עתירה לבג"ץ נגד עסקת הדולפינריום: "חשש למניעים העומדים בשורש העסקה" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עתירה לבג"ץ נגד עסקת הדולפינריום: "חשש למניעים העומדים בשורש העסקה"

בשתי עתירות שהגישו התנועה לאיכות השלטון ועמותת אדם טבע ודין נגד עסקת חילופי השטחים שחתמו רמ"י ועיריית תל אביב עם בעלי מתחם הדולפינריום, טענו הגופים לחוסר סבירות קיצוני בתמורות בשווי מיליארדי שקלים שקיבלה החברה הפרטית בבעלות בוכמן ■ עיריית ת"א-יפו: "העירייה תלמד את העתירות ותגיב בהתאם בביהמ"ש"

9תגובות
מתחם הדולפינריום. "ערכן של הזכויות החלופיות, בהתאם לחוות דעת שמאית שהוכנה לצורך ההליך, הוא פי 31 מערך הקרקע וזכויות הבנייה אשר מצויות כיום בידי היזם במתחם הדולפינריום"
דודו בכר

התנועה לאיכות השלטון וארגון "אדם טבע ודין" עתרו בימים האחרונים לערכאות שיפוטיות נגד עסקת חילופי השטחים שערכו רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב עם איש העסקים הגרמני יוסף בוכמן וחברת "השער לישראל בע"מ" שבבעלותו, ובכללה תוכנית האיחוד והחלוקה הקובעת את זכויות הבנייה שהוענקו לבוכמן במגרש בן 12 דונמים, הממוקם ממזרח למתחם הדולפינריום, וכוללת הקמת מגדל מגורים ומלון.

עתירת התנועה לאיכות השלטון הוגשה לבג"ץ אתמול (א'), ואמש הורה שופט העליון אורי שוהם למשיבות - רשות מקרקעי ישראל, עיריית תל אביב, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב וחברת השער לישראל בע"מ - להגיש תשובותיהן לבג"ץ בתוך שלושה שבועות. אדם טבע ודין עתרה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

בעתירת התנועה לאיכות השלטון נכתב: "באופן מפתיע, רמ"י ועיריית תל אביב הסכימו לקדם עם חברת השער לישראל בע"מ עסקת 'חילופי קרקע' מפוקפקת, במסגרתה השער לישראל 'מוותרת' על זכויותיה בדולפינריום - מתחם בידור כושל שעומד נטוש מזה עשורים, אשר הוכח מעל לכל ספק ששוויו הכלכלי כמעט ולא קיים, ואשר חוזה החכירה שלו מופר על ידה באופן בוטה - ובתמורה מקבלת זכויות חכירה לדורות במגרש סמוך ממזרח, בן 12 דונם, מהנדירים והיקרים בישראל, ועליו זכויות בנייה בהיקף של עשרות אלפי מ"ר לבניית מיזם נדל"ן מניב של מגורים ומלונאות".

עוד לטענת התנועה לאיכות השלטון, "על פי שומת השמאי הממשלתי האחרונה, משנת 2014, שוויו של מתחם העירייה הוא כמעט פי 12.5 משווי הדולפינריום, והפער הכספי בין המתחמים מגיע ל-814 מיליון שקלים. למעשה, מדובר בהערכה שמרנית ביותר - והפער האמיתי קרוב יותר למיליארד וחצי שקלים, אם לא יותר. והכל - לא כולל רווח יזמי, שצפוי לעמוד גם כן על מאות מיליוני שקלים.

"מדובר באחת החלקות האחרונות שנותרו ריקות בקו ראשון לים, חלקה ייחודית ונדירה ב'קילומטר הזהב' הנדל"ני של תל אביב, שיזמים היו מוכנים לשלם תמורתה הון תועפות. זכויות עתק אלה, על גבי קרקע ציבורית, מוענקות לשער לישראל ללא מכרז ובלא כל התמחרות, תוך פגיעה קשה בשוויון ובעקרון הצדק החלוקתי סתם - משום שהתמזל מזלה להיות בעלי החלקה הסמוכה".

