התיקון לחוק המכר יקטין את הסכנה שבמכירה מוקדמת - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התיקון לחוק המכר יקטין את הסכנה שבמכירה מוקדמת

הצעת התיקון מכוונת למניעת מכירה של דירת מגורים בפרויקט שעדיין לא אושרה לגביו תוכנית שתאפשר הוצאת היתר בנייה לאותה דירה

3תגובות
בנייה בצפון תל אביב
עופר וקנין

אחת הסיבות העיקריות למחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל היא הביורוקרטיה הרבה, הגורמת למורכבות יתר ולעיכוב ניכר של הליכי התכנון. לשם כך, ב-2011 עודכנו הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה בתוכנית לה"ב (תוכנית להאצת הבנייה). כיום, משך ההליכים הנהוג לקבלת היתר בנייה הוא 6–12 חודשים ולעתים אף יותר. במקרים רבים תקופת ההמתנה הארוכה נגרמת לאחר שניתן אישור עקרוני, אך הוא מותנה.

ישראל מדורגת במקום 71 במדד Dealing with Construction Permits של הבנק העולמי, המודד את מספר ההליכים הנדרשים ממגיש בקשת בנייה ואת לוח הזמנים לקבלה או לדחייה של הבקשה. הדירוג של ישראל במדד היה בעבר נמוך בהרבה, והיא עלתה בו באחרונה לאור התיקונים בחוק התכנון והבנייה. זו אחת הסיבות לנוהל של מכירת דירות לפני קבלת היתר ולתופעת הפרי־סייל.

כל עוד לא אושר התיקון לחוק המכר, אפשר למכור דירות בפרויקט שעדיין לא אושרה בו תוכנית המאפשרת את הוצאת ההיתר לפרויקט. ברוב המדינות המערביות המצב הזה אינו מתאפשר. במדינות מסוימות אף קיים איסור מפורש למכור דירות מגורים לפני קבלת היתר בנייה. בגרמניה למשל, הליך ההוצאה של היתר הוא מהיר ויעיל - כחודש בלבד. לכן, נושא מכירה לפני היתר כלל לא על הפרק.

מכירת דירות לפני היתר בנייה בישראל מחייבת מצג ברור ומפורט, והסכמה מפורשת של הרוכש שידוע לו כי עוד לא התקבל היתר בנייה לדירה או לנכס. כמו כן, היא מחייבת הפקדה של התשלום בנאמנות עד לקבלת היתר בנייה.

יש לצפות מקבלן רציני ואחראי שיתחיל את מכירת הדירות בפרויקט לאחר שניתן היתר בנייה. אפשר לצפות ממנו שיחכה לפחות להחלטה של הוועדה המקומית לתת היתר בנייה בתנאים, ולהודעה שהתכנון מאושר על ידי המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית.

אם קונה החליט לרכוש דירה על הנייר לפני שהתקבל היתר, רצוי לבדוק שמתקיימים כל מנגנוני הבטיחות, כמו קיומה של תוכנית תקפה שמאפשרת את קבלת היתר הבנייה; קיומה של החלטה של הוועדה המקומית לתת היתר בנייה בתנאים; יש בהסכם נספח מיוחד שבמסגרתו הוסבר לרוכשים שעדיין לא ניתן היתר בנייה; פורטו בנספח השינויים האפשריים בתכנון שמעבר להם ניתנה לרוכש אפשרות לבטל את ההסכם; וכן צוינה התקופה המקסימלית לקבלת היתר הבנייה, אחרת לרוכש תעמוד הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את הכסף ששילם. כמו כן, חשוב לוודא שכל הכספים שולמו לחשבון נאמנות או לחשבון הבנק המלווה.

במצב שבו ברור לכולם כי היתר הבנייה יינתן, בטוח יותר לרכוש דירה. כמו כן, במצב שבו הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר בנייה, וכל שנותר לקבלת ההיתר הוא השלמת תנאים טכניים, המחוקק צודק בכך שלא הגביל מכירת דירות או נכסים, מעבר למגבלות חוק המכר.

נראה כי גם המחוקק התעורר וזיהה את הסכנות הרבות בעסקות אלה. באחרונה פורסמה הצעת חוק לתיקון חוק המכר, שבמסגרתו מוצע למנוע מכירה של דירת מגורים בפרויקט שעדיין לא אושרה לגביו תוכנית שתאפשר הוצאת היתר בנייה לאותה דירה. מאחר שהתיקון מוגבל לעסקות של דירות מגורים, ונוכח רוח חוק המכר דירות, שמטרתו להגן על רוכשי דירות מגורים, התיקון נכון ומבורך. הוא ללא ספק מגן על רוכשי הדירות, והרי גם לקבלן זהיר לא מומלץ למכור דירות לפני שאושרה תוכנית המאפשרת את הוצאת ההיתר.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון ושות', העוסק בנדל"ן



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#