קפיצה לגובה: הבנייה שתשנה את קו הרקיע של ירושלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קפיצה לגובה: הבנייה שתשנה את קו הרקיע של ירושלים

36 קומות בכניסה לעיר, 30 קומות לאורך תוואי הרכבת הקלה ■ אחרי שנים של התכתשויות תכנוניות ומאבקים ציבוריים, שורה של תוכניות ומסמכי מדיניות מלמדים כי מתנגדי הבנייה לגובה בבירה הובסו

4תגובות
הדמייה של פרויקט "משכנות משואה"
כנען שנהב אדריכלי

לפני כמה שנים הושלמה בנייתו של בניין מגורים המוכר בשמו "אלעד בית וגן", בקצה שכונת בית וגן בירושלים. אין זה בניין גבוה באופן חריג - 16 קומות גובהו. אבל המיקום שלו, בסמוך לפסגת הר הרצל, מהנקודות הגבוהות במערב ירושלים, הפך אותו חלק מקו הרקיע של העיר, שנראה גם ממרחק קילומטרים רבים.

לפי שורה של תוכניות בנייה ומסמכי מדיניות שאושרו לאחרונה על ידי גופי התכנון בעיר, הבניין הזה עשוי להיות סנונית ראשונה בלהקה של מגדלים שישנו באופן דרמטי את קווי המיתאר של ירושלים. נראה כי ההחלטות של גופי התכנון בשנה האחרונה הכריעו סופית את הוויכוח ארוך השנים על בנייה לגובה בירושלים: המתנגדים הובסו.

בשנות ה–70, ה–80 וה–90 היתה הבנייה לגובה בירושלים מהסוגיות הבוערות בסדר היום הציבורי והפוליטי בעיר. המאבקים נגד הבנייה לגובה ולא פחות מזה, כישלונם של המאבקים האלו, עיצבו את קו הרקיע של העיר. בתחילת שנות ה–70 הוקמו מגדלי וולפסון מעל גן סאקר, אשר נחשבים עד היום טעות אורבנית ואדריכלית קשה. בסוף בשנות ה–70 הצליחו תושבי העיר למנוע שורת מגדלים באזור גן הפעמון. בהמשך נבנו בניין כלל, מגדל העיר ובניין רסקו — שלושתם במרכז ירושלים ושלושתם שנויים במחלוקת. יוזמות אחרות כמו מגדל תצפית בארמון הנציב ו"מגדל היקום" העצום שתכנן רם כרמי במרכז ירושלים, בוטלו לאחר מאבקים ציבוריים.

בשנות ה–2000 הוסט הדיון לבנייה על חשבון הגבעות הירוקות ממערב לעיר. לאחר מאבק ארוך בוטלה ב–2007 תוכנית ספדיה להרחבת ירושלים מערבה. הלחץ של ממשל אובמה להימנע מבניית שכונות חדשות ממזרח לעיר, והלחץ הממשלתי לבנות דירות רבות ככל הניתן, הגבירו את הצורך לצופף ולהגביה את ירושלים. בחודשים האחרונים הצטברו החלטות שהבהירו כי ירושלים צועדת לקראת שינוי בנוף שלה.

אוליבייה פיטוסי
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

צפיפות אדירה

ההחלטה החשובה ביותר התקבלה בסוף יולי. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בשיתוף עם עיריית ירושלים, קבעו מדיניות חדשה, לפיה ניתן לבנות במגרשים הצמודים לפסי הרכבת הקלה בניינים בגובה של 18–30 קומות. כיום יש קו אחד של הרכבת הקלה, אך בשנים הקרובות צפויים עוד ארבעה קווים והקו הקיים יוארך. המשמעות היא שכבר היום, עוד לפני שהוקמו קווי הרכבת החדשים, ניתן להגיש תוכניות לבניינים גבוהים באזורים נרחבים בעיר.

מלבד תוואי הרכבת הקלה יש שלושה אזורים בעיר הצפויים לצמוח לגובה בשנים הקרובות. הריכוז הגדול של מגדלים יהיה בכניסה לעיר. בפרויקט "שער העיר" שאבן הפינה שלו הונחה בטקס חגיגי לפני חודש וחצי, מתוכננים תשעה גורדי שחקים בגובה 36 קומות ועוד 14 בניינים בני 24 קומות. הריכוז השני של מגדלים צפוי להיבנות במרכז העיר, לאורך קו הרכבת שעובר ברחוב יפו.

מספר המגדלים המתוכנן שם קטן בהשוואה לתוכניות בכניסה לעיר, אבל השפעתם על קו הנוף תהיה דרמטית. בניגוד לרוב הערים ההיסטוריות באירופה, שמגבילות את הבנייה לגובה, באזור הזה מותר לבנות עד 24 קומות. אחד הפרויקטים שמעורר קונפליקטים באזור הזה הוא "מגדל עדן" שעיצב האדריכל היהודי־האמריקאי דניאל ליבסקינד, בצורת פרמידה עצומה. תכנון המגדל השתנה כבר ארבע פעמים לפחות, ובאחת הגרסאות דרשו היזמים שתאושר להם חריגה של עשרות מטרים מהגובה המותר בתוכנית המיתאר. בימים האלו נדרשים יזמי הפרויקט לתכנן מחדש את המגדל, לאחר שוועדת הערר המחוזית של ירושלים אישרה להוסיף לו עוד 15 מטרים.

מתחם הולילנד בירושלים
אייל טואג

הריכוז השלישי של בניינים גבוהים צפוי להיבנות בדרום מערב העיר, בקרית היובל וקרית מנחם. בשתי השכונות הללו הוכנו תוכניות נרחבות להתחדשות עירונית, שמשמעותן היא הרס השיכונים הישנים, רובם בגובה חמש־שבע קומות, והחלפתם בבנייני ענק בני עשרות קומות. התוכנית המתקדמת ביותר, שכבר אושרה להפקדה, מאפשרת הקמת שני בניינים בגובה 32 ו–24 קומות ברחוב הנורית בקרית מנחם.

המתנגדים, בהם המינהל הקהילתי, מצביעים על הצפיפות האדירה — 71 יחידות דיור לדונם, צפיפות שאינה קיימת בישראל. עוד טוענים המתנגדים כי המגדלים מיועדים לאוכלוסייה מוחלשת שלא תוכל לעמוד בעלויות התחזוקה והבניינים יהפכו "סלאמס אנכי". האדריכל דורון הוק, שמתכנן בעיר פרויקטים כמו בית מפא"י וגן העיר, סבור כי "לא בטוח שראו את התמונה המלאה. מגדלי מגורים מייצרים חניונים תת קרקעיים ומעליות וספרינקלרים וכשצריך לשלם ועד בית של מאות שקלים בחודש זו עלולה להיות בעיה". בעיה נוספת שהוא צופה היא הנכונות של החרדים, שחלקם מסרבים להשתמש במעליות שבת במגדלים: "הקומה החמישית אצלם היא בסימן שאלה והשישית מחוץ לתחום".

בוועדה המחוזית טוענים כי בשכונות חרדיות או כאלה בהן אוכלוסייה חלשה, יזמים ממילא יעדיפו לא להקים מגדלים כי לא יהיה ביקוש לדירות.

בתשובת הוועדה המחוזית לעתירה שהגיש המינהל הקהילתי נגד התוכנית (אחרי שלב ההתנגדויות) נכתב כי התוכניות אושרו "נוכח הצורך, עליו אין חולק, בתוספת יחידות דיור רבות בעיר ולאור מדיניות התכנון העירונית לציפוף העיר ולניצול מרבי של משאב הקרקע". עוד נכתב כי הוועדה "סבורה שמדובר בשינוי חיוני, שאינו ייחודי לירושלים, הטומן בחובו גם יתרונות רבים".

פרויקט בית מפא"י המתוכנן
אפריקה ישראל / הוק אדריכלים

ואולם אדריכלים טוענים כי לירושלים יש ייחודיות שלא הובאה בחשבון. האדריכלית פרופ' אלונה ניצן־שיפטן מהטכניון, שחוקרת שנים רבות את הבנייה בירושלים, אומרת כי לאורך השנים, אפילו שלא היתה תוכנית סטטוטורית מפורשת, כללי הבנייה לגובה היו ברורים: "מעגל שלם של אדריכלים אמרו שהנוף העירוני הוא משאב ציבורי ולא ניתן לעשות בו ככל העולה על רוחם של יזמים או גופים ציבוריים. הגבהים היו מאוד מתונים".

גם מעבר למעמדה ההיסטורי, לירושלים יש בעיה ייחודית: בשל התקנה המנדטורית המפורסמת שדורשת ציפוי הבניינים באבן, מגדלי העיר מסיביים ובעלי השפעה דרמטית על הנוף, כמו מגדלי הולילנד הזכורים לרע. "הבניינים הטובים שנבנו בעולם לגובה הם בדרך כלל מזכוכית, כי היא מטבעה חומר קל", אומר האדריכל דוד קרויאנקר. "אבן, מטבעה, לא מתנשאת טוב לגובה. אין אף מגדל אחד יפה בירושלים".

התובנה הזאת מחלחלת עתה בבירה ורבים מהמגדלים החדשים ייבנו מברזל וזכוכית. לטוב או לרע, בכך תאבד ירושלים נדבך באופי האדריכלי המיוחד שלה. קרויאנקר, היסטוריון של האדריכלות בירושלים, אומר ש"היו בירושלים שלוש פרות קדושות: בנייה באבן, בנייה רק על רכסים ולא בעמקים ובנייה בקו הרקיע המסורתי. שלושתן נשחטו בתהליכים כאלו ואחרים והשחיטה לא תמיד היתה כשרה".

כפר גמדים

מגדלי וולפסון מעל גן סאקר. נחשבים טעות אדריכלית קשה
שירן גרנות

האדריכלים שבונים את רבי הקומות בירושלים מגנים על המדיניות החדשה שתכליתה לבנות יותר דירות על פחות שטח, אומר האדריכל הוק ממשרד "הוק אדריכלים". אך בהינתן הבעייתיות ברבי קומות למגורים, צריך לדעתו להגביר בנייה של משרדים ומלונות לאורך צירי הרכבת.

האדריכל יגאל לוי, שמתכנן כמה מגדלים בירושלים, תומך בהחלטה לבנות מגדלים לאורך צירי הרכבת: "הקווים להסעת המונים בירושלים זה הדבר התכנוני הכי גדול בעיר וההחלטה לרכז את המגדלים לאורכם היא נכונה. אם יש לך מגרש גדול, שהוא גם בקו הרכס וגם ליד ציר של רכבת קלה, אז זה כמו זכייה בפיס".

עם זאת, גם האדריכלים מסויגים מהאופן שבו נעשים הדברים בבירה. כמו לכל הערים בארץ גם לירושלים הוכנה תוכנית מיתאר, אך בניגוד לערים אחרות, לא ניתן לאשר אותה סופית מסיבות פוליטיות — מה שמשאיר את העיר תחת עננה של אי ודאות תכנונית. לכן, הבנייה בעיר מקודמת באמצעות סדרה אינסופית של תוכניות נקודתיות.

בעיה נוספת היא שבירושלים אין מדיניות עיצובית כוללת לבניית מגדלים, לא מבחינת חומרים ולא מבחינת היחסים של המגדל עם הרחוב, כפי שיש בערים כמו ניו יורק, ונקובר או סן פרנסיסקו. בניסיון להתמודד עם חוסר הבהירות הזה נערך אתמול כנס מתכנני האגף לתכנון עיר בעירייה. היה זה כנס פנימי מקצועי, שלא היה פתוח לקהל הרחב, ובו הוצגה למתכננים המדיניות (שכבר אושרה, כאמור), נערך דיון על הבנייה למגורים לאורך תוואי הרכבת הקלה ונבחנו תוכניות.

יוליה גרינקרוג / ו

בתגובה לביקורת כי לא היה שיתוף הציבור בדיונים, נמסר מהוועדה במחוזית כי כל תוכנית למגדל תעמוד למבחן הציבור.

"מי יקנה את הדירות האלה?", תהה רון חביליו, איש ועד שכונת עין כרם, שמתנגד בתוקף להקמת המגדלים. "איזה זוג צעיר שחי בתל אביב או ברמת גן יחזור לירושלים בשביל לרכוש דירה במגדל?". חביליו חושש שגם אם רק חלק מתוכניות הפינוי־בינוי באזור יתגשמו, תהפוך השכונה הציורית עין כרם ל"כפר גמדים" בלב גוש עצום של בטון. לדעתו, "קודם צריך היה לסמן את האזורים שבהם חייבים להימנע מבנייה מסיבית כדי לשמור את האופי של העיר: אגן העיר העתיקה, אגן עין כרם, ליפתא. אחר כך צריך לתקן את הטעויות שנעשו אחרי 1948 ואחרי 1967, כשפיזרו את העיר על שטח עצום מסיבות פוליטיות, ולצופף את הבנייה בשכונות הקרובות למרכז", אומר חביליו.

בעיריית ירושלים סירבו לאפשר לפקידים בכירים, כמו מהנדס העיר שלמה אשכול, או אדריכל העיר עופר מנור, להתראיין. לגישת העירייה, המדיניות החדשה לא תפגע בעיר ההיסטורית ובשכונות כמו רחביה או טלביה ולא תגבר על תוכניות אב קיימות. לא תתאפשר "בנייה מגדלית" באזור המושבה הגרמנית למשל. זאת, אף שההיסטוריה התכונונית בעיר מלמדת שתוכניות מיתאר אינן עמידות בפני יזמים נחושים ומקושרים.

בנוגע לטענה כי שינוי המדיניות נעשה במסגרת מסמכי מדיניות ולא תוכניות בנייה, כך שהציבור הרחב לא יכול היה להתנגד לו, נמסר מהעירייה כי "נערכה בדיקה תכנונית על ידי אגף התכנון ולשכת התכנון המחוזית שהיוותה את הבסיס להחלטה". בעירייה לא יודעים לתת דוגמאות לפרויקטים חדשים שהוגשו במסגרת המדיניות. מצוין כי נערכו כמה פגישות, בהן נדונו הצעות בדרך חברון, בית חנינה ורחוב טהון בקריית היובל. בעירייה טוענים כי ההחלטה של ועדות התכנון נובעת מ"מדיניות להגברת האינטנסיביות העירונית לאורך צירי הרכבת הקלה, על מנת לנצל את הקרקע העירונית באופן הטוב ביותר וכדי לעודד את השימוש ברכבת הקלה. ההחלטה לא פוטרת מהצורך להגיש תוכנית שתיבחן על ידי מוסדות התכנון". עוד מדגישים כי "המדיניות לא תחול באופן אוטומטי אלא תיבחן לגופו של עניין בהתאם למדיניות שנקבעה בתוכנית האב". בעניין בחינת חלופות לפרויקטים של פינוי־בינוי השיבו בעירייה כי אלה ייבחנו "במסגרת בחינת תוכניות מפורטות". ככלל, נמסר, "במקום בו נקבעו כללי בינוי אין כוונה להחליף אותם. במקום בו נקבע בעבר כי ניתן להגיש תוכניות לבנייה גבוהה, ניתן להציע כעת בנייה גבוהה יותר".

מלשכת התכנון המחוזית בעיר נמסר כי "מדיניות הבנייה לאורך צירי הרכבת הקלה אינה מבטלת עקרונות שנקבעו בתוכנית המיתאר או מגבלות שנקבעו בתוכניות שימור, וכי במתחם העיר ההיסטורית רוכזה הבנייה לגובה במקום אחד, כדי לצמצם את הפגיעה במירקם ההיסטורי של העיר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#