תשואה של 10% בשנה: ההצלחה המסחררת של שוק הנדל"ן בספרד

אחרי שמונה שנים של משבר, שוק הנדל"ן הספרדי חוזר לצמוח, בין השאר בשל בנייה על גגות בתים: "זיהינו שטח בנייה של 2 מיליון מ"ר" ■ מכרה הזהב החדש של המדינה הוא בתי המלון ואתרי נופש ■ בעקבות עליית המחירים, לפחות 24 חברות נדל"ן צפויות להיעלם בגל מיזוגים

לוגו רויטרס
רויטרס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בנייה בברצלונה
בנייה בברצלונה. תשואה של 3%–4% בשנה על דירות צילום: בלומברג

פתגם ספרדי אומר: "זה רעיון גרוע להתחיל לבנות בית מהגג". אבל זה בדיוק מה שחברה ספרדית עושה — והעסקים פורחים. בעקבות המחסור בקרקעות לבנייה בערים הגדולות, כמו מדריד וברצלונה, חברת הבנייה לה קאסה פור אל טחאדו (La Casa por el Tejado) בונה דירות חדשות על גגות בניינים — סימן לכך ששוק הנדל"ן הספרדי מתאושש לאחר שמונה שנים קשות של קריסה.

מחירי הדירות באזורים מרכזיים ברוב הערים מתקרבים לרמה שלפני המשבר, שוקי השכירות והמשכנתאות עולים, מחירי המלונות ואתרי הנופש מרקיעים שחקים וסבב של מיזוגים ורכישות עתידיים פרץ בקרב חברות הנדל"ן הגדולות. אף ששוק הנדל"ן בספרד עדיין רחוק מהשיאים שנרשמו לפני המשבר ב–2008 — מעטים יכלו לחזות את ההתאוששות שהוא חווה כיום. המשבר ב–2008 מחק עשור משגשג ו–2 מיליון משרות שהחזיקו את כלכלת המדינה.

.

"זיהינו יותר מ–4,000 בניינים בספרד שניתן לבנות על גגותיהם", אומר חואן ארטס, מייסד לה קאסה פור אל טחאדו. החברה של ארטס משתמשת במנופים כדי להניח בתים מוכנים מראש (טרומיים) על גגות בניינים. "זיהינו בשטח בנייה של 2 מיליון מ"ר, בתקופה שבה יש מחסור בקרקעות לבנייה".

התחייה בענף הבנייה עזרה להפוך את ספרד לאחד מסיפורי ההצלחה הכלכליים של אירופה, כשהמדינה צופה צמיחה של 3% ב–2017. ענף הבנייה מהווה כ–10% מהתמ"ג. עם זאת, קיים חשש שהשוק יאט את צמיחתו במקרה של העלאת הריבית. לדברי אנריקה לוס־סנטוס, שעומד בראש החטיבה הספרדית של חברת הנדל"ן ג'ונס לנג לה סאל, הסיכון העיקרי יבוא משינוי במדיניות המוניטרית.

הריבית של הבנק המרכזי של אירופה נמצאת עדיין בשפל, אבל הבנק צפוי להתחיל לקצץ בתוכניות רכישות האג"ח שלו. הבנק הפדרלי כבר העלה את הריבית בסוף 2016, ואותת כי ייתכנו העלאות ריבית נוספות ב–2017. "חלק מהעסקות נעשות בתשואות נמוכות ביותר. זעזוע בריביות עלול להשפיע עליהן לרעה", מסביר לוס סנטוס.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התשואות בענף הנדל"ן הן כ–6%, אבל במרכזי הערים ברצלונה ומדריד ובדירות יוקרה היא קרובה יותר ל–3%–4%, לפי אתר הנדל"ן אידיליסטה. התשואה למשרדים ולחנויות היא 7.4% ו–8.4% בהתאמה. לעומת זאת, התשואה לאג"ח ממשלתיות של ספרד לעשר שנים היא רק 1.4%.

בוננזת התיירות

מכרה הזהב החדש של ספרד — עם תשואה של 11% — הוא מלונות ואתרי נופש. מי שמובילה את התחום היא קבוצת ההשקעות היספניה, שבין בעליה ניתן למצוא את המיליארדרים ג'ורג' סורוס וג'ון פולסון. הקבוצה רכשה 16 מלונות בספרד, רובם באיים הקנריים ובאיים הבלאריים.

בנייה בברצלונהצילום: בלומברג

היספניה הודיעה למשקיעים כי 1.1 מיליארד היורו שהשקיעה ב–10,532 חדרי מלון הניבו תשואה שנתית ממוצעת של 10% לעומת תשואה של 6.5% ו–4.5% ממשרדים ודירות מגורים בהתאמה. הקבוצה רכשה באחרונה עוד ארבעה מלונות באי איביזה ובאי לנזרוטה תמורת 113 מיליון יורו, כשהתשואה הצפויה מהם היא 8%–10% בשנה.

מיגל ואסקז, מנהל שותף בחברת הייעוץ לנדל"ן איראה (Irea), מעריך כי ב–2016 הושקעו 1.8 מיליארד יורו במלונות בספרד — 20% מכלל ההשקעה בנדל"ן במדינה — לעומת 7% ב–2014. ואסקז אומר כי נוצרה מיני־בועה סביב מחירי מלונות היוקרה. המחסור בנכסים והביקושים הגבוהים מצד המשקיעים המוסדיים העלו את מחירי מלונות היוקרה במהירות רבה. מלון היוקרה וילה מגנה בן ה–150 חדרים נמכר במחיר שיא של 180 מיליון יורו — 1.2 מיליון יורו לחדר. לשם השוואה, מלון של רשת היוקרה המתחרה ריץ נמכר ב–2015 ב–132 מיליון יורו, פחות ממיליון יורו לחדר. "במחיר הזה, אי־אפשר לקבל תשואות גבוהות", אומר ואסקז. הוא הוסיף כי התשואות על נכסי יוקרה במדריד צנחו מ–10% ל–5%.

פריחה בתחום המיזוגים והרכישות

תחום המיזוגים והרכישות מתחמם, כשלפחות 24 שחקניות בתחום הנדל"ן צפויות להיעלם בגל של מיזוגים. המוטיבציה למיזוגים האלה מגיעה מעליית מחירי הנדל"ן ולא מרצון לקצץ בעלויות החברות.

חברת הנדל"ן קולוניאל, אחת מהחברות היחידות ששרדו את המשבר של 2008, היא יעד להשתלטות על ידי חברת ההשקעות אקסיריה. קרן פימקו העלתה את אחזקותיה בחברת הנדל"ן לאר, ומקורת בענף הנדל"ן טוענים כי חברת ניינור, חברת נדל"ן ממדריד שמוחזקת בחלקה על ידי קרן ההשקעות האמריקאית לונסטאר, שוקלת הנפקה ציבורית בבורסה.

"חברות חייבות לגדול, לכן בסופו של יום לאחר כל המיזוגים והרכישות יישארו רק 12 חברות", אמר יו"ר קולוניאל, חואן חוזה ברוגרה, בתגובה על הידיעות כי חברת אקסיריה עתידה להשתלט על חברתו. יו"ר ניינור, חואן ולאיוס, סירב להגיב בעניין התוכניות העתידיות של חברתו, אבל אמר כי החזרה לרווחיות כבר מורגשת.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker