פסק דין מהפכני של העליון עלול לעכב בנייה; "אזרחים יוכלו לתבוע על ירידת שווי דירות" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פסק דין מהפכני של העליון עלול לעכב בנייה; "אזרחים יוכלו לתבוע על ירידת שווי דירות"

בית המשפט העליון קבע כי לוועדות המקומיות אין סמכות לחייב יזמים לפצות אזרחים על ירידת שווי דירות. עו"ד אלי וילצ'יק: "בעקבות פסק הדין, הוועדות יצטרכו להחליט אם וכיצד לקדם תוכניות, כאשר הן חשופות לתשלום פיצויים בגינן"

12תגובות
יורם דנציגר
אייל טואג

פסק דין דרמטי של בית המשפט העליון מסוף השבוע, פוסל את נוהל השיפוי הקיים כיום בין יזמי נדל"ן לוועדות מקומיות. במסגרת הנוהל הזה, יזם שבונה פרויקט מתחייב לממן פיצויים שהוועדה המקומית תשלם לבעלי דירות ששוויין ירד, עקב הקמת הפרויקט. הרכב של שלושה שופטים בבית המשפט בראשות השופט יורם דנציגר קבע כי החוק קובע כי מי שצריך לשלם את הפיצויים זו הוועדה המקומית (העירייה) בלבד.

סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה מעניק זכות לכל מי שנפגע עקב תוכנית, לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית. סעיף זה שבחוק נועד להרתיע ועדות מקומיות מלאשר פרויקטים מופרזים ופוגעניים, שיגרמו לירידת שווי הדירות בסביבה, שכן, באם הדבר יקרה – הוועדות ייאלצו לפצות את הנפגעים.

ואולם מזה מספר עשורים נהוגה פרקטיקה בענף הנדל"ן, לפיה יזמים שרוצים לקדם תוכניות לפרויקטים חותמים על כתבי שיפוי לוועדות המקומיות, שבהם הם מתחייבים לממן את הפיצוים שהוועדות ישלמו לבעלי דירות שנפגעו בגלל הפרויקטים. לא מעט מבקרים את הנוהל הזה, שכן הוא עוקף את מטרת ההרתעה שסעיף 197 נועד לטעת אצל ועדות התכנון והבנייה, בבואן לאשר פרויקטים עתירי זכויות בנייה.

הפרשה אירעה בראשון לציון, והיא קשורה להקמת שכונת מגורים בדרום-מזרח העיר, ליד גן נחום. תוכנית חדשה, שאושרה ב-2009, אישרה הקמת שכונת מגורים בת כ-1,200 יחידות דיור על שטח של 150 דונם.

חברת "פרחי ביקל" שבבעלותו של היזם גדעון ביקל, בעלי חברת אגרקסקו, בעל השליטה בקניון הדרים בנתניה ועל קרקעות שונות ברחבי הארץ - מכרה זכויות ל-240 דירות בקרקע שלה לחברת הבנייה פרשקובסקי. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון דרשה מכלל בעלי הקרקעות בסביבה כתבי שיפוי שנועדו למקרה שיוגשו נגדה תביעות לפיצוי לפי סעיף 197 עקב אישור התוכנית, ורוב בעלי הקרקעות אכן נתנו כתבי שיפוי.

ואולם פרחי ביקל בע"מ, אשר יוצגה בידי עורכי הדין עמי אסנת וורדה לבון ברמן ממשרד מ.פירון ושות טענה, כי היא אינה יזמית התוכנית, אלא רק בעלת הקרקע, ולכן דרישת השיפוי לא יכולה לחול עליה; פרשקובסקי, באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט ממשרד כהן, וילצ'יק ושות', טענה כי מאחר שהיא איננה היזמית וכי זכות הבעלות בקרקע הותנתה בתנאי שהתוכנית תאושר, הרי שאין כל בסיס לחיובה בהפקדת כתב שיפוי.

אייל טואג

הנושא הפך לאקוטי, שכן נגד הוועדה המקומית הוגשו 57 תביעות לפי סעיף 197, בסך כולל של 27 מיליון שקל, שנדחו אמנם על ידי הוועדה, אולם ניתן היה לערער על ההחלטות.

בתביעה שהגישה הוועדה המקומית נגד פרחי ביקל ופרשקובסקי קבע בית המשפט המחוזי, כי הוכרה זכאותה של הוועדה המקומית לדרוש כתבי שיפוי, כנגד ביקל בלבד. השופט יעקב שפסר מבית המשפט המחוזי מרכז, קבע כי מי שחב בהפקדת כתבי שיפוי הם יזמי התוכנית בלבד. עוד נקבע, כי למרות שביקל לא רשומה באופן פורמלי בתקנון כיזמית, הרי שהיא היזמית מאז תחילת הדרך ובכל ההליכים. בית המשפט קבע עוד, כי לא ניתן לראות בפרשקובסקי כאחת מיזמי התוכנית התוכנית וכמי שנכנסה בנעלי ביקל.

פרחי ביקל עתרה כנגד ההחלטה לבית המשפט העליון וטענה בין היצר, שאין שום חוק שיסמיך את הוועדה המקומית לדרוש הפקדת כתב שיפוי מגורם כלשהו; הוועדה המקומית טענה, כי מדובר בפרקטיקה שמאפשרת למוסד תכנוני לדרוש כתבי שיפוי מזמים.

השפט דנציגר ניתח את המצב החוקי של כתבי השיפוי והראה, כי שיש סיבות שונות לצדד בו: ראשית מעקרון הצדק החלוקתי (היזם הוא המרוויח ולכן טוב שהוא גם מפצה); שנית, עקרון ההגינות, שתואם מצבים כמו זה שנוצר במקרה הנוכחי, שבו ועדה מקומית גם מתנגדת לתוכנית וגם עלולה לשאת בפיצויים שנקבעים בגינה; עקרון שלישי שעליו עמד השופט דנציגר הוא עקרון היעילות, שמחייב מציאת איזון שירתיע רשויות מלפגוע בקניין מחד, אבל יגן עליהם במצבים של הטלת נטל כבד ומידי של פיצויים, מה שעלול לגרום לקפאון בהליכי פיתוח.

הנימוקים נגד השיפוי הם הפרת האיזון החוקי שיצר המחוקק בין הכנסות הרשות  באמצעות היטלי השבחה ופיצויים שעליה לשלם לנפגעי התוכנית מצד שני; עוד עלול להיווצר מצב של שימוש לרעה בכלי השיפוי להשגת מטרות זרות., וליצירת סיטואציות של סחיטת יזמים בידי רשויות מקומיות, שאחרת הפרוייקטים שלהם יעוכבו.

ואולם שאלת היסוד ששאל דנציגר היא, האם החוק מסמיך את הוועדות המקומיות לדרוש כתבי שיפוי, והתשובה החד משמעית לכך היא שלילית.

ולפיכך פסק השופט כי "משלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הרי שאין הוועדה המקומית רשאית לעשות כן. החובה המוטלת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה על הוועדה המקומית, קרי החובה לפצות את הנפגעים מהתוכנית, היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה.

משכך, מתן רשות לוועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק... גם אם הפקדת כתב שיפוי אינה עולה כדי הטלת חיוב כספי ממש, הרי שמדובר בנטילה מותנית (או מושהית) של כספו של האזרח. נטילה כזאת, חייבת להיות מושתת על בסיס חוקי מפורש... עיקרון החוקיות, הפורש עצמו על פעילותן של הרשויות הציבוריות כחופת-על, מחייב לקבוע כי הטלת חובה על יזם להפקיד כתב שיפוי כתנאי לאישורה של תכנית, עומדת בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עיקרון חוקיות המנהל".

השופטנ דנציגר קיבל את הערעור של פרחי ביקל בהסכמת השופטים ניל הנדל וענת ברון.

פסק הדין צפוי לעורר מהפכה גדולה מאוד ביחסים בין יזמים לרשויות המקומיות, ואף להיסוסים של ועדות לאשר פרויקטים חריגים, שכן המשמעות היא שמעתה יחזרו הפיצויים להיות משולמים מקופת הוועדה ולא מכספי היזמים.

עו"ד וילצ'יק שייצג את פרשקובסקי הגיב כי "תוכניות רבות התעכבו ומתעכבות עקב סירוב של יזמים לחתום על כתבי שיפוי, אך בסופו של יום אין כמעט אף תוכנית שמקודמת ללא כתב שיפוי. בעקבות פסק הדין, הוועדות יצטרכו להחליט אם וכיצד לקדם תוכניות, כאשר הן חשופות לתשלום פיצויים בגינן.

"לגבי תוכניות שכבר נמצאות בהליכי תכנון, לאחר שהופקד כתב שיפוי, לכאורה המצב של הוועדות עוד יותר גרוע: במקרה זה התוכנית כבר רצה ואילו כתב השיפוי שניתן בגינה בטל לכאורה. אם התוכנית עדיין לא אושרה, ייתכן ויש דרך חזרה, אבל בתוכניות שכבר אושרו, הוועדות המקומיות חשופות לתביעות ללא כל הגנה מפניהן בשל היות כתב השיפוי מבוטל.

"יתר על כן, במרבית תביעות הפיצויים שמתנהלות בגין תוכניות שאושרו בעבר, יזם התוכנית הוא צד להליך בשל כך שנתן כתב שיפוי. כעת, לכאורה, היזמים יוכלו להיפטר מהתביעות בטענה שכתב השיפוי בטל.

"שאלה אחרת היא האם יזם ששילם פיצויים בעקבות כתב שיפוי שנתן יוכל לדרוש השבה? עד שיימצא פיתרון לשאלות אלו, יש לצפות כי יהיה עיכוב ממשי בקידומן ואישורן של תוכניות בנין עיר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#