בעתירתה תוקפת התנועה לאיכות השלטון את הנימוק המרכזי שנוהגת עיריית תל אביב לספק באשר לעסקת הדולפינריום, לפיו זו נולדה מתוך צורך בפינוי המתחם המהווה מפגע אסתטי ותברואתי, ובצורך ליצירת רצף של טיילת החוף העירונית. "העסקה מתעלמת מן העובדה הפשוטה, לפיה השער לישראל היתה מחויבת, על פי חוזה החכירה שלה, לשמור על הדולפינריום במצב תקין, להימנע משימושים חורגים שלא תואמים את התב"ע החלה בו, ובעיקר - לאפשר רצף של הטיילת בין מבנה הדולפינריום לים. הרשות נמנעה מלנקוט באחת ממגוון החלופות שעמדו לרשותה להשגת המטרה הזו - החל באכיפת חוזה החכירה, דרך ביטול החוזה או אי הארכתו, וכלה ברכישת הדולפינריום או הפקעתו", נטען.

עוד במסגרת העתירה טוענת התנועה כי רמ"י נכשלה בהגנה על קופת הציבור: "הרשות הסכימה להסדר תשלומים שבמסגרתו היא גובה רק 31% מההפרש בין המתחמים ("דמי היתר") - במקום לגבות 91% מערכו של מתחם העירייה, כפי שנעשה בכל עסקת הקצאת קרקע אחרת - ובכך ויתרה במו ידיה על הכנסות של כמעט חצי מיליארד שקלים (בהערכה שמרנית) שהיו אמורים להיכנס לקופת הציבור, ובמקום זאת הסכימה "לסבסד" את כיסיה של חברה פרטית.

"להיטותה של רמ"י לקדם את העסקה בכל מחיר, חרף הפרותיה הרבות של החברה, חרף השומות שנערכו לעסקה אשר באופן עקבי הצביעו על פער בין שווי המתחמים הנמדד במאות אחוזים, חרף ביקורתו החריפה של מבקר המדינה והביקורת הציבורית העזה שליוותה את הליכי התכנון, וחרף השלכות הרוחב הקשות שהעסקה צפויה לגרום מכאן ולהבא – מעוררים חשש בדבר המניעים העומדים בשורש העסקה".

"ככל שסברו הרשויות כי מקרקעי מתחם העירייה אינם נדרשים עוד לצורך הציבורי שלשמו הופקעו", נכתב בעתירה, "היה עליהן לקדם שינוי ייעוד ולהשיב את הבעלות לידי רמ"י, בהתאם להסדר הקרקע החל על המתחם. או אז היה על רמ"י לשווק את המתחם במכרז פומבי, אשר ישיא את הכנסות הציבור משיווקו, ולגבות בגינו דמי חכירה מהוונים. ובאשר למטרה הציבורית של השגת רצף הטיילת - הרשויות יכולות היו לפעול באחת מן החלופות המגוונות – והמידתיות – שעמדו לרשותן".

48 אלף מ"ר במקום 6,000 מ"ר

'אדם טבע ודין' עתרה אף היא לבית המשפט המחוזי בת"א, וביקשה לעצור את מימוש תוכנית חילופי השטחים באזור הדולפינריום. בעתירה התמקדה התנועה בפן התכנוני של העסקה, וטענה כי החלטת העירייה לאשר את העסקה של החלפת מבנה הדולפינריום תמורת זכויות בנייה למגורים ומלונאות בשטח גדול כמעט פי עשרה, התעלמה מההשלכות התכנוניות החמורות הצפויות בשלה.

מתחם הדולפינריום
דודו בכר

בעתירה נכתב כי ההחלטה מתעלמת מ"התקדים התכנוני הבעייתי שעתיד להיווצר כתוצאה מאישור תוכנית האיחוד והחלוקה, הכוללת מתן תמורה חריגה ליזם בדמות זכויות בנייה חלופיות ללא כל פרופורציה לאלו המצויות בידו. לשם המחשה, במקום שטח בנוי בהיקף של 5950 מ"ר שחלקו נטוש, ואשר הוועדה המקומית מציינת לגביו כי "המבנה במצב פיזי ירוד" - יקבלו בעלי הזכויות 48,000 מ"ר של שטח בנוי עיקרי למלונאות ומגורים, בסמוך לים ובאזור שהוא אולי המבוקש בארץ.

"ערכן של הזכויות החלופיות, בהתאם לחוות דעת שמאית שהוכנה לצורך ההליך, הוא פי 31(!) מערך הקרקע וזכויות הבנייה אשר מצויות כיום בידי היזם במתחם הדולפינריום. גם לאחר תשלום היטל השבחה ו-31% לרמ"י, כפי שקובע ההסכם בין הצדדים, עדיין יישאר היזם עם זכויות בשווי רב פי כמה מכפי שהיו בידו מלכתחילה".

עו"ד אלי בן-ארי, היועץ המשפטי של 'אדם טבע ודין' אמר כי "התמורה המוגזמת הזו צפויה ליצור תקדים אליו ישאפו מעתה יזמים אחרים המחזיקים בזכויות פיתוח במתחמים בעלי ערכיות ציבורית גבוהה. בשנים האחרונות נעשים מאמצים לתקן טעויות עבר תכנוניות, כמו מגדלי חוף הכרמל בחיפה (שם קיימות זכויות בניה ל-4 מגדלים על החוף, בנוסף לשניים שכבר הוקמו), כפר נופש על רצועת חוף רגישה במיוחד בחוף בצת, ושכונה על החוף הגובל בגן לאומי אכזיב.

"המאמצים "לפדות" את זכויות הבנייה בכל המקרים הללו טרם צלחו. אפילו במקרה של כפר הנופש בפלמחים, טרם הוסכם עם היזמים על פיצוי בשל דרישותיהם הגבוהות. הדוגמא של רווחי העתק שאושרו כפדיון הדולפינריום, ורצון היזמים "להתיישר" עם התקדים הרצוי כל כך מבחינתם, עלולה בהחלט להיות מה שיוריד לטמיון את המאמצים לתקן את טעויות העבר בשורה של מקומות אחרים".

לדברי עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין, "התמורה חסרת הפרופורציה שעירית תל אביב בחרה להעניק ליזם, פוגעת בסביבה המקומית - שני מגדלים נוספים בחומת המגדלים ההולכת וחוסמת את חוף ימה של תל אביב. אבל יותר מכל, מדובר בתקדים מסוכן שינחה יזמים המחזיקים שטחים ערכיים בסמוך לחופי הים לדרוש פיצוי בלתי סביר עבור פינוי השטח. אנו מקווים כי בית המשפט יבטל את העסקה, ויורה לשלם ליזם רק את ערכו הריאלי של הנכס".

"הכל נעשה באופן גלוי ועל פי כל דין"

מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "פינוי הדולפינריום הוא חלק מהמאמץ העירוני לפתוח את טיילת החוף, לכל אורכה, מהרצליה לבת ים. מדובר במאמץ נרחב שכלל בינוי ופיתוח של חסמים רבים שהיו לאורך הטיילת: גשר רידינג, נמל תל אביב, בריכת גורדון, מדרון יפו ועוד. התכנית מאפשרת את הפיכת השטח, שהיווה מפגע סביבתי החוצץ בין העיר לבין הים, לשטח ציבורי פתוח, בו תקים העירייה פארק חופי שיכלול מבנה עירוני לספורט וחינוך וטיילת חוף ציבורית שתשלים את רצף הטיילות לאורך החוף התל אביבי לטובת תושבי העיר ומבקריה. לעניין השימושים הציבוריים, הרי שהתכנית כוללת  הקצאה נרחבת של 1,200 מ"ר לטובת שטחי ציבור בנויים לצרכים ציבוריים שונים.

"מעבר לכך, התכניות אושרו על ידי כל מוסדות התכנון, החל מהוועדה המקומית, המשך בוועדה המחוזית, וכלה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, כאשר כל הטענות בנושא הועלו כבר בעבר ונדונו במסגרת הליכים אלה. כמו כן, עתירה נוספת שהוגשה בעבר לבית המשפט החוזרת על אותן טענות, נדחתה בהסכמה. נוסף על כך, גם ערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית, לאחרונה, אשר כלל אף הוא את כל אותן טענות, נדחה אף הוא. אם לא די בכל אלו, הרי שהנושא אף נבדק על ידי היועץ המשפטי לממשלה, והתנהלות הגופים הנוגעים בדבר נמצאה כנכונה וראויה. מדינת ישראל הינה בעלת הקרקע, ומוסדותיה המוסמכים אישרו את התכניות והעסקאות הרלוונטיות. הכל נעשה באופן גלוי ועל פי כל דין.

"העתירות התקבלו רק אתמול, והעירייה תלמד אותן ותגיב בהתאם בבתי המשפט".

תגובת רמ"י: "עסקת הדולפינריום אושרה בכלל המוסדות הרלוונטים לאחר שנבחנה לעומקה, ובכלל זה במוסדות התכנון ובמועצת מקרקעי ישראל. העותרות הגישו התנגדויות רבות לתוכנית בשלבים שונים אשר נדחו כולן".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם