לדיירים סרבנים סיכוי טוב יותר להכשיל פרויקטים של תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
התחדשות עירונית

לדיירים סרבנים סיכוי טוב יותר להכשיל פרויקטים של תמ"א 38

באופן עקרוני, סמכותם של מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות בלבד, עקב היעדר מומחיות מתאימה - ולכן הם אינם דנים בשאלות קנייניות

7תגובות
תמ"א 38 רעננה 2014
עופר וקנין

הסיכויים שתתקבל התנגדות של דייר לקידומו של פרויקט תמ"א 38, כשהוא נמצא במיעוט מול עמדת רוב הדיירים בבניין, הם קלושים. המפקחים על המקרקעין, שהם המכריעים בסכסוכים בין רוב הדיירים למיעוטם בבניינים המועמדים לחיזוק במסגרת הפרויקט, נוטים על פי רוב לאשר בקשות לקידום פרויקטים של תמ"א 38, שבהם הושגה הסכמת הרוב החוקי.

עם זאת, באחרונה חלה התפתחות בנושא זה, ונראה כי סיכוייהם של דיירים סרבנים לתקוע מקל בגלגליו של פרויקט תמ"א 38 עלו במקצת. זאת, על רקע העובדה שמוסדות התכנון הראו כי הם מוכנים לעצור פרויקטים כאלה, אם לא מתקיימות דרישות חוקיות שונות. מהחלטות שהתקבלו באחרונה עולה כי מוסדות התכנון מייחסים חשיבות רבה להליכים המקדמיים להגשת בקשה להיתר בנייה בתמ"א 38, וכי התנגדויות קנייניות הנוגעות להליכים אלה עשויות להתקבל, בניגוד להתנגדויות הנוגעות להיבטים התכנוניים.

כך לדוגמה, קיבלה באחרונה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז מרכז התנגדות של דיירים לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו הם מתגוררים, על רקע העובדה שבקשת היזם לקבלת היתר בנייה נעדרה ''תימוכין קנייניים". מעובדות הפרשה עולה כי היזם הציג בפני הוועדה המקומית נתניה 19 יפויי כוח לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו קיימות 22 דירות. לכאורה, היה בידיו הרוב החוקי הדרוש לקידום הפרויקט. ואולם, במהלך הדרך התנגדו לפרויקט 11 מבעלי הדירות בבניין. כלומר, חלק ניכר מהדיירים שנתנו ליזם יפויי כוח חזרו בהם. ליתר דיוק, הדיירים טענו נגד תוקפם או פרשנותם של יפויי הכוח כ"יפויי כוח בלתי־חוזרים".

באופן עקרוני, סמכותם של מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות בלבד, עקב היעדר מומחיות מתאימה - ולכן הם אינם דנים בשאלות קנייניות. על רקע זה קבעו ועדות הערר לא אחת כי הן מצוות לפעול על יסוד "תשתית קניינית" לבקשת ההיתר המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. מטרת הקביעה היא מניעה של דיוני סרק בוועדות, שיגרמו לבזבוז זמן בשאלות תכנוניות, בזמן שהבקשה להיתר נעדרת תשתית קניינית נתונה ומובהקת. במקרים כאלה מורים מוסדות התכנון להקפיא את הכרעתם ביחס להיבטים התכנוניים של הבקשה, ומפנים את הצדדים לבית המשפט להכרעה בסוגיה הקניינית, אף אם הדבר יגרום להימשכות נוספת של הליכי האישור.

הצד המעניין בהחלטות האחרונות של מוסדות התכנון הוא החלת הצורך בתימוכין קנייניים, גם כשמדובר בחיזוק בניין מכוח תמ"א 38. לפי החוק הקיים, לכאורה, נדרש תחילה לאשר את הבקשה להיתר בוועדה המקומית, ורק אז ניתן לפנות למפקח על המקרקעין, ככל שיש מתנגדים לביצוע העבודות ברכוש המשותף. ועדת הערר הבהירה כי גם על מבקש ההיתר לפי תמ"א 38 לעמוד בתנאי הרוב הקבוע בחוק, כדי להוכיח תימוכין קנייניים לבקשה להיתר. על יסוד האמור, דחתה ועדת הערר את הערר - בלי לבחון את הבקשה במישור התכנוני.

לפיכך, על כל יזם של תמ"א 38 לדאוג לקבל מוקדם ככל האפשר הסכמות ברורות בכתב, וכמובן יפויי כוח חתומים ומאומתים כדין מהרוב החוקי מבין בעלי הזכויות בבניין, המעוניינים לקדם את הפרויקט. בהיעדר הסכמות ברורות, החלטיות ומוכחות מצד רוב חוקי של בעלי הזכויות בבניין, לא תתגבש אותה תשתית קניינית הנדרשת לוועדה המקומית. הדבר עלול כמעט בוודאות להכשיל את קידומו של פרויקט תמ"א 38 המתוכנן על ידי היזם, אם יוגשו התנגדויות לבקשת ההיתר שהוא מגיש לוועדה המקומית.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם