות מערב אירופה וארה"ב, ומצא כי בכל הקשור לעליית מחירי דירות בניכוי תוצר לנפש, הטיפוס במחירים של השנים האחרונות הביא את ישראל לחזור לרמה דומה לזו שהיתה ב–1990, ובכ–15% פחות מרמת השיא ב–1994. במדינות אחרות, למעט שווייץ, מחירי הדירות זינקו בשיעורים ניכרים בהרבה.

ואולם התמונה מתהפכת לחלוטין אם בודקים את השתנות המדד הזה מ–2008. אז ישראל נמצאת בשיא קפיצת המחירים בניכוי תוצר לנפש. "בהסתכלות ארוכת טווח, העלייה המצטברת של המחירים בישראל נמוכה בהרבה ממדינות אחרות, אבל אם בוחנים את התהליך מ-2008, ישראל מובילה בקצב העלייה, וזאת בסביבת ריבית נמוכה שקיימת בכל המדינות - כשבישראל היא נמוכה פחות מאשר במקומות אחרים. השאלה, לפיכך, מדוע בישראל המחירים עלו יותר?", שואל זוסמן, ועונה כי "התנאים הפיננסיים במדינות האלה דומים, אבל הדמוגרפיה שונה".

"לא הביאו בחשבון את הדמוגרפיה, ולכן הגענו למצב שמזכיר את מה שקורה בכבישים: פותחים כביש בן שני נתיבים, וכעבור שנתיים צריך להוסיף לו נתיב. כאילו לא ידעו שהאוכלוסייה תגדל", אמר בכנס. זוסמן הדגיש כי פלח האוכלוסייה שגדל היה המשמעותי ביותר לביקושים לדיור - בני 30–44. שיעורם של אלה, שהגיע בתחילת שנות ה–90 לכרבע מכלל האוכלוסייה - נפל בתחילת שנות ה-2000 לכ-18.5% מכלל האוכלוסייה, ומאז עלה בהדרגה לכ-20% כיום.

המצב שונה לחלוטין מהמדינות שאליהן מנהל מחלקת המחקר של בנק ישראל השווה את ישראל: שווייץ, נורווגיה, ניו זילנד, אוסטרליה וקנדה, שכאמור אף אחת מהן לא נפגעה מהמשבר הפיננסי של סוף העשור הקודם, אף שסביבת הריבית שלהן נמוכה בדומה לישראל. בכולן חתך הגילים של 30–44 נמצא בירידה, בעוד בישראל הוא דווקא עולה.

"מדובר בגידול חד בקבוצת הגיל הזאת. המתכננים היו אמורים לדעת כבר לפני 30 שנה שהם יהיו כאן", אמר זוסמן. בדיקה שהוא ערך לאחר ההרצאה העלתה כי אותה אוכלוסייה נולדה בישראל כחלק ממה שהוא מכנה "מיני בייבי בום", שפקד את המדינה אחרי מלחמת יום הכיפורים עד 1978 בערך, שבו חל גידול ניכר במספר הלידות.

.

טעות לעולם חוזרת

המקור השני לתוספת הגדולה של האוכלוסייה הזאת הוא העלייה הגדולה מבריה"מ בתחילת שנות ה–90, שכללה ילדים שגדלו. בשנים האחרונות הצטרפו ילדי העולים לשוק הדיור כרוכשים או לפחות מחפשי דירות לרכישה. "ייתכן מאוד שאותו גל דמוגרפי היה אחראי גם להאצה הגדולה בצמיחה של שנות ה–2000, מפני שאז הם נוספו לשוק העבודה. בהמשך ייתכן שהוא גם אחראי על הירידה בקצב הצמיחה, משום שחזרנו לקצב הצמיחה הנורמלי", משער זוסמן.

האם באמת האוכלוסייה הזאת נפקדה מהתחזיות של המתכננים? הדבר לא נבדק, אבל גם אם כן - ספק אם ניתן היה להיערך לגל כזה, משום שבשנות ה–90 הושקעה עיקר האנרגיה במציאת פתרונות דיור לכל אותם מאות אלפי העולים. הביטוי הרשמי הגדול ביותר של ההשקעה הוא תוכנית המתאר הארצית לקליטת עלייה — תמ"א 31. לאחר מכן, בשנות ה–2000, כשחלו ירידות במחירי הדירות וניכר היה כי במקומות רבים קיימים עודפי היצע, כנראה היו כאלה שסברו כי המהומה הגיעה לקצה, וכי המצב בשליטה. נראה כי איש לא חשב על גל הביקושים החדש שיפקוד את המדינה בעשור השני של שנות ה-2000, שמקורו בגל הלידות של שנות ה-70 ובגל העלייה של שנות ה-90.

