נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

כמה חודשים לאחר שקיבל את הבשורה המשמחת על זכייתו, הוזמן זוג רוכשי דירה ראשונה בפרויקט מחיר למשתכן בקרית מוצקין למפגש רוכשים עם הקבלן. למרות הזמן הממושך שחלף מיום הזכייה, את ההזמנה קיבלו בהתראה של ימים ספורים. במפגש הציגו אנשי החברה היזמית את הפרויקט בפני הרוכשים, והציבו בפניהם לוח זמנים של שבועיים בלבד, בטרם יגיעו למעמד בחירת הדירה והפקדת המקדמה בסך של 2,000 שקל. במהלך שבוע זה, נדרש הזוג, עם עוד יותר מ–100 רוכשים, לעיין במפרטי הדירות המוצעות, לבחון את יכולתם הכלכלית מול הבנקים למשכנתאות, וכן לבדוק את חוזה המכר שהציג בפניהם הקבלן.

אלה תנאים לחוצים שאינם פשוטים לרוכשי דירה, במיוחד כשמדובר בצעירים שזו הדירה הראשונה שהם קונים. אבל כל זה עוד יכול היה להיחשב נסבל, אילולא גילתה קבוצת הרוכשים כי בחוזים שהוצעו להם על ידי היזם יש שורה של סעיפים שנראו להם לא הוגנים. כשניסתה הקבוצה להתאגד ולשכור את שירותיה של עורכת דין כדי שתייצג אותם מול היזם, המליצה להם עורכת הדין, שכבר התנסתה בעבר בטיפול בחוזי מחיר למשתכן, לוותר על שירותיה. "חבל על הכסף שלכם, בחוזי מחיר למשתכן אי־אפשר לשנות אות", אמרה.

שיחות שקיימנו עם שורה של רוכשים ועם מספר עורכי דין ששירותיהם נשכרו לצורך בדיקת חוזי מחיר למשתכן עבור רוכשים, מלמדות כי הצדק היה עם אותה עורכת דין. כולם מדווחים על חוזים הרחוקים מלהיחשב חוזי מכר סטנדרטיים, שבהם מספר רב של הטיות לטובת היזמים — כשלרוכשים אין יכולת לקיים משא ומתן לגביהם, משום שהם זוכים בהגרלה לרכישת דירה בהנחה. קחו או צאו — זאת השיטה.

"מצד אחד אין ויכוח על עצם ההטבה — שבמרכז יכולה להגיע לשווי של קרוב למיליון שקל", אומר עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין אשל, שייצג קבוצה בת 150 רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת הרקפות בראשון לציון. "הזכייה של הרוכשים בראשון לציון היתה יקרת ערך. קרוב למיליון שקל הנחה ביחס למחיר השוק. זו הטבה עצומה, אבל גם מלכוד ששם את הכוח באופן מוחלט בידיים של היזם. זה נותן לו את הכוח להציע חוזה נתון עם מגוון הטיות לטובתו — ולהגיד 'take it or leave it' (קחו או ותרו). אם החוזה לא מתאים לך, מבחינת היזם אתה מוזמן לוותר, ורבים ישמחו לתפוס את מקומך".

לדברי יוזוק, לאחר שעבר על החוזה בפעם הראשונה גילה אינספור סעיפים שאינם מקובלים בחוזי מכר סטנדרטיים. כשפנה למשרד השיכון בנושא, הם הפנו אותו לחברה המפקחת מטעמם, י.ת.ב. "אני לא שמעתי על החברה הזאת לפני כן, ואיני מכיר את היכולות שלה. אבל ההיגיון אומר שאם זו החברה שמשרד השיכון שכר את שירותיה כדי לפקח על החוזים — עליה להביא למצב שבו החוזים המוצעים לרוכשים הם לכל הפחות סטנדרטיים, שאי־אפשר לומר שיש בהם בעיות מיוחדות — וזה לא המצב", מספר יוזוק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בימים הספורים שהוקצבו לו לפני שנדרשו הרוכשים לחתום על החוזים, שיגר יוזוק לנציגי הקבלן ולי.ת.ב מכתב שבו עשרות הערות ובקשות לשינויים בחוזה. "הכל נעשה תחת לחץ של זמן. ציפיתי שיתנהלו מולי ושתהיה הידברות, בכל זאת אני מייצג 150 משפחות ולא רוכש אחד. בסופו של דבר אחרי פניות חוזרות ונשנות, מתוך 86 הערות שלי על החוזה הם קיבלו הערה אחת. לכל אורך התהליך היחס לרוכשים שייצגתי היה כאל רוכשים סוג ב', ואף פחות".

