יגאל דימרי מוכיח כי "הקבלן של פעם" לא עבר מהעולם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יגאל דימרי מוכיח כי "הקבלן של פעם" לא עבר מהעולם

בתקופה שבה חברות הבנייה דוגלות בהשקעות במרכז ובקבלנות משנה - הוא פועל בשיטות "מיושנות", שהותאמו לרוח התקופה, ומצליח; הקבלן שהחל את דרכו בנתיבות שולט כיום בחברה שבונה ומשווקת כ-2,000 יחידות דיור

תגובות

לפני 12 שנה, כשהקים את הפרויקט הראשון שלו באשדוד, יגאל דימרי נהג לקחת איתו פטיש 5 קילו בתא המטען של המכונית. כל אימת שנתקל בעבודות ריצוף או קרמיקה רשלניות בפרויקטים שהקים - אחד היה דינן, ניתוץ בפטיש. לפני שלוש שנים, כשהעיר מודיעין היתה בעיצומו של שפל נדל"ני, דימרי החליט להקים שלושה מבנים בו-זמנית במשמרות מתוגברות, כדי להראות לקונים שאצלו באתר העניינים לוהטים. כמה סיפורים כאלה ניתן לשמוע כיום בחברות הבנייה הגדולות?

ואכן, שיטות העבודה של דימרי אינן שגרתיות. הן מזכירות יותר את "הקבלנים של פעם", שבנו באזורים מוגדרים ומוכרים להם היטב, ופיקחו על הליכי הבנייה מתחילתם ועד סופם בלי להיעזר בסוללה של קבלני משנה ואנשי ביניים. דימרי לקח את אותם עקרונות לשנות האלפיים - וזה מה שהביא אותו למקום העשירי בדירוג חברות הבנייה של דן אנד ברדסטריט ל-2006, ולחברה אהודה על ידי אנליסטים בשוק ההון. י.ח. דימרי הונפקה ב-2004, מעסיקה 289 עובדים והכנסותיה מיזמות הסתכמו ב-79 מיליון דולר ב-2005. דימרי משמש מנכ"ל החברה.

את הקריירה שלו בענף, החל דימרי (49) עם אביו, חזקיה, בנתיבות, כקבלן שיפוצים, ולאחר מכן קבלן מבצע ויזם קטן. ב-89' הקים את החברה, שבימיה הראשונים התרכזה בשוק המקומי, המוכר לו כל-כך. "כמעט שליש ממבני המגורים בנתיבות הוקמו על ידי, ועד היום יש לי פרויקטים במקום", הוא מעיד בסיור שערך באזור הדרום. לימים רכש את אולם השמחות שבו התחתן, הממוקם בסמוך לכניסה לעיר, והסב אותו למטה של הנהלת החברה.

הפרויקט הראשון שלו בנתיבות היה מבני שיכונים, ולדבריו כבר אז החליט לא ללכת בתלם של המתחרים והמימסד. "הנה ראה", הוא מתגאה בסיור, "המתחרים שלי בנו בסטנדרטים הרגילים של אז - מרצפות 20 על 20, חרסינות לבנות ומבני קוביות משעממים - אני הכנסתי במבנים שלי גם צורות של קשתות, השתמשתי באריחים של 30 על 30, שאז נחשבו ליוקרתיים יותר, וחרסינות צבעוניות. דרשתי מחיר גבוה יותר על הדירות, אבל סיימתי את השיווק הרבה לפני המתחרים".

המשך הדרך היה גם כן באזור הדרום. הוא התחיל לבנות בבאר שבע, ולאחר מכן הצפין לשכונה ט' באשדוד. רק מאוחר יותר עבר למקומות אחרים, למושב גן יבנה הסמוך לאשדוד, להר חומה בירושלים, לאילת, ולקרקעות יוקרתיות בשכונת עיר ימים בנתניה ובכוכב הצפון בתל אביב. ואכן, כשמדברים בחברה על "הצפון", מתכוונים לנתניה, ודימרי אינו רואה מקום להצפין עוד יותר: "כמה שהמחירים בצפון נמוכים עכשיו, בדרום זול עוד יותר, והפוטנציאל שיש שם גדול יותר", הוא טוען. כדוגמה הוא מביא את עיר הבה"דים המתוכננת בנגב.

בחזרה לשכונה ט' באשדוד, שבה רכש דימרי במכרז המינהל קרקע ל-93 קוטג'ים. "התוכנית המקורית היתה להקים במקום קוטג'ים טוריים של 8 יחידות דיור בכל טור. התוכנית לא מצאה חן בעיני כי החזות של הקוטג'ים נראתה כמו של אכסנייה. הגשתי למהנדס העיר תוכנית, שבה הקוטג'ים היו דו-משפחתיים. מהנדס העיר כעס והורה לי להיצמד לתוכנית המקורית. התחכמתי והגעתי לפגישה עם ראש העיר עם שני מודלים: האחד של התוכנית העירונית והאחר של התוכנית שלי.

"אמרתי לראש העיר: שמע, אני רוצה לבנות שמיניות קוטג'ים בטור ואתם דורשים ממני לבנות דו-משפחתיים. ראש העיר הביט רגע בשתי התוכניות וצעק: 'אתה בונה רק ככה!' והצביע על התוכנית שלי. אז אמרתי לו: אדוני, עבדתי עליך. זו התוכנית שלי, ואתם רוצים להכריח אותי לבנות לפי התוכנית השנייה. מאותו רגע זה היה ראש העיר שנלחם במהנדס העיר, ובסופו של דבר בניתי את הפרויקט ומכרתי את הדירות בו הרבה לפני שהמתחרים השלימו את המכירות שלהם".

חורג מהסטנדרט

העיקרון הזה של דימרי, לבדוק כיצד ניתן לחרוג קצת מהסטנדרט, נשמר עד היום. "תכנון, תכנון, תכנון", הוא אומר. "תב"ע לא חייבת להיות גרועה - אבל אם אתה בונה כמו רובוט, אתה כמו כולם. חייבים לשנות קצת, ולנסות לעשות דברים אחרים".

דרכי פעולתו של דימרי מזכירות מאוד, כאמור, את דרכי הפעולה של הקבלנים הוותיקים ומבחינות רבות מנוגדות לאופי הפעילות של חברות כמו אזורים, אפריקה ישראל ודלק נדל"ן. כמעט תמיד הוא רוכש קרקעות באמצעות מכרזי מינהל, ופעמים ספורות מכינוס נכסים ("אני מעדיף לרכוש קרקעות כשאני המתמודד היחיד", הוא אומר). בכמה מקרים רכש קרקעות מבעלים פרטיים.

דימרי אינו חובב של עסקות קומבינציה ומעדיף להישאר בעל בית יחיד על הפרויקט. הוא מעדיף גם להיות דומיננטי במקומות שבהם הוא פועל. באשדוד הוא מקים 500 יחידות דיור ברובע הסיטי ובמרינה ונחשב לאחד הקבלנים הגדולים בעיר; בשכונת עיר ימים היוקרתית בנתניה יש לו מגרש ל-320 יחידות דיור, ובמודיעין הוא מקים 649 דירות.

את היכרותו העמוקה עם הדרום הוא מנצל כדי להרחיב את האימפריה שהקים. בעבר היו לו מתחרים לא מעטים מהדרום - אך בשנים האחרונות רבים מהם נפלו ואחרים נחלשו מאוד. מצד שני, חברות קבלניות גדולות החמיצו חלק גדול מההתפתחות של אשדוד, למשל, והעדיפו להישאר באזור המרכז, שבו הן חשות בטוחות יותר. כיום, לטענתו, מתוך 1,000 דירות חדשות הנמכרות בעיר בשנה, 200 הוקמו על ידו.

זו הסיבה שדימרי אומר כי הוא לא אוהב שמדברים איתו על מיתון. "ראה אותי - את ההתקדמות הגדולה שלי עשיתי בשנים הכי קשות של הענף", הוא מדגיש.

ואכן, בשוק ההון התקשו בהתחלה לעכל את הקבלן מנתיבות, אבל הוא הוכיח להם שחור על גבי מאזן, כי לא מדובר כאן בבועה, אלא במקצוען מסוג אחר. קבלן שאינו ממקם את משרדיו במתחם הבורסה, אינו מלהג בארוחות צהריים - אלא אדם תכליתי מהדרום, שאולי אינו בקיא במונחים של שוק ההון, אבל יודע להביא את השורה התחתונה.

תחושת בטן

עוד עיקרון שמנחה את דימרי הוא הסתמכות על מטה לא גדול, אבל ותיק ומגובש. בענף הבנייה, המתאפיין בקצב ניוד גבוה של כוח אדם, אין זה מובן מאליו שרבים מועסקים בחברה יותר מעשור, אבל אצל דימרי זה קורה. סיפורים על מנהלת רכש שהתחילה לעבוד בחברה לפני עשר שנים כמרכזנית ומנהל בקרת התכנון שאינו מהנדס - אינם נפוצים בחברות בנייה רבות. אצל דימרי זה עובד.

עיקרון חשוב נוסף שעליו משתית דימרי את עסקיו, בניגוד מוחלט לחברות הגדולות האחרות, הוא ריכוז מקסימום פעילות בנייה תחתיו, בשיטת האין-סורסינג הנחשבת כיום לנדירה בקרב החברות הגדולות. עבודות ביצוע, יבוא חומרי גמר כמו קרמיקות ומרצפות, בניית מטבחים ונגרות, חברת כוח אדם לפועלי בניין ועוד - הכל מרוכז אצלו.

אחת הטענות שמועלות נגדו היא כי הוא פועל על סמך "תחושות בטן", לעתים במנוגד למגמות השוק ותוך לקיחת סיכונים רבים, וכי הדבר עלול יום אחד להכות בו. דימרי דוחה את הדברים ומזכיר את העסקה שביצע בינואר 2005, כשרכש מאי.די.בי עם אברהם נניקשוילי, ג'קי בן זקן, חיים רביבו ופרדי רובינסון שטח של 277 דונם בסיטי של אשדוד, בסמוך לפרויקט שהוא מקים במרינה העירונית.

סכום העסקה היה 57 מיליון דולר - דימרי שלף צ'ק מקדמה של 5 מיליון דולר על המקום, עוד לפני שבאי.די.בי החלו את הליך ההתמחרות, וחתם לבד על טיוטת ההסכם שערכו המוכרים. "אני סומך עליכם. רק אל תשנו לי את המחיר", אמר להנהלת אי.די.בי. בסוף אותו יום נחתמה העסקה.

דימרי ספג גם ביקורות מאנשי נדל"ן שטענו כי המחיר היה גבוה מדי וכי הוא שילם אותו על סמך הבטחות מוקדמות מהעירייה לתוספת זכויות בנייה. כיום הוא אומר כי מחירי הדירות באשדוד עלו מאז בכ-10%: "אנחנו קנינו את המתחם לפי 65 אלף דולר ליחידת דיור - כיום המחיר גבוהים מ-70 אלף. בנוסף, לא הובטח לי דבר מהעירייה ולא קיבלתי כל התחייבות לתוספת זכויות. הכל היה רכילות מרושעת".

"תחושת הבטן" הבאה של דימרי יורדת מעט דרומה מאשדוד - לאשקלון. להערכתו, מיד לאחר שאשדוד תמצה את העלייה במחירי הנדל"ן, יגיע תורה של אשקלון. "ב-95' דירה באשקלון היתה יקרה מבאשדוד. העיר יפה מאוד ומטופחת ברמות שקשה לראות כיום בערים דומות, כשחלק מירידת המחירים הגדולה שנרשמה בה נבע מהקרקעות הרבות שיש שם. המחירים הגבוהים באשדוד יגרמו לנהירה לכיוון אשקלון - אני רכשתי קרקעות למאות יחידות דיור שם במטרה להיות ערוך לשלב שהשוק יהיה בשל".

צובר קרקעות

בעניין הקרקעות הרבות שרכש, אומרים בשוק הון כי מחיריהן נמוכים ולא מהווים גורם משמעותי בחיי החברה. כך, במכרז על קרקעות ל-128 יחידות דיור באשקלון שילם דימרי עשרת אלפים דולר בעבור קרקע ליחידת דיור; ברשותו קרקעות לצמודי קרקע באופקים שעלותן אלפי שקלים ליחידת דיור, ובשכונת נטעים בנתיבות רכש קרקע לבנייה רוויה לפי עשרת אלפים דולר קרקע ליחידת דיור.

"אנחנו קונים קרקעות בזול בתקופות גרועות וממתינים - אנחנו לא קונים מהיום כדי לבנות מחר. כשאני חושב שהשוק טוב ביסודו, אבל בתקופה רעה, אקנה קרקע ואמתין לימים הטובים שישובו". שיטת עבודה כזו, "הקבלנים של פעם" שהיו מגלגלים כספים מפרויקט אחד לשני, לא היו יכולים לאמץ.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#