כיום המתכננים עוסקים בעיקר בתגובה לצו הממשלתי להגדיל את היצע הדירות, וגם הפעם זה תכנון שנובע משיקולים קצרי טווח ולא משיקולים ארוכי טווח. זוסמן מזכיר בהקשר זה את המלצות של בנק ישראל, שאחת מהן היא לתת משקל גדול לשיקולים לטווח הארוך - מפני שחלק מהפעולות שנעשות כיום עלולות להתגלות ככאלה שיפריעו לממש תכנון עתידי.

ראש הממשלה לשעבר, יצחק רבין, מקבל עולים מבריה"מ ב–1994
אבי אוחיון / לע"מ

שיעור הצעירים צפוי לרדת - אבל המחירים לא בהכרח

הבעיה חמורה בהרבה כשמנתחים את התפוצה הגיאוגרפית של חתך הגילים הזה, ועולה הבעיה של פערי המרכז-פריפריה. חוסר ההשקעות בפריפריה, בעיות התעסוקה, וקשיי הנגישות התחבורתית מאזור תל אביב לצפון ולדרום מביאים בעשורים האחרונים לנהירת צעירים למרכז. כמו כן, הם מעצימים את הביקושים הגוברים לדיור באזור המרכז.

ב-1996, 22% מתושבי תל אביב היו בקבוצת הגיל 30–44. כיום שיעורם בקרב האוכלוסייה המקומית מגיע כבר ל-28%. בגוש דן השיעור של אותה קבוצת גיל טיפס מ-18% ל-20%, ואילו באזורים אחרים הוא נותר בערך כפי שהיה לפני 20 שנה (18%–20% מכלל האוכלוסייה).

כשמדובר בשכירות המצב שונה, והניתוח הבא יעניין ככל הנראה את משקיעי הנדל"ן: שוכרי הדירות הם בדרך כלל קהל צעיר יותר מרוכשי הדירות. בתחילת העשור הקודם שיעור בני ה–25–29 באוכלוסייה היה 8%, ואילו כיום הוא כ–7% בלבד. "אוכלוסיית שוכרי הדירות גדלה עד לאמצע שנות ה–2000 וכעת היא בירידה, ולכן הלחץ לשכירות יורד", הסביר זוסמן. "שוק הדירות להשכרה היה בשיאו בשנות העלייה מבריה"מ". אז גם שכר הדירה בנכוי תוצר לנפש היה הגבוה ביותר מאז 1990.

לפי התחזיות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעורם של שני חתכי האוכלוסייה האלה צפוי לרדת בשנים הקרובות. שיעור בני ה-30–44 יחזור בסוף העשור הזה להיות דומה לזה של 2005 - כ-19%. האם מחירי הדירות יירדו בהתאם? זוסמן מסרב להתנבא. חתך הגילים 25–29 ימשיך לרדת, מה שאמור להוריד ביקושים משוק השכירות. ואולם גם אוכלוסייה זו בולטת מאוד בנוכחותה בתל אביב - כ-10% מכלל האוכלוסייה, לעומת 6%–8% בשאר המקומות. הדבר הזה יכול לסייע בהבנת המספר הגבוה של שוכרי הדירות בתל אביב, שנחשב לגבוה ביותר בישראל -כמעט מחצית ממשקי הבית.

כאן נשאלת השאלה אם המדינה לא נכשלה ביצירת חלופה סבירה למגורים ולתעסוקה בתל אביב, שתמשוך אליה את הדור שכיום מגביר את הביקושים באזור המרכז. זוסמן אינו סבור כך, ורואה את המצב בתל אביב דומה למצב בהרבה מדינות אחרות, שבהן העיר הגדולה ביותר גדולה משמעותית מזו שאחריה.

"כנראה שלא ניתן להילחם בתופעה הזאת", הוא אומר. הפתרון היחיד שהוא רואה למצב זה ציפוף גדול יותר של תל אביב והמרכז, במיוחד באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#