אחת ההטיות שנותן יוזוק כדוגמה היא הסעדים שנקבעו במסגרת החוזה במקרה של הפרה חד־צדדית של ההסכם. "שני המנגנונים הנפוצים הם קביעת פיצוי מוסכם מראשף או תביעה על הנזקים עם הגבלה לסך פיצוי מסוים. לרוב אין מקרה של גם וגם. בחוזה שבחנתי, במקרה של הפרה מצד הרוכשים, היזם רשאי גם לפיצוי המוסכם וגם לתבוע על הנזקים שנגרמו לו בכל סכום שימצא לנכון".

נושא נוסף שבו נתקל יוזוק בבעיות היה אופן פריסת התשלומים. "המשמעות של פריסת התשלומים, שלה נדרשו הרוכשים, היא שבמשך תקופה ארוכה הם יצטרכו לשלם שכירות וגם משכנתא. הרוכשים נדרשו לשלם 10% מהסכום במועד החתימה על ההסכם ו–30% נוספים בתוך 30 יום מקבלת היתר הבנייה. למה להעביר 40% כשהקבלן רק התחיל לחפור במקרה הטוב? זה כבר מחייב את מרבית הרוכשים להתחיל בתשלום המשכנתא באותה העת. על הרוכישם לשלם 70% מהסכום בתוך תשעה חודשים מיום קבלת ההיתר — בזמן שהיזם מחויב למסור את הדירות בתוך 24 חודשים".

יותר זכאים מדירות נתוני מסלול מחיר למשתכן, 2016-201

"מי שבדק את החוזים אינו מעודכן בסטנדרט המקובל"

התנהלות דומה להפליא מתאר עו"ד ניר חזן, בעל משרד עורכי דין שנשכר על ידי רוכש דירה בפרויקט מחיר למשתכן בצפון כדי לבדוק את החוזה. "מודיעים לך שבתוך 48 שעות עליך לבחור דירה, כשבזמן הזה עורך דין מטעמך צריך לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס, הרוכש צריך לבדוק את יכולותיו הכלכליות ואת גודל המשכנתא שביכולתו לקבל", הוא מסביר. "זאת החלטה הכלכלית הגדולה ביותר שחלק מהאנשים עושים בחייהם, ומאוד לא נעים לעשות אותה בתנאים כאלה".

גם לדברי חזן, לאורך כל התהליך הובהר לו על ידי נציגי היזם כי החוזה המוצע הוא סופי ואינו נתון לשינויים — וזאת לאחר שהחוזה נבדק על ידי משרד השיכון ואושר על ידו. "אני לא יודע מי בדק ואישר את ההסכם הזה, אבל ככל שהוא אכן אושר — מדובר בגורם שאינו מעודכן בסטנדרט החוזים המקובל כיום בשוק", הוא תוקף.

בין היתר, מציין חזן סעיף שאותו הוא מגדיר כמסוכן מבחינת הרוכשים, שלפיו הם נדרשים לתשלום ראשון על סך 7% מסך מחיר הדירה, לפני שנרשמה הערת אזהרה על שמם. "הערת האזהרה עצמה נרשמת רק לאחר התשלום, לפני מועד התשלום השני. זה תנאי שבחוזה רגיל לא הייתי מסכים לו, כי הוא מעמיד בסכנה את הרוכש במקרה שהעסקה קורסת", אומר חזן.

לדבריו, "ליקוי נוסף הוא היעדר מועד שבו היזם מתחייב למסור את הדירה. יש סעיף שמגדיר את המועד הצפוי, ומגדיר אותו על 24 חודשים מיום קבלת היתר בנייה. אבל לצדו יש שורה ארוכה של סעיפים, המעניקים ליזם שלל נסיבות שבהן יוכל לעכב את מועד המסירה — ללא תשלום הקנסות הקבועים בחוק".

בנוסף, חזן מגדיר כבעייתי מאוד סעיף המטיל על הרוכשים את כלל התשלומים על עבודות פיתוח נוספות שבהן יחויב הקבלן על ידי הרשות המקומית. "הרוכשים בפרויקטים האלה הם רוכשי דירה ראשונה. חלקם נכנסים לעסקה הזאת לאחר שמיצו את כל יכולותיהם הכספיות. כל סעיף שמשמעותו תוספת תשלום במועד מאוחר יותר בסכום שאינו ידוע מראש — הוא מסוכן מבחינתם. מה אמור לעשות מי שלא יהיו בידו הסכומים האלה?"

