חסמו לכם את הנוף? מעכשיו לא תוכלו לתבוע פיצוי על ירידת ערך - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חסמו לכם את הנוף? מעכשיו לא תוכלו לתבוע פיצוי על ירידת ערך

אחרי שנקבר ב-2013, קבינט הדיור החליט השבוע לקדם פעם נוספת מהלך לביטול הפיצוי על ירידת ערך דירה בגין פגיעות עקיפות, כמו רעש וחסימת אוויר ■ המתנגדים: זו פגיעה בזכות הקניין ■ התומכים טוענים כי מספר התביעות הגדול נהפך למכשול בפני היכולת לבנות ולפתח

10תגובות
ראשון לציון מערב. בפיתוח בנייה מואץ במשך העשורים האחרונים
ניר כפרי

לפני שנה בדיוק קיבלה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז ירושלים החלטה לפצות ב–200 אלף שקל את משפחתו של שופט בית המשפט העליון אליקים רובינשטיין, בעקבות תביעה בגין ירידת ערך שהגישה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית ירושלים. בניין חדש שהוקם בסמוך לבית בירושלים פגע לטענת המשפחה באיכויות הדירה ובשווייה, עקב חסימת הנוף וצמצום אור השמש והאוויר שנכנס אליה עד לבנייה. ההחלטה עוררה אי־נחת בענף המשפט והשמאות, משום שוועדת הערר התעלמה מחוות דעת של שמאי מכריע שמונה לבדיקת התביעה, שלפיה ירידת ערך הדירה היתה זניחה. היו שקישרו בין ההחלטה לזהות התובע.

ואולם נראה כי בעוד זמן מה תביעות מהסוג הזה כבר לא יידונו כלל. פסיקה מהפכנית שכתב לפני כחודש שופט בית המשפט העליון יורם דנציגר, בתביעה של חברת הנדל"ן פרחי ביקל נגד עיריית ראשון לציון, קבעה כי החוק אינו מסמיך את ועדת תכנון לדרוש מיזמים לשפות אותה מפני תביעות פיצוי בגין ירידת ערך — דבר שהוא נוהג גורף כיום בעולם התכנון והבנייה.

הפסיקה עוררה בהלה של ממש בקרב הרשויות המקומיות, שמצאו את עצמן חשופות לתביעות בשווי של מיליארדי שקלים מצד כל מי שימצא את עצמו נפגע מאחת מאלפי תוכניות הבנייה המקודמות בימים אלה. הפסיקה עוררה בהלה גם בממשלה, שהבינה כי היא עלולה להביא לקיפאון בתחום הבנייה — עקב חוסר המוכנות של הרשויות המקומיות לאשר תוכניות ולהסתכן בתביעות. מכאן היתה הדרך להחלטה שהתקבלה השבוע בקבינט הדיור קצרה.

החלק הראשון בהחלטה, שמטרתו ייעול רגולציה בענף הבנייה, שקיבל השבוע קבינט הדיור בראשותו של שר האוצר משה כחלון, היה להפיץ בתוך שבועיים תזכיר לתיקון חוק התכנון והבנייה. התיקון מסמיך מוסד תכנון להתנות הליך תכנוני בהפקדת כתב שיפוי מפני תביעה לפיצויים.

החלק השני עקרוני יותר: הקבינט מבקש לקדם תיקון שיגביל משמעותית את היכולת לתבוע פיצוי על ירידת ערך שנגרמה מ"פגיעה עקיפה". הכוונה היא לכלל סוגי הפגיעות שאינן הפחתת זכויות הבנייה במקרקעין של בעל הנכס. עם זאת, התיקון אינו צפוי לבטל את הזכות לפיצוי בגין פגיעה עקיפה לחלוטין, ויאפשר זאת בשני מקרים. הראשון, בנייה של כביש ארצי או תשתיות ארציות בסמוך למקרקעין; והשני במקרה שבו חל השינוי התכנוני פחות מעשור מיום שאושרה התוכנית במקרקעין שנפגעו.

הצעד הזה נדון רבות בעשור האחרון, והיה לחלק מרכזי ברפורמה בחוק התכנון והבנייה, שקודמה בממשלה הקודמת על ידי המשנה ליועמ"ש דאז, עו"ד שרית דנה. בסופו של דבר הרפורמה עברה שינויים רבים, וגרסה רזה שלה אושרה ב–2014, ללא הפרקים הכלכליים שעוסקים בפיצויים ובהיטלי השבחה. פסיקתו של דנציגר החזירה חלק מהרפורמה ההיא לשולחן.

מגדל רמז בתל אביב
יעל אנגלהרט

לזכות לפיצוי על פגיעה עקיפה - אין מקבילה בעולם

השינוי המתוכנן מעורר מחלוקת. הנימוק המרכזי של המתנגדים לשינוי ההגדרות גורס כי מדובר בפגיעה בזכות הקניין. המתנגדים רואים בנדל"ן מעבר למאפייניו הפיזיים — גודל קרקע במיקום ספציפי וכל מה שבנוי עליה. הם מצרפים למכלול תכונות נוספות, כמו נוף פתוח, אוויר נקי ושקט, התורמות לשוויו הסופי של הנכס. תפישה כזאת של מושג הבעלות רואה בכל פגיעה שהיא בשווי — לא משנה איזו — פגיעה בזכות הקניין של בעליו.

מנגד, יש התופשים את הבעלות במקרקעין כפשוטה. אלה מצביעים על אבסורדים הנובעים מהגישה הנגדית. "בשביל להגיד שיש כאן פגיעה בזכות הקניין, אתה צריך להניח שהזכות הזאת כוללת גם זכות קניינית במגרש השכן, כי אתה בעצם מונע מהשכן לפתח את המגרש, בדיוק כפי שאתה פיתחת את שלך כמה שנים קודם לכן", אומר מקור שהיה מעורב בהכנת החוק. "נניח ששני אנשים קונים שני מגרשים סמוכים של קרקע חקלאית, ולרוכש א' התמזל המזל והמגרש שלו הופשר לבנייה כמה שנים לפני רוכש ב'. האם ביום שבו הוחלט להפשיר גם את המגרש השכן, מגיע לרוכש א' פיצוי?"

נימוק מרכזי נוסף להגבלת זכות הפיצוי בגין פגיעה עקיפה, המופיע בדברי ההסבר להחלטה שהתקבלה השבוע, הוא שלזכות זו אין מקבילה אף לא במדינה מערבית אחת, וברבות מהן גם פגיעה ישירה אינה נחשבת כעילה לפיצוי. "פיצוי בגין נטילת קרקע מקובל בעולם ומבוסס על ההכרה בזכות הקניין", נכתב. "פיצוי בגין פגיעות ישירות מעוגן בהיקף מצומצם יותר בכמה מדינות, ואילו פיצוי בגין פגיעות עקיפות לא במסגרת דיני המטרדים אינו מוכר כלל". אמירות אלה, מתברר, נשענות על מחקר השוואתי שערכה לפני כמה שנים פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, בתקופת שבה גובשה הרפורמה.

עוד נטען בדברי ההסבר כי החל בשנות ה–90, עם התחזקות מעמדה המשפטי של זכות הקניין, נהפך מספרן הגדול של תביעות הפיצויים למכשול של ממש בפני היכולת לבנות ולפתח, וכי כיום מוגשות תביעות כאלה "כמעט בגין כל תוכנית, ולו קטנה ובעלת השפעות זניחות. עובדה זו הפכה את העשייה התכנונית למוטת פיצוי — או במידה לא מעטה למוטת חשש פיצוי — דבר שגורם לעיוותים תכנוניים ולעיכוב תכנון ופיתוח, לפגיעה באפשרות לשריין ולהגן על שטחים פתוחים ושטחים לצרכים ציבוריים ולייקור משמעותי של התכנון והפיתוח".

איתן אטיה, מנכ"ל פורום הרשויות האיתנות (פורום ה–15), סבור כי מדובר בתיקון חוק חיוני: "כבר יותר מעשור שאנחנו פועלים מול הממשלה כדי לקדם את הדבר החשוב, הנכון ומחויב המציאות הזה. אנו שמחים שסוף־סוף זה קורה". עם זאת, באותה הנשימה קרא אטיה לכחלון לקדם גם את שאר חלקי הפרקים הכלכליים של הרפורמה — ובראשם עדכון הפרק העוסק בחידוש שיטת החישוב של היטלי ההשבחה. "פרק זה גם הוא חייב לעבור רענון ועדכון, שיביא אותו מתקופת המנדט הבריטי לעידן המודרני, כפי שמקובל בכל העולם. תיקון כזה יצעיד את הבנייה בישראל קדימה ביתר שאת, תחת התנהלות והתייחסות אחראית ומודרנית לנושא התשתיות הציבוריות ופיתוח מבני ציבור ושטחי ציבור שלו תושבי ישראל זקוקים כל כך", הוסיף אטיה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#