הכנסת צריכה להקל על דיירים בבניין מורכב לקדם תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
זכויות בנייה

הכנסת צריכה להקל על דיירים בבניין מורכב לקדם תמ"א 38

בחודשים האחרונים התקבלו שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בחיפה המשקפים פרשנות שונה לחוק ■ באחד מהם נקבע כי יש להחיל פרשנות מרחיבה למונח "פגיעה בזכויות"

7תגובות
בניין מורכב בצפון תל אביב, שבו בוטל היתר לתמ"א 38
עופר וקנין

בפרויקט תמ"א 38, קבלת הסכמה של בעלי הזכויות בבניין היא תנאי הכרחי להוצאה לפועל של הפרויקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מאפשר פנייה למפקח על רישום המקרקעין במקום שבו חלק מבעלי הזכויות מסרבים לתת את הסכמתם לביצוע הפרויקט, לאחר שהתקבלה הסכמה של רוב מיוחד מקרב בעלי הדירות בבית המשותף, בהתאם למאפייני הפרויקט (חיזוק ותוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש). ואולם מהו הרוב הנדרש כשהבניין רשום כבית משותף אחד, עם בניין נוסף, כשלכל אחד מהם כניסה נפרדת (בלשון חוק המקרקעין "בית מורכב"), ובעלי הדירות בבניין האחר אינם מעוניינים בביצוע הפרויקט? האם לצורך קביעת הרוב הנדרש יש למנות את ההסכמות של כל בעלי הזכויות בשני המבנים השונים, או רק את ההסכמות של בעלי הזכויות במבנה המעוניין בפרויקט?

המחוקק נדרש לסוגיה זו בסעיף 11 לחוק החיזוק. הוא קבע שני תנאים, שאם הם מתקיימים, ניתן יהיה להתייחס לכל אחד מהמבנים כבית משותף נפרד. התנאי הראשון: אין בביצוע הפרויקט פגיעה קניינית בזכויותיו של בעל דירה במבנה האחר בבית המורכב; והתנאי השני: ניתן לבצע את הפרויקט בלי להידרש לביצוע עבודות גם במבנה או באגף הנוסף.

בחודשים האחרונים התקבלו שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בחיפה המשקפים פרשנות שונה לחוק. באחד מהם נקבע כי יש להחיל פרשנות מרחיבה למונח "פגיעה בזכויות", שלפיה כל פגיעה ברכוש המשותף השייך לכל המבנים הכלולים בבית המורכב - אינה מקיימת את התנאי הראשון. לצד זאת, נדחתה הפרשנות המצמצמת שהוצעה במסגרת ההליך המשפטי, שלפיה הפגיעה בזכויות משמעותה פגיעה בזכויות שיצרה התמ"א. לפי בית המשפט, אף שמפרוטוקול הדיון בוועדת הכנסת עולה כי הכוונה היתה לפרשנות המצמצמת, כל עוד נוסח הסעיף באופן כוללני יש להיצמד לפרשנות המילולית של הוראות הסעיף כפי שהיא.

בהחלטה אחרת פורש הסעיף בדרך מצומצמת, שלפיה פגיעה ברכוש המשותף אין בה כשלעצמה פגיעה קניינית המונעת את מימוש הפרויקט. בית המשפט הוסיף כי מאחר שהרציונל העומד בבסיס התנאי הראשון הוא עידוד בעלי זכויות במבנים לחזקם מפני רעידות אדמה, הפרשנות המתבקשת היא מצמצמת. לפי פרשנות זו, ניתן לפגוע במידה מסוימת בזכות הקניינית של בעלי הדירות במבנים שאינם מעוניינים בפרויקט, כל עוד ניתן להקצות למבנים אלה את אותן זכויות שהוקצו למבנה המעוניין בביצוע הפרויקט.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אנו סבורים כי הפרשנות הראויה היא הפרשנות המצמצמת, וכי נכון לפרש את הפגיעה בזכויות כניצול זכויות הבנייה מעבר לחלק היחסי של בעלי הזכויות במבנה האחר או פגיעה באפשרות לבצע חיזוק עתידי במבנה האחר.

ראשית, חוק החיזוק, הוא "חוק ייעודי" - תכליתו לתמרץ בעלי דירות לקדם פרויקטים של תמ"א 38, גם אם מדובר בבית מורכב. לפיכך, אין מקום לבחון את סעיף 11 לא בהקשר לתמ"א 38. הדברים עולים גם בקנה אחד עם דברי ההסבר, שלפיהם מטרת הסעיף היא להקל על יישום פרויקטים של תמ"א 38. על הפרשנות שלפיה פגיעה בזכויות משמעותה כל פגיעה כללית בזכויות - להידחות, שכן היא בגדר דבר מובנה בתוך הוראות החוק, שנועדו מראש לאפשר כפיית דעת הרוב על המיעוט.

שנית, הפגיעה הקניינית בזכויות של בעלי הדירות במבנים האחרים בבית המורכב (שאינם מעוניינים בביצוע הפרויקט) קטנה יותר בהשוואה לפגיעה בזכויות של בעלי דירות המתנגדים לפרויקט במבנה שבו עתיד להתקיים הפרויקט. זאת, מכיוון שאימוץ פרשנות מצמצמת לא יפגע באפשרות של אלה המסרבים לפרויקט לקדם כזה בעתיד.

הסיבה השלישית היא אחידות התכלית החקיקתית. ניתן למצוא מן המשותף להוראות סעיף 11 ולהוראות חוק המקרקעין בעניין פירוק שיתוף במקרקעין, ויש לפרש את הוראות סעיף 11 בהתאם לכך. הוראות חוק המקרקעין מקדמות את פירוק השיתוף במקום שפיתוחם של מקרקעין נמנע או מתעכב עקב חילוקי דעות בין בעליהם. בנסיבות של תביעה לפירוק שיתוף, נבחנת תחילה חלופה לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה פיזית של המקרקעין. בפועל, הוראות סעיף 11 משמעותן פירוק השיתוף בין בעלי הדירות במבנים השונים, המאפשר לחלק מבעלי הדירות לפתח את המקרקעין הנמצאים בבעלותם.

לפיכך, לדעתנו, יש לאמץ את הפרשנות המצמצמת, לצד קריאה למחוקק לתקן את לשון סעיף 11, כדי שלשונו תהיה נהירה ולא נתונה לפרשנות.

עו"ד איציקוביץ הוא שותף, מנהל מחלקת עסקות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות'; ודהן הוא עורך דין בכיר במחלקה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#