עוד סעיף שרחוק מלהיות מקובל בחוזים הנחתמים בתנאי שוק חופשי, לדבריו, הוא זה המותיר את כלל זכויות הבנייה והשטחים שלא נמכרו או נוצלו בידי היזם, וכן משאיר בידיו אפשרות להעביר את הזכויות לצד שלישי ללא צורך בהתייעצות בבעלי הדירות.

לפי חזן, החוזה כולל שורה ארוכה של סעיפים המקלים עם היזם בכל הקשור לתיקון הליקויים בדירות. "הסעיפים האלה מעוררים תחושה לא נוחה, דווקא מפני שמדובר בפרויקטים של מחיר למשתכן, שרבים חושדים כי ייבנו באיכות נמוכה. יש תחושה שגם הקבלן חושש ממספר רב של ליקויים, ומנסה למצוא דרך להשתחרר מתיקונם", מסביר חזן.

פרויקט של מחיר למשתכן בבית שמש
פרויקט של מחיר למשתכן בבית שמשצילום: גיל כהן מגן

בכיר במשרד השיכון: "פריסת התשלומים אינה שונה מהמקובל"

מנהל אגף השיווק במשרד השיכון, בני דרייפוס, אמר כי חלק ניכר מהתלונות המתוארות בכתבה הגיע אליו בחודשים האחרונים, וכי במכרזי מחיר למשתכן החדשים שונו התנאים כך שיקלו יותר על הרוכשים — ובראשם סוגיית פריסת התשלומים, שנהפכת לנוחה יותר.

עם זאת, דרייפוס דוחה את הטענה שלפיה החוזים המוצעים לרוכשים נחותים ביחס לחוזי מכר דירות בשוק החופשי. "אופן פריסת התשלומים המתואר אינו שונה כלל מפריסת התשלומים הנדרשת מהרוכש בחוזי מכר בתנאי השוק, וכעת בעקבות השיפורים שהתווספו נהפכת הפריסה במסגרת מחיר למשתכן לנוחה יותר מאשר בחוזים בתנאי השוק", טוען דרייפוס. לדבריו, הוכנסו שיפורים נוספים לחוזים, ובהם כאלה המונעים מהקבלן להתנות את מועד המסירה או את חובתו לשפץ את הדירה במקרה של ליקויים.

לגבי הקושי לשאת ולתת עם היזם אמר דרייפוס כי "יוזמת מחיר למשתכן מייצרת עסקה אטרקטיבית מאוד עבור הרוכש. באופן טבעי ככל שהעסקה אטרקטיבית יותר, היכולת לשאת ולתת עם היזם חלשה יותר, כי הרבה היו רוצים להתחלף עם הרוכש. עם זאת, הרוכשים זוכים ליתרון העצום בידיעה שהמדינה מגבה את העסקה ומלווה אותם בכל צעד ושעל".

ממשרד השיכון נמסר בתגובה כי "חברת הבקרה י.ת.ב נבחרה במכרז לפי הנהלים המקובלים בשירות המדינה, ותפקידה לפקח על כלל התהליכים בפרויקט מחיר למשתכן. היזם הזוכה במכרז מתחייב שכל החוזים שייחתמו בינו לבין רוכשי הדירות ינוסחו בהתאם לתנאים בחוזה אחיד, כפי שנקבעו על ידי המשרד, בהתאם לחוק המכר. אם הקבלן רוצה לשנות סעיפים בחוזה, הוא רשאי לעשות זאת בכפוף לאישור המשרד. ככלל, המשרד אינו מאשר שינויים שפוגעים בזכאים אלא מיטיבים עמם. הזוכים בהגרלות רשאים לנהל משא ומתן עם הקבלן על סעיפים הנוגעים להתקשרות שבין היזם לרוכש, כמו פריסת תשלומים.

"בנוגע לחוזה המכר, חשוב לציין כי במסגרת מאמצי המשרד להפקת לקחים והגנה על זוכי מחיר למשתכן, הוא ערך באחרונה שינויים בנוסח ההנחיות המחייב הנוגע לתנאים מרכזיים בחוזה האחיד בין קבלנים לרוכשי דירה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker